Condomínio Edilício Retificação

Consulta:

Na matrícula de determinado imóvel foi registrada a Incorporação, posteriormente foi averbada as edificações das casas, registrada a Instituição/Convenção e abertas todas as matrículas das unidades autônomas.
Agora, o Condomínio, representado pelo Síndico, prenotou requerimento solicitando a retificação da área do terreno onde foi construído o Condomínio, alterando a área do terreno de 10.072,0871 m² para 15.544,77m², tudo em conformidade com o art. 213 da lei 6.015/73 (instruído com mapa, memorial descritivo, anuência dos confrontantes, etc..).
Pergunto:
-Neste caso, o Condomínio poderá representar os condôminos no pedido de retificação, considerando que já foram abertas as matrículas de todas as casas, cada uma já possui seu respectivo proprietário…..???
-As unidades autônomas (casas) foram vendidas, algumas sob garantia hipotecária e outras sob alienação fiduciária, os credores deverão comparecer no requerimento como anuentes???
-Deverá ser efetuada a retificação somente nas matrículas das unidades autônomas ou/e deverá ser efetuada, também, na matrícula “mãe” do condomínio (atualmente encerrada)?
-A instituição do condomínio deverá ser retificada para fazer constar às novas áreas/ frações???
-A retificação pretendida é de mais de 50% da área do imóvel, sendo que esta área é resultante de um desdobro de uma área de 32.595,6871 m² realizado em 2002, existe algum impedimento legal para uma retificação de área com diferenças de medidas tão grande???

Resposta: Não conhecemos as particularidades do caso que se apresenta, o que se altera, se somente a área onde registrado o condomínio edilício com alteração somente nas áreas de uso comum, ou se também nas áreas (terrenos) das unidades autônomas das casas. Contudo, de qualquer forma, além da retificação da área, haverá, via de conseqüência, alteração no registro da instituição e especificação do condomínio que dependerá da anuência da totalidade dos condôminos.
Uma coisa é a retificação da área que poderá ser requerida pelo condomínio representado pelo síndico, pois, o condomínio, apesar de não ter personalidade jurídica, tem a personalidade judiciária (capacidade processual para postular em juízo ativa e passivamente), outra coisa é a retificação da especificação do condomínio que deverá ser requerida por todos os condôminos (marido e mulher se casados forem), inclusive pelos credores fiduciários conjuntamente com os devedores fiduciantes.
Portanto, a retificação da área onde assentado o condomínio edilício poderá ser requerido pelo condomínio representado pelo síndico (artigos 12, IX do CPC e 1.348, II do CC), pois, o condomínio edilício regularmente instituído, registrado no RI é representado pelo síndico, podendo defender tanto os interesses coletivos, quanto os individuais homogêneo dos moradores.
Na retificação da área devem figurar como anuentes os credores, e a retificação pretendida com o acréscimo de mais de 50% da área é perfeitamente possível desde que dentro das divisas do imóvel (intra-muros).
Com a retificação da área, consequentemente deverá ser retificada a especificação do condomínio com o comparecimento de todos os condôminos, inclusive dos credores fiduciários e anuência dos credores hipotecários. Essa retificação se fará na matricula primitiva (mãe/originária), mesmo que encerrada, averbando-se a reabertura da matricula para realizar a averbação da retificação da especificação do condomínio, fazendo-se em seguida novo encerramento, e também nas matriculas das unidades imobiliárias, pois, com o aumento da área haverá repercussão nas unidades autônomas, principalmente se houver alteração nas áreas dos terrenos das unidades autônomas (terrenos das casas).
As frações, como dito em consulta anterior, se expressas em decimais, em frações ou em porcentagem, não serão alteradas.
Em síntese:
1. A retificação da área poderá ser requerida pelo condomínio representado pelo síndico;
2. O aumento da área apesar de representar uma porção considerável, será possível desde que dentro dos limites do imóvel (intra-muros);
3. Na retificação da área e da especificação devem anuir os credores hipotecários e fiduciários, sendo que estes últimos também devem participar como proprietários requerendo a alteração da especificação do condomínio;
4. As retificações dever ser averbadas tanto na matricula mãe como nas das unidades imobiliárias. A matricula mãe será restabelecida para após as averbações das retificações ser novamente encerrada, devendo primeiramente ser averbada a sua reabertura;

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 27 de Novembro de 2.007.

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