Indisponibilidade em Imóvel já Penhorado – Comunicação aos Demais Juízos Desnecessária

Recebemos uma indisponibilidade pela Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB) em nome do proprietário de determinado imóvel. Ocorre que na matrícula deste imóvel existem duas penhoras, de outros Juízos, registradas. Ao proceder a averbação de indisponibilidade, devo comunicar aos Juízos tal averbação (de indisponibilidade)?

Resposta:

  1. Em havendo penhoras registradas/averbadas na matrícula do imóvel, ao se averbar a indisponibilidade determinada e protocolada, não há necessidade de comunicar aos Juízos que determinaram as penhoras da averbação da indisponibilidade;
  2. Até porque nos termos do artigo 16 do provimento 39/14 do CNJ, não impedirá eventual arrematação;
  3. Já a indisponibilidade impediria o registro da carta de arrematação, à exceção que nos termos do artigo 16 e seu parágrafo único, do provimento 39/14 do CNJ se a arrematação fosse expedida pelo mesmo Juízo que determinou a indisponibilidade ou que consignado no título (carta de arrematação) a prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo ou autoridade administrativa a que foi dada ciência da execução. Na falta de indicação no título da prevalência da alienação judicial em relação a restrição oriunda de outro juízo ou autoridade administrativa a que foi dada ciência da execução, será o fato comunicado ao Juízo que expediu o título de alienação, visando a sua complementação, ficando a prenotação prorrogada por trinta dias contados da efetivação dessa comunicação;
  4. Entretanto veio a decisão do CSMSP de nº 1011373-65.2016.8.26.0320 dispensando a consignação da prevalência, pois ínsita à própria expedição da carta de arrematação, que e trata de alienação forçada e não voluntária entre particulares;
  5. Portanto a indisponibilidade não impediria o registro da carta de arrematação;
  6. Contudo nada impede que seja feita a comunicação, mas não aconselhável nem recomendável, porque poderia trazer um colorido, uma ramagem de confusão, com novas determinações dos Juízos que determinaram o registro/averbação da penhora depois de feita a averbação da indisponibilidade. Em síntese, como não obrigatório não comunica.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 30 de Julho de 2.020.

Empresário Individual – Execução em Nome da Pessoa Física

Foi protocolada uma Certidão “premonitória (Art.828 do CPC)”, tendo como executado FULANO – ME, CNPJ. XYZ

Ocorre que na matrícula indicada através de requerimento o proprietário é pessoa física, ou seja, FULANO, CPF. 123

Posso averbar a premonitória em nome da pessoa física? 

Resposta:

  1. Sim, porque no caso se trata de empresário individual, onde os bens se confundem, havendo um só patrimônio e não há personalidade jurídica do empresário individual. Ou seja, não existe distinção entre empresário individual e pessoa física natura;
  2. Os atos de alienação e oneração via de regra são realizados pela pessoa física natural.
  3. Ver Certidão da JUCESP, e comprovante de inscrição do CNPJ na Receita Federal;
  4. Ver também nossa resposta anterior no caso de penhora, que nesse caso poderá também ocorrer.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 28 de Julho de 2.020.

CONSULTA ANTERIOR

Na matrícula a Sra. Beltrana – CPF.123, possui 50% dos direitos e obrigações (AF). 

Na Certidão de Penhora, a executada é Beltrana- ME – CNPJ. XYZ. 

Consta ainda da penhora que: “Nome do proprietário ou titular de direitos sobre o imóvel: Beltrana – ME”

É possível averbar esta penhora, sendo que a pessoa jurídica (executada) não é proprietária do imóvel, sendo a proprietária a pessoa física (proprietária (direitos e obrigações))? 

 ​

Resposta:

