Procuração Pública – Poderes p/ Doação e Não Para Compra e Venda

Na escritura de compra e venda foi utilizada uma procuração.

Na procuração consta “podendo o dito procurador doar, a titulo gratuito, sem cláusulas ou condições o dito imóvel”, e ainda outorga poderes para “assinar escrituras públicas de doação“. Contudo, a procuração também outorga poderes para transmitir posse e obriga-lo pela evicção na forma da lei.

Sendo assim, esta procuração poderá ser utilizada na escritura de compra e venda?

E será necessário pedir algum esclarecimento às partes sobre a finalidade desta procuração?

Resposta:

  1. Nos termos do artigo de nº 661, parágrafo 1º a procuração apesar de recente deve conter poderes expressos e especiais;
  2. No caso a procuração foi outorgada somente para doação que também é alienação, mas é somente doação e não venda e compra;
  3. Portanto a procuração outorgada somente para doação (gratuita) não poderá ser utilizada para compra e venda como foi.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 14 de Setembro de 2.020.

Incorporação – Pagamento do Terreno – Condicionantes Não Possíveis

Fomos consultados pela Construtora, sobre a possibilidade de registrar uma das escrituras de venda e compra.

A intenção deles  e comprar uma determinada área e instalar um condomínio edilício no local.

Não querem fazer com entrega futura de unidades (dação em pagamento).

Em uma das versões da escritura (1a Versão), o pagamento do terreno seria feito futuramente, ou seja, após a venda das unidades já construídas.

Na outra versão (2a versão)  vincula-se uma nota promissória em caráter pro soluto e a mesma é acompanhada de uma escritura de novação e confissão de dívida.

Podem ser aceitas escrituras nestes moldes para o registro?

Resposta:

Versão 1 da minuta de escritura:

  1. Nos termos do artigo 30 da lei 4.591/64 estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras (ver também artigo 32, alínea “a” da Lei 4.591/64). Portanto ou ambas devem figurar como incorporadores, ou não poderá constar do título que o empreendimento será realizado em parceria entre e vendedora e a compradora. O que deverá ficar na esfera de obrigações pessoais;
  2. O valor da compra e venda do terreno é de R$ 6.869.439,36 e o repasse para o pagamento do preço será de 9.,15% que descontado o valor de 5,00 % de corretagem, reta 4,15% que corresponde a R$ 285.081,73 muito inferior ao preço estipulado para a compra e venda do terreno;
  3. A rigor nos termos do artigo 481 do CC pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro;
  4. E no caso envolve CONTRATO CONDICIONADO a pagamento FUTURO, de forma que sendo “contrato condicional”, que ainda não se aperfeiçoou, pois depende do pagamento de parcelas, lícito é considerar que o PACTO não se concretizou por inteiro. Se há “condição” a ser implementada, não há conclusão do negócio, o que equivale a dizer que não há a compra e venda pura ou concluída;

Versão 2 da minuta da escritura:

  1. Na primeira escritura de compra e venda em pagamento do preço do terreno (R$ 6.689.439,36) é dada uma Nota Promissória em caráter Pro Soluto nesse valor a título de pagamento ou para vale como pagamento futuro;
  2. Segue uma escritura futura de novação e confissão de dívida nos termos do artigo de nº 361, I do CC (quando o devedor contrai com o credor nova dívida para extinguir e substituir a anterior), ou seja, extinguindo e substituído a dívida anterior e que será paga na mesma situação da minuta l , repasse conforme item “2”  da versão “1” acima. Constando desta vez que pelo instrumento particular de parcerias (que é direito pessoal) pactuaram que a devedora (Construtora) é que irá implantar o empreendimento. Permanecendo como contrato condicionado e futuro como acima (item 4 da Versão 1);
  3. Nos termos do artigo de nº 121 do CC (Considera-se condição a cláusula que, derivando exclusivamente da vontade das partes, subordina o efeito do negócio jurídico a evento futuro e incerto.)
  4. Além de no caso as condições se aproximarem da condição resolutiva (artigos 474, 475 e 1.359 do CC) há ululante insegurança jurídica para os futuros compradores das unidades da incorporação edilícia, trazendo incerteza da concretização da compra e venda do terreno onde será realizada a incorporação;
  5. Ademais em ambos os casos a condição resolutiva e o contrato condicional é incompatível com a incorporação. (Ver decisão da 1ª VRP da Capital do Estado de nº 1046659-80.2019.8.26.0100.
  6. Portanto nos dois casos das minutas as escrituras não poderão ser aceitas.

