Loteamento – Restrições – Desmembramento

Foi apresentado um desmembramento em 02 partes de um Loteamento registrado. Contudo no contrato do loteamento, consta cláusula que as edificações ficam restritas à uma casa de habitação por lote.

Já houve processo de dúvida em relação a outro imóvel do mesmo loteamento, onde a Corregedoria autorizou a prática do ato.

Assim, diante do caso análogo onde autorizou a prática do ato e, item 191 das Normas Serviços da Corregedoria onde afirma que “Todas as restrições presentes no loteamento, impostas pelo loteador ou pelo Poder Público serão mencionadas no registro do loteamento. Não caberá ao oficial, porém, fiscalizar sua observância”, poderá ser realizado a averbação de desmembramento?

Resposta:

1. Inicialmente informamos de que nos temos do item de nº 191 do Capítulo XX das NSCGJSP, não caberá ao Oficial Registrador, fiscalizar a observância das restrições do loteamento/parcelamento impostas pelo poder público (legais) ou pelo loteador (convencionais/supletivas);
2. A restrição convencional/supletiva imposta pelo loteador é no sentido de que as edificações no lote ficam restritas a uma casa de habitação. Sendo que no processo CGJSP de nº 2013/00005597 enviado os requerentes em situação análoga pugnaram pelo afastamento da restrição constante do contrato de constituição da restrição;
3. Em recente passado se permitia o desdobro/desmembramento de lotes desde que houvesse Lei Municipal autorizadora, ocasião em que muitos desdobros/desmembramentos de lotes foram feitas e averbadas nos registro de imóveis;
4. Ocorre que esse entendimento mudou conforme se deflui dos processos CG nºs. 453/2006 (Parecer 277/2006-E), 29/2006 (Parecer n. 160/2006-E), 10473/2007sendo irrelevante a existência de Lei Municipal autorizando o desmembramento ou mesmo cancelando as restrições impostas pelo loteador. Também nesse sentido, os acórdãos do CSM do Estado nºs: 587-6/0, 594-6/1, 747-6/0, 866-6/3, 833-6/3 e 990.10.163.993-9

Ademais, consoante as também decisões das 1ª Vara de Registros Públicos da Capital, processos nºs: 583.00.2006.463-0-0 (4º RI) e 583.00.2006.106599-5 (11º RI); somente será possível a averbação do desmembramento que ora se propõe com o levantamento da restrição através do cancelamento das cláusulas restritivas conforme acima mencionado;

Portanto, o entendimento recente é de que somente será possível a averbação do desdobro/desmembramento após o cancelamento das restrições a ser feito em processo judicial, sendo irrelevante a existência de Lei Municipal autorizando o desmembramento ou cancelando unilateralmente as restrições impostas pelo loteador quando do registro do processo de loteamento;

5. Nesse sentido decisões da1ª VRP da Capital do Estado de nºs: 0058730-15.2011.8.26.0100, 0025874-61.2012.8.26.0100, 1053421-88.2014.8.26.0100,1098139-73.2014.8.26.0100 ( esta duas abaixo reproduzidas) e 0010133-12.2011.8.26.0100, e da ECGJSP de nºs: 2009/79.569, 2009/64.820, 2012/100.271 ,2012/107272, 2.802/2001 e 2015/192978 (esta abaixo reproduzida);
6. Portando para o levantamento/cancelamento das clausulas restritivas convencionais impostas pelo loteador necessário decisão judicial para tal mister. 1ª VRP – Capital 583.00.2006.106599-5 e 583.00.2006.220463-0 (antes citadas), acórdão do CSMSP n. 0038476-21.2011.8.26.0100, e APC n. 70045217924 do CSM do Rio Grande do Sul.
7. Ver as decisões em negrito e abaixo reproduzidas.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 05 de Fevereiro  de 2.018.

PARCELAMENTO DO SOLO URBANO. DESDOBRO. RESTRIÇÃO URBANÍSTICA CONVENCIONAL. CANCELAMENTO.

