Dação em Pagamento em Alienação Fiduciária

Trata-se de uma dação em pagamento em que foi possível perceber que a dívida se originou de um contrato de compra e venda com alienação fiduciária, conforme certidão de inteiro teor, em que a devedora “devolve o bem” para a credora. Neste sentido surgiram as seguintes dúvidas:

a)       Tendo em vista se tratar de compra e venda com alienação fiduciária, a devedora tinha apenas o seu eventual direito sobre o imóvel, entretanto, na escritura de dação em pagamento, o objeto dado em pagamento fora o imóvel. Assim, conforme §8º., art. 26 da Lei 9.514/97, a escritura de dação em pagamento deveria ser alterada para constar como objeto de pagamento o eventual direito sobre o imóvel?

Art. 26 (…)

§8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.

b)      Ademais, na escritura de dação em pagamento não fora mencionada a autorização da credora para o cancelamento da alienação. Entretanto, pelo instituto da confusão, no Código Civil, poderíamos efetuar o cancelamento na matrícula a ser aberta nesta serventia ou pediríamos a alteração da escritura para constar de forma expressa referida autorização?

Resposta:

  1. O parágrafo 8º do artigo 26 da Lei 9.514/97 menciona dar o seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida (total);
  2. No título há menção de ((…) dá em pagamento o referido imóvel em garantia a empresa ORA (….), O imóvel é dado em pagamento pelo valor originário do contrato no importe de R$ 65.884,46 (…)
  3. O fiduciante não pode ser prejudicado se não for eficaz a dação, e como mencionado no § 8º do artigo 26, da Lei (em pagamento da dívida, diga-se total);
  4.  Portanto, no caso a quitação seria requisito da escritura, o que poderia ser feito (a quitação) também em documento separado (com firma reconhecida), mas a quitação será necessária;
  5. Já a alienação fiduciária será cancelada pela confusão (artigo 381 do CC).

É o que entendemos passível censura.

São Paulo, 27 de Agosto de 2.020.

Ver processo de nº 114972.55.8.26.0100 da 1ª VRP da Capital do Estado de São Paulo.

DJE DE 14-04-2020. DAÇÃO EM PAGAMENTO NEC. CND’S , E ANUÊNCIA DA FIDUCIÁRIA VISTO QUE FIGURA COMO TRANSMITENTE APENAS A DEVEDORA FIDUCIANTE.  MANDADO JUDICIAL . CND’S AFATADA

Processo 1124972-55.2019.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – 10º Oficial de Registro de Imóveis da Capital – Correias Mercúrio S/A Industria e Comércio – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Correias Mercúrio S/A Industria e Comércio, diante da negativa em se proceder ao registro da dação em pagamento do imóvel, objeto da matrícula nº 125.430, em razão do acordo homologado pelo MMº Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca de Jundiaí. Os óbices registrários referem-se: a) apresentação de prova da regularidade fiscal perante a Fazenda Nacional, nos termos do artigo 47, I, alínea “b” da Lei nº 8.212/91; b) adequação do objeto da dação em pagamento ou apresentação da anuência da credora fiduciária, tendo em vista que a transmitente figura apenas como titular de direitos de fiduciante. Juntou documentos às fls.05/58. A suscitada apresentou impugnação às fls. 66/68. Assevera que a transação não foi resultado de um compra e venda normal, mas sim para quitação de débito judicial, razão pela qual o instrumento hábil para oregistro da transação é o mandado judicial expedido pelo MMº Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca de Jundiaí, o que dispensa outras exigências. Por fim, afirma que o documento de posição financeira apresentado pela credora na ação judicial caracteriza confissão expressa do procurador. Apresentou documentos às fls.69/96. O Ministério Público opinou pela parcial procedência da dúvida, com o afastamento apenas do primeiro óbice (fls.108/109).

É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir.

