Pacto Comissório – Compra e Venda – Necessidade de Prévio Cancelamento

É possível registrar uma Carta de Sentença Judicial de divórcio (processo – ano 2004), do qual ficou acordado que este imóvel ficará somente para a varoa, onde no imóvel em questão pesa uma cláusula de pacto comissório averbada  na matrícula desde 1978 e ainda não cancelada.

Obs.

– Na Carta nada dispõe sobre as notas promissórias emitidas com cláusula de pacto comissório.

– Existem vários imóveis uns ficarão para o varão e outros para varoa, a dúvida é somente sobre a cláusula de pacto comissório.

Resposta:

  1. O pacto comissório apesar de semelhante a condição resolutiva é um pouco diferente. Ele vinha previsto no artigo 1.163 do CC/16.
  2. Sendo o seu cancelamento necessário para o registro de transmissão do imóvel como é o caso.
  3. O pacto comissório é uma condição resolutiva da venda e compra condicional, a qual assegura ao vendedor o direito de desfazer o contrato ou reclamar o preço se esta não for paga até certo dia (CC/16 artigo 1.163). Assim, o não pagamento implica a rescisão da compra e venda, ao passo que o pagamento do preço importa o cancelamento da cláusula (ver Protocolo CGJSP 30/2006 – Araraquara – SP, Acórdão CSMSP 334-6/6 – São Paulo – Capital, Parecer n. 114/2008-E – Processo CGJSP n. 2008/12392 – RDI n 56 2.2. O Pacto Comissório na Compra e Venda de Imóveis e o Novo Código Civil – Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza e Marcelo Braune – item 3.3.1 – Cancelamento).
  4. Importante observar que o cancelamento do pacto comissório é uma consequência pura e simples do integral pagamento do preço avençado, que nada mais é do que o cumprimento da obrigação por parte do comprador, desonerando o bem adquirido e transformando a propriedade resolúvel em plena (ver também Boletim Irib in Revista n. 197 – Outubro/93 – Notas Sobre o Pacto Comissório – José Roberto Ferreira Gouvêa, Enunciados aprovado Anoreg/SP e Irib item 8 – Averbação de cancelamento – São Paulo 01/10/2010 n. 235).
  5. Enfim, o pacto comissório deve ser previamente cancelado para possibilitar o registro da Carta de sentença.
  6. Ver também APC0001047-75.2011.8.26.0114 e processo CGJSO de nºs.73961/2009 e 00113367/2013
  7. Me lembro que o Oficial do RI de uma comarca do Interior de São Paulo foi penalizado com multa por registra uma compra e venda sem previamente cancelar o pacto comissório, isso já há algum tempo

Esta são as considerações que fazemos sub censura.

São Paulo, 1º de Julho de 2.020

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