Servidão Registro/Averbação

Consulta:

Foi prenotada uma escritura de compra e venda de determinada área urbana onde a CRI anterior fez constar na descrição do imóvel a existência de “um corredor para servidão de passagem, medindo 3,00 X 28,40 metros, com área total de 85,20 m²”. Ressalto que a servidão não foi registrada apenas consta na abertura da matrícula, na descrição do imóvel.
A escritura de compra e venda da área foi lavrada 07/2004 e apresentada para registro em 02/2006, quando então a nós qualificamos negativamente o título e devolvemos pedindo a regularização da servidão.
O Tabelião que lavrou a escritura, só agora reapresentada, nos formulou um pedido de reconsideração argumentando que a matrícula é originária de várias transcrições muito antigas e “em relação à servidão, não vislumbra qualquer irregularidade, devendo-se promover a abertura da matrícula do imóvel, em nome de seus titulares, averbando-se em seguida a existência da servidão e procedendo-se após, o registro da escritura”.
É possível o registro/averbação na forma solicitada ou devo ratificar a devolução exigindo a regularização da servidão??

Resposta: A servidão é um direito real na coisa alheia. Constitui-se, em regra, por escritura pública à qual ocorrem os titulares de domínio dos dois prédios ou dos dois imóveis, um dominante, que vai retirar do outro imóvel as vantagens que configuram a servidão, e o outro, o serviente que sofre as restrições ou presta serviços ou atende às necessidades do dominante. Logo a servidão deverá ser registrada na matricula do imóvel serviente e averbada a sua existência na matricula do imóvel dominante, à exceção das servidões administrativas que não necessitam de imóvel dominante.
A servidão deve vir descrita no titulo em seu perímetro, área e confrontações de forma a possibilitar a sua localização.
Contudo, nem sempre é possível apurar a sua exata localização, e por vezes, no caso de venda de parte do imóvel serviente, não dá para saber se a área transmitida é ou não abrangida pela servidão.
Por isso se faz necessária à apresentação de planta ou croqui do imóvel todo, serviente, localizando a servidão, até para maior garantia, segurança e tranqüilidade do seu instituidor, devendo a planta ou croqui ficar arquivada na serventia para atender aos princípios da disponibilidade e especialidade.
No caso concreto, a rigor a servidão deveria ser regularizada, entretanto, a matricula do imóvel foi descerrada na CRI anterior já constando na descrição do imóvel à existência de um corredor para servidão de passassem ou de trânsito de tanto por tanto, com X metros quadrados, e nos termos do artigo n. 229 da LRP a matricula deverá ser aberta com os elementos constantes do titulo apresentado e da certidão atualizada daquele registro, a qual ficará arquivada em cartório, seguindo-se no mais o que preceitua o artigo n. 230 da Lei dos Registros Públicos.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 06 de Junho de 2.007.