Pretende a empresa Correias Mercúrio S/A Industria e Comércio o registro da da dação em pagamento do imóvel objeto da matrícula nº 125.430. Em relação ao primeiro óbice, referente à necessidade de apresentação de prova da regularidade fiscal perante a Fazenda Nacional, nos termos do artigo 47, I, alínea “b” da Lei nº 8.212/91, verifico que é mister seu afastamento. Apesar do entendimento pessoal desta magistrada, no sentido de não ser possível declarar, em sede administrativa, a inconstitucionalidade dos dispositivos legais que exigem a apresentação da CND perante o registro imobiliário, reconheço ter sido pacificado o entendimento de qual exigência não pode ser feita pelo Oficial. Neste sentido, além dos precedentes do E. Conselho Superior da Magistratura e da Corregedoria Geral da Justiça deste Tribunal, o Conselho Nacional de Justiça, nos autos do pedido de providências nº 00012308-82.2015.2.00.0000, formulado pela União/AGU, entendeu não haver irregularidade na dispensa, por ato normativo, da apresentação de certidão negativa para registro de título no Registro de Imóveis: “CNJ: Pedido de Providências Provimento do TJ-RJ que determinou aos cartórios de registro de imóveis que deixem de exigir a certidão negativa de débito previdenciária (CND) Pedido formulado pela UNIÃO/AGU para a suspensão cautelar e definitiva dos efeitos do Provimento n. 41/2013, além da instauração de reclamação disciplinar contra os magistrados que participaram da concepção e realização do ato e ainda, que o CNJ expeça resolução ou recomendação vedando a todos os órgãos do Poder Judiciário a expedição de normas de conteúdo semelhante ao editado pela requerida ProvimentoCGJ41/2013editado pelo TJRJ está de acordo com a interpretação jurisprudencial do STF Ressalte-se que não houve qualquer declaração de inconstitucionalidade dos artigos 47 e 48 da Lei n. 8.212/91, mas sim fixação de norma de competência da Corregedoria Geral de Justiça local para regulamentar as atividades de serventias extrajudiciais vinculadas ao Tribunal de Justiça Pedido de providências improcedente” De acordo com o Acórdão: “… Ao contrário do que afirma a Advocacia-Geral da União, verifica-se queo Provimento CGJ n. 41/2013editado pelo TJRJ está de acordo com a interpretação jurisprudencial do STF acerca da aplicabilidade dos artigos 47 e 48 da Lei n. 8.212/91ao dispensar a exigência de apresentação deCNDpara o registro de imóveis. Confira-se: RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. REPERCUSSÃO GERAL. REAFIRMAÇÃO DE JURISPRUDÊNCIA. DIREITO TRIBUTÁRIO E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. CLÁUSULA DA RESERVA DE PLENÁRIO. ART. 97 DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. JURISPRUDÊNCIA DO TRIBUNAL PLENO DO STF. RESTRIÇÕES IMPOSTAS PELO ESTADO. LIVRE EXERCÍCIO DA ATIVIDADE ECONÔMICA OU PROFISSIONAL. MEIO DE COBRANÇA INDIRETA DE TRIBUTOS. 1. A jurisprudência pacífica desta Corte, agora reafirmada em sede de repercussão geral, entende que é desnecessária a submissão de demanda judicial à regra da reserva de plenário na hipótese em que a decisão judicial estiver fundada em jurisprudência do Plenário do Supremo Tribunal Federal ou em Súmula deste Tribunal, nos termos dos arts. 97 da Constituição Federal, e 481, parágrafo único, do CPC. 2. O Supremo Tribunal Federal tem reiteradamente entendido que é inconstitucional restrição imposta pelo Estado ao livre exercício de atividade econômica ou profissional, quanto aquelas forem utilizadas como meio de cobrança indireta de tributos. 3. Agravo nos próprios autos conhecido para negar seguimento ao recurso extraordinário, reconhecida a inconstitucionalidade, incidental e com os efeitos da repercussão geral, do inciso III do §1º do artigo 219 da Lei 6.763/75do Estado de Minas Gerais. (ARE 914045RG, Relator(a): Min. EDSON FACHIN, julgado em 15/10/2015, ACÓRDÃO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL MÉRITO DJe-232 DIVULG 18-11-2015 PUBLIC 19-11-2015) “119.1. Com exceção do recolhimento do imposto de transmissão e prova de recolhimento do laudêmio, quando devidos, nenhuma exigência relativa à quitação de débitos para com a Fazenda Pública, inclusive quitação de débitos previdenciários, fará o oficial, para o registro de títulos particulares, notariais ou judiciais” Deste modo, existindo norma expressa no sentido de que os Oficiais não podem exigir, para registro de título, qualquer documento relativo à débitos para com a Fazenda Pública, a exigência ora apresentada deve ser afastada. Todavia em relação ao segundo óbice, referente à adequação do objeto da dação em pagamento ou apresentação da anuência da credora fiduciária, não assiste razão à suscitada. Apesar de constar da manifestação da Cyrela Empreendimentos Imobiliários a quitação das parcelas relacionadas ao imóvel, não houve a juntada de qualquer termo de quitação ou anuência expressa da credora fiduciária, sendo certo que o documento juntado às fls.94/95 não constitui título hábil a comprovar a quitação mencionada, não constando qualquer assinatura, tratandose de mero extrato da situação financeira. Logo, deverá a suscitada apresentar a declaração de anuência da credora ou o termo de quitação das parcelas. Diante do exposto, julgo parcialmente procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Correias Mercúrio S/A Industria e Comércio, afastando apenas o primeiro óbice referente à necessidade de apresentação de prova da regularidade fiscal perante a Fazenda Nacional. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: ALAURI CELSO DA SILVA (OAB 75071/SP)

Sociedade Cooperativa – Aquisição de Imóvel Rural por Estrangeiro

Trata-se da aquisição de um imóvel rural por uma cooperativa. Como constam limitações/vedações a aquisição de imóvel rural por estrangeiros, gostaríamos da sua orientação quanto a análise da nacionalidade dos cooperados/ da cooperativa.

Resposta:

  1. A lei 5.709/71 e o Decreto 74.965/74 regular a aquisição de imóveis rurais por estrangeiros, pessoas físicas e jurídicas;
  2. No caso de pessoa jurídica, deve ser apresentado o contrato social, ou estatuto social, inclusive os contratos sociais e/ou estatuto das pessoas jurídicas que figuram como sócias;
  3. No caso das Sociedades Anônimas deve ser apresentado o Livro de Registro de Ações, dos sócios, para verificação de suas nacionalidades;
  4. No caso das Cooperativas estas são regidas pela Lei 5.764/71;
  5. Portanto para a verificação das nacionalidades dos cooperados bem como as suas quotas-partes, e o capital social que são inscritos no Livro de Matrículas, em conformidade com o artigo 23 c/c o 26 da referida Lei deve ser apresentado o Livro de Matrícula para a constatação da quantidade de pessoas físicas estrangeiras que por ventura seja cooperadas;
  6. Seria interessante que se apresentasse também uma cópia autenticada do estatuto social da cooperativa (artigo 21 da Lei 5.764/71), até porque nesse poderia haver a proibição de admissão de cooperado estrangeiro, o que em sento apresentado (cópia do estatuto) não dispensaria a apresentação do Livro de Matrícula que deve ser obrigatoriamente apresentado;
  7. Ver também artigos de nºs:3º, 4º, 6º, 14, 15, 16, 17, 21, 29 e 95 da Lei 5.764//71

Estas são as nossas considerações que sub censura fazemos.

São Paulo, 26 de Agosto de 2.0020.

Fundo de Arrendamento Residencial – Atos e Cobrança

Recebi o Instrumento Particular de Compra e Venda com Alienação Fiduciária e Recursos do FAR,

Gostaria de saber quais os atos que serão praticados em cada matricula e como devem ser cobrados?

