Permuta descaracterizada – Compra e Venda disfarçada

Consulta:

Foi apresentada para registro escritura pública de permuta de imóveis, sendo que o primeiro no valor de R$ 520.000,00 e o segundo no valor de R$ 132.823,00, havendo torna em dinheiro, ou seja,  “os 2° permutantes tornam aos 1° permutantes a quantia de valor de R$ 387.177,00, pagos anteriormente a esta escritura, em boa e corrente moeda nacional”

Foi recolhido o ITBI sobre os valores de R$ 520.000,00 e de R$ 132.823,00.

Em relação a torna em dinheiro, ou seja R$ 387.177,00, incide ITBI; ITCMD ou nada? 

vide:  1095880-08.2014 – Dúvida – S. L. M. X 18º Cartório de Registro de Imóveis. ” o Registrador considerou que é devido o ITCMD sobre o a diferença do valor da transação efetuada entre os imóveis”

e Artigo de KIYOSHI HARADA

“Existindo diferença de valores entre os dois imóveis, mas sem a torna caracterizada estará à incidência do ITCMD sobre a diferença não paga”.

“A contrario sensu, se houver torna, haverá incidência do ITBI, mas não pela diferença, como se poderia supor, porém, sobre o valor venal de cada um dos imóveis em razão da dupla ocorrência do fato gerador do ITBI”.

http://conteudojuridico.com.br/?colunas&colunista=390_Kiyoshi_Harada&ver=2351

Resposta:

  1. Via de regra nesses casos como também em casos de partilhas o princípio é o seguinte: a) transação onerosa ITBI (Município) gratuita/doação ITCMD (Estado), b) em havendo torna, portanto onerosa – ITBI, c) em não havendo torna, portanto gratuita ITCMD, exatamente como menciona Kiyoshi Harada (sem adentarmos da questão de permuta de terreno ou fração por futuras unidade autônomas a serem construídas que não vem ao caso na situação apresentada;
  2. No caso da dúvida do 18º RI da Capital do Estado mencionada na consulta, houve renúncia ao valor excedente por uma das partes, portanto doação sujeita a ITCMD;
  3. No caso em questão, como houve torna há a incidência de ITBI, não pela diferença, mas pelo valor de cada imóvel levando-se em consideração os incisos I, II, e III do artigo 7º da Lei Bandeirante de n. 11.331/02 – preço ou valor econômico da transação, valor tributário do imóvel, base de cálculo utilizada para o recolhimento do imposto de transmissão);
  4. Entretanto como no caso apresentado há excesso de valor, ou seja, esta ocorrendo predominância do dinheiro com uma diferença ululante (gritante) de valores desvirtuando o instituto da troca (permuta) e com eventual burla ao fisco, o título deve ser qualificado negativamente, devendo as alienações serem formalizadas através de compra e venda, conforme nossa resposta anterior (que segue abaixo);
  5. Resta evidente de que não poderá haver bitributação, ou seja, o recolhimento além do que já foi feito também para a torna (ITBI/ITCMD)

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 16 de Agosto de 2.017.

Pergunta: É possível registrar uma escritura de permuta, onde os imóveis tem valores diferentes e não há torna, no caso em questão, é a permuta de três salas, no valor de R$ 100.000,00 cada, totalizando R$ 300.000,00 , por dois terrenos no valor de 30.000,00 cada, totalizando R$ 60.000,00. ( observação: os proprietários são pessoas jurídicas )

 Resposta:

  1. A permuta realiza, sem dúvida, o mesmo fim que a venda, desde que uma das partes contratantes dá (transfere a propriedade da coisa), para que objete ou receba da outra parte uma coisa equivalente.

Ocorrem, na permuta simultaneamente duas transferências ou duas transmissões de propriedade; os contratantes ou permutantes fazem, entre si, recíprocas transferências de coisas que se equivalem.

Na venda há um preço. Na permuta, a troca de valores é firmada por sua equivalência, pelo que dela se exclui qualquer obrigação que resulte na entrega de soma em dinheiro.

Bem claro está o conceito, em virtude do qual se verifica que uma coisa é permutar e outra coisa é comprar e vender.

