Procuração Geral Para Venda e Compra
Consulta:
Consulta-nos a serventia sobre a possibilidade de registro de instrumento particular de compra e venda com força de escritura pública nos termos da legislação pertinente do SFH, feita pela Caixa Econômica Federal – CEF, na qual a outorgante vendedora está representada por procurador (mandatário), a quem foram conferidos entre outros poderes para vender, prometer vender, bens imóveis sem especificar ou identificar o bem imóvel objeto do negocio jurídico a ser realizado.
Resposta: A obrigação de identificar, qualificar as partes, verificar a extensão da procuração, etc., são problemas que compete ao notário examinar, ou no caso concreto a CEF que elaborou o contrato.
Normalmente quando as partes são representadas por procurador, o titulo somente faz menção à procuração outorgada, podendo, opcionalmente transcreve-la integralmente.
Tais procurações, via de regra, não necessitam acompanhar o translado ou o instrumento particular, para fins de registro, podendo, entretanto, em caso de dúvida ser exigida a sua apresentação.
No caso concreto, a procuração acompanhou o instrumento particular de c/v, e o RI teve conhecimento do seu teor.
O artigo nº 661 do CC/02 preceitua que:
Art. 661 – O mandato em termos gerais só confere poderes de administração.
Parágrafo 1º – Para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar quaisquer atos que exorbitem da administração ordinária, depende a procuração de poderes especiais e expressos.
Como se sabe, na doutrina e na prática o mandato se classifica, quanto ao conteúdo, em: a) mandato em termos gerais, quando só conferir poderes de administração ordinária, e b) o mandato com poderes especiais, quando envolver atos de alienação ou disposição com exorbitância.
O parágrafo 1º do artigo 661 do CC/02 trata do mandato com poderes especiais, figurando entre tais poderes o de alienar.
Se seria suficiente constar da procuração poder para alienar (vender), sem indicar o bem a ser alienado, é uma questão que há divergências de opiniões.
Para uns só vale autorização para alienar bens, quando contiver expressa menção dos bens objeto do negócio, com sua individuação correta, outros dispensam essa exigência.
Se o outorgante confere ao procurador poderes para vender ou hipotecar bens imóveis, sem dizer quais os bens que o representante pode alienar ou hipotecar, assume o risco de que este venda ou hipoteque os que entender.
Contudo, não parece ser esse o melhor entendimento. Afigura-se não só prudente, mas também necessário e correto que seja mencionado e caracterizado, na procuração, o imóvel a ser vendido ou hipotecado, uma vez que o negócio encerra valor, o que por si só já impõe essa cautela.
Mandato expresso e mandato com poderes especiais são conceitos diferentes. É expresso o mandato em que se diz: “com poderes para alienar, hipotecar, prestar fiança”. Porém não é especial. Por conseguinte, não satisfaz as duas exigências do parágrafo primeiro do artigo n. 661 do CC/02 que fala em poderes especiais e expressos.
Poderes expressos são poderes que foram manifestados com explicitude. Poderes especiais são os poderes outorgados para a prática e algum ato determinado ou de alguns atos determinados.
Não pode hipotecar o imóvel o mandatário que tem procuração para hipotecar, sem dizer qual o imóvel: recebeu o poder expresso, mas poder geral, e não especial (4ª Câmara Civil do Tribunal de Apelação de São Paulo, 20 de Abril de 1.944 – RT 151/651).
Para vender ou hipotecar um bem imóvel, o melhor entendimento é o de que na procuração se mencione e se caracterize o imóvel, para que não haja dúvida quanto à verdadeira intenção do mandante, a fim de evitar futuras contestações, quanto ao negócio jurídico praticado.
Assim, concluímos que: a) poderes especiais e expressos, referidos no par. 1º do art. 661 do CC/02, tem conceitos distintos: estes são os referidos no mandato (p.e: alienar, hipotecar, dar em pagamento, etc.); aqueles correspondem à determinação específica do ato a ser praticado (p.e: vender ou hipotecar o imóvel tal); b) não pode ser aceita procuração em que constem poderes para vender ou hipotecar, sem identificar o bem objeto do negócio jurídico a ser realizado; c) são passíveis de nulidade os negócios jurídicos realizados com procuração cujos poderes não atendam às especificações referidas.
Do exposto, para que o instrumento particular apresentado possa ser registrado, deve a procuração individuar (caracterizar) o bem imóvel objeto da transação, a procuração deve ser específica para a venda de determinado bem imóvel, não podendo ser aceita procuração geral para vender bens imóveis sem dizer quais bens que o representante pode vender.
É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 15 de Março de 2.006.
