Demarcação, Unificação e Divisão de Terras

Por gentileza comente o processo demarcatório em questão.

Ação de Demarcação e Divisão de Terras (Extinção Parcial de Condomínio).

Requerente: Fulano de Tal e outros

Resposta:

1. Nos termos do artigo de nºs. 221, IV da Lei dos Registros Públicos, deverá ser apresentada para fins de registro carta de sentença, acompanhada do auto de divisão (artigo n. 597, parágrafo 1º do CPC) não podendo ser aceito para tal fim oficio judicial ou mesmo mandado que não é título correto para transmissão de imóvel;
2. O processo de demarcação (artigo n. 1.297 do CC) e divisão de terras deverá seguir o rito do artigo nº 569 e seguintes co CPC;
3. No processo não se poderá incluir outros imóveis que não seja demarcado e objeto da divisão, adjudicando-os e partilhando entre os condôminos (matrículas de nºs: xxxx (residencial), yyyy, wwww e zzzz (rurais) até porque sujeitos ao recolhimento de transmissão de bens imóveis (ITBI (transmissão onerosa) ou ITCMD (transmissão gratuita);
4. Consoante processo CGJSP de nº 50.558/2015 os espólios não podem adquirir bens, devendo ser previamente realizados os respectivos arrolamentos ou inventários dos falecidos, para que uma vez partilhados os bens entre os sucessores (meeira e herdeiros) possam ser objeto de ação de demarcação, divisão e extinção de condomínio entre os condôminos;
5. Deverão ser averbados junto à matrícula de nº xxxx os casamentos dos respectivos proprietários (condôminos) do imóvel para que conste o nome dos respectivos cônjuges, regime é época de casamento, bem como os CPF’S e CIRG dos condôminos e respectivos cônjuges, e as nacionalidades, profissões e endereços destes, à exceção dos condôminos já qualificados no R.6, que já constam da matrícula;
6. Como a grande maioria dos autores/requerentes são casados, e se trata de ação que envolve imóveis, inclusive com transmissão, devem os respectivos cônjuges participar da ação (artigo n. 1.647, I do CC);
7. Pelo item 1.3 do Termo de acordo ha menção ao remembramento (unificação/fusão de matrículas) dos imóveis das matrículas xxxx,yyyy, wwww e zzzz ,não constando dos documentos memoriais ou plantas dos imóveis remembrados. O que também, não poderia ocorrer, porque o imóvel objeto da matrícula de nº xxxx, está sendo demarcado e dividido (desdobrado) não podendo fazer parte do remembramento (unificação/fusão de matrículas) e até porque os outros três imóveis rurais (matrículas de nºs: yyyy,wwww e zzzz), possuem proprietários diferentes. E nos termos do artigo de nº 234 da Lei dos Registros Públicos, os imóveis a serem remembrados/unificados/fusionados devem pertencer aos mesmos proprietários o que não ocorre no caso presente. Ademais pelos documentos apresentados, e pela ausência de memoriais e plantas relativos ao remembramento não dá para saber se tais imóveis são de fato contíguos, outra condição necessária para a unificação/remembramento dos imóveis rurais, consoante artigo nº 234 da LRP, antes citado;
8. Nos termos do artigo de nº, 176, parágrafo 1º, III, 5 da Lei dos registros públicos devem ser atribuídos valores para os imóveis, alem do que ser recolhido e apresentados os imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITBI e/ou ITCMD conforme e se for o caso);
9. Os imóveis rurais originados pela divisão e pelo remembramento devem ser inscritos no Cadastro Ambiental Rural – CAR, nos termos dos artigos 18 e 29 da Lei n. 12.651;

• Também deverá ser apresentado o CCIR’s e certidão negativa dos ITR’s , ou comprovante de pagamento do imposto, dos últimos cinco anos, relativos aos imóveis rurais.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo,07 de Março de 2.017.

LEI N^o 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

Dos Limites entre Prédios e do Direito de Tapagem

Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.

• 1^oOs intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até prova em contrário, pertencer a ambos os proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação.
• 2^oAs sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisório, só podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre proprietários.
• 3^oA construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietário, que não está obrigado a concorrer para as despesas.