Instrumento Particular de Venda e Compra de Imóvel Residencial, Com Parcelamento e Alienação Fiduciária Em Garantia do Programa Minha Casa Minha Vida, Recursos do FAR firmado em 03-06-2.020.

Vendedor e Credor Fiduciário – Fundo de Arrendamento Residencial – FAR

Adquirente: Fulana, divorciada

Valor 66.855,00

Resposta:

  1. Os atos a praticar serão os registros da venda e compra e da alienação fiduciária, além da averbação das restrições da CEF Lei 10.188/01 artigo 2º, §§ 3º, 4º e 5º como requerido fls. 2 das Condições Gerais;
  2. Emolumentos redução de 75% nos termos do artigo 43, I da Lei 11.977/09 (como ato único: c/v, alienação fiduciária, averbação das restrições, inclusive certidão).

Sub censura é o nosso entendimento.

São Paulo, 26 de Agosto de 2.020.

LEI Nº 11.977, DE 7 DE JULHO DE 2009.

Art. 43.  Os emolumentos referentes a escritura pública, quando esta for exigida, ao registro da alienação de imóvel e de correspondentes garantias reais e aos demais atos relativos ao imóvel residencial adquirido ou financiado no âmbito do PMCMV serão reduzidos em:         (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

I – 75% (setenta e cinco por cento) para os imóveis residenciais adquiridos do FAR e do FDS;       (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

LEI No 10.188, DE 12 DE FEVEREIRO DE 2001.

Art. 2o Para a operacionalização do Programa instituído nesta Lei, é a CEF autorizada a criar um fundo financeiro privado com o fim exclusivo de segregação patrimonial e contábil dos haveres financeiros e imobiliários destinados ao Programa. (Redação dada pela Lei nº 12.693, de 20120)

§ 1o  O fundo a que se refere o caput será subordinado à fiscalização do Banco Central do Brasil, devendo sua contabilidade sujeitar-se às normas do Plano Contábil das Instituições do Sistema Financeiro Nacional (Cosif), aos princípios gerais de contabilidade e, no que couber, às demais normas de contabilidade vigentes no País. (Redação dada pela Lei nº 12.693, de 20120)

§ 2o  O patrimônio do fundo a que se refere o caput será constituído: (Redação dada pela Lei nº 12.693, de 20120)

I – pelos bens e direitos adquiridos pela CEF no âmbito do Programa instituído nesta Lei; e (Incluído pela Lei nº 12.693, de 20120)

II – pelos recursos advindos da integralização de cotas. (Incluído pela Lei nº 12.693, de 20120)

§ 3o  Os bens e direitos integrantes do patrimônio do fundo a que se refere o caput, em especial os bens imóveis mantidos sob a propriedade fiduciária da CEF, bem como seus frutos e rendimentos, não se comunicam com o patrimônio desta, observadas, quanto a tais bens e direitos, as seguintes restrições:

I – não integram o ativo da CEF;

II – não respondem direta ou indiretamente por qualquer obrigação da CEF;

III – não compõem a lista de bens e direitos da CEF, para efeito de liquidação judicial ou extrajudicial;

IV – não podem ser dados em garantia de débito de operação da CEF;

V – não são passíveis de execução por quaisquer credores da CEF, por mais privilegiados que possam ser;

VI – não podem ser constituídos quaisquer ônus reais sobre os imóveis.

§ 4o  No título aquisitivo, a CEF fará constar as restrições enumeradas nos incisos I a VI e destacará que o bem adquirido constitui patrimônio do fundo a que se refere o caput.

§ 5o  No registro de imóveis, serão averbadas as restrições e o destaque referido no parágrafo anterior.

§ 6o  A CEF fica dispensada da apresentação de certidão negativa de débitos, expedida pelo Instituto Nacional do Seguro Social – INSS, e da Certidão Negativa de Tributos e Contribuições administradas pela Secretaria da Receita Federal, quando alienar imóveis integrantes do patrimônio do fundo a que se refere o caput.

Comodato – Registro em Títulos e Documentos

Foi apresentado, para análise e posterior registro, em Títulos e Documentos, um contrato de comodato.

Todas as partes tem residência nesta comarca, mas o imóvel, objeto do contrato, está localizado em outra cidade, assim, poderá ser procedido o registro neste Oficial.

Peço a analise e orientação de como deverá ser procedido o registro, se tem que ser juntado mais algum documento, bem como, o valor que deve ser cobrado e, se há necessidade de ser apresentado requerimento solicitando o registro em Títulos e Documentos.

Resposta:

  1. Não sei se foi assinado digitalmente, mas não constou do título as assinaturas das partes nem das testemunhas;
  2. No caso trata-se de comodato e não arrendamento (Decreto 59.566/66), e não tem acesso no Registro de Imóveis,
  3. O comodatário está qualificado somo solteiro e em outro documento como se casado fosse; corrigir se solteiro ou casado;
  4. Todos qualificados como sendo solteiros deve constar se são maiores de idade;
  5. Quanto ao imóvel, à exceção de for georreferenciado (subitem 60, a.1 do Capítulo XVI das NSCGJSP), deve ser descrito conforme consta da matrícula;
  6. Seria interessante, mas não necessário que se juntasse uma certidão atualizada da matrícula do imóvel;
  7. Nos termos do artigo 130 da LRP, o contrato deve ser registrado no domicílio das partes;
  8. O comodato por ser gratuito não tem valor. Cobra como documento sem conteúdo financeiro item “2” da tabela III de RTD
  9. Não há necessidade de requerimento (artigo 13, II da LRP)

Estas são as considerações que sub censura fazemos.

São Paulo, 24 de Agosto de 2.020.

LRP

Art. 130. Dentro do prazo de vinte dias da data da sua assinatura pelas partes, todos os atos enumerados nos arts. 127 e 129, serão registrados no domicílio das partes contratantes e, quando residam estas em circunscrições territoriais diversas, far-se-á o registro em todas elas.                         (Renumerado do art. 131 pela Lei nº 6.216, de 1975).

