Menor Venda e Compra de Bem

Consulta:

Cliente de nosso Tabelionato requereu autorização judicial para venda de imóvel X pertencente aos seus dois filhos. O juiz autorizou e determinou a expedição de alvará.
O alvará foi expedido, com autorização para vender o imóvel X, com aquela nº de matrícula XY, pelo preço não inferior de R$ 40.000,00.
Antes de ser liberado o alvará para venda do imóvel, o pai, representado os filhos, fez construir no terreno 02 edificações, instituiu condomínio, individualizando as matrículas das casas.
A venda do primeiro imóvel ocorreu preço de R$ 48.000,00, quando pedimos para ele trocar o alvará, pois constava o nº da matrícula pertencente ao imóvel X.
O cartório da vara expedidiu outro alvará, com o número das duas matrículas das casas, porém com valor idêntico, ou seja, constando que para a venda do imóvel matrículas W e Z, pelo preço não inferior a R$ 40 Mil.
Agora na venda da segunda casa, o pai quer lavrar a escritura c/v pelo preço de R$ 1.000,00 alegando que o valor de R$ 40.000,00 era para todo o imóvel, e que se ele transformou em duas casas, seria o preço de R$ 20 Mil para cada, ainda se ele vendeu um imóvel por R$ 48 Mil, o preço total está dentro do autorizado judicialmente.
Entendo que pode-se interpretar que o valor seja realmente o total, no entanto, como fica para ele justificar em juízo que vendeu uma casa por R$ 48 Mil, que a outra será vendida por R$ 1 Mil?
Pode-se lavrar a escritura na forma que o representante dos vendedores pretende?
Na verdade a gerência que saber qual a implicação para o Cartório e qual poderá ser para o comprador em aceitar a escritura nestas condições???
A gerência pede seu parecer o mais breve possível.
Desde já agradeço sua tenção.
16-07-2.008.

Resposta: Inicialmente é bom ressaltar que todas essas questões que envolvam menores devem ter o cuidado redobrado.

Via de regra, as autorizações para a venda de bens de menores (artigo 1.691 do CC e 1.112, III do CPC) são precedidas de avaliação e sujeitas a prestação de contas dos valores recebidos pela alienação, inclusive com depósitos da quantia obtida em conta poupança.
Nesses casos, também há a participação do Ministério Público que é o curador de menores, e defende seus interesses.
Inicialmente o Juiz autorizou a venda de um imóvel pelo valor de R$ 40.000,00, posteriormente vieram a construção de duas casas, a instituição, especificação e convenção de condomínio edilício, com a conseqüente transformação do imóvel em duas unidades para as quais foram abertas novas matrículas.
A venda de um dos imóveis foi realizada pelo valor de R$ 48.000,00, ocasião em que o alvará foi re-ratificado para consignar que se tratava de dois, e não mais um só imóvel, porém, o valor inicial de R$ 40.000,00, não foi alterado. E desta forma, pelo fato de um dos imóveis ter sido alienado pelo valor de R$ 48.000,00, não que dizer que o outro possa ser alienado por qualquer outro valor, R$ 1.000,00 como é o caso, ou até mesmo ser doado gratuitamente.
Da mesma forma não quer dizer que os dois imóveis não pudessem ser alienados pelo valor de R$ 200.000,00, por exemplo.
A situação jurídica do imóvel mudou após a expedição do alvará, houve construção, instituição de condomínio e duas unidades foram criadas, podendo até mesmo ter alterado o valor econômico ou de mercado dos imóveis diante dessa situação.
E os títulos ou instrumentos provenientes de atos e negócios autorizados ou homologados por decisão judicial não escapam da necessidade de observância dos pressupostos legais, e os alvarás judiciais se interpretam restritivamente e não extensiva ou ampliativamente.
Desta forma, o alvará deve ser re-ratificado para espelhar a nova situação e possibilitar, se for o caso, a alienação do imóvel pelo valor de R$ 1.000,00, devendo, entretanto, essa justificação ser feita em Juízo onde se poderá obter nova autorização. Aliás, a prestação de contas e depósito da primeira alienação já deveria ter sido feita.
A implicação para o comprador será a de ter o seu título, bem como o registro, declarado nulos, por intervenção de terceiros ou do Ministério Público.
Já para a serventia as implicações são as constantes da Lei n. 8.935/94, artigos 30 a 36, sujeito ainda a eventuais ações de indenização ou perdas e danos por eventuais prejudicados , tal qual como o próprio comprador.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 16 de Julho de 2.008.

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