Espólio Vendendo – Compromisso de C/V Anterior

Foi protocolado um inventário negativo, alegando que o imóvel tinha sido compromissado anteriormente.

Junto veio a Escritura de Compra e Venda, onde comparecem os herdeiros outorgando a escritura definitiva, tudo num mesmo protocolo (ARISP).

Obs. Existe indisponibilidade em nome de um dos herdeiros

Resposta:

  1. No caso existe uma indisponibilidade em nome de um dos herdeiros, e em assim, sendo este não poderia renunciar a herança, e nem mesmo alienar o bem imóvel (escritura Pública definitiva em cumprimento de promessa/compromisso de compra e venda;
  2. Se o inventário já estivesse registrado e se se tratasse de cessão de direitos hereditários este poderia ser registrado como escritura definitiva, mas esse não é o caso;
  3. No caso a figura Beltrana como outorgante vendedora para ela mesma na qualidade de promitente compradora;
  4. O correto, portanto, diante da existência de compromisso quitado anteriormente firmado quando figuravam como promitentes vendedores Sicrano e sua esposa, e em havendo essa obrigação anterior a escritura de compra e venda deverá ser feita pelo espólio de Fulana;
  5. O imóvel da matrícula que é objeto da presente compra e venda, se encontra registrado em nome de Sicrano e sua esposa Fulana, os quais figuram como proprietários;
  6. A presente compra e venda está sendo realizada pelo viúvo Sicrano,  por herdeiros de Fulana, os quais não constam como titulares de domínio do imóvel ora alienado, em afronta ao princípio da continuidade (Apelações Cíveis nºs: 952-6/6, 377-6/1, 990.10.404.867-2 e Decisão da 1ª VRP da Capital n. 2.801/72);
  7. Em razão do falecimento da proprietária do bem imóvel, o acervo patrimonial passa a formar uma universalidade indivisível (artigo 1.791 do CC). Logo, para a alienação do imóvel o transmitente deverá ser o espólio de Fulana representado pela (o) inventariante autorizado por alvará judicial;
  8. Os imóveis que pertenciam à pessoa falecida passam a integrar o patrimônio do espólio, e no nome do próprio espólio é que passa a ser assim registrado em respeito ao princípio da continuidade; Durante o processo de inventário, o espólio pode realizar a venda de imóvel que pertencia à pessoa falecida, mas enquanto perdurar o inventário, os bens imóveis do falecido até a partilha ficam em nome do espólio;
  9. Portanto, antes da partilha, quem pode transmitir a propriedade é apenas o espólio representado por seu inventariante, sob pena de ofensa com princípio da continuidade (artigo n. 619, I do CPC), e ademais não se pode excluir a ideia de outros herdeiros ou mesmo eventuais credores dos autores da herança;
  10. Desta forma, a presente escritura de compra e venda deve ser rerratificada para que figure como outorgantes vendedores o espólio de Fulana representado por seu inventariante autorizado por alvará judicial nesse sentido.
  11. Ver APC’s 952-6/6, 377-6/1, 990.10.404.867-2, decisão da 1ª VRP da Capital 2.801/72 e sobre alvará em escritura de inventário;
  12. Ademais realizado dessa forma a indisponibilidade em nome um dos herdeiros não impediria a venda e compra.

É o nosso entendimento passível de censura.

São Paulo, 05 de Agosto de 2.020.

CAPÍTULO XVI DA NSCGJSP

44.1. A existência de comunicação de indisponibilidade não impede a lavratura de escritura pública representativa de negócio jurídico tendo por objeto a propriedade ou outro direito real sobre imóvel ou quotas de participação no capital social de sociedade simples de que seja titular a pessoa atingida pela restrição, nessa incluída a escritura pública de procuração, devendo constar na escritura pública, porém, que as partes foram expressamente comunicadas da existência da ordem de indisponibilidade que poderá implicar a impossibilidade de registro (lato sensu) do direito no Registro de Imóveis ou, então, conforme o caso, no Registro Civil das Pessoas Jurídicas, enquanto vigente a restrição.349

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