Parágrafo único. Os registros de documentos apresentados, depois de findo o prazo, produzirão efeitos a partir da data da apresentação.

LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

Do Comodato

Art. 579. O comodato é o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis. Perfaz-se com a tradição do objeto.

Art. 580. Os tutores, curadores e em geral todos os administradores de bens alheios não poderão dar em comodato, sem autorização especial, os bens confiados à sua guarda.

Art. 581. Se o comodato não tiver prazo convencional, presumir-se-lhe-á o necessário para o uso concedido; não podendo o comodante, salvo necessidade imprevista e urgente, reconhecida pelo juiz, suspender o uso e gozo da coisa emprestada, antes de findo o prazo convencional, ou o que se determine pelo uso outorgado.

Art. 582. O comodatário é obrigado a conservar, como se sua própria fora, a coisa emprestada, não podendo usá-la senão de acordo com o contrato ou a natureza dela, sob pena de responder por perdas e danos. O comodatário constituído em mora, além de por ela responder, pagará, até restituí-la, o aluguel da coisa que for arbitrado pelo comodante.

Art. 583. Se, correndo risco o objeto do comodato juntamente com outros do comodatário, antepuser este a salvação dos seus abandonando o do comodante, responderá pelo dano ocorrido, ainda que se possa atribuir a caso fortuito, ou força maior.

Art. 584. O comodatário não poderá jamais recobrar do comodante as despesas feitas com o uso e gozo da coisa emprestada.

Art. 585. Se duas ou mais pessoas forem simultaneamente comodatárias de uma coisa, ficarão solidariamente responsáveis para com o comodante.

Desapropriação de Imóvel Rural e Georreferenciamento

Foi apresentada e protocolada a carta de adjudicação, expedida nos autos de desapropriação, tendo como requerente a Prefeitura Municipal.

Elaborei a nota de exigência, a municipalidade deu cumprimento aos itens 1, 2 e 3 e fez novo protocolo com o requerimento solicitando seja dispensado o georreferenciamento do imóvel, uma vez que a área remanescente pertence a terceiro.

Será que existe alguma hipótese para registrar a carta de adjudicação?  

Resposta:

  1. Sem que seja feito o georreferenciamento da área desapropriada não pode ser registrada a carta de adjudicação;
  2. E isso não só nos termos do artigo 2º, I do Decreto de nº 5.570/05, mas também nos termos dos artigos de nºs 176, §, 1º, 3, a, 176 §§ 3º e 5º e 225, º 3º da LRP e aso princípio da especialidade objetiva;
  3. (Ver APC’s de nºs: 1000413-22.2017.8.26.0415, 1002546-11.2017.8.26.0553, 1001639-44.2018.8.26.0539, 0002302-91.2017.8.26.0491, 1054903-24.2017.8.26.0114 (só para citar esses pois tem pelo menos mais vinte));
  4. Entretanto conforme APC de nº 1004739-62.2017.8.26.0047 (com observação) há a necessidade do georreferenciamento apenas da área desapropriada sem necessidade de sua efetivação para fins de apuração do remanescente da matrícula que será destacada).

É o nosso entendimento passível de censura.

São Paulo, 23 de Agosto de 2.020.

Penhor Industrial – Cédula de Crédito

Recebemos a Cédula de Crédito Bancária (CCB) para emissão de guia para pagamento, mas estamos com dúvida no que se refere a competência de registrá-la, visto que temos as competências de Registro de Imóveis e de Registro de Títulos e Documentos.

Sendo assim, gostaríamos de vosso parecer, observando especialmente o disposto no artigo 178, da Lei nº 6.015/73, abaixo transcrito.

Art. 178 – Registrar-se-ão no Livro nº 3 – Registro Auxiliar:                   (Renumerado do art. 175 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

I – a emissão de debêntures, sem prejuízo do registro eventual e definitivo, na matrícula do imóvel, da hipoteca, anticrese ou penhor que abonarem especialmente tais emissões, firmando-se pela ordem do registro a prioridade entre as séries de obrigações emitidas pela sociedade;

II – as cédulas de crédito industrial, sem prejuízo do registro da hipoteca cedular;            (Redação dada pela Lei nº 13.986, de 2020

III – as convenções de condomínio edilício, condomínio geral voluntário e condomínio em multipropriedade;                (Redação dada pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

IV – o penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles;

V – as convenções antenupciais;

VI – os contratos de penhor rural;

VII – os títulos que, a requerimento do interessado, forem registrados no seu inteiro teor, sem prejuízo do ato, praticado no Livro nº 2.

Resposta:

  1. A CCB não será registrada, o que se registra é o penhor industrial nos termos do artigo de nº 178, IV da LRP, e artigos 1.419 (citado na CCB), 1.431, 1432, 1447 e 1448 do CC (constando os avais – figurando como avalista (…);
  2. No entanto na CCB faltou constar a localização dos bens (que poderá ser considerado o endereço da emitente devedora – pois às fls. 4/11 constou (…) que ficarão na posse do emitente devedor (…) assim como o grau do penhor (1º presumo), também fls. 4/11 (…) no grau ofertado (…);
  3. As parcelas são variáveis (fls. 2/11 – O – Informações relacionadas a Operação;
  4. Nas assinaturas fls. 10/11, constou a Credora – Cooperativa representada por procurador, assim como a representante legal constou PP (por procuração), dessa forma deverão ser apresentadas essas duas procurações;

Estas são as considerações que sub censura fazemos.

São Paulo, 18 de Agosto de 2.020.

Aquisição de Imóvel Rural – Estrangeira – Módulo de Exploração Indefinida

Recebi para registro escritura de compra e venda em que figura como comprador brasileiro, casado sob o regime da comunhão universal de bens, com japonesa. A aquisição refere se ao Sitio, com a área de 12,4630 ha.

