Vagas de Garagens Vinculadas

Consulta:

Recebi para registro um instrumento de instituição e convenção de condomínio onde consta que no prédio existem 03 vagas de garagem vinculadas aos apartamentos. No documento ficou individualizada a área de cada garagem e dos apartamentos.
Para o registro das unidades autônomas pode constar em uma única matrícula à vaga de garagem vinculada ao apartamento, com áreas distintas, ou seria necessário abrir uma matrícula para a garagem e outra para o apartamento?
22 de Outubro de 2.007.

Resposta: A questão toda se prende ao fato de haver ou não fração ideal de terreno para as vagas de garagens. Se houver, deverão as 3 vagas de garagens ser objeto de matrículas próprias, pois serão unidades autônomas.
No caso de serem vinculadas aos apartamentos (parágrafo 1º do artigo 2º da Lei n. 45.91/64), tem em vista a figura reconhecida pela doutrina e jurisprudência como vaga acessório.
A vaga acessória foi introduzida pela Lei 4.864/65, que alterou o artigo 2º da Lei 4.591/64. Essas vagas são vinculadas às unidades autônomas, suas áreas acrescidas às das referidas unidades (apartamento) e não possuem fração ideal de terreno específica.
Nesse caso, será uma só matricula descrita em conjunto com a unidade autônoma (apartamento). Ao apartamento corresponde uma determinada vaga, que pode ser determinada ou indeterminada. Suas áreas podem estar somadas as da unidade autônoma (apartamento) ou descritas separadamente.
O memorial de incorporação (ou de instituição, especificação e convenção de condomínio) ao descrever as áreas das unidades autônomas, deverá fazê-lo da seguinte forma: área útil de ….m2, área comum de ….m2, e mais a área de …. de garagem acessória, sob nº. ….., localizada no …..subsolo, perfazendo assim, dita unidade autônoma, a área total construída de ….m2, correspondendo-lhe no terreno do edifício, a fração ideal de ….%.
Desta forma, se se tratar de vaga de garagem acessória (parágrafo 1º do artigo 2º da Lei 4.591/64), esta vaga será vinculada ao apartamento a que corresponder, podendo suas áreas e frações (neste caso além das áreas útil e comum, a fração ideal de terreno estará também englobada as áreas e fração do apartamento) estarem somadas às do apartamento ou descritas separadamente (neste caso separadamente somente as áreas (útil e comum), pois a fração ideal do terreno não poderá ser descrita separadamente, pois como vimos no início, se a vaga tiver fração ideal de terreno, será unidade autônoma, a fração já estará englobada embutida na fração do apartamento).
E, se se tratar de vaga autônoma (com fração ideal de terreno própria), não poderá ser vinculada ao apartamento.
No entanto, neste caso (vinculação da vaga de garagem autônoma com fração ideal de terreno ao apartamento) há exceção, ou seja, quando esta vinculação é feita pelo Poder Público Municipal que tenha legislação própria através do seu Código de Obras, sendo que de meu conhecimento existe no Município de Campinas Sp. No entanto, é uma situação sui generis, que possivelmente não seja o caso que se apresenta, vez que não é mencionada a existência de fração ideal de terreno própria para as vagas de garagens, as quais somente poderiam ter matriculas próprias caso possuíssem fração ideal de terreno (ver “Questões de Condomínio no Registro de Imóveis” – Dr. Elvino Silva Filho – Malheiros Editores – 1.999; “Vagas de Garagem na Propriedade Horizontal” – Marcos Aurélio S. Viana – Edição Saraiva 1.981; trabalhos – Os Pré-Requisitos Para Registro da Incorporação Imobiliária – Dr. Ademar Fioranelli – 12º Encontro Regional dos Oficiais de Registro de Imóveis – Vitória –ES e da Qualificação de Títulos de Incorporação Imobiliária Prevista na Lei 4.591/64 – 8º Encontro Regional dos Oficiais de Registro de Imóveis – Londrina Paraná).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 23 de Outubro de 2.007.