É o que entendemos cabível censura.

São Paulo, 28 de Setembro de 2.020.

LEI N 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

 Art. 121. Considera-se condição a cláusula que, derivando exclusivamente da vontade das partes, subordina o efeito do negócio jurídico a evento futuro e incerto.

Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.

  Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

 Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

Art. 360. Dá-se a novação:

I – quando o devedor contrai com o credor nova dívida para extinguir e substituir a anterior;

Art. 1.359. Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha.

LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.

Art. 30. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.

Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:

a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;

Imóvel Rural – Venda e Compra – Fração Ideal

Recebi escritura de venda e compra com a seguinte descrição:

“1. OBJETO: que são legítimos proprietários de 2,44 ha (dois hectares e quarenta e quatro ares) de UMA GLEBA DE TERRAS, situada neste município e comarca, denominada FAZENDA XYZ, com a área de 6,1005 ha (seis hectares, dez ares e cinco centiares), com descrição perímetro e confrontações constantes na matricula do Registro Geral, do Oficial de Registro de Imóveis desta Comarca. Este imóvel está cadastrado no INCRA e inscrito na Secretaria da Receita Federal do Brasil. (Descrição conforme previsto no item n. 59, letra “a.1″ da Subseção I, da Seção V, do Capítulo XIV, das Normas Extrajudiciais da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo). Descrição de acordo com o memorial descritivo elaborado pelo responsável técnico Renato Garcia Leal”.

O Tabelião me disse que trata-se de UMA PARTE IDEAL. Posso fazer o registro neste sentido?

Resposta:

A E. Corregedoria Geral do Estado, após diversas correições gerais realizadas em todo o Estado, verificou que em muitas comarcas estava ocorrendo abusos de transmissões de frações ideais (em comum) em flagrante burla a Lei do Parcelamento do Solo.

Em consequência, veio o parecer n. 348/2001-E, exarado do processo CGJSP n. 2.588/2000 publicado no D.O.E de 08 de Junho de 2.001, em caráter normativo, o qual mencionou:

“Verifica-se, portanto que após a publicação do arresto acima mencionado (Apelação Cível 72.365-0/7), já não se pode aceitar como regular a efetivação por registrador de imóveis do Estado de São Paulo, de registros referentes a imóveis que se encontrem em situação similar, o que se mostra suficiente para estancar de pronto, ao menos junto ao registro imobiliário, a continuidade de prática deletéria e que já contaminou um significativo número de matrículas por todo o Estado”.

No Conselho Superior da Magistratura do Estado, a jurisprudência também é pacífica e reiterada sempre no sentido da vedação do registro, conforme se verifica dos seguintes julgados entre outros: APC 99.733-0/4; APC 98.303-0/5; APC 96.085-0/4; APC 326-6/0; APC 445-6/2; APC  471-6-0 ; APC 468-6/7; 770-6/5; 741-6/3; 1.198-6/1 e 990.10.512895-6,0000.004.57.2010.8.26.0464, 0032797-67.2011.8.26.0576,  entre outras.

No entanto, sobrevieram diversas decisões do CSMSP que com o tempo abrandou a questão conforme o caso.

Entre elas, podemos citar: 156-6/3, 202-6/4, 279-6/4, 649-6/3, 702-6/6, 8006-3, 913-6/9, 971-6/2, 990.10.513.036-4, 00001050-28/.2012.8.26.0071 e 0015049-41.2011.8.26.0408.