1VRPSP – PROCESSO: 1098139-73.2014.8.26.0100
LOCALIDADE: São Paulo DATA DE JULGAMENTO: 27/01/2015 DATA DJ: 30/01/2015
UNIDADE: 14
RELATOR: Tânia Mara Ahualli
LEI: LPSU – Lei de Parcelamento do Solo Urbano – 6766/1979 ART: 18, 4 INC: II

“Registro de Imóveis – procedimento administrativo em que se questiona a possibilidade de desdobro de lote – restrição convencional – prevalência da limitação contratual sobre a autorização Municipal – mudança de orientação da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça – possibilidade de ingresso do título – pedido procedente”.

ÍNTEGRA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

COMARCA DE SÃO PAULO

FORO CENTRAL CÍVEL

1ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS

SENTENÇA

Processo Digital nº 1098139-73.2014.8.26.0100

Classe – Assunto Pedido de Providências – Por Terceiro Prejudicado

Requerente: ALFREDO CAPPONI

CONCLUSÃO

Em 23 de janeiro de 2015 faço estes autos conclusos a MMª Juíza de Direito Drª Tania Mara Ahualli da 1ª Vara de Registros Públicos. Eu, __ Bianca Taliano Beraldo, escrev., digitei.

“Registro de Imóveis – procedimento administrativo em que se questiona a possibilidade de desdobro de lote – restrição convencional – prevalência da limitação contratual sobre a autorização Municipal – mudança de orientação da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça – possibilidade de ingresso do título – pedido procedente”.

Vistos.

Trata-se de pedido de providências formulado pelo Espólio de Alfredo Capponi, representado por seu inventariante Marco Capponi, em face da negativa do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital em proceder ao cancelamento da cláusula restritiva convencional averbada na matrícula nº 45.047, sob nº 02, bem como ao desmembramento do imóvel em dois lotes, gerando a abertura de duas novas matrículas e, consequentemente, o cancelamento da original, além de proceder à averbação da construção de um prédio no imóvel desmembrado.

Relata o requerente ser proprietário do imóvel localizado na Rua Carlos Tiago Pereira, nºs 856 e 860, Saúde, constituído por dois lotes, no qual foram edificadas duas casas (lote A1 pertencente a casa nº 856 e lote A2 pertencente a casa nº 860). Esclarece que, para construir a segunda casa sobre o todo do terreno, obteve aprovação da Prefeitura de São Paulo (Auto de Regularização nº 2005/32921-00, emitido em 27.09.2005), com autorização para o desdobro do lote e para a edificação, bem como a nova edificação está regularizada perante a Previdência Social. Informa que há 3 anos ingressou neste Juízo pleiteando o cancelamento da cláusula restritiva, contudo teve seu pedido negado em primeira e segunda instâncias. Todavia, havendo necessidade da regularização do imóvel e vários precedentes favoráveis em casos análogos, formulou novamente o pedido, tendo em vista a nova recusa pelo Registrador. Juntou documentos às fls. 20/134.

O Oficial manifestou-se às fls. 141/147, no sentido de que não tem oposição em relação ao cancelamento das cláusulas de restrição averbadas sob nº 02, no imóvel objeto deste procedimento, e requereu o cancelamento das clausulas semelhantes relativas aos demais lotes da quadra. Juntou documentos às fls. 144/147.

O Ministério Público opinou pelo deferimento do pedido.

É o relatório.

Passo a fundamentar e a decidir.

Verifico que para a questão posta a desate há vários precedentes favoráveis emitidos pela Egrégia Corregedoria Geral de Justiça, especificamente em decisão proferida no processo nº 2012/65264, no qual ocorreu a mudança de orientação em relação ao posicionamento a ser adotado para a hipótese aventada.

