Hipoteca Cedular Desmembramento

Consulta:

Foram apresentados os seguintes títulos: 1. Requerimento para desdobro de um imóvel rural em 2 imóveis.Ocorre que na matricula deste imóvel, objeto do desdobro, há hipoteca cedular registrada.2.Aditivo a esta cédula rural hipotecária no qual o Banco libera uma das áreas que vai ser desdobrada da hipoteca.Minhas duvidas: Devo averbar o desdobro, abrir duas matriculas e transportar a hipoteca para ambas as matriculas e depois averbar o aditivo ou é possível averbar o desdobro e já transferir a hipoteca para a área que vai ficar?

Resposta: O desmembramento ou desdobro de imóvel hipotecado sempre é possível, desde que com a anuência do credor hipotecário.
No entanto, no caso concreto, além do desdobro se estará liberando do ônus um dos novos imóveis criados pelo desmembramento.
E entendo, s.m.j., que isto não será possível.
Isto porque o artigo 758 do CC/16 (atual artigo 1.421 do CC/02), consagrou a indivisibilidade dos direitos reais de garantia. A indivisibilidade é da garantia e não do bem dela objeto. Significa isso que cada parte do crédito é garantida por toda a coisa.
A indivisibilidade da hipoteca significa que, enquanto não satisfeito integralmente o débito, o direito real de garantia subsiste, por inteiro, sobre todo o bem gravado, ainda que este seja divisível. A relação jurídica afeta de modo unitário todas as partes do imóvel. Embora a indivisibilidade da hipoteca exista desde o momento de se formar a relação quando se acham íntegros ambos os termos desta, dívida e imóvel, põe-se em maior relevo quando há divisão do imóvel ou da dívida – cada parte do imóvel garante a totalidade da dívida e cada parte da dívida é garantida pela totalidade do imóvel. Enquanto restar uma porção da dívida não paga, o imóvel permanecerá gravado em sua totalidade.
A especialização da hipoteca em si diz respeito não ao que é hipotecado, mas ao todo onde se encerra, daí decorre que, por força da indivisibilidade da hipoteca, este se estenderia sobre a totalidade do imóvel como se acha inscrito.
Afora os casos de hipoteca de parte ideal de condôminos, qualquer hipoteca que se quisesse constituir sobre parte de imóvel matriculado estender-se-ia inelutavelmente à totalidade deste.
A divisão é conceito matemático e pressupõe uma modificação na descrição do imóvel, fazendo surgir outros imóveis.
No caso concreto, como um dos imóveis deverá ficar livre de ônus, o desdobro não será possível, mesmo com a anuência do credor, pois nesse caso deverá ocorrer um aditamento a cédula hipotecária, que ensejaria um novo registro, dadas as circunstâncias de recaírem somente sobre um dos novos imóveis criados pela divisão, devendo nesse caso, os interessados reformularem junto ao credor a dívida através de novo documento com o conseqüente cancelamento da hipoteca cedular registrada e a constituição de outra sobre somente um dos imóveis criados pelo desdobro.

É o parecer sub censura.
São Paulo Sp. 14 de Novembro de 2.006.

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