Vagas de Garagem Acessórias à Unidade Autônoma

Fui questionado da possibilidade de condôminos trocarem as vagas de garagem.

No caso em questão, um apto tem uma vaga de garagem acessória, essa vaga é para deficiente,

A pessoa não é deficiente, e agora um outro condômino do mesmo prédio quer permutar a vaga com ele, como pode ser feita essa permuta se as vagas estão vinculadas como acessórias ?

Haveria necessidade de Escritura, teria que transformar essa vaga em autônoma ? Como proceder ?

Resposta:

Há certa confusão na questão doutrinaria sobre as vagas de garagens, pois, a lei (parágrafo 1º do artigo 2º da Lei 4.591/64) faz menção à vaga “vinculada” que deve ser entendido para maior compreensão como “acessória”, citada nos trabalhos do Dr. Ademar, tanto que na parte final do artigo em questão é dito “no caso de não lhe ser atribuída fração ideal de terreno”.

São vagas em que as suas áreas útil e comum, estão ligadas as do apartamento, descritas separadas ou não.

Vagas acessórias:

Como acessória da unidade autônoma (esta vaga será ligada/vinculada ao apartamento a que corresponder), podendo suas áreas e frações (nesse caso, além da área útil e comum, a fração ideal do terreno estará também englobada as áreas e fração do apartamento) estar somadas as do apartamento ou descritas separadamente (nesse caso, separadamente somente as áreas úteis e comuns), pois a fração ideal do terreno não poderá ser descrita separadamente, pois se a vaga tiver a fração ideal de terreno, será unidade autônoma

Vagas acessórias são as vinculadas às unidades autônomas, suas áreas acrescidas às das referidas unidades não possuem fração ideal específica, entretanto, podem ser alienadas a outro condômino, vedada a sua transferência às pessoas estranhas ao condomínio (apartamento “x” com a área útil de ……m2, área comum de ……m2, mais a área de ….m2 de garagem acessória. Sob o nº …, localizada no subsolo, perfazendo assim, dita unidade autônoma (apartamento), a área total construída de …..m2, correspondendo-lhe no terreno do edifício a fração de …..%), essas vagas (acessórias) não possuem fração ideal e podem ser transmitidas a outro condômino (parágrafo 2º do artigo 2º da Lei 4.591/64 e parágrafo 2º do artigo n. 1.339 do CC/02).

Vagas vinculadas propriamente dito:

A vaga (autônoma) vinculada ao apartamento são vagas que possuem fração ideal de terreno, são unidades autônomas, mas são vinculas aos apartamentos por imposição legal da administração municipal como é no caso de Campinas – SP.

Essas vagas (autônomas vinculadas) são uma modalidade especial de vagas de garagens, nascem com a aprovação do projeto e por decorrência de Lei Municipal (Código de Obras), a vinculação é determinada pela Administração Municipal e deverá ocorrer por ocasião da aprovação do projeto de construção do edifício, ou então, no momento da expedição do “habite-se”, através de certidão específica e minuciosa da Prefeitura Municipal.

Nos termos do dispositivo Municipal equivale a dizer que em determinados edifícios de apartamentos há necessidade de vinculação do apartamento a um determinado número de vagas de garagens, na proporção mínima de 1:1 – isto é, uma vaga de garagem para cada apartamento.

Trata-se de norma de regulamentação edilícia que restringe o direito de propriedade, em atenção ao bem comum que é a convivência social dentro do edifício, e também, ao desenvolvimento urbanístico provendo a existência de vagas ou estacionamentos para automóveis nos mencionados edifícios, em número mínimo indispensável e necessário ao conforto e harmonia da comunidade.

O próprio Dr. Elvino Silva filho em sua excelente obra intitulada “Questões de Condomínio no Registro de Imóveis” – Editora Malheiros 1.999, página “53”, reconhece que procedia a abertura de matrícula única para o apartamento e vaga de garagem autônoma vinculada e que reviu essa posição passando então a descerrar matriculas distintas (uma para o apartamento e outra para a vaga autônoma de garagem vinculada ao apartamento), fazendo a vinculação em cada uma das matrículas.