Na permuta, não há propriamente um preço, isto é, uma contraprestação em dinheiro, de modo a se distinguirem comprador e vendedor, em conseqüência, a coisa vendida e comprada. Ocorrem duas entregas de coisas de igual valor, ou que se estimam equivalentemente. E, assim, quando há um excesso de valor, de modo que se cumpra um pagamento, ou seja, haja uma entrega efetiva de dinheiro, não haverá permuta, mas venda. E neste caso a coisa dada pelo comprador será computado no preço da venda como parte de pagamento. (Vocabulário Jurídico de Plácido E. Silva – Forense 1.982, páginas 357/358);

  1. Considera-se permuta o contrato por meio do qual cada parte obriga-se a transferir à outra uma coisa equivalente Tudo o que é suscetível de venda é permutável, exceto o dinheiro. Na compra e venda há coisa, preço e consentimento. Na permuta há coisas equivalentes e consentimento. Não há preço na permuta. Ainda que não haja preço, há valor estimado de cada coisa. Na permuta pura não há qualquer pagamento em dinheiro. Pode ocorrer pagamento em dinheiro, sem desnaturar a permuta, desde que represente a parte minoritária do valor. Assim, é admissível a permuta quando a parte em dinheiro for complementar, denominada torna.

Segundo Carvalho Santos, em regra a volta ou reposição (torna) é um elemento acessório ao contrato, que não pode, por isso mesmo modificar a sua natureza: “a troca, embora feita com uma reposição, continua a ser troca. Mas, se a coisa é cedida por um preço e por outra coisa, de menor valor que o preço em dinheiro, o contrato deve ser havido como compra e venda, porque a quantia em dinheiro é que predomina”.

Quem permuta busca precisamente a troca direta dos objetos em jogo, levado por interesses e motivações que nada tem a ver com o valor real ou venal das coisas trocadas. Para os permutantes, o valor das coisas é estimado apenas subjetivamente, à margem dos preços que regem o mercado.

A permuta, aplicam-se “as disposições concernentes à compra e venda”, indicando-se apenas duas modificações, respeitantes ao rateio das despesas do contrato (a norma não se refere ao rateio das despesas com o registro, contudo a referência feita com “despesas com o instrumento da troca”  deve ser entendida como abrangente dele, pois o único instrumento servirá de título para o registros das duas coisas permutadas – o valor do registro, dependente do valor atribuído às coisas, não será igual quando uma das partes tiver assumido complemente pecuniário ou torna) e a proibição de ser feita entre ascendentes e descendentes com valores desiguais.(Comentários ao Código Civil  – Paulo Luiz Netto Lôbo – Editora Saraiva 2003 páginas 228/237):

  1. A permuta ou troca é, em tudo, semelhante à compra e venda, com exceção do pagamento do preço, o qual ao invés de ser efetuado em dinheiro, é efetuado por outra coisa. No caso, ao imóvel pertencente a “A” está sendo atribuído para a permuta o valor de R$ 300.000,00 e ao imóvel de “B” o valor de R$ 60.000,00 ocorrendo, portanto uma diferença ululante de valores desvirtuando totalmente o instituto da troca e com eventual burla ao fisco (IR/ITBI);
  2. Portanto, entendo s.m.j. que o título deve ser qualificado negativamente, devendo as alienações serem formalizadas através de compra e venda.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 28 de Janeiro de 2.016.

2 comentários em “Permuta descaracterizada – Compra e Venda disfarçada”

  1. Perfeito o entendimento, mas se na permuta for atribuído o mesmo valor para os dois imóveis, ou seja, o imóvel “A”, o valor de R$100.000,00 (venal R$90.000,00), o imóvel “B”, o valor de R$100.000,00 (venal R$197.000,00), com recolhimento de ITBI., e emolumentos, sobre o valor de R$197.000,00 e R$100.000,00, está correto? ou deveria haver recolhimento de ITCMD., sobre o valor de R$97.000,00.

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  2. Boa tarde!
    Lendo o post me veio uma dúvida acerca de uma situação que estou passando:
    Estou vendendo uma casa. Ela está financiada pela Caixa e o valor o contrato é de R$ 350.000,00. Desse montante, empreguei R$ 70.000,00 como entrada, investindo na obra e financiei R$ 280.000,00, sendo que tenho uma divida atual de R$ 256.738,00.
    Até 31/12/2018 eu havia pagado a quantia de R$ 189.602,58, sendo que boa parte corresponde a juros.
    Estou vendendo a casa e o comprador me dará uma casa com o preço totalmente defasado na declaração dele, R$ 40.000,00, mas com valor real em torno de R$ 180.000,00 e me dará a quantia de R$ 275.000,00 em dinheiro.
    Eu estava pensando que era permuta, mas como o valor que ele vai me pagar em dinheiro equivale a mais de 50% do imóvel dele, daí é compra e venda.
    Estou totalmente perdido e sem saber se pagarei ou não ganho de capital.

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