  1. Via de regra não se pode averbar penhora em ação movida contra uma pessoa que não tem vinculação com o imóvel;
  2. No entanto o empresário individual para fins do exercício da atividade empresarial mesmo de forma individual, deve necessariamente registrar-e na Junta Comercial. Esse registro, entretanto não implica na criação de pessoa jurídica. Significa que ele, empresário individual, pode então praticar atos empresariais. Havendo, no entanto um só patrimônio da pessoa jurídica e pessoa física natural. Tanto que as aquisições de bem devem ser feita na pessoa física natural. Pois não há distinção entre a pessoa física e a jurídica;
  3. Não há, via de regra, distinção entre empresário individual e a pessoa natural (APCSP nºs. 1.050-6/7, 1.012-6/2, 821-6/9, 1.133-6/6, 1016-6/2, 961-6/7, 1027-6/2, 735-6/6, e 1ª VRP – Capital n. 583.00.2006.215013-5);
  4. Havendo um só patrimônio e não havendo personalidade jurídica própria para a empresa individual,
  5. No caso, portanto há vinculação da empresa individual com o imóvel que se encontra registrado em nome da pessoa física, até porque os patrimônios se confundem;
  6. Ademais do título constou expressamente de que a penhora deve ser averbada “Em nome do proprietário ou titular dos direitos sobre o imóvel: Beltrana – ME” (como se fosse uma desconsideração da pessoa jurídica);
  7. Ademais, nesse caso, a pessoa física é responsável pelo pagamento da dívida;
  8. Portanto, averbe-se a penhora constando do ato que assim foi determinado pelo juízo.

É o que ente3ndemos passível de censura.

São Paulo, 15 de Julho de 2.018.

Alienação Fiduciária – Portabilidade e Cédula

Recebemos o instrumento e o termo e, sobre estes, tenho as seguintes dúvidas:

1. Seria, em verdade, uma cessão de crédito?

2. É passível de ato de registro ou de averbação?

3. Seria possível alterar as condições do financiamento pactuadas sob o R-3 da matrícula ?

4. O que acontece com a CCI averbada sob o AV-4 da matrícula (em anexo) nessa situação?

5. Quais são os requisitos indispensáveis nesse tipo de título?

(Portabilidade da CEF para o Bradesco)

Resposta:

1. Deverá ser previamente averbado a CIRG de Fulana, o seu casamento com Beltrano constando regime e época de casamento e pacto antenupcial se for o caso (nº e local de seu registro), bem como a qualificação completa do seu cônjuge

1. No item V – página 3 constou artigos 32 e 22 da Lei 12.810/13 quando o correto é 32 e 33 como constou do item X, 10.1 página 13. Entretanto isso pode ser mitigado;

2.No caso trata-se de averbação de portabilidade previsto no artigo 167, II, 30 da LRP;

3.A CEF deverá autorizar o cancelamento da CCI emitida por ela (que geralmente vem nas clausulas especiais) cuja averbação deverá ser feita após a averbação da sub-rogação (portabilidade);

4.O termo de quitação e a declaração da validade da transferência (constou do termo);

5 Deverá ser apresentada prova de representação de quem assina pelo Bradesco;

6.Quanto a portabilidade o ato é de averbação conforme artigo 9º, parágrafo único da Resolução de nº 4.292/2013 do BACEN, artigo 167, II, 30 da LRP, (subitem 234.2 do Capítulo XX das NSCGJSP)e decisão de nº 0062551-56.2013.8.26.0100 da 1ª VRP da comarca da Capital.

7. Ver artigo 9º, parágrafo único da Resolução 4.292/13 do Bacen artigo 167, II, 30 da LRP, sub item 234.2 do Capitulo XX da NSCGJSP (sub-rogação da dívida e da garantia fiduciária), artigo 31, parágrafo único e 33-A da Lei 9.514/97 e item 235 do Capítulo XX das NSCGJSP.

8. Quanto a ITBI, não é devida, pois não há alienação, mas transferência da operação do crédito de uma de uma instituição financeira para outra, por iniciativa do cliente, mediante liquidação antecipada da operação na instituição original.

9. A mudança vale para a substituição de contrato de financiamento imobiliário e da respectiva transferência da garantia fiduciária para a instituição financeira que venha a assumir a condição de credora em decorrência da portabilidade do financiamento para o qual fora constituída garantia. Em razão disto e de refinanciamento é possível alterar as condições do contrato.

10. Os requisitos são da legislação pertinentes a matéria.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 23 de Julho de 2.020.

RESOLUÇÃO Nº 4.292, DE 20 DE DEZEMBRO DE 2013

 Dispõe sobre a portabilidade de operações de crédito realizadas com pessoas naturais, altera a Resolução nº 3.401, de 6 de setembro de 2006, e dá outras providências.

Art. 9º A instituição credora original deve remeter à instituição proponente, noendereço referido no art. 5º, inciso VII, em até dois dias úteis contados a partir da confirmação do recebimento dos recursos referida no art. 8º, documento que ateste, para todos os fins de direito, a efetivação da portabilidade da operação.