Art. 1.298. Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se determinarão de conformidade com a posse justa; e, não se achando ela provada, o terreno contestado se dividirá por partes iguais entre os prédios, ou, não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro.

Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:

I – alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;

II – pleitear, como autor ou réu, acerca desses bens ou direitos;

III – prestar fiança ou aval;

IV – fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meação.

Parágrafo único. São válidas as doações nupciais feitas aos filhos quando casarem ou estabelecerem economia separada.

LEI Nº 13.105, DE 16 DE MARÇO DE 2015.

DA AÇÃO DE DIVISÃO E DA DEMARCAÇÃO DE TERRAS PARTICULARES

Art. 569.  Cabe:

I – ao proprietário a ação de demarcação, para obrigar o seu confinante a estremar os respectivos prédios, fixando-se novos limites entre eles ou aviventando-se os já apagados;

II – ao condômino a ação de divisão, para obrigar os demais consortes a estremar os quinhões.

Art. 570.  É lícita a cumulação dessas ações, caso em que deverá processar-se primeiramente a demarcação total ou parcial da coisa comum, citando-se os confinantes e os condôminos.

Art. 571.  A demarcação e a divisão poderão ser realizadas por escritura pública, desde que maiores, capazes e concordes todos os interessados, observando-se, no que couber, os dispositivos deste Capítulo.

Art. 572.  Fixados os marcos da linha de demarcação, os confinantes considerar-se-ão terceiros quanto ao processo divisório, ficando-lhes, porém, ressalvado o direito de vindicar os terrenos de que se julguem despojados por invasão das linhas limítrofes constitutivas do perímetro ou de reclamar indenização correspondente ao seu valor.

• 1^oNo caso do caput,serão citados para a ação todos os condôminos, se a sentença homologatória da divisão ainda não houver transitado em julgado, e todos os quinhoeiros dos terrenos vindicados, se a ação for proposta posteriormente.
• 2^oNeste último caso, a sentença que julga procedente a ação, condenando a restituir os terrenos ou a pagar a indenização, valerá como título executivo em favor dos quinhoeiros para haverem dos outros condôminos que forem parte na divisão ou de seus sucessores a título universal, na proporção que lhes tocar, a composição pecuniária do desfalque sofrido.

Art. 573.  Tratando-se de imóvel georreferenciado, com averbação no registro de imóveis, pode o juiz dispensar a realização de prova pericial.

Da Demarcação

Art. 574.  Na petição inicial, instruída com os títulos da propriedade, designar-se-á o imóvel pela situação e pela denominação, descrever-se-ão os limites por constituir, aviventar ou renovar e nomear-se-ão todos os confinantes da linha demarcanda.

Art. 575.  Qualquer condômino é parte legítima para promover a demarcação do imóvel comum, requerendo a intimação dos demais para, querendo, intervir no processo.

Art. 576.  A citação dos réus será feita por correio, observado o disposto no art. 247.

Parágrafo único.  Será publicado edital, nos termos do inciso III do art. 259.

Art. 577.  Feitas as citações, terão os réus o prazo comum de 15 (quinze) dias para contestar.

Art. 578.  Após o prazo de resposta do réu, observar-se-á o procedimento comum.

Art. 579.  Antes de proferir a sentença, o juiz nomeará um ou mais peritos para levantar o traçado da linha demarcanda.

Art. 580.  Concluídos os estudos, os peritos apresentarão minucioso laudo sobre o traçado da linha demarcanda, considerando os títulos, os marcos, os rumos, a fama da vizinhança, as informações de antigos moradores do lugar e outros elementos que coligirem.

Art. 581.  A sentença que julgar procedente o pedido determinará o traçado da linha demarcanda.

Parágrafo único.  A sentença proferida na ação demarcatória determinará a restituição da área invadida, se houver, declarando o domínio ou a posse do prejudicado, ou ambos.

Art. 582.  Transitada em julgado a sentença, o perito efetuará a demarcação e colocará os marcos necessários.