As vagas vinculadas aos apartamentos, segundo Ademar Fioranelli, tem uma só matricula, descrita em conjunto com a unidade. Não pode ser alienada a outra pessoa, ainda que condômino, já que tratada como um todo incindível. Ao apartamento corresponde uma determinada vaga, que pode ser determinada ou indeterminada. Suas áreas e frações podem estar somadas às da unidade autônoma ou descritas separadamente.

 Por seu turno, sustenta Elvino Silva Filho a existência da vaga vinculada quando ela não puder, em hipótese alguma, ser alienada a qualquer outra pessoa, mesmo a outro condômino proprietário de unidade habitacional no mesmo edifício por tratar de um todo incindível (Ver APC 713-6/6 – Campinas SP.).

O que se tem é uma limitação ao direito de dispor, o que implica uma associação indissolúvel entre a unidade autônoma e a vaga de garagem. Impede-se, assim, que a vaga de garagem seja alienada sem o apartamento ao qual está ligada, ainda que se pretenda cede-la a outro condômino.

Trata-se, em última análise, de uma restrição imposta ao titular da vaga, perdendo a sua individualidade.

Segundo Elvino, o Código de Obras do Município de Campinas Sp., determina esse tipo de vinculação, disposição que seria legítima, constitucional e hierarquicamente correta.

A existência da “VAGA VINCULADA” já se inicia com a aprovação do projeto e por decorrência de Lei Municipal, pois, a Prefeitura Municipal, ao expedir o “habite-se” da construção do edifício, já faz constar do mesmo a vinculação dos Box de garagens aos apartamentos.

Vaga vinculada é quando ela não puder, em hipótese alguma ser alienada a qualquer outra pessoa, mesmo a outro condômino proprietário de unidade habitacional no mesmo edifício, por se tratar de um todo incindível.

Nenhuma alteração no critério de distribuição ou utilização das vagas de garagens poderá ser realizada unilateralmente, mas somente pela unanimidade dos condôminos.

A alienação da vaga implicará na alteração da instituição e especificação do condomínio (memorial, planta, habite-se arquivados), e essa alteração deverá ser aprovada pela unanimidade dos condôminos, pois implicará na necessidade de alterar a instituição e especificação registrada.

Assim, para que essa venda seja possível, é necessária prévia alteração da instituição e especificação do condomínio, o que exige a totalidade dos condôminos.

A vinculação é determinada pela Administração Municipal e deverá ocorrer por ocasião da provação da planta de construção do edifício ou, então, no momento da expedição do “habite-se” através de certidão específica e minuciosa da Prefeitura Municipal.

Imposta a vinculação, não há possibilidade de alienação da vaga de garagem separada do apartamento, a menos que o Poder Público Municipal aprove o desmembramento, o que somente poderá ser feito através de ato ou despacho administrativo, mas mantida a vinculação da quantidade de vagas de garagem em relação ao apartamento, em respeito à proporcionalidade determinada pela Lei Municipal.

No caso trata-se de vagas de garagens “acessórias”, e não de vagas autônomas (que possuem fração ideal de terreno) e também não é o caso de transformar essas vagas acessórias em vagas autônomas o que implicaria em alteração do projeto e exigiriam a anuência da unanimidade dos condôminos.

Portanto possível a permuta entre os condôminos das vagas de garagens acessórias, o que deverá ser realizado através de escritura pública (ou particular se os valores forem iguais ou inferiores a trinta salários mínimos) com a conseqüente e concomitante averbação junto as matriculas correspondentes da desvinculação das vagas dos apartamentos permutados, vinculando-se aos que ficará para cada um dos permutantes. Ou seja se as áreas útil e comum das vagas forem desiguais, subtrai-se de um apartamento e acresce ao outro (em ambos os casos) .  O requerimento (de ambos) será nesse sentido e contando com a aprovação do Município, para fins de lançamento de IPTU, evitando-se confusão futura no caso de inadimplência.

Não haverá necessidade de aprovação pela unanimidade dos condôminos, nem mesmo AGE, desde que não haja impedimento na convenção de condomínio.