Parágrafo único. Nas operações de crédito imobiliário, o documento de que tratao caput deve conter todas as informações, declarações e assinaturas necessárias à averbação, em ato único, da sub-rogação da dívida e da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária sobre o imóvel objeto da operação de crédito portada, em favor da instituição proponente, no competente Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 167, inciso II, item 30, da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

  Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.  (Renumerado do art. 168 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

  II – a averbação: (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).

30.  da sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária e da alteração das condições contratuais, em nome do credor que venha a assumir tal condição na forma do disposto pelo art. 31 da Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997, ou do art. 347 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil, realizada em ato único, a requerimento do interessado instruído com documento comprobatório firmado pelo credor original e pelo mutuário. (Redação dada pela Lei nº 12.810, de 2013)

CAPÍTULO XX DAS NSCGJSP

234.2. Nos casos de transferência de financiamento para outra instituição financeira, com a sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária e da alteração das condições contratuais, em nome do credor que venha a assumir tal condição, a averbação será realizada em ato único, mediante apresentação conjunta do instrumento firmado pelo mutuário com o novo credor e documento de quitação do anterior, dispensada a assinatura do mutuário neste último.

235. Dispensável a averbação da cessão de que trata o subitem anterior no caso decrédito negociado no mercado secundário de créditos imobiliários, representado por Cédula de Crédito Imobiliário sob a forma escritural, hipótese em que o credor será o indicado pela entidade custodiante mencionada na cédula.

★PORTABILIDADE DE CRÉDITO. SUB-ROGAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AVERBAÇÃO.

1VRPSP – PROCESSO: 0062551-56.2013.8.26.0100

LOCALIDADE: São Paulo DATA DE JULGAMENTO: 17/12/2013 DATA DJ: 14/01/2014

UNIDADE: 14

RELATOR: Josué Modesto Passos

JURISPRUDÊNCIA: Indefinido

LEI: CC2002 – Código Civil de 2002 – 10.406/2002 ART: 113

LEI: LAF – Lei de Alienação Fiduciária de Bem Imóvel – 9.514/1997 ART: 22, 33 LET: F

LEI: LRP – Lei de Registros Públicos – 6.015/1973 ART: 167 INC: II ITEM: 30

Registro de imóveis – pedido de providências – alienação fiduciária em garantia (Lei 9.514/1997, arts. 22-33F) – transmissão do domínio fiduciário, por força de contratação de novo mútuo pelo devedor fiduciante (“portabilidade”) – averbação em ato único (LRP/1973, art. 167, II, 30) – documentos mal lavrados, mas que, ainda assim, deixam claro que a intenção dos figurantes, ao celebrar o negócio jurídico, fora transmitir (e não extinguir) o domínio fiduciário para garantir novo mútuo (falsa demonstratio non nocet: CC/2002, art. 113) – averbação deferida.

ÍNTEGRA

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

COMARCA DE SÃO PAULO

FORO CENTRAL CÍVEL

1ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS

Processo nº: 0062551-56.2013.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis

Requerente: 14° Registro de Imóveis

Registro de imóveis – pedido de providências – alienação fiduciária em garantia (Lei 9.514/1997, arts. 22-33F) – transmissão do domínio fiduciário, por força de contratação de novo mútuo pelo devedor fiduciante (“portabilidade”) – averbação em ato único (LRP/1973, art. 167, II, 30) – documentos mal lavrados, mas que, ainda assim, deixam claro que a intenção dos figurantes, ao celebrar o negócio jurídico, fora transmitir (e não extinguir) o domínio fiduciário para garantir novo mútuo (falsa demonstratio non nocet: CC/2002, art. 113) – averbação deferida.

CP 326

Vistos etc.

1. O 14º Ofício do Registro de Imóveis de São Paulo (14º RISP) suscitou dúvida a requerimento do Banco do Brasil S. A., que apresentara a registro um instrumento particular, com efeito de escritura pública (fls. 07-27), de portabilidade de financiamento imobiliário e transferência de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia (matrícula 202.811 – fls. 135-136; prenotações vigentes 634.057 e 634.058).

1.1. Segundo o termo de dúvida (fls. 02-05), por meio do referido instrumento particular com força de escritura pública o Banco do Brasil, suscitado, tornou-se credor do mútuo concedido a Hélio Guimarães Júnior.

1.2. Com esse instrumento fora apresentada uma declaração da Caixa Econômica Federal, credor primitivo, dizendo que não se opunha ao cancelamento da alienação fiduciária objeto do R. 7 da matrícula 202.811.

