Condomínio Sem Construção

Consulta:

Consulta-nos a serventia sobre a possibilidade de registro de instituição, especificação e convenção de condomínio, nos termos da Lei 4.591/64, sem que aja edificação, sendo o condomínio somente de lotes de terrenos?

Resposta: O único instrumento de instituição de condomínio que tem ingresso no Registro de Imóveis, é o previsto no artigo 7º da Lei n. 4.591/64. É a ele que se refere o artigo 167, I, 17 da Lei dos Registros Públicos.
Se a instituição de condomínio não tem supedâneo na Lei 4.591/64, não merece registro.
O condomínio tradicional nasce sem registro próprio, em decorrência do registro de transmissões do domínio, aliás, o que ao menos no Estado de São Paulo está vedado desde 08.06.2.001, por entender a E. Corregedoria do Estado de São Paulo, se tratar de burlar a Lei do Parcelamento do Solo, ou mesmo instituição irregular de condomínio.
A Lei 4.591/64 tem em seus dispositivos, como pressuposto básico, a existência de condomínio com edificações, presentes ou futuras, mas sempre relacionadas com o registro da incorporação ou especificação.
Os artigos 1º, 7º, 8º e 68º, traçam regras a esse respeito.
Todos esses artigos, em se tratando de empreendimentos futuros, devem ser entendidos em consonância com o artigo 28, da mesma legislação, que define as incorporações imobiliárias, ou seja, “a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção para a alienação total ou parcial de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas” (artigo 28, par. Único).
Perante o registro de imóveis, as situações podem ser delineadas sob dois primas.
O primeiro atinge ao condomínio em edificações, puro e simples, com o proprietário construindo casas térreas ou assobradadas e, posteriormente providenciando a averbação das construções e a instituição.
O segundo refere-se à incorporação, isso quando houver interesse na alienação total ou parcial das edificações compostas de unidades autônomas, mesmo antes de ser averbada a construção.
O artigo 29 e parágrafo único, bem disciplinam esse instituto, e o artigo 30 tomou o cuidado de estender a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifício que se destinem à constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.
Assim, deflui-se da conjugação desses dispositivos com o artigo 8º, que sempre se exigirá o prévio registro da incorporação, salvo quando o interessado concluir, antes de qualquer venda, as construções, e providenciar a competente averbação dessa circunstância.
A conclusão inafastável é, portanto, no sentido de que a Lei 4.591/64 não permite o condomínio de lotes, sem vinculação a edificação.
Se tal não se deu, obviamente só teria aplicação a Lei 6.766/79, porque antes da construção das habitações, fatalmente haveria o parcelamento do solo, e o cumprimento de seu artigo 18 atenderia satisfatoriamente os objetivos.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 13 de Setembro de 2005.

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