Compromisso de Venda e Compra

Consulta:

Determinado proprietário de imóvel – Sr. João, firmou um compromisso de v/c com Sr. Mario (não registrado). Agora, este imóvel será vendido para Sr. José, sendo que o possuidor do compromisso – Sr. Mário comparecerá na escritura como anuente.
No entanto, o vendedor – Sr. João, insiste e quer que seja colocado no texto da escritura que o pagamento do preço da compra e venda está sendo efetuado pelo Sr. Mário e dar a quitação a este.
É possível a lavratura/registro de escritura n/ termos?????
09-11-09.

Resposta: Não conhecemos as particularidades da promessa de compra e venda/compromisso, mas entendemos, pois não mencionado, não tratar-se de contrato com pessoa a declarar (pro amico eligendo ou pro amico electo) inovação prevista nos artigos 467/471 do NCC, pois tal contrato não traz essa cláusula.
Desta forma, o que na realidade houve é cessão de direitos de compromisso de compra e venda não registrado.
Tais fatos podem ser relatados na escritura definitiva, ou seja, que João compromissou com Mario e este por sua vez cedeu os direitos do compromisso a José.
Como o compromisso não chegou a ser registrado, e nem a cessão será, as condições relatadas no título aquisitivo (escritura definitiva) são questões de ordem pessoais, e que dizem respeito às partes envolvidas, refugindo da esfera registrária.
E “Quod No Est In Tabula, No Est In Mundo”, portanto, o registro deve ser feito sem menção dos fatos relatados/historiados.
Eventualmente do registro poderá constar a expressão: “Com as demais condições constantes do título”.
Como nem o compromisso nem a cessão de direitos acessarão ao Registro Imobiliário, não há de se falar em recolhimento de ITBI, pelo compromisso (existe em alguns Municípios) ou pela cessão dos direitos desse compromisso.
No entanto, Mario não deverá comparecer somente como anuente, mas também como cedente, cedendo os direitos desse compromisso a José.
João dará quitação a Mario, e este dará quitação a José, e João cumpre a definitiva em nome de José declarando haver recebido o preço total da presente transação.
Dessa forma, a escritura poderá ser registrada, pois presentes os requisitos essenciais, tais como, título causal, artes, preço, valor e objeto (Ver também artigo n. 215 do CC).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 09 de Novembro de 2.009.