1.3. O 14º RISP entende que não houve, aí, “portabilidade” (Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973 – LRP/1973, art. 167, II, 30), porque:

(a) no negócio jurídico tinham de haver figurado o novo credor, o antigo credor e o(s) devedor(es), mas na realidade figuram somente o novo credor Banco do Brasil e o  devedor Ramiro; quando menos, teria de ser apresentado um documento à parte, passado pelo antigo credor, autorizando a inscrição da portabilidade;

(b) tinha de ter havido substituição de contrato de financiamento imobiliário na antiga dívida e transferência da garantia fiduciária, mas na realidade houve adimplemento da dívida e constituição de outra alienação fiduciária; ademais, é proibido passar quitação (Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, art. 25, § 3º, incluído pela Lei 12.703, de 7 de agosto de 2012);

(c) o prazo remanescente da dívida, seu valor e sua amortização mensal tinham de ter sido os mesmos (i. e., somente poderia haver modificação na cláusula atinente aos juros, para a aplicação de menor índice), mas na realidade essas cláusulas foram modificadas.

1.5. Finalmente, a Lei 12.703/12, art. 6º, ainda não foi regulamentada, no que diz respeito à forma eletrônica, de maneira que permanece a forma convencional em papel, com a intervenção dos três figurantes (credor primitivo, novo credor e devedor), em forma de cessão de crédito, com redução de taxa de juros.

1.6. Logo, o registro não pode fazer-se como foi rogado.

1.7. O termo de dúvida foi instruído com documentos (fls. 06-139).

2. A dúvida não foi impugnada (fls. 140).

3. O Ministério Público opinou por converter-se o procedimento em pedido de providências e por que se fizesse a inscrição (lato sensu) mediante um único ato de averbação (fls. 141-142).

4. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir.

5. Preliminarmente, a inscrição (lato sensu) pretendida pelo interessado é averbação (LRP73, art. 167, II, 30, com a redação que lhe deu a Lei 12.810, de 15 de maio de 2013, art. 32). Assim, aqui se trata, em verdade, de pedido de providências, e não de dúvida.

6. De meritis, a alienação fiduciária em garantia (como, de resto, os demais direitos reais de garantia do direito brasileiro) é acessório do crédito garantido (Lei n. 9.514, de 20 de novembro de 1997, arts. 17, IV, 22, caput, e 25, caput). De certa forma, essa disciplina dificultou a transmissão da garantia real, especialmente nos casos em que havia adimplemento do credor original e, simultaneamente, contratação de um novo mútuo: conquanto nem todo adimplemento seja para extinção (cf. o vigente Cód. Civil – CC/2002, arts. 347, II, e 349, e o antigo – CC/1916, arts. 986, II, e 988; Lei 9.514/97, art. 31, caput), a acessoriedade, somada à falta de uma clara disciplina registral da transmissão do domínio fiduciário, criou uma série de incertezas e dificuldades cuja solução agora tentou dar a Lei 12.810/2013, segundo a qual, inter alia: (a) nos casos de transferência de financiamento para outra instituição financeira, o pagamento da dívida à instituição credora original poderá ser feito, a favor do mutuário, pela nova instituição credora (Lei 9.514/1997, arts. 31, par. único, e 33B, § 1º); (b) a transferência de dívida de financiamento imobiliário com garantia real, de um credor para outro, inclusive sob a forma de sub-rogação, obriga o credor original a emitir documento que ateste, para todos os fins de direito, inclusive para efeito de averbação, a validade da transferência (Lei 9.514/1997, art. 33A, caput, e 33C); e (c) as condições do novo mútuo não precisam ser as mesmas do mútuo primitivo (Lei 9.514/1997, art. 33B, I-V).

7. No contexto dessas novas regras, claro está que as exigências do 14º RISP não se sustentam.

8. É verdade que os negócios jurídicos que se pretende levar a registro (fls. 09-28 e 126) foram todos celebrados antes da vigência da Lei 12.810/2013, e que, adimplido primeiro mútuo com os recursos do segundo, o credor original ainda falou em cancelamento (fls. 126). Porém, a falsa exposição ou explicação do objeto do negócio jurídico não prejudica a sua existência, validade ou eficácia (falsa demonstratio non nocet), pois nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem (CC/2002, art. 112), e in casu a contratação de novo mútuo (em dezembro de 2012 – cf. fls. 27) para o adimplemento do antigo (em janeiro de 2013 – cf. fls. 126), com expressa referência à transferência da alienação fiduciária, bem como a nova apresentação a registro já na vigência da Lei 12.810/2013 (que deu nova redação à LRP/1973, art. 167, II, 30), tudo isso faz claro que a intenção foi celebrar transmissão do domínio fiduciário, e que é assim que tais negócios jurídicos devem ingressar no registro, como salientou o Ministério Público (fls. 142, em particular).