Neste sentido, transcrevo a decisão que caracterizou o marco da nova orientação:

“Não se desconhece a orientação até então vigente nesta Corregedoria Geral. É que, desde o julgamento, com votação unânime, da apelação n° 0038476-1.2011.8.26.0100, pelo C. Conselho Superior da Magistratura, relatada por V. Exa., surgiu nova orientação relativa à qualificação registral no caso de loteamento gravado com restrições urbanísticas, tendo V. Exa., ao interpretar o item 174, do Capítulo XX, das NSCGJ, destacado que:

O registrador pode mencionar as restrições, mas isso não obstará o registro de contratos como o da espécie. Aliás, essa a melhor leitura do item 174 do Capítulo XX, cuja dicção é clara: Todas as restrições presentes no loteamento, impostas pelo loteador ou pelo Poder Público, deverão ser, obrigatoriamente, mencionadas no registro. Não caberá ao oficial, porém, fiscalizar sua observância.”

No que diz respeito à necessidade do registro especial previsto no art. 18, da Lei 6.766/79, observe-se que a hipótese versa sobre desdobro, em dois lotes de 125m2, de lote maior com 250m2, o que demonstra a ausência de risco ao aspecto urbanístico existente bem como aos eventuais adquirentes dos lotes, caso colocados à venda. Prescindível, por isso, o registro especial, até porque inviável novo desdobro de cada lote em virtude da limitação constante do art. 4º, II, Lei 6.766/79.

Por fim, é preciso ter em conta que a aprovação do desdobro pelo Município, conquanto resulte de ato administrativo e não de lei, nesta tem seu alicerce haja vista que, pelo princípio da legalidade administrativa, ao administrador só é permitido fazer o que estiver permitido por lei. Assim, se o Município, por sua exclusiva responsabilidade, aprovou o desdobro, deve-se presumir que observou os requisitos legais, não sendo esta esfera administrativa a seara adequada para discuti-los”

Conforme comprovam os documentos de fls.20/22, houve a aprovação da Municipalidade para a realização do desdobro e da edificação na área em questão, através do Auto de Regularização nº 13.558/2003. E, ainda, dos documentos apresentados às fls.23/24, verifica-se que não há débitos relativos às contribuições previdenciárias. Logo, presumem-se que os requisitos legais fora cumpridos.

Além do mais, o Oficial Registrador não se opôs a pretensão do requerente.

Verifico, entretanto, que o pedido formulado pelo Registrador, em relação ao cancelamento das clausulas os demais lotes da quadra, não merece prosperar. Isto porque, conforme o princípio da instância ou da rogação, os atos de registro e averbação não podem ser praticados de ofício, devendo haver requerimento específico apresentado pelo proprietário ou interessado, devidamente instruído.

Do exposto, julgo procedente o pedido de providências formulado pelo Espólio de Alfredo Capponi, representado por seu inventariante Marco Capponi, em face do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital e determino que se proceda o cancelamento da cláusula restritiva convencional averbada na matrícula nº 45.047, sob nº 02, bem como o desmembramento do imóvel em dois lotes, gerando a abertura de duas novas matrículas e, consequentemente, o cancelamento da matrícula anterior, além de proceder a averbação da construção do prédio no imóvel desmembrado.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas e honorários.

Oportunamente, ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 27 de janeiro de 2015.

Tania Mara Ahualli

Juíza de Direito

LOTEAMENTO – RETIFICAÇÃO – ALTERAÇÃO. RESTRIÇÃO URBANÍSTICA CONVENCIONAL. DESAFETAÇÃO. ÁREA NON AEDIFICANDI.

CGJSP – PROCESSO: 192.978/2015
LOCALIDADE: Santos DATA DE JULGAMENTO: 22/03/2016 DATA DJ: 01/04/2016
UNIDADE: 1
RELATOR: Manoel de Queiroz Pereira Calças
LEI: EC – Estatuto da Cidade – 10.257/2001 ART: 2
LEI: LPSU – Lei de Parcelamento do Solo Urbano – 6766/1979 ART: 10, 17, 28

REGISTRO DE IMÓVEIS – Retificação – Loteamento Riviera de São Lourenço – Pretensão deduzida pelo loteador e proprietário de área reservada – Modificação dos elementos que compõem a descrição do imóvel – Impossibilidade – Via inadequada ao debate sobre a existência de restrição convencional instituída pelo loteador – Risco potencial aos adquirentes em caso de desvio da destinação conferida pelo memorial – Sentença mantida – Recurso desprovido.