O mencionado casal já possuía por herança uma área de 40,226620 ha.

Possuem ainda mais uma área de 11,7370ha adquirido por compra e venda.

Pergunto:

1º) Pode ser registrada a escritura sem autorização do INCRA?  A soma total é de 64,5812ha ÷ 2 = 32,2908ha correspondente a parte da japonesa.

Sendo o modulo 22ha de nossa cidade, a parte dela inferior a 03 módulos (art 3º, paragrafo 1º da lei 5709 de 07/10/1974).

2º) Tem de ser registrado no livro de Estrangeiro? E caso positivo registra se só a parte que cabe 12,4630 há., ÷2: = 6,2315 ha ou todo imóvel em nome dos dois?

Resposta:

  1. Inicialmente informamos que o módulo de exploração indefinida – MEI em sua cidade, ao que parece o correto é 15 – que vezes 3 módulos dão 45,00 hectares.  Não sendo 22ha cada módulo como informado, pois ao que tudo indica 22ha se trata de módulo fiscal, e não módulo de exploração indefinida – MEI, que é o se utiliza;
  2. A aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira, até 3 (três) módulos (de exploração indefinida) é livre (parágrafo 1º do artigo 3º da Lei 5.709/71 e parágrafo 1º do artigo 7º do Decreto 74.965/74).
  3. No entanto, a pessoa física adquirente deve obrigatoriamente ser residente no País (artigos 1º da Lei e do Decreto, antes citados), e deve tratar-se da primeira aquisição, pois se se tratar de mais de um imóvel, mesmo com área superior a 3 (três) módulos (de exploração indefinida – MEI) , dependerá de autorização do INCRA (parágrafo 3º do artigo 7º do Decreto 74.965/74 e sub item 69.3 do Capitulo XVI das NSCGJSP);
  4. O fato de o adquirente ser brasileiro, em nada altera, pois é casado pelo regime da Comunhão Universal de Bens com japonesa, e tal fato somente terá implicação no que preceitua o artigo 12 da Lei 5.709/74 e artigo 5º do Decreto 74.965/74 ( A soma das áreas rurais pertencentes a pessoas estrangeira, físicas ou jurídicas, não poderá ultrapassar um quarto da superfície dos município onde se situem, comprova por certidão do Registro de Imóveis, com base no livro auxiliar de que trata o artigo 15 do Decreto) e item 71 do Capítulo XVI da NSCGJSP. Ver também Processo CGJSP de nº 910/2002 – DOE de 19-02-2.002;
  5. No caso como se trata da terceira aquisição, independentemente de a primeira ser havida por sucessão, e, portanto, mais de uma aquisição e superior a 45, 00 hectares, depende de autorização do INCRA. (parágrafo 3º do artigo 7º do Decreto 74.965/74 e sub item 69.3 do Capítulo XVI das NSCGJSP – Ver também item 75 desse capítulo)
  6.  Deve ser feito o registro no Livro de Aquisição de Imóveis Rurais por Estrangeiros da área total adquirida (12,4630 hectares) e as comunicações ao INCRA e a E. Corregedoria Geral do Estado.

Estas são as considerações que sub censura fazemos.

São Paulo, 18 de Agosto de 2.020.

CAPÍTULO XVI DA NSCGJSP

69.3. A aquisição de mais de um imóvel rural com área não superior a 3 (três) módulos por pessoa física estrangeira residente no país dependerá de autorização do INCRA, apenas se a soma das áreas dos imóveis pertencentes ao estrangeiro exceder a 3 módulos

71. A soma das áreas rurais pertencentes a pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, não pode ultrapassar a 1/4 (um quarto) da superfície dos Municípios onde se situem, comprovada por certidão do Registro de Imóveis.

75. O Tabelião de Notas, que lavrar escritura que viole as prescrições legais atinentes à aquisição de imóvel rural por pessoa estrangeira, e o Oficial de Registro de Imóveis, que a registrar, responderão civil e criminalmente por tais atos.

Cédulas Rurais – Via Não Negociável

Foi protocolado uma cédula rural pignoratícia em 03 vias, sendo que em nenhuma das vias foi apresentada a “via não negociável”.

Antes de ser revogado o Art. 32, § 1º do Decreto-Lei n° 167/67, nós devolvíamos com esta fundamentação.

Portanto, tem outra fundamentação legal para devolver ou posso registrar sem a via não negociável?

Obs.

Art 32. A inscrição consistirá na anotação dos seguintes requisitos celulares: (Revogado pela Lei nº 13.986, de 2020

§ 1º Para a inscrição, o apresentante de título oferecerá, com o original da cédula, cópia tirada em impresso idêntico ao da cédula com a declaração impressa “Via não negociável”, em linhas paralelas transversais.

Resposta:

  1. Pela Lei 13.986/20 foi abolido o livro “de Registro de Cédulas de Crédito Rural” em razão da revogação do disposto nos artigos 30 a 40 do DL 167/67;
  2. Numa interpretação lógico-sistemática dos parágrafos do artigo n. 32 do DL 167/67 (via não negociável, cópias, via da cédula destinada ao cartório), leva ao entendimento de que cada grupo a ser encadernado seria de 200 (duzentas) cédulas, até porque à época, via de regra as cédulas tinham geralmente uma folha.
  3. A questão toda foi normatizada e o item n. 138.2 do Capítulo XX das NSCGJ, fala de maneira clara e sem deixar dúvidas de que a encadernação é de fato de 200 (duzentas) folhas, ou de grupo de 200 folhas encadernadas.
  4. Contudo, isso é irrelevante para as serventias que adotem o sistema autorizado de microfilmagem ou digitalização ficam, nesse caso, dispensadas do arquivamento em livros encadernados (subitem 138.3 do Capítulo XX das NSCGJSP), podendo até após a microfilmagem ou digitalização serem inutilizados (subitem 138.4 do Capítulo 20 das NSCGJSP;
  5. Portanto a via não negociável, após conferida a exatidão da cópia, autenticando-a (artigo 32, § 2º do DL 167/67) seria para arquivo no Livro de Registro de Cédulas ( § 3º do artigo 32) hoje extinto;
  6. Para o registro das cédulas rurais não haverá a necessidade de apresentação da via não negociável, os artigos 30 a 40 do DL 167/67 foram revogados (E já era assim por disposição normativa – subitem 138.3 do Capítulo XX das NSCGJSP);
  7. No caso das cédulas de crédito industrial, comercial e de exportação não houve revogação (DL 413/69 artigo 32, Lei 6.313/75, artigo 3º, e Lei 6.840/80 artigo 5º). Entretanto segue-se as NSCGJSP (item 138 e seguintes, especialmente o sub item 138.3)