9. Do exposto, defiro a averbação da sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária (mat. 202.811 – 14º RISP, R. 7) e da alteração das condições contratuais (instrumento particular a fls. 07-27) em favor de Banco do Brasil S. A. (LRP/1973, art. 167, II, 30, e Lei 9.514/1997, art. 31).

Sem prejuízo, corrija-se a autuação e anote-se, para que estes autos passem a correr como pedido de providências.

Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Desta sentença cabe recurso administrativo, com efeito suspensivo, em quinze dias, para a E. Corregedoria Geral da Justiça.

Esta sentença tem eficácia de mandado.

Oportunamente, ao ofício de registro de imóveis, e, depois, arquivem-se os autos.

P. R. I.

São Paulo, 17 de dezembro de 2013.

JOSUÉ MODESTO PASSOS

Juiz de Direito

LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997

Art. 31. O fiador ou terceiro interessado que pagar a dívida ficará sub-rogado, de pleno direito, no crédito e na propriedade fiduciária.

Parágrafo único.  Nos casos de transferência de financiamento para outra instituição financeira, o pagamento da dívida à instituição credora original poderá ser feito, a favor do mutuário, pela nova instituição credora. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

DO REFINANCIAMENTO COM

TRANSFERÊNCIA DE CREDOR

Art. 33-A.  A transferência de dívida de financiamento imobiliário com garantia real, de um credor para outro, inclusive sob a forma de sub-rogação, obriga o credor original a emitir documento que ateste, para todos os fins de direito, inclusive para efeito de averbação, a validade da transferência.       (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Parágrafo único.  A emissão do documento será feita no prazo máximo de 2 (dois) dias úteis após a quitação da dívida original.         (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Art. 33-B.  Para fins de efetivação do disposto no art. 33-A, a nova instituição credora deverá informar à instituição credora original, por documento escrito ou, quando solicitado, eletrônico, as condições de financiamento oferecidas ao mutuário, inclusive as seguintes:        (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

I – a taxa de juros do financiamento;        (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

II – o custo efetivo total;       (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

III – o prazo da operação;      (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

IV – o sistema de pagamento utilizado; e (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

V – o valor das prestações. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

§ 1o  A instituição credora original terá prazo máximo de 5 (cinco) dias úteis, contados do recebimento das informações de que trata o caput, para solicitar à instituição proponente da transferência o envio dos recursos necessários para efetivar a transferência.      (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

§ 2o  O mutuário da instituição credora original poderá, a qualquer tempo, enquanto não encaminhada a solicitação de envio dos recursos necessários para efetivar a transferência de que trata o § 1o, decidir pela não efetivação da transferência, sendo vedada a cobrança de qualquer tipo de ônus ou custa por parte das instituições envolvidas.       (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

§ 3o A eventual desistência do mutuário deverá ser informada à instituição credora original, que terá até 2 (dois) dias úteis para transmiti-la à instituição proponente da transferência.       (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Art. 33-C.  O credor original deverá fornecer a terceiros, sempre que formalmente solicitado pelo mutuário, as informações sobre o crédito que se fizerem necessárias para viabilizar a transferência referida no art. 33-A. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Parágrafo único.  O credor original não poderá realizar ações que impeçam, limitem ou dificultem o fornecimento das informações requeridas na forma do caput.       (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Art. 33-D.  A instituição credora original poderá exigir ressarcimento financeiro pelo custo de originação da operação de crédito, o qual não poderá ser repassado ao mutuário.       (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

§ 1o  O ressarcimento disposto no caput deverá ser proporcional ao valor do saldo devedor apurado à época da transferência e decrescente com o decurso de prazo desde a assinatura do contrato, cabendo sua liquidação à instituição proponente da transferência.        (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

§ 2o  O Conselho Monetário Nacional disciplinará o disposto neste artigo, podendo inclusive limitar o ressarcimento considerando o tipo de operação de crédito ou o prazo decorrido desde a assinatura do contrato de crédito com a instituição credora original até o momento da transferência.        (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Art. 33-E.  O Conselho Monetário Nacional e o Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, no âmbito de suas respectivas competências, expedirão as instruções que se fizerem necessárias à execução do disposto no parágrafo único do art. 31 e nos arts. 33-A a 33-D desta Lei. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Art. 33-F.  O disposto nos arts. 33-A a 33-E desta Lei não se aplica às operações de transferência de dívida decorrentes de cessão de crédito entre entidades que compõem o Sistema Financeiro da Habitação, desde que a citada transferência independa de manifestação do mutuário. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Auto de Arrecadação em Processo Falimentar – Averbação

É possível averbar ao pé da matricula, o Auto de Arrecadação do imóvel gerado em processo falimentar ?

