Locação Renovação de Contratos Vencidos

Consulta:

Cliente encontra-se na seguinte situação: É locatário de um imóvel comercial, sendo que o contrato inicial ocorreu em 1988, sendo estabelecido o prazo de 5 anos, a partir de então foram sendo efetuadas (dentro do prazo de vencimento) sucessivos aditivos prorrogando-se o vencimento do contrato inicial, sendo o último prorroga o vencimento para 2009.
Neste período, os proprietários do imóvel (pai e mãe) doaram para filhas, reservando o usufruto do imóvel e como usufrutuários continuaram a firmar os aditivos de renovação do contrato de aluguel.
Agora com o falecimento do pai, as donatárias venderam o imóvel a um terceiro sem dar ao locatário o direito de preferência.
O locatário apresentou o contrato inicial (por fotocópia) e seus aditivos pretendendo o registro (contrato de aluguel) e averbações (renovações dos prazos do aluguel), com intuito de poder exercer o direito de preferência.
Caso seja sanado o óbice da apresentação do título por fotocópia, o senhor entende ser possível o registro e averbações? As donatárias, na qualidade de nú-proprietárias deveriam anuir nos aditivos de renovação do prazo do contrato de locação?
É possível exercer o direito de preferência, mesmo sem o registro do contrato na matrícula do imóvel???
Nossa Oficiala pede urgência na sua resposta.
Desde já agradeço.
13/12/2007.

Resposta: Primeiramente é bom lembra de que o contrato de locação pode, no sistema registrário vigente, ser objeto de ato de averbação para fins de assegurar o direito de preferência, ou para dar publicidade da caução dada em garantia ao cumprimento do contrato de locação – artigo 167, II, item 16 da LRP, ou de registro para publicidade em caso de vigência em caso de alienação, artigo 167, I, item 3 da LRP.
Desta forma, para registro de contrato de locação, necessário se faz que do contrato conste a cláusula de vigência em caso de alienação, o que não sabemos se tal cláusula consta do contrato no caso apresentado.
De início pensamos que mesmo apresentado o contrato de locação no original, se substituído à fotocópia, o registro do contrato de locação e as averbações das renovações não seriam possíveis.
Porém, levando em consideração o artigo n. 77 da Lei n.8.245/91, entendo, s.m.j., ser possível o registro do contrato de locação ainda que com seu prazo de duração vencido e as averbações das prorrogações dessa locação dando-se publicidade a sua sucessividade, desde que pelo óbvio seja primeiramente registrada a locação (Acórdão 011211-0/9), no entanto, para o exercício do direito de preferência deverá ser observado o artigo n. “33º” da Lei de locação antes citada (ver também artigo 27º da Lei).
O usufrutuário pode locar o imóvel (artigo 1.394 CC), mas não pode clausular a locação por prazo superior à vigência do seu direito.
Quanto a locação somente pelo usufrutuário há posições divergentes, contudo, a própria lei do inquilinato não Proíbe (Lei 8.245/91 artigo 7º), portanto, é perfeitamente possível, mas deverá ser consignada a cláusula “APENAS E TÃO SOMENTE ENQUANTO VIVO O USUFRUTUÁRIO” (no caso de usufruto vitalício), e isto porque, nos termos do artigo 7º citado, no caso de extinção do usufruto, a locação celebrada pelo usufrutuário poderá ser denunciada, com prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nú-proprietário.
Desta forma, as nú-proprietárias necessariamente não precisariam anuir à locação, mas levando-se em conta o artigo 7º e 10º da Lei de locação, haveria sim essa necessidade.
Quanto a possibilidade de exercer o direito de preferência sem o registro/averbação do contrato de locação, na esmagadora maioria das vezes não existe o direito de preferência em favor do inquilino. Para que tal instituto exista, em complemento ao citado artigo 27º, outro, o artigo 33º da Lei 8.245/91, estampa a condição de preferência.
Portanto, o registro/averbação do contrato junto à matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, é condição essencial para fins de sua oposição contra terceiros, no caso, o novo adquirente. Sem essa providência, não há preferência.
A preferência pode ser convencional ou legal. No caso, o legislador estabeleceu direito de preferência condicionado a prévia publicidade, formal do contrato pela escrituração do ato no assento imobiliário. Sem esse ato não há como negar o valor à transmissão da propriedade imóvel, restando apenas ao interessado buscar indenização pelas perdas e danos.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Dezembro de 2.007.