Essas decisões favoráveis são casos especiais, específicos, que no caso concreto será necessário verificar se se encaixa em algumas dessas situações

Pelo que pude entender se trata de uma compra e venda de uma parte ideal com 2,44 hectares, dentro de uma área maior com 6,1005 georreferenciada (Item atual 60. A1 do Capítulo XVI das NSCGJSP). Se se tratar de uma parte ideal não localizada dentro do todo, mas de uma parte ideal de 2,44 há., dentro de uma área maior com 6,1005 há., tecnicamente seria possível o registro, até porque se se trata de uma venda de “A” para “B”, ou seja “A” que é proprietário dessa área com 2,44 há, dentro de outra área maior com 6,1005 há, e “A” (condômino) esta alienando para “B” (estranho) desta forma não se está aumentando o número de condôminos dessa área maior com 6,1005 há.

Ademais essa área com 2,44 há, estaria dentro do módulo rural ou fração mínima de parcelamento (2,00 hectares).

Ainda restaria a questão de a transmissão ser para pessoa física estrangeira ou pessoa jurídica estrangeira ou pessoa jurídica nacional da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e que residam ou tenham sede no exterior o registro não seria possível.

Portanto, podemos concluir o seguinte:

1.      Se a transmissão se encaixar nas condições das situações dos acórdãos favoráveis acima mencionados, seria possível;

2. Afora esses casos, o título deverá ser qualificado negativamente, podendo os interessados buscar o caminho da suscitação de dúvida ao DD. Juiz Corregedor Permanente, o que se julgada improcedente, também não serviria de caráter normativo, e nesse sentido transcrevemos abaixo tema sobre o assunto.

É o parecer sub censura.

São Paulo, 27 de Setembro de 2.020.

Casa Verde e Amarela – Medida Provisória – Isenção de ITBI

A Prefeitura Municipal através da Lei Municipal, expede uma certidão de isenção de ITBI para os contratos de venda e compra e alienação fiduciária, enquadrados no Programa Minha Casa Minha Vida. Agora, com a Medida Provisória 996/2020, queremos saber como proceder em relação a isenção do imposto, visto que a prefeitura vem emitindo certidões de isenções do Programa Minha Casa Minha Vida para conceder isenção aos contratos de venda e compra enquadrados no Programa Casa Verde e Amarela. ​

Resposta:

  1. Se a operação (da isenção do ITBI) foi expedida de antes 25-08-2020 data da MP 996 de 25-05-2.020 (Artigo 21§ único da Lei 13.465/17 (alterada pela MP) a isenção poderá ser aceita porque dentro do PMCMV;
  2. Entretanto se expedida após a data da MP 996/20 deverá ser dentro do Programa Casa Verde e Amarela, pois a Lei Municipal em seu artigo 1º e § 2º trata da isenção exclusivamente sobre operações realizadas dentro do Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV;
  3. Ver artigo 6º parágrafos 5º, 6º e 7º da Medida Provisória;
  4. Já quanto a certidão expedida pelo Município e apresentada, não constou a data de sua expedição para verificação se expedida antes ou depois da MP. Entretanto constou através do programa Minha Casa Minha Vida – PMCMC. Portanto se antes da data da MP poderá ser aceita porque dentro do PMCMV, se depois não porque dentro do Programa Casa Verde e Amarela.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 23 de Setembro de 2.020.

MP Casa verde e Amarela – Cláusula s/ Remembramento

Foi apresentado um contrato de compra e venda com garantia em alienação fiduciária, elaborado pela CEF, nos termos do Programa Minha Casa Minha Vida(PMCMV).

Todas as cláusulas do PMCMV estão presentes, inclusive o impedimento do remembramento.

Consta do campo ressalva que este contrato está enquadrado na medida provisória Programa Casa Verde e Amarela.