Nos documentos juntados, não há noticia do valor da execução. Seria necessário ?

Resposta:

  1. A arrecadação da falência, embora não prevista expressamente em Lei, pode ser averbada com base nos artigos nºs. 167, II, 12, 215 e 246 da LRP. Averba-se a arrecadação do bem para dar publicidade não só a esse ato, mas em especial para dar publicidade da falência.  Portanto, a averbação da arrecadação pode ser feita, impedindo nos termos do artigo n. 215, antes citado quaisquer registros posteriores (ver RDI n. 53 páginas 137/141 item 1.10 A Arrecadação no Processo Falimentar, Boletim Eletrônico do Irib n. 2.227 de 23.12.2.005 – Jurisprudência Selecionada – Averbação da decretação da falência e APC n. 011150-0/0);
  2. Quando averbada a arrecadação, pois decretada a falência, implica na conseqüência de que nos termos do artigo n. 215 da LRP, via de regra, nenhum ato poderá mais ser praticado sem autorização do Juízo Falimentar;
  3. Não há de fato valor do bem, porem não será necessário, pois não se trata de execução, mas de arrecadação cujo bem será avaliado (artigos 108 e 110 da Lei 11.101/05)
  4. Deverá a serventia comunicar o Juízo do ato encaminhando certidão da matrícula após a averbação da arrecadação, bem como realizar o lançamento no indicador pessoal e a cópia dos documentos ser arquivada em pasta própria (artigo 215 da LRP)
  5. (Ver artigos 167, II, 12, 215 e 246 da LRP e 22III, letra “f”, 76, e seu parágrafo único, 108, e seus parágrafos 1º a 4º, 110, parágrafo1º, 2º, incisos III e IV, 3º e 4º, 116,I, 139, 192 e seu parágrafo 1º.

É o parecer sub censura.

São Paulo, 12 de Dezembro de 2.016.

ARRECADAÇÃO FALIMENTAR – AVERBAÇÃO E NÃO REGISTRO

Só devem ser registrados os títulos relacionados pela lei, entre os quais não está incluída a arrecadação de bem em processo falimentar. A ampliação da relação estabelecida em lei, constituiria burla ao princípio da taxatividade ou da tipicidade legal. Nada impede, porém, o acesso do título através de ato averbatório, em face do preceito contido no art. 246, da Lei n 6015/73.

CSMSP > APELAÇÃO CÍVEL: 11.150-0/0 LOCALIDADE:São José do Rio Preto 
DATA JULGAMENTO:28/05/1990 DATA DJ:06/07/1990 
Relator:Onei Raphael íntegra:

APELAÇÃO CÍVEL N.º 11.150-0/0 – SÃO JOSÉ DO RIO PRETO

Excelentíssimo Desembargador Corregedor Geral da Justiça:

O Doutor Curador de Registros Públicos da Comarca de São José do Rio Preto insurge-se contra r. sentença de fls. 28/29, prolatada pelo Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente do Primeiro Cartório de Registro de Imóveis, que determinou registro de ato de arrecadação efetivado em procedimento de natureza falimentar. Em suas razões, alega que a arrecadação de bem imóvel de falido não se encontra no rol do inciso I, do artigo 167, da Lei de Registros Públicos, que é taxativa, citando, para tanto, lições de SERPA LOPES e AFRÂNIO DE CARVALHO, socorrendo-se, ainda, de jurisprudência do Colendo Conselho Superior da Magistratura (fls. 32/36).

O recurso foi processado e determinou-se manifestação do Oficial, sustentando o mesmo a impossibilidade de ofertar contra-razões (fls. 39/40).

O Dr. Procurador de Justiça, por derradeiro, citando lições de VALMIR PONTES, WALTER CENEVIVA, WILSON DE SOUZA CAMPOS BATALHA, JOÃO RABELLO DE AGUIAR VALLIM, sustentou que a especificação dos atos sujeitos ao Registro Imobiliário não é exaustiva, e sim exemplificativa, merecendo a arrecadação acesso ao sistema porque, além de semelhante com a penhora, “modifica direito” (fls. 46/48).