(Ver artigos nºs 1.339, parágrafo 2º do CC e 2º, parágrafo 2º da Lei n. 4.591/64 e nossa resposta anterior de 11-11-2.013.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 01 de Maio de 2.017.

Referente a alteração de Instituição de Condomínio, tenho a seguinte questão.

O incorporador (pessoa física), instituiu e especificou em condomínio o Edifício Capela, composto por 20 Quitinetes, sendo que destas, 05 delas possuem vaga de garagem acessória.

Ocorre que este mesmo instituidor, que agora possui apenas 06 unidades autônomas, pois as demais foram todas vendidas, vem solicitar através de simples requerimento, a re-ratificação da incorporação para alterar as Quitinetes nº 21 e 24, que ainda lhe pertencem, para que passe a constar que a vaga de garagem acessória nº 01, vinculada à Quitinete nº 21, passe a estar vinculada à Quitinete nº 24.

Não há alteração de áreas, pois quando do registro, todas as quitinetes, mesmo as que tem vaga de garagem acessória foram descritas com a mesma área comum. No instrumento de instituição constou que cada vaga de garagem tem 11,50 m² de área útil, e que podem ser cedidas ou vendidas somente a proprietários e moradores do edifício (isso não consta do quadro de áreas, nem das matrículas que foram abertas, na matrícula consta apenas que a quitinete tem como acessório a vaga de garagem nº XX, sem constar área).

Aqui na cidade muitos empreendimentos tem essa observação, pois há casos de individuação das garagens,

que fazemos conforme requerimento do proprietário e com certidão expedida pela prefeitura municipal.

Sendo assim pergunto:

Seria necessário apresentar ata de assembleia de tal modificação, com a anuencia de todos os demais condôminos ???

É necessária certidão expedida pela Prefeitura Municipal, referente a tal alteração ?

Resposta:

1. No caso não se trata de vaga de garagem autônoma, comum, ou mesmo vinculada, mas vagas de garagem acessória que não possuem fração ideal de terreno específica, e sua área são acrescidas a unidade autônoma (apartamento)

(Ver Trabalho do Dr. Ademar Fioranelli – Da qualificação de títulos de incorporação imobiliária prevista na lei 4.591/64 – 8º Encontro Regional – Londrina – PR – cópia inclusa dessa parte);

2. No caso o interessado e requerente é proprietário do apartamento 21, que possui a vaga 01 acessória e também do apartamento 24, onde se pretende integrar tal vaga acessória que possui a área útil de 11,50 m2, e se encontra como acessória do apartamento 21;
3. Na realidade não está ocorrendo nenhuma alienação dessa vaga de garagem, uma vez que o requerente é proprietário de ambos os apartamentos. Assim, como a rigor não esta ocorrendo nenhuma alteração da instituição do condomínio;
4. A averbação, portanto é perfeitamente possível desvinculando por averbação a área útil dessa vaga de n. 01 do apartamento 21 e integrando-a ao apartamento 24, devendo o requerimento ser nesse sentido e contar com a aprovação da Municipalidade até mesmo por questões de lançamento de IPTU;
5. Se fosse transmitida a terceiros (quando tal permissão constar da convenção e a assembléia não se opuserem) além das averbações juntos as matrículas também seria ato de registro (Ver processo CGJSP 2007/30911- 1º RI – Rio Claro – SP);
6. Não haverá necessidade de aprovação pela unanimidade dos condôminos, nem mesmo de assembléia, tudo isso, é claro desde que não haja impedimento na convenção de condomínio.

(Ver APC 005289-0/86, 1.175-6/7, 1.130-6/2 e por curiosidade processo da 1ª VRP da Capital n. 42/76 (alienação de vaga a adquirente que não mais é possuidor de apartamento no condômino) e artigos 1.339, parágrafo 2º do CC e artigo 2º parágrafo 2º da Lei n. 4.4591/64)

É o parecer sub censura.

São Paulo, 11 de Novembro de 2.013

LEI N^o 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

• 2^oÉ permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.

LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.

Art. 2º Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive (VETADO) edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham.

• 2º O direito de que trata o § 1º dêste artigo poderá ser transferido a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio.(Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)