Usufruto Deducto Escritura de Venda e Compra

Consulta:

Foi prenotada escritura de venda e compra do domínio direto onde os vendedores transferem tão somente o “domínio direto, direito e ações que exerciam sobre os bens ora vendidos, consolidando-se, assim em favor dos outorgados a plena propriedade dos imóveis, permanecendo em favor dos outorgantes o domínio direto enquanto vivos forem”.
Não foi atribuído expressamente o valor do usufruto e também, não foi recolhido o ITBI sobre o mesmo conforme determina a legislação municipal.
É possível o registro da escritura nestes termos? Como deverá ser efetuado o registro? Apenas da compra e venda da nua-propriedade sem registrar a instituição do usufruto? Ou poderá ser registrada a compra e venda da nua propriedade e do usufruto mediante o recolhimento do imposto sobre a Instituição?
Se possível o registro apenas da c/v da nua-propriedade, como será futuramente o cancelamento do usufruto?

Resposta: O usufruto deducto ou reservado somente pode ser constituído por contrato e sempre depende, por sua instituição, do registro, ainda que se tratando de simples reserva.
Não se pode transmitir o domínio direto, constando a consolidação da plena propriedade em favor dos outorgados permanecendo o mesmo domínio direto em favor dos outorgantes. A escritura está mal redigida, devendo ser re-ratificada para constar que os outorgantes transmitem aos outorgados a nua-propriedade, reservando para si o usufruto sobre o imóvel, atribuindo valor (fiscal ou estimativo) para o usufruto e recolhendo o devido ITBI, conforme legislação local.
Quando os proprietários alienam o imóvel e reservam o usufruto, na realidade transmitem a propriedade e sob forma de reserva, criam o direito real de usufruto.
Na prática é que se diz que venderam a nua propriedade e reservaram o usufruto.
Como dizia Dr. Gilberto: “como o cachimbo deixa a boca torta, segundo o dito popular, não vejo como se consiga modificar esse mau hábito de se chamar de nua propriedade aquela que está gravada com o direito real de usufruto”
No caso concreto, deve ser registrada a venda e compra (da propriedade) para em seguida se registrar o usufruto, já que inexiste usufruto deducto ou deduzido, pois o usufruto está sendo criado, gerado com um título, e o direito real só nasce com o registro. (Ver também RDI n. 54 – item 3.
Jurisprudência Notarial e Registral – 3.1.6 – Usufruto Deducto – APC 99.458-0/9; Boletim do Irib n. 121 – Noticias – O Usufruto Deducto – Aspecto Prático; RDI n. 21 – O Direito Real de Usufruto item 15; Boletim Eletrônico Irib n. 1.152; e Boletim Eletrônico Anoreg SP – Opinião – n. 616 de 03.02.2003 – O usufruto e o Novo Código Civil).

É o parece r sub censura
São Paulo Sp., 26 de Junho de 2.007.

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