É o resumo do essencial.

Opino.

1 – O registrador não tem legitimidade para oferecer contra-razões ao recurso interposto da sentença. Não é ele parte, nem tem interesse próprio na dúvida (cf. apelações cíveis ns. 5.125-0, 6.508-0 e 6.673-0, relator o Desembargador SYLVIO DO AMARAL). Bem por isso correta a recusa do Oficial em se manifestar sobre o mérito recursal (fls. 39/40).

2 – Consoante se depreende dos autos, o Meritíssimo Juiz de Direito da Quinta Vara Cível da Comarca de São José do Rio Preto decretou a quebra da firma individual VALDEI CAVALCANTE e, visando dar publicidade e “garantir os credores da empresa falida” (fls. 11), determinou registro da arrecadação do apartamento n. 126, do Edifício Redentora, sito a rua Penita n. 2.800, matriculado no Primeiro Cartório de Registro de Imóveis de São José do Rio Preto sob n. 27.403.

O r. mandado judicial, extraído do procedimento falimentar (processo n. 433/87), foi recusado pelo Serventuário, mas, diante da insistência do M.M. Juiz do processo, houve por bem aquele em suscitar dúvida, invocando, para tanto, o princípio da taxatividade ou tipicidade legal.

O Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente, porém, perfilhou entendimento contrário e determinou registro do título judicial (fls. 28/29), contra a qual se volta o Ilustre Representante do Ministério Público.

2.1 – O elenco das hipóteses de registro, com o devido respeito ao posicionamento do Douto Julgador e do Ilustre Procurador da Justiça, é “numerus clausus”, ou seja, taxativo, significando que os atos e fatos inscritíveis são apenas aqueles previstos em lei.

Além da conhecida lição de AFRÂNIO DE CARVALHO (cf. “Registro de Imóveis”, pág. 76), bem fixou a compreensão do assunto e eminente Juiz NARCISO ORLANDI NETO, então Juiz de Direito da Primeira Vara de Registros Públicos e hoje honrando o Egrégio Segundo Tribunal de Alçada Cível de São Paulo: “A taxatividade do rol de atos registráveis, tantas vezes sustentada por este Juízo e pelo E. Conselho Superior da Magistratura, não decorre de posições pessoais ou de forma especial de interpretar a lei. Os direitos reais são os enumerados no artigo 674 do Código Civil e alguns poucos previstos em leis posteriores. Somente a lei pode criar direitos reais. Por outro lado, o artigo 676 do mesmo Código Civil determina que a aquisição dos direitos reais se dá com a transcrição ou inscrição do título no Registro de Imóveis. E este o princípio da inscrição, referido pela doutrina” (LISIPO GARCIA, “A Transcrição”, Livraria Francisco Alves, 1922, p. 145). O Registro de Imóveis destina-se, então, a recolher, os títulos de aquisição de direitos reais. Esta é sua finalidade, precípua, ainda que outros atos tenham sido atraídos posteriormente, com finalidade diversa (as anotações preventivas, a locação, as incorporações e os loteamentos), mas sempre com previsão legal” (cf. sentença proferida no processo n. 993/82).

Não cabe ao Juiz ou a qualquer outro interessado ampliar o rol dos atos inscritíveis no sistema registrário.

2.2 – Especificamente ao registro ou averbação da arrecadação de bem imóvel feita em procedimento falimentar, inexiste manifestação recente do Egrégio Conselho Superior da Magistratura, mas, perante a Primeira Vara de Registros Públicos da Comarca da Capital, vários são os posicionamentos.

No processo n. 3.253/72, quando em vigor a antiga Lei de Registros Públicos, o Ilustre Juiz GILBERTO VALENTE DA SILVA determinou o registro da arrecadação, sob argumento de que “seu efeito é simplesmente o de constituir em estado de má fé o terceiro adquirente que transcreveu ou inscreveu o seu direito após a inscrição”, invocando, ademais, o artigo 883 do Código Civil e o artigo 895 do Código de Processo Civil.

Posteriormente, os Notáveis Magistrados NARCISO ORLANDI NETO e JOSÉ RENATO NALINI perfilharam entendimento diverso, no sentido de que a arrecadação não está incluída no rol do artigo 167, da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973, e não altera, subjetiva ou objetivamente, a situação do imóvel, nem se constitui em título para nascimento, modificação ou extinção de direito real, denegando, em conseqüência, possibilidade de registro ou averbação (cf. processos ns. 361/83 e 743/84).

