Locação Hipoteca e Fiança Caução

Consulta:

Foi apresentado para exame um contrato de locação de imóvel urbano, com o objetivo não o de registro do contrato de locação e sim o da hipoteca oferecida em garantia ao pagamento do valor do aluguel, de um imóvel de propriedade da mesma pessoa que no título comparece como fiadora.
O Valor mensal do aluguel é de R$ 270,00, o prazo de locação é de 30 meses.
No caso, em função do valor, a garantia hipotecária poderá ser constituída por este Instrumento Particular? Quais os critérios/requisitos a serem considerados, o valor do aluguel ou o valor do imóvel hipotecado? Poderá haver em único contrato de aluguel a fiança e hipoteca como garantia???
03/12/2007

Resposta: Nos termos do artigo n. 108 do CC, a hipoteca poderá ser constituída através de instrumento particular, contudo, não é esse o caso, pois, a locação de imóveis urbanos é regida pela Lei n. 8.245/91, que em seu artigo n. 37, incisos I a IV, especifica as modalidades de garantias da locação, sendo que a hipoteca não se encontra entre elas.
No caso concreto, possivelmente a garantia será a de “caução” que deverá ser averbada na matricula do imóvel independentemente do registro da locação.
No entanto, no termos do parágrafo único do artigo antes citado (37), é vedada sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação, não podendo coexistir “caução” e “fiança”.
A locação e a modalidade de garantia fiança ou caução podem ser feitas num mesmo instrumento, ou em instrumento separado, sendo que a locação poderá nem mesmo acessar ao RI (direito de preferência/clausula de vigência em caso de alienação), não sendo essencial que para a averbação da caução seja registrada a locação.
No caso da caução, o valor para efeitos de emolumentos será o valor dos alugueis. (Ver decisão 1ª VRP Capital – São Paulo n. 000.0..102274-2 e Boletim Eletrônico Irib – n. 1.910 de 08/08/2.005 “A caução locatícia no registro imobiliário”).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp. 03 de Dezembro de 2.007.