Loteamento Restrições de Desdobro/Desmembramento

Consulta:

Foi apresentado pedido de desdobro de um lote de terreno com a área de 284,50 m2, ficando a parte A com a área de 125,73 m2 e a área B com 158,77 m2, situado no loteamento denominado “R. U.”, com requerimento, planta, memoriais descritivos, e alvará de licença, aprovados pela Municipalidade; tendo este Oficial feito nota de exigência, uma vez que consta no contrato padrão, na cláusula décima, parágrafo quinto: “o lote objeto deste contrato, somente poderá ser desmembrado, só e somente se, as áreas remanescentes possuírem individualmente a metragem superior a 200,00 metros quadrados”.
A parte que apresentou o desdobro, alegou que o cartório já fez três desdobros de lotes, com áreas inferiores a 200,00 m2 e em verificação nas matrículas do loteamento, verifiquei que realmente foram desdobrados três lotes, feitos pelos anteriores Oficiais deste cartório, sendo que o imóvel da matrícula nº.11.280, foi desdobrado conforme matrículas nºs.11.496 com a área de 193,83 m2 e 11.497 com a área de 193,69 m2 (feito pelo anterior Oficial M. C.); matrícula nº.11.331, foi desdobrado conforme matrículas nºs.12.131 com a área de 140,41 m2 e 12.132 com a área de 140,37 m2 (feito pelo anterior Oficial M. C.), o pior é que este último desdobro foi feito pela loteadora; e, matrícula nº.11.311, foi desdobrado conforme matrículas nºs.12.518 com a área de 167,27 m2 e 12.519 com a área de 167,32 m2 (feito pelo anterior Oficial O. A. F.), sendo que o desdobro desta matrícula foi feito também pela loteadora, segue cópias das matrículas e as folhas do contrato padrão onde consta a cláusula 10ª.
Queria saber do senhor se devo comunicar o Juiz dos desdobros que foram feitos, em desconformidade com o contrato padrão; em caso positivo favor minutar?

Obrigado,

Resposta: Apesar das restrições urbanísticas convencionais e supletivas impostas pelo parcelador quando do registro/inscrição do loteamento permitindo o desmembramento de lotes só e somente se, as áreas remanescentes possuírem individualmente metragem superior a 200,00 m2, foram feitos pelos Registradores anteriores alguns desmembramentos cujos remanescentes possuem áreas inferiores a 200,00 m2.
Referidas áreas depois de desmembradas foram transmitidas a terceiros, e nos termos do artigo n. 252 da LRP, o registro enquanto não cancelado, produz todos os seus efeitos legais, não sendo, portanto o caso de comunicar ao Juiz Corregedor Permanente da serventia esses desmembramentos anteriores.
Agora foi apresentado pedido de desdobro/desmembramento de um lote desse empreendimento com a área total de 284,50m2, que será desmembrado em duas áreas, sendo uma com 125,73m2, e outra com 158,77m2, o que é totalmente vedado por restrições urbanísticas convencionais e supletivas impostas pelo loteador, mesmo em sendo autorizado pela Municipalidade ou mesmo existindo legislação Municipal permitindo o desmembramento, e essa é a atual posição tanto da E. Corregedoria Geral do Estado como do CSM.
Para que tal desmembramento seja possível, previamente devem ser levantadas judicialmente tais restrições. A existência de erros pretéritos do registro não autorizam nova e repetida prática do ato registrário irregular (Apelações Cíveis 28.280-0/1, 14.094-0/5, 15.372-0/1, 13.616-0/1, entre outras), devendo o pedido ser qualificado negativamente, diante da restrição convencional e supletiva imposta pelo loteador.
Disso tudo resulta o direito que o artigo 1.299 do CC, combinado com o artigo n. 934 do CPC, confere tanto ao loteador como ao Município e aos moradores ação de nunciação de obra nova para impedir construções infringentes das restrições preservadoras do perfil inicial do bairro, ou ação demolitória de obra irregular que tiver sido terminada (Ver artigo 45 da Lei 6.766/79 e decisões da E.CGJ do estado Processo CGJ 453/2006 (Parecer 277/2006-E, 29/2006 (Parecer 160/2006-E) 2007/10473 e 2.802/2.001, decisões do CSM do estado 587-6/0, 594-6/1, 747-6/0, 866-6/3 e 833-6/3 e decisões da 1ª VRP da Capital 583.00.2006.463-0-0 e 583.00.2006.106599-5)

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 18 de Agosto de 2.009.

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