Habitação Direito Real

Consulta:

Foi prenotado Formal de Partilha onde o Inventariado possui apenas os direitos sobre único imóvel, por força de contrato de compra e venda devidamente registrado.
Nos autos, não consta que o arrolamento se processa apenas somente sobre os direitos, mencionando no plano de partilha que o imóvel ficou pertencendo aos 03 filhos (1/3 para cada) e à cônjuge sobrevivente coube o direito de habitação, o que foi devidamente homologado pelo juiz.
O formal deverá ser retificado, para constar que, em verdade, o que está sendo inventariado é apenas os direitos sobre o imóvel?
Se possível o registro desta forma, transferindo apenas os direitos para os herdeiros, será possível o registro (ou averbação?) do direito de habitação??
Ainda, como deverá ser lavrada a escritura definitiva?

Resposta: Na partilha, foi atribuído à viúva meeira o direito real de habitação, nos termos do artigo n. 1.831 do CC, e aos herdeiros filhos, a plena propriedade na proporção de 1/3 para cada um. Ocorre que o inventariado somente possui os direitos de compromisso de compra e venda conforme registro. Desta forma, deve então o formal de partilha ser aditado para constar à partilha sobre os direitos do compromisso do imóvel quando então o registro do direito real de habitação não poderá acessar ao RI, pois como não é permitido usufruto sobre compromisso, assim também não o é para o direito real de habitação, isso porque de conformidade com o artigo n. 1.416 é aplicável a habitação as disposições relativas ao usufruto.
Não é possível constituir ou instituir usufruto sobre direitos de compromisso de compra e venda (Ver APC 825/81 – 1ª VRP Capital – São Paulo Sp., 282-6/8 São Paulo Capital (6ºRI) e livro Direito Registral Imobiliário do Irib – Editora Safe 2.001, no titulo Direito Real de Usufruto – Ademar Fioranelli, páginas 419/423).
Se de fato o falecido tivesse a plena propriedade (definitiva) registrada em seu nome da forma que foi partilhada o registro do direito de habitação, seria possível (Nesse sentido ver RDI nº. 59 “O Direito Real de Habitação No direito das Sucessões – Luciano Lopes Passarelli – itens 3, 3.1, 5 e 7)”.
Não conhecemos o que consta do registro e da partilha, se terreno, ou casa/residência, no entanto, para o registro do direito de habitação há necessidade de a construção esteja previamente averbada na matricula/transcrição/inscrição, pois a lei exige que haja imóvel residencial, tanto que o artigo 1.414 do CC faz menção a “casa”.
Ao se retificar a partilha para constar que ela se refere a direitos de compromisso o direito real de habitação dela, não mais poderá constar, pois, como visto, não será possível constituí-la sobre direitos de compromisso, podendo, no entanto, ficar consignado a obrigação de os herdeiros a constituírem através de escritura,tão logo recebam o titulo definitivo.
Apesar de as regras do usufruto se aplicarem a habitação esta diferencia-se do usufruto, pois é direito personalíssimo que só se limita a ele, e é restrito a ocupação, não sendo possível de como no usufruto, partilharem os direitos de compromisso na proporção de 1/3 para a viúva e 2/3 para os herdeiros, consignando-se ou acordando-se que quando da definitiva seria transmitida a nua propriedade aos herdeiros e o usufruto para a viúva (no caso a habitação).
Outra solução seria o espólio do falecido receber a escritura definitiva e registrá-la para possibilitar o registro da partilha da forma que foi realizada.
Podendo, opcionalmente, se assim entenderem os interessados, aditarem a partilha de forma que a viúva toque 1/3 dos direitos do compromisso e aos herdeiros 2/3, consignando ou acordando de que quando da definitiva a viúva receberá o “usufruto” e os herdeiros a nua-propriedade.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 24 de Maio de 2.007.