ÍNTEGRA

PROCESSO Nº 2015/192978 – SANTOS – PRAIAS PAULISTAS S.A. e OUTROS – Advogados: NARCISO ORLANDI NETO, OAB/SP 191.338, HÉLIO LOBO JÚNIOR, OAB/SP 25.120, ANA PAULA MUSCARI LOBO, OAB/SP 182.368 e ASSUERO RODRIGUES NETO, OAB/SP 238.420 – (73/2015-E) – DJe de 1/4/2016, p. 7

Recurso Administrativo n° 192978/2015
Recorrente: Praias Paulistas S.A e Companhia Fazenda Acaraú
Origem: 10ª Vara Cível da Comarca de Santos (Corregedoria Permanente)

REGISTRO DE IMÓVEIS – Retificação – Loteamento Riviera de São Lourenço – Pretensão deduzida pelo loteador e proprietário de área reservada – Modificação dos elementos que compõem a descrição do imóvel – Impossibilidade – Via inadequada ao debate sobre a existência de restrição convencional instituída pelo loteador – Risco potencial aos adquirentes em caso de desvio da destinação conferida pelo memorial – Sentença mantida – Recurso desprovido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça

PRAIAS PAULISTAS S.A e COMPANHIA FAZENDA ACARAÚ interpuseram recurso insurgindo-se contra sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente que, ao julgar improcedente o pedido de retificação, manteve a descrição constante na matrícula nº 76.950 do RI de Santos e a indicação da Área Reservada para Clube Campestre do Módulo 18.

Os recorrentes insistem no cabimento da retificação, sustentando, nas razões recursais, que (a) a descrição, da forma como escriturada, apresenta imprecisão e informação inverídica a justificar a alteração do assento; (b) que a restrição de uso da Área Reservada para Clube Campestre do Módulo 18 não poderia constar da matrícula, pois decorre de equivocada interpretação do Oficial Registrador sobre as disposições constantes do Memorial e o Plano de Loteamento da Riviera de São Lourenço (matrícula nº 16.226 do 01º RI de Santos); (c) que o Plano de Loteamento (Urbanístico), devidamente registrado, não proíbe a implantação de empreendimento imobiliário na área especial (art. 36, Cap. XI), uma vez que o imóvel está localizado em zona residencial (Lei Municipal nº 317/1998), não havendo impedimento para a instituição de condomínio (art. 22, art. 9º, II e 26, VII, todos da Lei nº 6.766/79); (d) que o pedido formulado pelos requerentes não contraria decisões normativas da Corregedoria Geral da Justiça e do Conselho Superior da Magistratura e (e) não compete ao Oficial Registrador fiscalizar e exigir o cumprimento de restrições convencionais (item 191, XX das Normas de Serviço).

O D. Oficial Registrador prestou informações, asseverando que a matrícula nº 76.950, aberta em 03 de janeiro de 2013, a pedido dos requerentes, demonstra que a área de 37.905,16 m² tem inequívoca destinação especial para a implantação de Clube ou Centro Campestre do Módulo 18, nos termos do Anexo 03 do Memorial Descritivo do Plano Urbanístico da Riviera de São Lourenço, não havendo campo para interpretações divergentes.

O Ministério Público se manifestou pelo indeferimento do pedido (fls.91/93).

O MM. Juiz Corregedor Permanente acolheu as ponderações do D. Oficial do Registro de Imóveis e julgou improcedente o pedido de retificação (fls.95/99).

Os Embargos de Declaração interpostos às fls. 103/105 foram rejeitados pela decisão de fl.106.

Os interessados interpuseram recurso, reiterando as razões anteriormente expostas, pugnando pela reforma da r. sentença (fls.110/117).

A D. Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls.129/130).

É o relatório.

Os requerentes, como proprietários do imóvel objeto da matrícula nº 76.950 do 01º RI de Santos e loteadores da Riviera de São Lourenço, cujo memorial foi inscrito à margem da matrícula nº 16.226, insistem com o pedido de retificação administrativa e unilateral formulado diretamente ao Juiz Corregedor Permanente visando suprimir da matrícula (nº 76.950), por meio de averbação (art. 213, I, alíneas “a” a “g” da Lei nº 6.015/1973), parte do texto em que consta a descrição da Área Reservada para Implantação de Clube Campestre do Módulo 18 (fl.50).

