Compromisso de V/C Ônus Pessoa Jurídica

Consulta:

Empresa loteadora firmou contrato de compromisso de v/c de imóveis e apresentou para registro, sendo que nestes contratos representa a empresa somente um dos sócios.
Solicitada cópia do contrato social constatamos que neste contém cláusula que dispõe o seguinte: “a sociedade será administrada por ambos os sócios, com poderes e atribuições de administradores, podendo representar a sociedade em juízo ou fora dele, em conjunto ou isoladamente, autorizado o uso do nome empresarial, vedado, no entanto, em atividades estranhas ao interesse social ou assumir obrigações seja em favor de qualquer dos quotistas ou terceiros, bem como onerar ou alienar bens imóveis da sociedade, sem autorização do outro sócio”.
Ao solicitarmos o comparecimento do outro sócio, o responsável alega que, em relação aos compromissos de v/c, o sócio tem poderes para assinar isoladamente pois está exercendo seu papel de administrador, devido à natureza da atividade que exerce a empresa e que quando for lavrada escrituras de v/c definitiva dos imóveis, ambos comparecerão ao ato.
Podemos efetuar os registros dos contratos desta forma?
10-11-09

Resposta: O Compromisso de compra e venda é um direito real de aquisição (artigos 1.225, VII, 1.417 e 1.418 do CC), e de certa forma não deixa de ser um ônus, um gravame.
O conceito de ônus é muito amplo e questionável, contudo, o compromisso de compra e venda não deixa de ser um ônus, uma obrigação, uma oneração.
ÔNUS, segundo Plácido e Silva, do latim onus (carga, peso, obrigação), na significação técnica jurídica, entende-se todo encargo, dever, ou obrigação que pesa sobre uma coisa ou uma pessoa, em virtude do que está obrigada a respeitá-la, ou a cumpri-lo, é o gravame.
O ônus, como as obrigações, pode ser qualificado como pessoais ou reais.
São pessoais, quando os encargos em que eles se fundam, devem ser cumpridos, pela pessoa sem qualquer alusão ou referência às coisas.
Assim, se entendem os ônus tributários (impostos), ou outros encargos derivados propriamente, dos contratos em que se assumem obrigações de natureza pessoal.
Ônus reais, entendem-se os que pesam diretamente sobre a coisa, restringindo o direito de propriedade, segundo as limitações por eles promovidas.
Dos ônus reais em relação ao credor, ou seja, aquele a favor de quem se constituíram, geram-se os direitos reais sobre a coisa alheia. São os jura in re aliena, que se dizem de fruição e de disposição, conforme seu titular os possa somente fruir ou os possa fruir e também dispô-los, sendo que neste último encontra-se os direitos ditos de garantia.
Ônus reais são os encargos ou as obrigações que pesam diretamente à propriedade, limitando sua fruição e disposição, ou para que sirvam de garantias a outras obrigações.
Desta arte, com a promessa de compra e venda (compromisso), está ocorrendo a “oneração” do imóvel, o que é vedado pelo contrato social da pessoa jurídica isoladamente por apenas um dos sócios, devendo, nesse caso, haver o comparecimento de ambos os sócios para compromissar o imóvel.
Ademais, em eventual caso de adjudicação compulsória pelo promitente comprador, o contrato de promessa de compra e venda firmada por um só dos sócios poderia ser questionado pelo sócio que não compareceu no instrumento.
Portanto, para que o compromisso de compra e venda possa acessar ao Registro Imobiliário, deverá contar com o comparecimento dos dois sócios nos termos do contrato social.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 10 de Novembro de 2.009.