Obs. Verificou-se que na MP Programa Casa Verde e Amarela, nada dispõe sobre o remembramento.

Podemos aceitar um contrato feito e enquadrado especificamente no PMCMV, com ressalva de novo enquadramento para MP Programa Casa Verde e Amarela ou devemos devolver pedindo um novo contrato feito especificadamente na MP Programa Casa Verde e Amarela.?

Aceitando desta forma, devo pedir para excluir a cláusula de remembramento; devo ignorar o remembramento ou devo fazer a averbação do remembramento na matrícula?

Resposta:

  1. Se a operação foi firmada após 25-08-2.020 data da Medida Provisória 996 de 25-05-2.020 (Artigo 21§ único da Lei 13.465/17 (alterada pela MP) segue as regras da MP (Casa Verde Amarela) (artigos 5º, 7º, §3º, 9º e 12 da MP);
  2. Portanto se formalizado depois da MP o contrato deverá ser feito dentro do programa Casa Verde Amarela (artigo 21, § único citado);
  3. Como a MP nada consta sobre remembramento essa cláusula deverá ser excluída.

É o que sub censura entendemos

São Paulo, 22 de Setembro de 2.020.

Compra e Venda Sem Certidão Negativa de Débitos

Recebi e protocolei a escritura online em que a Companhia XYZ S/A transmite dois imóveis rurais, com a área de 205,2089 ha e com a área de 53,6212 ha, pelo valor de R$ 6.000.000,00, não atribuindo valor para cada imóvel.

  1. Constou da escritura que as certidões negativas de débitos relativas a tributos federais e previdenciários, não foram apresentadas e justificaram o porquê.
  2. Nas matriculas foi averbado o CNPJ correto da proprietária (Av.3) e a escritura foi lavrada com o CNPJ do descerramento da matricula.
  3. Na escritura constou a forma de pagamento, não foi dada a quitação e não foi imposta clausula resolutiva.

Resposta:

Respondo fora de ordem:

1. Quanto a divergência do CNPJ, eventualmente pode ser mitigado pelo Senhor Oficial Registrador com a apresentação de cópia autenticada do CNPJ atual, ou mesmo através de consulta no site da RBF. Ou mesmo a escritura ser retificada por Ata Notarial;

2. Quando a quitação total do preço consta do item de nº VI do título que a quitação plena  e irrestrita do preço avençado fica condicionada à concretização das efetiva transferências eletrônicas e respectivo crédito em conta corrente da vendedora, e ocorrendo integralmente os pagamentos  na forma supra ajustada ficará caracterizado o preço total a favor dos compradores, a mais ampla, rasa, irrevogável e irretratável quitação ;

Quanto as CND’S:

1.      Nos termos do subitem de n. 60.2 do Capítulo XIV das NSCGJSP é facultado aos Tabeliães de Notas, por ocasião da qualificação notarial, dispensar, a exibição das CND’s  do INSS/SRP e SRF (RFB/PGFN), atual Certidão Conjunta de Débitos Fiscais Relativos a Tributos Federais e Dívida Ativa da União (Processo CGJSP n. 1011462-85.2016.8.0224) ;

2.      O Subitem 119.1 do Capítulo XX das NSCGJSP, já existe de há muito tempo nas Normas, como por exemplo, nas de 1.981, ele vinha descrito no subitem 107.1, e nessa época se referia somente a títulos judiciais. E a apresentação das CND’s já vinham sido exigidas e havendo lei vigente não pode ter eficácia a dispensa administrativo-judiciária que se contém no item 119.1 do Capitulo XX do código paulista de regras extrajudiciais (decisão do CSMSP n. 0006359-91.2014.8.26.0028 – voto convergente Dr. Ricardo Dip);