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 17 de Agosto de 2.020.

DECRETO-LEI Nº 167, DE 14 DE FEVEREIRO DE 1967

Da Inscrição e Averbação da Cédula de Crédito Rural

Art 30. As cédulas de crédito rural, para terem eficácia contra terceiros, inscrevem-se no Cartório do Registro de Imóveis:            (Revogado pela Lei nº 13.986, de 2020

Art 31. A Inscrição far-se-á na ordem de apresentação da cédula a registro em livro próprio denominado “Registro de Cédulas de Crédito Rural”, observado o disposto nos artigos 183, 188, 190 e 202 do Decreto nº 4.857, de 9 de novembro de 1939.           (Revogado pela Lei nº 13.986, de 2020

§ 1º Os livros destinados ao registro das cédulas de crédito rural serão numerados em série crescente a começar de 1, e cada livro conterá têrmo de abertura e têrmo de enceramento assinados pelo Juiz de Direito da Comarca, que rubricará tôdas as fôlhas.

§ 2º As formalidades a que se refere o parágrafo anterior precederão à utilização do livro.

§ 3º Em cada Cartório, haverá, em uso, apenas um livro “Registro de Cédulas de Crédito Rural” utilizando-se o de número subsequente depois de findo o anterior.

Art 32. A inscrição consistirá na anotação dos seguintes requisitos celulares:           (Revogado pela Lei nº 13.986, de 2020

a) Data do pagamento havendo prestações periódicas ou ajuste de prorrogação, consignar, conforme o caso, a data de cada uma delas ou as condições a que está sujeita sua efetivação.

b) O nome do emitente, do financiador e do endossatário, se houver.

c) Valor do crédito deferido e o de cada um dos pagamentos parcelados, se fôr o caso.

d) Praça do pagamento.

e) Data e lugar da emissão.

§ 1º Para a inscrição, o apresentante de título oferecerá, com o original da cédula, cópia tirada em impresso idêntico ao da cédula com a declaração impressa “Via não negociável”, em linhas paralelas transversais.

§ 2º O Cartório conferirá a exatidão da cópia, autenticando-a.

§ 3º Cada grupo de duzentas (200) cópias será encadernado na ordem cronológica de seu arquivamento, em livro que o Cartório apresentará, no prazo de quinze dias da completação do grupo, ao Juiz de Direito da Comarca, para abri-lo e encerrá-lo, rubricando as respectivas fôlhas numeradas em série crescente a começar de 1 (um).

Da Correição dos Livros de Inscrição da Cédula de Crédito Rural

Art 40. O Juiz de Direito da Comarca procederá à correição no livro “Registro de Cédulas de Crédito Rural”, uma vez por semestre, no mínimo.   

CAPÍTULO XX DAS NSCGJSP

138. As cópias de cédulas de crédito rural, industrial, à exportação e comercial deverão ser arquivadas em ordem cronológica e separadamente, conforme a sua natureza.

138.1. No verso de cada via, certificar-se-á o ato praticado.

138.2. Formando grupos de 200 (duzentas) folhas por volume, todas numeradas e rubricadas, as cédulas serão encadernadas, lavrando-se termos de abertura e encerramento.

138.3. Ficam dispensados do arquivamento das cédulas, na forma supra referida, os cartórios que adotem sistema autorizado de microfilmagem ou digitalização dos documentos, na forma prevista no item 370 deste Capítulo. Nesta hipótese, deverão ser

microfilmados ou digitalizados todos os documentos apresentados com as cédulas, sendo obrigatória a manutenção, em cartório, de aparelho leitor de microfilme ou leitor-copiador.1183

138.4. Os livros existentes, formados de acordo com o sistema previsto no subitem 138.2, também poderão ser microfilmados, ou digitalizados na forma prevista no item 370, e inutilizados por processo de trituração ou fragmentação de papel, com as cautelas constantes dos itens 375 e 378.

Cédula de Produto Rural Financeira

Recebemos a Cédula de Produto Rural Financeira e, sobre esta, considerando as recentes alterações procedidas pela Lei nº 13.986/2020 na Lei nº 8.929/1994, tenho as seguintes dúvidas:

1. Como funciona a existência de um produto rural nesse tipo de cédula?

2. O que a legislação quer dizer quando dispõe, enquanto requisitos, no inciso V, do artigo 3º, da Lei nº 8.929/94, o local e as condições da entrega?

3. A ausência da praça de pagamento, no campo II, 10, do quadro resumo, à fl. 2,  seria passível de mitigação, visto que na cláusula 2.1, à fl. 3, é mencionado que os valores decorrentes das parcelas e dos encargos serão pagos pelo emitente, mediante débito na conta corrente indicada no campo I, 2, do quadro resumo?

4. A disposição na cláusula 1.2, à fl. 3, que o valor será apurado conforme o estabelecido no campo II, 10, do quadro resumo, quando seria, em verdade, campo II, 11, do quadro resumo, poderia ser mitigada, tendo em vista que na cláusula 1.3 consta disposto que o emitente se obriga a liquidar a importância mencionada no campo II, 11, do quadro resumo, que é efetivamente onde (na cédula) consta o valor?

