Permuta – Torna – Excesso de Valor

Foi apresentada para registro escritura pública de permuta de imóveis, sendo que o primeiro no valor de R$ 520.000,00 e o segundo no valor de R$ 132.823,00, havendo torna em dinheiro, ou seja,  “os 2° permutantes tornam aos 1° permutantes a quantia de valor de R$ 387.177,00, pagos anteriormente a esta escritura, em boa e corrente moeda nacional”

Foi recolhido o ITBI sobre os valores de R$ 520.000,00 e de R$ 132.823,00. 

Em relação a torna em dinheiro, ou seja R$ 387.177,00, incide ITBI; ITCMD ou nada? 

vide:  1095880-08.2014 – Dúvida – S. L. M. X 18º Cartório de Registro de Imóveis. ” o Registrador considerou que é devido o ITCMD sobre o a diferença do valor da transação efetuada entre os imóveis”

e Artigo de KIYOSHI HARADA

“Existindo diferença de valores entre os dois imóveis, mas sem a torna caracterizada estará à incidência do ITCMD sobre a diferença não paga”.

“A contrario sensu, se houver torna, haverá incidência do ITBI, mas não pela diferença, como se poderia supor, porém, sobre o valor venal de cada um dos imóveis em razão da dupla ocorrência do fato gerador do ITBI”.

( http://conteudojuridico.com.br/?colunas&colunista=390_Kiyoshi_Harada&ver=2351 )

Resposta:

  1. Via de regra nesses casos como também em casos de partilhas o princípio é o seguinte: a) transação onerosa ITBI (Município) gratuita/doação ITCMD (Estado), b) em havendo torna, portanto onerosa – ITBI, c) em não havendo torna, portanto gratuita ITCMD, exatamente como menciona Kiyoshi Harada  (sem adentarmos da questão de permuta de terreno ou fração por futuras unidade autônomas a serem construídas que não vem ao caso na situação apresentada);
  2. No caso da dúvida do 18º RI da Capital do Estado mencionada na consulta, houve renúncia ao valor excedente por uma das partes, portanto doação sujeita a ITCMD;
  3. No caso em questão, como houve torna há a incidência de ITBI, não pela diferença, mas pelo valor de cada imóvel levando-se em consideração os incisos I, II, e III do artigo 7º da Lei Bandeirante de n. 11.331/02 – preço ou valor econômico da transação, valor tributário do imóvel, base de cálculo utilizada para o recolhimento do imposto de transmissão);
  4. Entretanto como no caso apresentado á excesso de valor, ou seja, esta ocorrendo predominância do dinheiro com uma diferença ululante (gritante) de valores desvirtuando o instituto da troca (permuta) e com eventual burla ao fisco, o título deve ser qualificado negativamente, devendo as alienações ser formalizadas através de compra e venda, conforme nossa resposta anterior que segue abaixo para elucidação;
  5. Resta evidente de que não poderá haver bitributação, ou seja, o recolhimento além do que já foi feito também para a torna (ITBI/ITCMD)

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 16 de Agosto de 2.017.

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