3.      A apresentação das CND’s é devida nos termos dos artigos 47, I “b” e 48 da Lei 8.212/91, artigo 1º da Portaria Conjunta RFB/PGFN nº 1.751 de 02 de Outubro de 2.014 (com dispensa nos casos do artigo 17) e processo de Apelação Cível TJ/SP nº. 0015621-88.2011.8.26.0604, Sumaré SP – 11ª Câmara de Direito Público – Rel. Des. Ricardo Dip – DJ 18.02.2.013 deverá ser apresentada as Certidões Negativas de Débitos – CND’s do INSS (SRP) e SRF (RFB/PGFN), atual Certidão Conjunta de Débitos Fiscais Relativos a Tributos Federais e Dívida Ativa da União (Unificada pela Portaria MF nº 358 de 05/09/2.014) em nome da outorgante vendedora;

4.      A princípio à falta de declaração judicial expressa de que a Lei 8.212/91 padeça de inconstitucionalidade, não pode o Registrador de Imóveis estender-lhe a fulminação que atingiu a Lei 7.711/1988 e dispensar as certidões à conta de julgar inconstitucional a Lei nº 8.212/91 (TJSP – Agravo de Instrumento nº 2134700-20.2016.8.26.0000 – São Paulo – 10ª Câmera de Direito Público – Rel. Des. Paulo Galizia – DJ 31.08.2.016);

5. Não haverá problema ao Notário/Registrador bandeirante com a ECGJSP e com o Colendo CSMSP, mas o mesmo não se pode dizer em relação ao Órgão de Fiscalização da Fazenda Nacional, ao qual interessa o controle da arrecadação das contribuições sociais destinadas à manutenção da Seguridade Social).

6.      Via de regra aqui na comarca da Capital os registradores estão exigindo a apresentação das CND’s, e uma vez suscitado procedimento de dúvida pelos interessados a 1ª VRP tem dispensado a apresentação, são diversos  e caso a caso independente de decisão anterior da 1ª VRP que não tem efeito vinculante, ver por exemplo as seguintes decisões: 1040371-87.2017.8.26.0100, 1020411-48.2017.8.26.0100, 0052990-03.2016, 1002885-68.2017.8.26.0100 e 1007612-70.2017.8.26.0100 (entre outras);

7.      Portanto sem a apresentação das CND’s a escritura objeto da consulta não está apta a registro;

É o que entendemos passível de censura.

São Paul, 21  de Setembro de 2.020.

OBS// Há duas decisões da 1ª VRP da Capital do Estado de nºs: 1025505-69.2020.8.26.0100 e1056920-70.2020.8.26.0100 e Agrado de Instrumento de nº 2077572-71.2018.8.26.0000 – Jaguariúna – SP.)

Capítulo XVI das NSCGJSP

60.2. Nada obstante o previsto nos arts. 47, I, b, da Lei n.º 8.212, de 24de julho de 1991, e no art. 257, I, b, do Decreto n.º 3.048, de 6 de maio de 1999, e no art. 1.º do Decreto n.º 6.106, de 30 de abril de 2007, faculta-se aos Tabeliães de Notas, por ocasião da qualificação notarial, dispensar, nas situações tratadas nos dispositivos legais aludidos, a exibição das certidões negativas de débitos emitidas pelo INSS e pela Secretaria da Receita Federal do Brasil e da certidão conjunta negativa de débitos relativos aos tributos federais e à dívida ativa da União emitida pela Secretaria da Receita Federal do Brasil e pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional, tendo em vista os precedentes do Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo no sentido de inexistir justificativa razoável para condicionar o registro de títulos à prévia comprovação da quitação de créditos tributários, contribuições sociais e outras imposições pecuniárias compulsórias.

Partilha – Alienação Fiduciária – Anuência do Credor

Trata-se de uma carta de sentença sobre divórcio consensual e partilha dos bens, entretanto o imóvel a ser partilhado está registrado com alienação fiduciária.

Não apenas isto, possível observar na petição inicial, que na descrição do imóvel consta apenas como “compromissado em venda ao casal”, bem como a inicial está datada de 22 de outubro de 2012 e o registro da alienação 16 de agosto de 2013.