5. Seria possível deixar na cédula apresentada o disposto no campo III, quando não há a constituição de garantias pignoratícia e pessoal? Acredito que a existência dessas cláusulas, inaplicáveis ao caso, decorre da própria minuta, que a instituição financeira deixa tudo, ainda que na cédula não sejam constituídas tais garantias, para aplicar tão somente o que for possível ao caso.

6. A emitente, na cláusula 6.1, (a), declara que é produtora rural, justamente porque é um dos requisitos da CPR, disposto no artigo 2º, da Lei nº 8.929/94. Contudo, a emitente foi qualificada no campo 2 do quadro resumo, à fl. 1, como sendo advogada. A profissão da emitente na qualificação desqualificaria a mesma enquanto produtora rural?

Art. 2º Têm legitimação para emitir CPR o produtor rural, pessoa natural ou jurídica, inclusive aquela com objeto social que compreenda em caráter não exclusivo a produção rural, a cooperativa agropecuária e a associação de produtores rurais que tenha por objeto a produção, a comercialização e a industrialização dos produtos rurais de que trata o art. 1º desta Lei.

7. Seria possível mitigar a menção a denominação equivocada da cédula disposta na cláusula 15.4, à fl. 9?

8. No Instrumento Particular de Constituição de Garantia de Hipoteca, a descrição do imóvel, objeto da garantia hipotecária, foi feita sem a sua (do imóvel) área. Considerando que trata-se de imóvel rural e que pode ser constituída hipoteca em parte do imóvel, a área seria um requisito a constar na descrição do imóvel, considerando especialmente o disposto no §3º, do artigo 2º, da Lei nº 8.929/94, abaixo transcrito, ou deveríamos considerar, diante da ausência, que o objeto da garantia seria o imóvel em sua totalidade?

§ 3º Os bens vinculados em garantia serão descritos de modo simplificado e, quando for o caso, serão identificados pela sua numeração própria e pelo número de registro ou matrícula no registro oficial competente, dispensada, no caso de imóveis, a indicação das respectivas confrontações.

9. A senhora Fulana, que assinou como testemunha da cédula, assinou, acredito que erroneamente, no Instrumento Particular de Constituição de Garantia de Hipoteca, como se fosse devedora solidária, isso precisa ser esclarecido?

Resposta:

Inicialmente informamos de que em face da alteração do artigo 178, II da LRP e da Lei 8.929/94, bem como da revogação dos artigos 30 ao 40 do DL 167/67 e do artigo 167, I, 13 da LRP, não se registram mais as cédulas de crédito rural, nem as cédulas de produto rural.

Continuam sendo registradas as garantias reais decorrentes de cédulas de crédito rural e de cédula de produto rural. A consequência da alteração é a adaptação do crédito rural ao mesmo sistema que vigora para as cédulas de crédito bancário, não se registrando esta, apenas as garantias. (Ver Nota Conjunta de Diretorias de nº 003/2020 – Lei 13.986/20 da Anoreg/RS, Colégio Registral do RS e IRIRGS)

Artigo 12 parágrafo 2º da Lei 8929/94

Quesitos:

  1. Artigo 1º, caput e parágrafo 2º da Lei antes mencionada;
  2. Que dizer o local e condições de entrega dos produtos rurais (artigos 1º, 3 º, II (entrega), IV, 4º quantidade e qualidade de produto). Mas no caso não haverá entrega, mas pagamento, por ser financeira (artigo 1º, parágrafo 1º, 3º, II – vencimento – liquidação, 4º valor nela previsto no caso de liquidação financeira, 4º-A, 4 º-B);
  3. Sim, vem também o artigo 4º-B, ademais na Lei não consta nenhuma expressão praça de pagamento;
  4. Sim, é 11.1, 11.2, 11.3 e 11.4;
  5. Sim não há garantia pignoratícia, somente hipoteca;
  6. Não desqualificaria porque a emitente pode ser advogada e produtora rural, e é proprietária de imóvel rural que pode ser explorado por ela;
  7. Sim, pois é CPRF;
  8. No Instrumento Particular de Constituição de Garantia Hipotecária constou:  O imóvel….., matricula 37.504, e não parte do imóvel. Ver artigo 3º, parágrafo 3º (e artigo 20 parágrafo 3º do DL 167/67) no caso anexação da certidão da matrícula);
  9.  Na CPRF, Fulana assinou como testemunha, e no Instrumento Particular de Constituição de Garantia de Hipoteca assinou como devedora solidária que propriamente não é. Isso pode ser esclarecido por uma declaração do Banco Credor.

É o que entendemos cabível censura.

São Paulo, 16 de Agosto de 2.020.

Empresa Constituída Antes do Código Civil de 2002 – Sociedade Entre Cônjuges

A vedação imposta pelo art. 977 do Código Civil, pode ser superada, por empresa constituída antes da vigência do CC de 2002; e ou, por integralizadores (marido e mulher) casados sob o regime da comunhão universal de bens, também antes do CC de 2002 ?

Resposta:

  1. A vedação do artigo 977 do CC/02 de constituição de sociedades entre cônjuges casados no regime da CUB ou SOB, e/ou com terceiros não atinge as sociedades constituídas antes da entrada em vigor do Código Civil de 2.002;
  2. Além do artigo apresentado com a consulta (Artigo Federal – 2015/1132 Silmara Cristina Ribeiro Teles de Menezes) e a decisão de procedimento de dúvida da Vara Cível local, e Juízo da Corregedoria Permanente em caráter normativo (apesar de decisão em procedimento de duvida em primeira instância não ter caráter normativo). Outras decisões nesse sentido existem sobre a não incidência do artigo 977 do CC/02 para as sociedades constituídas anteriormente a vigência desse código (de 2.002);
  3. Nesse sentido ver APC de nº 12.2011.8.26.0100, processo CGJSO de nº 2012/106155 e 583.00.2009.101817-1;
  4. Ver também posição do Irib abaixo reproduzida.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 12 de Agosto de 2. 020.