O que parece coisa simples ou exercício regular do direito de propriedade ou plena in re potestas, reclama reflexão sobre a interferência da ordem jurídica na propriedade urbana e na liberdade de edificar (construir). O direito do dono do terreno de construir ou utilizar, tal como previsto no art. 1228, do CC, antes absoluto, passou a ser controlado pelas licenças de construção e quando há envolvimento de áreas comprometidas com loteamentos, essa fiscalização considera os demais interesses e serve para barrar projetos como esse que está posto no presente expediente. A averbação almejada nada mais representa do [que o] primeiro passo para que o proprietário se livre de amarras criadas pelo loteamento do jus aedificandide áreas reservadas.

Da forma como se fez o registro do loteamento, a área reservada foi deixada de lado para nela ser erguido o Clube ou Centro Campestre; agora se pretende escrever que nesse espaço é possível construir condomínio edilício, o que autoriza concluir que caso haja deferimento do pedido, a retificação acaba com eventuais incertezas sobre a maneira de utilização da área restrita reservada pelo loteador (áreas especiais) e libera a escrituração de atos subsequentes, como incorporação, instituição do condomínio, etc.

O artigo 212 da Lei de Registros Públicos, com redação dada pela Lei nº 10.931/04, dispõe: Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial. Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada”.

A lei admite o manejo da retificação quando presentes os seus pressupostos subjetivos e objetivos, ou seja, a pretensão retificatória voltada ao aperfeiçoamento de qualquer assento registral somente poderá ser exercida pelo legítimo interessado, se existirem (a) omissões, (b) imprecisões ou (c) informações inverídicas.

Quem consultar o processo vai entender que o imóvel objeto da matrícula nº 76.950, constituído pela Área Reservada para Clube Campestre do Módulo 18, com 37.905,16 m², no perímetro urbano do município de Bertioga, Comarca de Santos, integrante do loteamento Riviera de São Lourenço, foi afetado, por vontade dos loteadores, a uma destinação específica, isto é, a área especial foi reservada, por meio de uma restrição convencional, para abrigar e sediar Clube Campestre, em benefício da coletividade.

O Plano Urbanístico da Praia de Riviera de São Lourenço, parte integrante do Memorial de Loteamento inscrito à margem da matrícula nº 16.226, aprovado pela Prefeitura Municipal e demais órgãos públicos, contempla as infraestruturas obrigatórias e prevê a divisão das glebas em zonas (turística, residencial e mista), além de áreas institucionais, verdes e loteadas, estas últimas subdivididas em lotes e áreas especiais (Item 5).

As áreas especiais, conceituadas pelo loteador – como sistemas de recreio privativos e passagens privativas para pedestres e ainda ruas em “cul de sac” para tanto, privatizadas -, foram discriminadas para, atendida a destinação específica aprovada no projeto, o estabelecimento de: (a) Área para Hotel; (b) Área para Clube ou Centro Hípico; (c) Área para Clube ou Centro Campestre; (d) Área para Camping; (e) Áreas para centros Comerciais; (g) Áreas Especiais privativas reservadas para estacionamento de veículos de passeio (Item 5.1, fl.60 v.).

Os lotes (agrupados em quadras) e as áreas especiais integram os respectivos módulos, sendo que o nº 18 abriga cinco quadras designadas pelas letras “A” a “E” (fl.65), além da área reservada para a implantação do espaço recreativo comum (clube ou centro campestre).

Cabe ressaltar, ainda, que o art. 36, “c” do Plano Urbanístico deve ser analisado conjuntamente com as demais normas (fl.71), tal como afirmou do D. Advogado dos requerentes, de modo a identificar o peso das restrições urbanísticas incidentes nas áreas especiais. A versão deduzida na inicial (ausência de impedimento para a implantação de condomínio edilício) possui forte conotação pela boa linguagem jurídica empregada no libelo, mas não o suficiente para convencer sobre a necessidade da averbação.

