Incorporação em Nome Pessoa Física

Consulta:

Encontra-se registrada a incorporação de 22 blocos em nome de uma pessoa física.Dos 22 blocos incorporados, 09 blocos foram concluídos e instituído condomínio sobre eles no ano de 2001.Algumas unidades já foram transferidas, sendo que algumas inclusive encontram-se oneradas com hipoteca e outras encontram-se alienadas fiduciariamente.Agora,o incorporador, que enfrenta sérios problemas financeiros, pretende transferir o empreendimento.A empresa que pretende adquirir o terreno e transferir a incorporação pergunta:a) Há a necessidade da anuência de todos os condôminos ??? (obs. conforme anteriormente exposto alguns apartamentos encontram-se onerados com hipoteca e outros encontram-se alienados fiduciariamente);b) A aquisição seria de frações do solo correspondentes a cada apartamento ou referente fração restante?c) Seria mais seguro que a transação fosse realizada por via judicia, ou, há possibilidade de realizá-la por escritura pública de compra e venda do solo, instruída com toda documentação para substituição de incorporador?
14-12-2.009.

Resposta: A incorporação registrada refere-se a 22 (vinte e dois) blocos, dos quais 09 (nove) blocos já foram construídos, averbados e realizados e registrados a instituição, especificação parcial e convenção do condomínio edilício referentes a esses 09 blocos.
Assim, com relação a esses 09 blocos, não será possível a transmissão do terreno com a cessão dos direitos e obrigações da incorporação, uma vez que já foi instituído e especificado parcialmente o condomínio.
Sendo possível somente a transmissão da fração ideal do terreno correspondente aos 13 (Treze) blocos faltantes, com a conseqüente cessão parcial dos direitos e obrigações da incorporação registrada.
Portanto, é perfeitamente possível a alienação da fração ideal do terreno como um todo, correspondente aos 13 blocos ainda não averbados, instituídos e especificados, com a conseqüente e concomitante cessão parcial dos direitos e obrigações da incorporação anteriormente registrada através de escritura pública, desde que não disponham as partes ao contratar em sentido contrário, e que a venda dessa transmissão do terreno e cessão dos direitos e obrigações da incorporação não faça nenhuma vinculação a futuras unidades autônomas isoladas, mas que se refira ao todo faltante (59,0909%).
A cessão parcial dos direitos e obrigações deverá ser definitiva, com a comprovação pelo cessionário que assumirá a posição de incorporador de que preenche os requisitos previstos nos artigo 31 e 32 da Lei 4.591/64, no que couber (letras “a”, “b” , “c” – somente certidão do registro da aquisição do terreno e averbação cessão dos direitos e obrigações da incorporação – “f” (INSS/SRP e SRF/RFB/PGFN – Lei 8.212/91 artigo 47, I “b” e parágrafo 2º, e Decreto 3.048/99 artigo 257, I, “b” e III) e “o”).
Para tal, não será necessária a anuência de todos os condôminos, ou seja, não será necessária a anuência dos condôminos dos 09 (nove) blocos já construídos, averbados, instituídos e especificados. No entanto, realizada a cessão da incorporação sem a anuência destes adquirentes, o incorporador cedente permanece sujeito aos encargos originários, seja isoladamente, seja conjuntamente com o incorporador cessionário.
Contudo, com relação aos 13 (treze) blocos faltantes, será necessária a verificação se não existem adquirentes de frações ideais a que vinculadas futuras unidades autônomas que serão atingidas pela cessão, e que portanto devem anuir.
Portanto, nessas condições, é perfeitamente possível a alienação da parte ideal do terreno correspondente aos 13 (treze) blocos faltantes com a cessão dos direitos e obrigações da incorporação realizada através de escritura pública, não havendo necessidade de que a alienação e cessão sejam feitas judicialmente, o que somente seria possível em ações próprias, que não é o caso (Ver as seguintes decisões: APC 1.002-6/9 – Valinhos SP., APC 890-6/2 – Jundiaí SP., APC 1.030-6/6 – Limeira SP., APC 10574-0/7 – Diadema SP. E 5611-0/86 – Guarulhos SP.- ementas abaixo reproduzidas).

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp., 14 de Dezembro de 2.009.

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