Escritura de Compra e Venda – Saldo em Crédito p/ Compras

Estamos com uma Escritura pública de compra e venda lavrada em 22/09/2020, onde constou na forma de pagamento o texto como segue.

“[….] preço justo e quantia certa de R$ 150.000,000 (cento e cinquenta mil reais) pagos da seguinte forma:  R$ 20.000,00 (vinte mil reais) já devidamente pagos no ato da assinatura do Instrumento particular, datado de 21/08/2020 firmado entre as partes; e o saldo devedor de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais), na forma de crédito na compra de materiais de construção na COMÉRCIO DE MATERIAS DE CONSTRUÇÃO XYZ LTDA, ou em qualquer outra empresa do setor de propriedade dos COMPRADORES não citada que os mesmos venham a indicar, transmitindo-lhes desde já toda a posse, domínio, direitos e ação […]”.

Esta forma de pagamento é possível ou seria necessário pedir a comprovação de pagamento por outro meio?

Resposta:   

  1. Na compra e venda o que importa é o preço que deve ser sempre fixado em dinheiro, podendo, entretanto o pagamento ser avençado de modo diverso, salvo se esse acordo quanto ao pagamento figurar permuta ou dação em pagamento;
  2. O preço deve ser fixado em dinheiro ou valor fiduciário representativo de dinheiro (nota promissória, cheque, duplicata, letra de câmbio etc.). Ou seja, o ajuste ou acordo deve ser fixado em dinheiro, mas o pagamento que é a execução do contrato, poderá ser de modo diverso (em automóvel, em produtos agrícolas, lancha, uma joia, etc.);
  3. Entretanto o pagamento não pode ser em prestação de serviço, pois s doutrina entende que isso desfigura a compra e venda e passa a ser um contrato inominado. (Ver Coleção Cadernos do Irib – Compra e Venda de nº 01);
  4. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço (artigo 482 do CC);
  5. Não inserida a condição resolutiva para efeito do artigo 474 do CC, tudo se passa no plano obrigacional. Trata-se de negócio perfeito e acabado. Com o registro opera-se a transferência da propriedade se não houver condição resolutiva expressa, a propriedade do adquirente é plena;
  6. O Oficial registrador não responde pelo pagamento do preço, que é obrigação do outorgado comprado e caso não venha a ocorrer é questão a ser resolvida entre as partes que aceitaram o negócio, deram consentimento de vontade acordando no preço e forma de pagamento. E tem a liberdade de contratar (artigo 421 do CC);
  7. O preço não necessita ser determinado mas determinável ( Ver APC 658-6/4 )
  8. Portanto possível o registro da escritura com a forma de pagamento;
  9. Entretanto deverá constar do título a quitação do valor pago.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 06 de Outubro de 2.020.

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