Basta correr os olhos pelo texto para se verificar a natural fluência de ponto controvertido sobre os limites das restrições impostas pelos loteadores, até porque a expressão implantação de um clube ou centro campestre, com os equipamentos, serviços e condomínios a ele integrados não autoriza leitura de que foi prevista a instituição de Clube e, ainda, de um Condomínio Edilício Residencial, data venia.  O que se pode extrair da referência citada (condomínios a ele integrados) é a reafirmação de que pode se construir coisas que somem ou se agreguem na titularidade de comunhão dos interesses comuns dos demais proprietários e não – salvo melhor juízo – condomínio exterior ou de pessoas estranhas, até porque em prédios que serão levantados os demais donos de lotes não dividirão interesse com o grupo.

Há uma indicação de uso e isso é vinculativo (art. 10, II, da Lei 6766/79). Entende-se, afirmou SÉRGIO A. FRAZÃO DO COUTO ao comentar tal dispositivo (Manual Teórico e Prático do Parcelamento Urbano, Forense, 1981, p. 143) “como tal o esclarecimento que o empresário deve fazer ao poder público, sobre qual o tipo de uso que ele, quando planejou a expansão da cidade, destinou para o local (zonas industriais, zonas de serviço, zonas comerciais, cinturão verde, reserva florestal, preservação paisagística etc.). Será com base nessas indicações fornecidas pelo parcelador, em comparação com as regras próprias traçadas pelo poder público, para o aproveitamento do local com destinação à construção de unidades unifamiliares ou conjuntos habitacionais, que irá determinar se há conveniência ou não de fraccionar aquela porção territorial em lotes, aproveitando as vias de acesso oficiais e os logradouros públicos já existentes“.

Existe um enorme descompasso entre construir um centro esportivo e levantar um prédio de apartamentos e os efeitos dessa divergência não estão limitados aos aspectos arquitetônicos, exatamente porque há mudança de aproveitamento e até, considerando os condomínios edilícios, de ingresso de mais famílias desfrutando dos espaços comuns internos.

É preciso esclarecer que o titular da área reservada com restrições erga omnes, como ocorre no caso, não disputa a propriedade com os demais proprietários (donos de lotes da Riviera de San Lourenço). No entanto e quando planeja construir, esbarra no interesse difuso que o registro de loteamento confere e cuja proteção está à cargo dos órgãos públicos ou de instituições, como a do registro imobiliário. A averbação pretendida pode dar ensejo a construção de prédios em área que foi reservada pelo loteador para um clube de lazer e isso afeta o direito dos demais proprietários.

O registro do loteamento cria uma relação triangular do loteador com os proprietários e o Poder Público, de modo que a expansão do direito do parcelador está submetida ao fim social da propriedade loteada. O direito ao lazer completo ou o direito de não conviver com condomínio edilício integra os valores fundamentais dos demais proprietários e embora não exista nada escrito nesse sentido no projeto registrado, emana naturalmente dos princípios jurídicos incidentes. O sentido da proteção é o mesmo que se outorga na defesa dos espaços de uso comum e públicos, cuja intangibilidade decorre do art. 17 da Lei nº 6766/79.

A fórmula que orienta a convicção para bem julgar, seja por meio de decisão judicial, quer na esfera administrativa, possui na base o critério da razoabilidade, um valor de interpretação que se obtém pela ponderação de valores. Neste contexto, o alcance das normas previstas no Memorial do Loteamento (Plano Urbanístico), reproduzidas nos contratos padrões depositados na Serventia, não pode ser ampliado através de retificação, como se fosse esse o meio legal para modificar ou diminuir a noção de uso restrito, afetando o direito dos demais adquirentes e moradores da Riviera de São Lourenço.

Esse é o ponto. Existem interesses externos, diretos e indiretos e são relevantes.

