Vagas de Garagem

Consulta:

Uma empresa construiu 6 blocos de apartamentos, requereu averbação na matrícula e promoveu o registro da Instituição e da Convenção. No projeto aprovado pela Prefeitura local, na instituição e convenção, foi destinada uma vaga de garagem a cada unidade autônoma.
Agora a empresa, que ainda é proprietária da totalidade das unidades autônomas, pretende através de aditivo ou retificação à Convenção destinar parte de uma área de uso comum do condomínio a uma vaga extra de garagem para cada unidade autônoma.
Poderá ser feita esta alteração da forma pretendida? Uma vez que, tendo sido expedido o habite-se para averbação da construção, a Prefeitura não aceita que a proprietária altere o projeto de forma que esta possa fazer uma retificação nos quadros NBR/Instituição.
Sendo possível esta averbação somente no registro da Convenção (livro 3), poderia ser averbada esta deliberação do Condomínio na matrícula do imóvel, explicitando que a vaga pertence ao Condomínio, mas que no entanto, por força da convenção ficaria destinada a unidade autônoma?
29-04-2.008.

Resposta: A toda unidade autônoma deve corresponder uma fração ideal no terreno, se área comum do condomínio passará a ser destinada a vagas de garagens autônoma, ou mesmo todo esse espaço passa a ser um uma única unidade autônoma destinada a “x” vagas de garagens, deve haver previamente alteração de todo o projeto, inclusive com aprovação pela Municipalidade e demais órgãos se for o caso, pois será (ao) criada(s) nova (s) unidade(s) imóvel (eis)) autônomo(s),sujeitos, inclusive a lançamentos de IPTU.
O artigo 9º da Lei 4.591/64, exige que a convenção do condomínio contenha entre outras coisas a discriminação das partes de propriedade exclusiva e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas (letra “a”) e o destino das diferentes partes (letra “b”). Por seu turno, o artigo n. 32 letra “p”exige a declaração acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.
Nesse caso, não se pode somente alterar a convenção sem que se altere todo o projeto, e ademais, essa(s) nova(s) unidade(s) criada(s) não poderá pertencer ao “condomínio” que não tem personalidade jurídica e não pode adquirir bens imóveis.
Geralmente nesses casos, se pega uma área comum de jardim ou de lazer e se dá a destinação para guarda de veículos, sendo negociado mais vagas do que realmente o condomínio possui.
Algumas prefeituras, a exemplo da de Campinas Sp., pelo seu código de obras já exigem a vinculação do apartamento a um determinado número de vagas de garagens na proporção mínima de 1:1, isto é, uma vaga de garagem para cada apartamento, e ao expedir o “habite-se” a própria Prefeitura Municipal já faz esta vinculação no próprio “habite-se”.
Esta medida foi tomada há muito tempo em virtude de certos incorporadores comercializarem mais vagas de garagens, do que o projeto continha (geralmente em espaços destinados a jardins ou recuos), encarecendo o preço das unidades e causando sérios problemas de propriedade e registrários no futuro.
A lei exige que as vagas sejam identificadas por designação numérica ou alfabética, e tenham fração ideal de terreno no caso de não serem vagas “comuns”, etc.
Todos os caminhos levam a Roma, e não será possível essa alteração e averbação que se pretende, devendo todo o projeto ser alterado ( artigo 32 letras: d; e; g; h; i; j; e p), inclusive com aprovação pela Prefeitura e demais órgãos que aprovaram o projeto.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 30 de Abril de 2.008.