Contrato de Compra e Venda Pagamento Parcelado

Consulta:

O Cartório prenotou uma escritura de venda e compra, cujo preço foi convencionado, parte em cheque, do qual foi dada ampla, rasa, geral e irrevogável quitação, e o saldo a ser pago em duas parcelas, mediante depósito na conta corrente do vendedor, servindo o comprovante de depósito como prova de quitação.
Pergunta: O Cartório pode registrar a escritura mesmo pendente dos depósitos. Não seria o caso de re-ratificação para constar à cláusula resolutiva? Segundo o Tabelião que a lavrou, vários são os entendimentos de juristas no sentido da possibilidade do registro. No caso do não pagamento, qual seria a responsabilidade do Oficial?

Resposta: O contrato de compra e venda considera-se perfeito e acabado quando presentes os elementos essenciais: coisa, preço, consentimento.
O pagamento do preço não é elemento essencial do negócio.
O contrato de compra e venda, por exemplo, não exige que o preço seja pago à vista, no ato de celebração do negócio.
Muito embora o artigo n. 481 do CC, determine que este seja pago em dinheiro, não se deve interpretar de forma inflexível.
Não inserida condição resolutiva para efeito do artigo n. 474, do mesmo codex, tudo se passa no plano obrigacional.
Trata-se de negócio perfeito e acabado. Com o registro opera-se a transferência da propriedade, se não houver condição resolutiva expressa (pacto comissório), a propriedade do adquirente é plena.
Logo, para que a escritura pública de compra e venda de bem imóvel, que é um contrato bilateral oneroso (artigo 482) possa ser registrada, é necessário que possua os elementos preço, objeto acordo de vontades, bem como os elencados no artigo n. 215 do CC, e na Lei nº. 7.433/85, e em seu Decreto regulamentador nº. 93.240/86.
O preço deve estar consignado no título para que não falte um dos elementos essenciais do contrato, já no que diz respeito ao pagamento, este poderá ser feito de outra forma, sendo que o ajuste deve ser feito em dinheiro, mas o pagamento que é a execução do contrato poderá se avençado de maneira diferente. A forma de pagamento não afeta a transferência de domínio, o que importa é que atenda as características gerais do preço. Se o pagamento ou parte dele é feito em cheque, dinheiro, depósito em contra corrente ou mesmo através de qualquer bem, o fato não desnatura a venda e compra, porque se estabeleceu preço e dele se deu quitação (Ver também NSCGJSP Capítulo XIV item 15 letra “i” – outra forma estipulada pelas partes).
Desta forma a escritura pode ser registrada da forma que foi redigida, pois atendidas as características gerais do preço, não havendo necessidade de re-ratificação da escritura para consignar condição resolutiva, que se houvesse consistente no pagamento do preço (artigos 474 e 475 do CC) interessaria ao registro.
O Oficial registrador não responde pelo pagamento ou não do preço, que é obrigação do outorgado comprador, e caso não venha a ocorrer é questão a ser resolvida entre as partes que aceitaram o negócio, deram o consentimento de vontades acordando no preço e na forma de pagamento

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 19 de Maio de 2.008