Condomínio Prova de Quitação

Solicito seu entendimento a respeito da dispensabilidade da prova de quitação do condomínio numa compra e venda .
É que vi situações controversas a respeito do assunto:

1 – no Diário das Leis/Boletim do Direito Imobiliário constou, em perguntas e respostas (BDI nº 27, ano 2006), que o artigo 1345 do Código Civil dispensa a prova de quitação das obrigações do alienante para com o condomínio no caso de alienação da unidade, antes exigida pelo § único do artigo 4º (revogado) da Lei 4591/64;

2 – já vi, no entanto, num site da internet, de dúvidas e consultoria jurídica (não me recordo bem quem seria o responsável), um artigo postado em 3 de maio de 2014 onde diz que “por ocasião da compra de um imóvel em condomínio, o comprador DEVE EXIGIR do vendedor a declaração de quitação com data recente e próxima à lavratura da escritura, caso contrário, existindo débito, assumirá a responsabilidade de ter que pagar a dívida, que poderá ser emitida pelo síndico ou pela administradora”, acrescentando ainda que “o artigo 4º, § único, da Lei 4591/64, que não foi revogado pelo artigo 1345 do Código Civil, prevê expressamente que a alienação de unidade condominial e a transferência de direitos a ela relativos depende de prova da quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio”.

Exigimos ou dispensamos essa prova de quitação?

Resposta:

  1. O artigo n. 1.345 do NCC deixou patente o cabimento da exigência ao explicitar o caráter “PROPTER REM” dos débitos condominiais, com ênfase à responsabilidade de quem adquire o imóvel, o que vale por óbvio dado a ausência de qualquer responsabilidade. O adquirente, mesmo no caso de arrematação, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel arrematado, ainda que anteriores a arrematação. (APC 1.034-6/4);
  2. Pela leitura das decisões 56.318-0/6, 158-6/2 e 1.247-6/6, dariam para entender em apertada síntese de que bastaria a declaração do alienante nos termos e no teor do parágrafo 2º do artigo 2º da Lei 7.433/85;
  3. De fato a situação é controvertida tanto que já houve recentemente posição pela não exigência da prova de quitação para os débitos condominiais, e de fato a maioria dos SRI tem aceitado somente a declaração (parágrafo 2º do artigo 2º da Lei 7.433/85 e até mesmo aqui nesta Capital);
  4. Assim, considerando as decisões 1.247-6/6, 100.06.165632-6, 0019751-81.2011.8.26.0100,0028707-86.2011.8.26.0100 (A prévia comprovação de quitação dos débitos condominiais não é mais condição para a transferência de direitos relativos à unidade condominial), e que o Oficial goza de independência na prática de seus atos (item 9 do Capítulo XX das NSCGJSP), entendo, s.m.j, de que a critério do Sr. Oficial do SRI, poderia a serventia seguir o que preceitua o parágrafo 2º do artigo 2º da Lei 7.433/85, considerando prova de quitação a declaração do alienante ou seu procurador, sob as penas da Lei, a ser expressamente consignada nos instrumentos públicos de alienação ou de transferência de direitos, mas tão somente para os instrumentos públicos que pressupõe a solenidade, publicidade e formalidade dos instrumento público, bem como a fé pública do Tabelião, não valendo, portanto essa regra para os instrumentos particulares e títulos judiciais.

É o parecer sub censura.

São Paulo, 29 de Novembro  de 2.017

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