Neste sentido surgiram as seguintes dúvidas:

 a)       É possível partilhar o bem sendo que consta o registro de alienação fiduciária?

      b)      Sendo possível, qual seria o ato principal a ser lançado na matrícula a ser aberta?

Resposta:

  1. Parece que havia uma proposta de compra e venda anterior, mas posteriormente foi realizada a venda e compra com alienação fiduciária (R.01 e R.02);
  2. Já a AV.03 refere-se a cessão de créditos da CEF para a empresa que é a atual credora fiduciária;
  3. Nos termos do artigo de nº 176, § 1º, III, 5 deverá ser atribuído valores para os bens partilhados;
  4. Com relação ao bem imóvel objeto da matrícula de nº 63.601 que ficou somente para o divorciando deverá  a carta ser aditada para que se partilhe os direitos e obrigações da alienação fiduciária bem como ser apresentada a guia de recolhimento do ITBI devido e a anuência da credora fiduciária nos teremos do artigo 29 da Lei 9.514/97.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 17 de Setembro de 2.020.

Georreferenciamento – Anuência – Gasoduto

No georreferenciamento do imóvel da matricula, enviamos notificação via cartório a confrontante Transportadora Brasileira Gasoduto Bolívia – Brasil S/A, foi devolvida com certidão negativa, pois os funcionários não estão trabalhando presencialmente.

O interessado conseguiu a anuência, online, o responsável assinou a anuência, pedimos o reconhecimento de firma, ele respondeu que é impossível devido a pandemia.

Posso aceitar a anuência? 

Resposta:

  1. Segundo enunciado sobre temas discutidos no XXIV Congresso Notarial Brasileiro – Tabelião no Meio Digital, é possível ao Tabelião de Notas reconhecer firma digital em meio eletrônico ou em documento impresso.
  2. A pedido da parte interessada, mediante apresentação de documento físico, o Tabelião poderá autenticar a assinatura digital constante do no documento, após conferi-la em meio eletrônico;
  3. Ao que parece não é o caso pois a assinatura não foi feita digitalmente, mas os documentos foram enviados digitalmente, em face de trabalho em home office devido a pandemia;
  4. A servidão está devidamente posicionada na propriedade e não houve discordância nos limites comuns existentes entre a faixa de servidão e o referido imóvel por parte da notificada (Transportadora Brasileira Gasoduto Bolívia – Brasil S.A. – TGB). Ademais seria praticamente impossível adentrar em área de gasoduto. Não se trata de um imóvel lindeiro, mas de um gasoduto;
  5. Com a anuência foi juntada planta pela TGB, inclusive cópia da procuração do responsável que assina a anuência. Procuração esta de seus arquivos;
  6. Houve troca de e-mail que ficam arquivados nos computadores;
  7. Nos termos do artigo 28 da Lei 8.935/94 o Oficial goza de independência pela prática de seus atos;
  8. Portanto diante da situação especial, entendo, s.m.j. que se assim entender o Senhor Oficial Registrador a anuência poderá ser aceita.

É o que sub censura entendemos.

São Paulo, 16 de Setembro de 2.020.

Hipoteca Imóvel Rural – Georreferenciamento

Determinado imóvel com área de 212,9629ha está sendo dado em garantia hipotecária. Gostaria de saber se há a necessidade, nesse caso, de pedirmos a certificação, diante da sua área, considerando sobretudo o disposto no Decreto nº 4.449/2002 e na Lei nº 6.015/73 sobre a matéria.

DECRETO 4.449/2002

Art. 10.  A identificação da área do imóvel rural, prevista nos §§ 3o e 4o do art. 176 da Lei no 6.015, de 1973, será exigida nos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação de transferência de imóvel rural, na forma do art. 9o, somente após transcorridos os seguintes prazos: (…)

LEI 6.015/73

ART. 176. § 3o Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação prevista na alínea a do item 3 do inciso II do § 1o será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.                   