Indiscutível que se for admitida a construção de condomínio edilício na área especial afetada ao estabelecimento do centro campestre, ganha o aspecto da circulação de riqueza, através da atividade empresarial desenvolvida pelos incorporadores imobiliários, especialmente em locais considerados supervalorizados, como no caso da Riviera de São Lourenço (Litoral de São Paulo). A área está enriquecida e a lucratividade do projeto é uma expectativa real. Todavia e do outro lado da questão estão os moradores e proprietários dos imóveis loteados que confiam na segurança do serviço extrajudicial e na estabilidade do direito adquirido previsto no art. 5º, XXXVI, da CF, bem como no conteúdo das normas cogentes que estabelecem os caminhos legais para a alteração das regras do loteamento[1], por meio de averbação[2] (art. 28 da Lei nº 6.766/1976).

Aliás, a jurisprudência administrativa da E. Corregedoria e do C. Conselho Superior revela uma firme posição contra estratégias articuladas com o fito de, por vias oblíquas, contornar normas editadas na busca da moralização das questões afetas a loteamentos, restrições convencionais e parcelamento irregular do solo.  Daí surge o principal e até exclusivo óbice contra qualquer tentativa de acesso de uma averbação inadvertida, cujo conteúdo possa esvaziar o propósito da restrição escriturada na matrícula, facilitando a abertura enviesada do procedimento de incorporação, sem concordância dos adquirentes de lotes atingidos pela mitigação dos critérios urbanísticos ou, ainda, sem qualquer autorização obtida na via jurisdicional (art. 5º, LIV, da Carta Magna).

Não soa conveniente e oportuno modificar o registro, a uma canetada da Corregedoria, para inserir no registro algo que não ficou transparente pela vontade originária do loteador, como a certeza sobre direito de construir prédios residenciais na área reservada, apagando-se a restrição de uso no Memorial do Loteamento. O episódio é suficiente para justificar a manutenção da descrição oficial, inclusive para evitar, no futuro, o ajuizamento de ação civil pública, pelo Ministério Público ou qualquer outro legitimado (Associação dos Moradores), sem contar as ações individuais propostas por eventuais adquirentes de unidades autônomas, prejudicados por alguma decisão que possa determinar o embargo das obras.

É certo que a existência da Lei Municipal nº 317/1998 (Bertioga) permite enquadrar o imóvel objeto da matrícula nº 76.950 dentro da Zona Residencial, facultada a instituição de condomínio edilício ou clubes sociais e esportivos. Todavia, as restrições convencionais estabelecidas pelo loteador para fixar as destinações de uso são aplicáveis a todos os adquirentes e são consideradas verdadeiras normas urbanísticas[3], tendo em vista o registro do memorial, aprovação pela Prefeitura e a previsão de cláusula específica nos contratos modelos (art. 26, VII da Lei nº 6.766/79[4]).

Assim, de acordo com a jurisprudência[5], as restrições convencionais prevalecem às leis municipais e, segundo a doutrina, eventual abrandamento de restrições urbanísticas somente poderá ser realizado se houver (a) regular levantamento ou alteração do memorial de loteamento; (b) decisão judicial transitada em julgado ou (c) legislação municipal específica editada para atender interesse público relevante, desde que demonstrada, de forma inequívoca, a indispensabilidade da alteração superveniente das regras urbanísticas de determinada zona ou localidade, observada as diretrizes previstas no art. 2º da Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade), garantida a efetiva participação popular.

Nos termos do item 191, Cap. XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, todas as restrições presentes no loteamento, impostas pelo loteador ou pelo Poder Público serão mencionadas no registro do loteamento, porém o oficial não poderá fiscalizar sua observância. O dispositivo, contudo, não impede que o registrador reproduza na matrícula algo que já consta do assento imobiliário (matrícula nº 12.226), pois não é possível, neste caso, dissociar a área reservada da qualificação completa do imóvel, em conformidade com a especialidade subjetiva.

Portanto, a insurgência dos requerentes quanto aos critérios técnicos utilizados pelo Oficial Registrador no momento da abertura da matrícula[6] não tem o peso que anima retificar o registro imobiliário, porque a expressão “Área Reservada Para Clube Campestre” não representa nenhuma omissão ou imprecisão, nem tampouco precisa ser expurgada do assento para que o registro passe a exprimir a verdade[7].