SOCIEDADE ENTRE CÔNJUGES SOCIEDADE CONSTITUÍDA ANTES DO CÓDIGO CIVIL DE 2.002 – POSSIBILIDADE

Data: 26/07/2016
Protocolo: 14280
Assunto: Direito Civil – Sociedade
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Integralização de capital. Sociedade entre cônjuges – reativação. Goiás.

Pergunta:

Chegou na serventia um requerimento de solicitação de Integralização de Capital da pessoa jurídica registrada junto a Jucemg-MG, com a última alteração contratual registrada em 14/06/2016. Essa empresa iniciou suas atividades no ano de 1994, tendo como um dos sócios marido e mulher casado sob o regime da comunhão universal de bens. Com a entrada em vigor do Código Civil de 2002, houve o impedimento expresso dessa espécie de sociedade entre cônjuges casados sobre o regime da comunhão universal, conforme preceitua o art. 977 do Código Civil. Todavia, houve entendimento por parte da doutrina de que as sociedades constituídas anteriormente à vigência do Código, não se aplicaria esta vedação conforme preceitua o enunciado nº 240 da III Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal. Destacamos que a presente sociedade fora reativada, nos termos do art. 60 da Lei nº 9.834/94. Na atualidade os únicos sócios dessa sociedade são marido e mulher. Gostaria de saber o que significa a expressão cancelamento de registro disposta no art. 60, § 1º? Esse cancelamento significação a extinção da pessoa jurídica? Ocorrendo este cancelamento gera a extinção do CNPJ junto à Receita Federal?

Resposta:

Prezado consulente:

A nosso ver, a expressão “cancelamento do registro” significa que o registro da empresa foi cancelado perante a Junta Comercial, implicando, ainda, na baixa do CNPJ da empresa junto à Receita Federal.

Assim, entendemos que a integralização de capital somente poderá ser registrada após a reativação da empresa e regularização de sua situação perante a Receita Federal.

Além disso, entendemos possível que a sociedade continue existindo tendo como sócios o marido e a mulher, ainda que o atual Código Civil tenha vedado a sociedade entre os cônjuges. Isso porque, a sociedade não foi extinta (tanto que ela pode ser reativada), mas tornou-se inativa. Não se trata, portanto, da constituição de uma nova sociedade empresarial, o que seria vedado pelo Código Civil.

Data: 23/11/2012
Protocolo: 9816
Assunto: Integralização de Capital
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. Luiz Américo Alves Aldana
Verbetação: Integralização de capital social. Sociedade entre cônjuges. Comunhão universal de bens. Junta Comercial. Rio Grande do Norte.

Pergunta:

O imóvel “X” foi adquirido pela Sra. Lúcia, a qual é casada sob o regime da comunhão universal de bens com o Sr. José. Ambos são sócios da empresa “Y”, dentre outros sócios, e foi realizado aditivo ao contrato social para integralizar o referido imóvel ao capital social da empresa. Todavia, no contrato social, o imóvel está aumentando apenas as cotas de Lúcia, muito embora o Sr. José comparece ao instrumento como anuente. A Junta Comercial aceitou o aditivo e registrou. Dúvida: O Cartório de Registro pode aceitar o documento para fins de registro à margem da matrícula do imóvel, uma vez que pelo regime de bens adotado pelo casal (comunhão universal de bens) o imóvel pertence aos dois e está aumentando apenas a participação de um deles no capital social?

Resposta:

Prezado consulente: 

A nosso ver, nada impede o pretendido pelas partes, uma vez que, a Junta Comercial (Registro Público das Empresas Mercantis), órgão público responsável pela inscrição e controle de determinados tipos sociedades empresárias não obstou a integralização realizada. Portanto, entendemos que você deverá praticar os atos necessários com base na certidão expedida pela Junta Comercial. 

Data: 12/06/2012
Protocolo: 9139
Assunto: Integralização de Capital
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Imóvel rural. Integralização de capital. Sociedade entre cônjuges. São Paulo.

Pergunta:

Encontra-se para registro neste cartório requerimento para Integralização de Capital Social, de um imóvel rural desta comarca, adquiridos pelos sócios, os quais casados sob o regime da comunhão de bens. Da constituição da empresa em 12 de maio de 2008, consta que o mencionado casal, casados pelo regime da comunhão parcial de bens. Sabemos que com o advento do novo Código Civil de 2002, em seu artigo 977 marido e mulher casados pelo regime da comunhão de bens, não podem ser sócios em empresas. Nossa dúvida é a seguinte: “A constituição da empresa na qual os sócios são casados sob o regime da comunhão universal de bens, na vigência da Lei nº 6.515/77, é válida ou é nula”.

Resposta:

Prezado consulente: 

Se a empresa foi constituída após a vigência do novo Código Civil, entendemos que tal constituição não é válida, ainda que o casamento tenha sido celebrando anteriormente. 

Vejamos os ensinamentos de Marcelo Fortes Barbosa Filho: 

“As sociedades constituídas antes do início da vigência do novo Código não foram atingidas, dado o princípio da preservação do ato jurídico perfeito, inserido no art. 5º, XXXVI, da Constituição da República, como o reconhecido pelo Departamento Nacional do Registro do Comércio (Parecer DNRC/Cojur n. 125/03), descartada, então, a necessidade de alteração do quadro social ou do regime de bens adotado.” (FILHO. Marcelo Fortes Barbosa in “Código Civil Comentado”. Coord. César Peluso, 3ª ed., Manole, São Paulo, 2009, p. 944-945). 

Data: 06/03/2008