Retificação e Unificação

Consulta:
Temos um pedido de retificação cumulado com unificação de 5 (cinco) imóveis, dentre os quais, 4 (quatro) encontram-se onerados com HIPOTECA.
Podemos averbar a retificação, fazer a unificação e transportar as hipotecas para a nova matrícula?
Resposta:
1.
Respondo positivamente a questão, pois a unificação/fusão/remembramento como é ato administrativo
não dá, não modifica, não extingue direitos.
2.
No entanto como quatro dos imóveis a serem remembrados estão onerados por hipoteca, para tal
deverá haver a expressa anuência do (s) credo (res), e que se forem diversos gerara certa confusão
.
3.
Pois com aunificação/fusão dos imóveis gravados com hipotecas estas se estendem inelutavelmente a totalidade da área unificada, como decorrência do princípio da indivisibilidade da hipoteca.
4.
“Satisfeita à condição de continuidade, a união dos imóveis perfaz-se, a requerimento do proprietário, abrindo-se uma matrícula para o imóvel unificado, ao mesmo tempo em que se fecham as matrículas componentes. Com essa fusão de matrículas, a matrícula nova daí resultante constitui uma individualidade maior que absorve por completo as individualidades primitivas que as matrículas anteriores configuravam. Essa absorção deixa em cena apenas o imóvel maior, como se acha configurado na matrícula, sobre o qual, portanto se estende o ônus por ser o único a ter existência registral.Daí por diante, todos os direitos e suas modificações recairão sobre esse imóvel, definido com a descrição do seu perímetro. Esse perímetro, que  é o único lançado na matrícula, passa a ser o continente dos antigos imóveis menores. Se entre esses se incluir um que esteja hipotecado, SUS individualidade será absorvida pela nova matrícula, expressão da individualidade do imóvel maior
abrangente do hipotecado. Evidentemente, não se trata de acessão de um imóvel a outro, pelo que não é invocável o princípio acessionista (CC.art.811/16 atual 1.474 CC/02). Todavia desaparecendo a individualidade do imóvel hipotecado, sem desaparecer a hipoteca, esta gravará a individualidade do imóvel maior, o que não convém ao proprietário. Enquanto a hipoteca estiver dormente nada acontecerá, mas, se entrar em atividade, a confusão dos imóveis gerará o desentendimento entre o deve dor e o credor, assim como entre os credores entre si, se os imóveis estiverem sujeitos a hipotecas diferentes. Havendo execução da hipoteca, o primeiro transtorno surgirá logo na incerteza sobre se a penhora deve recair sobre o imóvel descrito no título ou matrícula. Se a penhora decair sobre o imóvel descrito no título, o credor não logrará a inscrição dela (Lei6.015,arts. 167,I n. 5 e 240), visto estar encerrado o lugar próprio para isso (Livro de Transmissões ou Matrícula). Se recair no imóvel descrito na matrícula, o devedor impugnará a inscrição, por envolver mais do que foi hipotecado. Ambos os interessados, nas respectivas oportunidades, suscitarão dúvida, uma para obter e outro para impedir a inscrição da penhora.
      Armada a controvérsia no processo administrativo da dúvida, daí derivará, evidentemente, para o processo judicial de execução hipotecária, onde se refletirá, certamente, em embargos a execução (CPC, art.745, c/c os arts. 741, V e 743, II). Estas são as razões que criam virtualmente um impedimento à união de imóveis quando um deles se acha hipotecado. Se o Registro de Imóveis, pela observância do princípio de legalidade no exame de títulos, busca a todo transe evitar questões futuras, constituiria pelo menos uma grave incoerência acolher no seu recinto uma sementeira delas, admitindo, inadvertidamente, a união de imóveis na eventualidade de um deles se achar hipotecado.” (RDI n. 7 – Janeiro/Junho – 1.981 – Unicidade da Matrícula e Divisão Interna do Imóvel – Afrânio de Carvalho –item III – União de Imóveis Gravados de Hipoteca – páginas 15/16);
5.
Ver Também RDI n. 30 Julho/Dezembro de 1.992 – Notas sobre Hipoteca no Registro de Imóveis – José Roberto Ferreira Gouvêa – – item 17 Hipoteca e Retificação de área, Fusão de Matrículas e Unificação de Imóveis- página 100 – que Diz: “A fusão e a unificação geram matrícula do todo, com origem nas matrículas ou transcrições relativas às partes originárias. Essa nova matrícula deve receber, por averbação, a hipoteca que recaia sobre as partes, o ônus passa assim, a gravar a integridade do imóvel”
6.
Portanto, possível a retificação dos imóveis, com a conseqüente unificação destes, em que pesem ônus (diversos) entre um e outro imóvel, desde que com a aquiescência dos credores hipotecários, para que eles possam atingir o todo, pois a permanência da hipoteca sobre parte certa do imóvel, não colide com o princípio da unitariedade da matrícula.

 

08/08/2016

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