Parágrafo único.  Todas as operações serão consignadas em planta e memorial descritivo com as referências convenientes para a identificação, em qualquer tempo, dos pontos assinalados, observada a legislação especial que dispõe sobre a identificação do imóvel rural.

Art. 583.  As plantas serão acompanhadas das cadernetas de operações de campo e do memorial descritivo, que conterá:

I – o ponto de partida, os rumos seguidos e a aviventação dos antigos com os respectivos cálculos;

II – os acidentes encontrados, as cercas, os valos, os marcos antigos, os córregos, os rios, as lagoas e outros;

III – a indicação minuciosa dos novos marcos cravados, dos antigos aproveitados, das culturas existentes e da sua produção anual;

IV – a composição geológica dos terrenos, bem como a qualidade e a extensão dos campos, das matas e das capoeiras;

V – as vias de comunicação;

VI – as distâncias a pontos de referência, tais como rodovias federais e estaduais, ferrovias, portos, aglomerações urbanas e polos comerciais;

VII – a indicação de tudo o mais que for útil para o levantamento da linha ou para a identificação da linha já levantada.

Art. 584.  É obrigatória a colocação de marcos tanto na estação inicial, dita marco primordial, quanto nos vértices dos ângulos, salvo se algum desses últimos pontos for assinalado por acidentes naturais de difícil remoção ou destruição.

Art. 585.  A linha será percorrida pelos peritos, que examinarão os marcos e os rumos, consignando em relatório escrito a exatidão do memorial e da planta apresentados pelo agrimensor ou as divergências porventura encontradas.

Art. 586.  Juntado aos autos o relatório dos peritos, o juiz determinará que as partes se manifestem sobre ele no prazo comum de 15 (quinze) dias.

Parágrafo único.  Executadas as correções e as retificações que o juiz determinar, lavrar-se-á, em seguida, o auto de demarcação em que os limites demarcandos serão minuciosamente descritos de acordo com o memorial e a planta.

Art. 587.  Assinado o auto pelo juiz e pelos peritos, será proferida a sentença homologatória da demarcação.

Da Divisão

Art. 588.  A petição inicial será instruída com os títulos de domínio do promovente e conterá:

I – a indicação da origem da comunhão e a denominação, a situação, os limites e as características do imóvel;

II – o nome, o estado civil, a profissão e a residência de todos os condôminos, especificando-se os estabelecidos no imóvel com benfeitorias e culturas;

III – as benfeitorias comuns.

Art. 589.  Feitas as citações como preceitua o art. 576, prosseguir-se-á na forma dos arts. 577 e 578.

Art. 590.  O juiz nomeará um ou mais peritos para promover a medição do imóvel e as operações de divisão, observada a legislação especial que dispõe sobre a identificação do imóvel rural.

Parágrafo único.  O perito deverá indicar as vias de comunicação existentes, as construções e as benfeitorias, com a indicação dos seus valores e dos respectivos proprietários e ocupantes, as águas principais que banham o imóvel e quaisquer outras informações que possam concorrer para facilitar a partilha.

Art. 591. Todos os condôminos serão intimados a apresentar, dentro de 10 (dez) dias, os seus títulos, se ainda não o tiverem feito, e a formular os seus pedidos sobre a constituição dos quinhões.

Art. 592.  O juiz ouvirá as partes no prazo comum de 15 (quinze) dias.

• 1^oNão havendo impugnação, o juiz determinará a divisão geodésica do imóvel.
• 2^oHavendo impugnação, o juiz proferirá, no prazo de 10 (dez) dias, decisão sobre os pedidos e os títulos que devam ser atendidos na formação dos quinhões.

Art. 593.  Se qualquer linha do perímetro atingir benfeitorias permanentes dos confinantes feitas há mais de 1 (um) ano, serão elas respeitadas, bem como os terrenos onde estiverem, os quais não se computarão na área dividenda.

Art. 594.  Os confinantes do imóvel dividendo podem demandar a restituição dos terrenos que lhes tenham sido usurpados.