Nesses termos, o parecer que se submete à elevada consideração de Vossa Excelência é pelo não provimento do recurso administrativo.

Sub censura.

São Paulo, 21 de março de 2016.

Guilherme Stamillo Santarelli Zuliani

Juiz Assessor da Corregedoria

CONCLUSÃO

Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso administrativo.

Publique-se.

São Paulo, 22 de março de 2016.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

RECLAMAÇÃO. LOTEAMENTO. RESTRIÇÃO URBANÍSTICA CONVENCIONAL. CANCELAMENTO. QUALIFICAÇÃO REGISTRAL.

1VRPSP – PROCESSO: 1053421-88.2014.8.26.0100
LOCALIDADE: São Paulo DATA DE JULGAMENTO: 19/09/2014 DATA DJ: 24/09/2014
UNIDADE: 14
RELATOR: Tânia Mara Ahualli
LEI: LCE – Lei de Condomínios e incorporação – 4.591/64

Ementa não oficial. Parcelamento do solo – restrição urbanística convencional. Pedido de cancelamento administratico das restrições. Não ocorrendo a desconfiguração urbanística do loteamento ou da região, tendo em vista que no entorno dos lotes já se estabeleceram vários prédios de moradia, bem como não afetará eventuais direitos de terceiros de boa fé, o pedido foi deferido.

ÍNTEGRA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO – COMARCA DE SÃO PAULO
FORO CENTRAL CÍVEL – 1ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS

Processo Digital nº: 1053421-88.2014.8.26.0100
Classe – Assunto Pedido de Providências – Registro de Imóveis
Requerente: GT 10 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
Juíza de Direito: Dra. Tania Mara Ahualli

Vistos.

Trata-se de pedido de providências formulado por GT 10 Empreendimentos Imobiliários LTDA, diante da negativa do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital em proceder ao cancelamento das restrições constantes na averbação nº 04, da matrícula nº 119.991, e averbação nº 1, da matrícula nº 168.838, referentes à construção de somente uma casa de moradia nos terrenos mencionados.

Relata a requerente que tal restrição é incabível, tendo em vista a existência de diversos edifícios de apartamento no entorno dos 32 lotes que compõem a quadra 06. Informa, ainda, que a pretensão se fundamenta na realização de um empreendimento imobiliário regido pela Lei nº 4.591/64, em uma área resultante da futura unificação dos lotes 1, 2, e parte do lote 4, da Quadra 6, do Loteamento Jardim da Saúde. Juntou documentos às fls. 14/442.

O Oficial manifestou-se à fl.445. Assevera que não se opõe ao cancelamento da restrição das matrículas nºs 168.838 e 119.991, todavia, o cancelamento somente poderá ser obtido por mandado judicial.

O Ministério Público opinou pela procedência do pedido (fl.449).

É o relatório.

Passo a fundamentar e a decidir.

Com o pedido feito em Juízo, o Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital manifestou-se favoravelmente ao ato, salientando, no entanto, que deveria haver ordem judicial a respeito.

Há de se observar que com o crescimento populacional se mostra incabível a mantença de restrição para construção de somente uma casa por lote no loteamento denominado Jardim da Saúde, constituindo uma das soluções para a solução do problema de moradia a realização de empreendimentos imobiliários, com o lançamento de condomínios edilícios, abrigando várias famílias.

No mais, entendo que o cancelamento das averbações não implicará desconfiguração urbanística do loteamento ou da região, tendo em vista que no entorno dos lotes já se estabeleceram vários prédios de moradia, bem como não afetará eventuais direitos de terceiros de boa fé.

Diante do exposto, julgo procedente o pedido de providências formulado por GT 10 Empreendimentos Imobiliários LTDA, em face do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, a fim de determinar que proceda ao cancelamento das restrições convencionais constantes da averbação nº 04 da matrícula nº 119.991 e averbação nº 01 da matrícula nº 168.838.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas e honorários.

Oportunamente, ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 19 de setembro de 2014.

Tania Mara Ahualli

Juíza de Direito