§ 4o A identificação de que trata o § 3o tornar-se-á obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo.       

Resposta:

A hipoteca constituída em imóvel rural com área 212,9629 hectares, poderá ser registrada sem a necessidade de o imóvel ser georreferenciado, uma vez que não está ocorrendo nenhuma das hipóteses que a lei exige o georreferenciamento.

Ou seja, não está ocorrendo nenhuma situação de desmembramento, parcelamento, remembramento ou transferência do imóvel (parágrafos 3º e 4º do artigo n. 176 da LRP, e artigo n. 10 (caput) e parágrafo 2º  e seus incisos do Decreto n. 4.449/02).

Nesse sentido, ver Boletim Eletrônico do Irib nºs: I) 1.282 de 06/09/2.004 – Carta de Araraquara – item 3- Prazos – Definição do Objeto da Proibição de Atos Registrais após o seu Decurso (Hipoteca), II) 1.742 de 13/05/2.005 – item – As hipóteses que exigem a descrição georreferenciada (desmembramento, parcelamento, remembramento, transferência voluntária, decisões em ações judiciais que versem sobre imóveis rurais) e 1.811 de 17/06/2.009 – Hipóteses que exigem a descrição georreferenciadas (possibilidade de registro de hipoteca, penhora (averbação), locação, sucessão causa mortis, arrematação).

É o parecer sub censura.

São Paulo, 15 de Setembro de 2.020.

Desmembramento Imóvel Rural com Menos de 100ha. Georreferenciamento

Imóvel rural com área inferior a 100 ha., é obrigatório o georreferenciamento em caso de desmembramento?

Temos posicionamentos diversos entre os escreventes.

Resposta:

  1. A confusão está entre o artigo 176, § 3º da LRP e o artigo 10 do Decreto 4.449/02;
  2. O artigo 10 do Decreto foi alterado pelo Decreto 5.570/05 (somente após transcorridos os prazos). O artigo 176 não;
  3. Portanto entendo s.m.j., que deva ser seguido o artigo 10 do Decreto (caput) seu inciso VI e seu § 3º;
  4. Ou seja, uma área inferior a 100,00 hectares não será necessária ser georreferenciada para desmembramento.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 14 de Setembro de 2.020.

DECRETO Nº 4.449, DE 30 DE OUTUBRO DE 2002.

  Art. 10.  A identificação da área do imóvel rural, prevista nos §§ 3o e 4o do art. 176 da Lei no 6.015, de 1973, será exigida nos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação de transferência de imóvel rural, na forma do art. 9o, somente após transcorridos os seguintes prazos: (Redação dada pelo Decreto nº 5.570, de 2005)

       VI – vinte anos, para os imóveis com área de vinte e cinco a menos de cem hectares; e     (Redação dada pelo Decreto nº 9.311, de 2018)

        § 2o  Após os prazos assinalados nos incisos I a IV do caput, fica defeso ao oficial do registro de imóveis a prática dos seguintes atos registrais envolvendo as áreas rurais de que tratam aqueles incisos, até que seja feita a identificação do imóvel na forma prevista neste Decreto: (Redação dada pelo Decreto nº 5.570, de 2005)

        I – desmembramento, parcelamento ou remembramento; (Incluído pelo Decreto nº 5.570, de 2005)

        II – transferência de área total; (Incluído pelo Decreto nº 5.570, de 2005)

        III – criação ou alteração da descrição do imóvel, resultante de qualquer procedimento judicial ou administrativo. (Incluído pelo Decreto nº 5.570, de 2005)

        § 3o  Ter-se-á por início de contagem dos prazos fixados nos incisos do caput deste artigo a data de 20 de novembro de 2003. (Incluído pelo Decreto nº 5.570, de 2005)

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 176 – O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.                  (Renumerado do art. 173 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

§ 3o Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação prevista na alínea a do item 3 do inciso II do § 1o será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.              (Incluído pela Lei nº 10.267, de 2001)