• 1^oSerão citados para a ação todos os condôminos, se a sentença homologatória da divisão ainda não houver transitado em julgado, e todos os quinhoeiros dos terrenos vindicados, se a ação for proposta posteriormente.
• 2^oNesse último caso terão os quinhoeiros o direito, pela mesma sentença que os obrigar à restituição, a haver dos outros condôminos do processo divisório ou de seus sucessores a título universal a composição pecuniária proporcional ao desfalque sofrido.

Art. 595.  Os peritos proporão, em laudo fundamentado, a forma da divisão, devendo consultar, quanto possível, a comodidade das partes, respeitar, para adjudicação a cada condômino, a preferência dos terrenos contíguos às suas residências e benfeitorias e evitar o retalhamento dos quinhões em glebas separadas.

Art. 596.  Ouvidas as partes, no prazo comum de 15 (quinze) dias, sobre o cálculo e o plano da divisão, o juiz deliberará a partilha.

Parágrafo único.  Em cumprimento dessa decisão, o perito procederá à demarcação dos quinhões, observando, além do disposto nos arts. 584 e 585, as seguintes regras:

I – as benfeitorias comuns que não comportarem divisão cômoda serão adjudicadas a um dos condôminos mediante compensação;

II – instituir-se-ão as servidões que forem indispensáveis em favor de uns quinhões sobre os outros, incluindo o respectivo valor no orçamento para que, não se tratando de servidões naturais, seja compensado o condômino aquinhoado com o prédio serviente;

III – as benfeitorias particulares dos condôminos que excederem à área a que têm direito serão adjudicadas ao quinhoeiro vizinho mediante reposição;

IV – se outra coisa não acordarem as partes, as compensações e as reposições serão feitas em dinheiro.

Art. 597.  Terminados os trabalhos e desenhados na planta os quinhões e as servidões aparentes, o perito organizará o memorial descritivo.

• 1^oCumprido o disposto no art. 586, o escrivão, em seguida, lavrará o auto de divisão, acompanhado de uma folha de pagamento para cada condômino.
• 2^oAssinado o auto pelo juiz e pelo perito, será proferida sentença homologatória da divisão.
• 3^oO auto conterá:

I – a confinação e a extensão superficial do imóvel;

II – a classificação das terras com o cálculo das áreas de cada consorte e com a respectiva avaliação ou, quando a homogeneidade das terras não determinar diversidade de valores, a avaliação do imóvel na sua integridade;

III – o valor e a quantidade geométrica que couber a cada condômino, declarando-se as reduções e as compensações resultantes da diversidade de valores das glebas componentes de cada quinhão.

• 4^oCada folha de pagamento conterá:

I – a descrição das linhas divisórias do quinhão, mencionadas as confinantes;

II – a relação das benfeitorias e das culturas do próprio quinhoeiro e das que lhe foram adjudicadas por serem comuns ou mediante compensação;

III – a declaração das servidões instituídas, especificados os lugares, a extensão e o modo de exercício.

Art. 598.  Aplica-se às divisões o disposto nos arts. 575 a 578.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 176 – O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.                        (Renumerado do art. 173 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

• 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:

III – são requisitos do registro no Livro nº 2:

5) o valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo desta, condições e mais especificações, inclusive os juros, se houver.

 

Art. 221 – Somente são admitidos registro:                            (Renumerado com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

I – escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros;

II – escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação;

III – atos autênticos de países estrangeiros, com força de instrumento público, legalizados e traduzidos na forma da lei, e registrados no cartório do Registro de Títulos e Documentos, assim como sentenças proferidas por tribunais estrangeiros após homologação pelo Supremo Tribunal Federal;

IV – cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de processo.

V – contratos ou termos administrativos, assinados com a União, Estados, Municípios ou o Distrito Federal, no âmbito de programas de regularização fundiária e de programas habitacionais de interesse social, dispensado o reconhecimento de firma.                            (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

Art. 234 – Quando dois ou mais imóveis contíguos pertencentes ao mesmo proprietário, constarem de matrículas autônomas, pode ele requerer a fusão destas em uma só, de novo número, encerrando-se as primitivas.                      (Renumerado do art. 231 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).