Mais recentemente, o Eminente Juiz MAURÍCIO RODRIGUES MARQUES determinou o registro de arrecadação de imóvel em processo falimentar sob argumento de que o ato constritivo se equipara à penhora, aplicando-se, por analogia, o artigo 167, II, n. 5, da Lei 6.015, de 1973 (processo n. 332/89).

2.3 – A arrecadação de bem imóvel da massa falida não está incluída na relação exaustiva do artigo 167 da Lei de Registros Públicos, nem há previsão específica de registro na lei falimentar. Bem por isso inviável seu acesso por simples determinação do Juiz.

O sistema formal e rigoroso, como o registrário, de outro modo, não se compadece com interpretações ampliativas, equiparando-se a penhora com a arrecadação. São inegáveis suas semelhanças, eis que, tanto na execução singular, como na coletiva, submete-se o bem constrito do devedor ao poder do Estado para garantia e satisfação de obrigações assumidas perante os credores. Mas, à evidência, constituem-se institutos jurídicos diversos e inconfundíveis. Por razões que não cabe discutir, o legislador não incluiu a arrecadação de bem em processo falimentar como ato registrável, e admitir-se ampliação disfarçada da relação estabelecida em lei constituiria burla ao princípio da taxatividade ou da tipicidade legal.

2.4 – Nada impede, porém, o acesso do título através de ato averbatório, em face do preceito contido no artigo 246 da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973.

É verdade que a arrecadação não muda a situação jurídico-real do patrimônio, que ainda permanece sob domínio do falido, o qual, de conformidade com lição do pranteado PONTES DE MIRANDA, “não perde, totalmente, o poder de dispor. Só o perde relativamente à finalidade da constrição executiva” (cf. “Tratado de Direito Privado”, tomo 28/162). Não se gera, assim, indisponibilidade, nem subtração do patrimônio do devedor, mas apenas satisfação do direito dos credores.

No entanto, não se pode negar a ocorrência de fato relevante, a teor do artigo 246 da Lei de Registros Públicos, eis que uma das finalidades essenciais do registro é assegurar a validade e a normalidade dos negócios imobiliários.

O artigo 39 da Lei de Falência estabelece que a quebra “compreende todos os bens do falido”, acrescentando, no artigo seguinte, que “desde o momento da abertura da falência, ou da decretação do seqüestro, o devedor perde o direito de administrar os seus bens e dele dispor”, expressando, por derradeiro, no parágrafo único do artigo citado que “não pode o devedor, desde aquele momento, praticar qualquer ato que se refira direta ou indiretamente aos bens, interesses, direitos e obrigações compreendidas na falência, sob pena de nulidade, que o juiz pronunciará de ofício, independente de prova de prejuízo”.

Em se retirando do proprietário uma das faculdades inerentes ao domínio, ou seja, o poder de disposição do bem, é inegável a ocorrência de mutação relevante. Esta, por sinal, a razão do registro da penhora, que tem por escopo a garantia registral da apreensão e sua publicidade, importantes para o mundo jurídico e negocial.

A averbação é ato acessório, tanto em relação à forma, quanto a sua substância, em face dos efeitos que deve produzir. E, no caso específico, é inegável a mutação objetiva para assegurar validade e legalidade de eventuais transações. Ao contrário do protesto contra alienação de bens, que, por se cuidar de medida cautelar e provisória, não altera o registro, nem impede efetiva negociação do imóvel, criando, em conseqüência, insegurança e embaraço nas negociações legítimas, a arrecadação de bem imóvel, decorrente de quebra de pessoa que figure como proprietária, deve ser admitida no sistema registrário, a fim de que qualquer pessoa, porventura interessada em adquirir o bem ou de recebê-lo em garantia real, tenha notícia de que ele está sujeito à execução coletiva.

Há causa legítima para se determinar a averbação.

3 – Assim, o parecer que ora submeto é no sentido de se dar provimento ao recurso para, em conseqüência, julgar procedente a dúvida, mantendo-se a recusa em registrar o título judicial. O Serventuário, porém, deverá aceitá-lo mediante ato averbatório.

Ao elevado discernimento de Vossa Excelência.

São Paulo, 25 de abril de 1990.

(a) KIOITSI CHICUTA, Juiz Auxiliar da Corregedoria

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL N.º 11.150-0/0, da Comarca de SÃO JOSÉ DO RIO PRETO, em que é apelante o PROMOTOR DE JUSTIÇA CURADOR DE REGISTROS PÚBLICOS, apelado o JUÍZO DE DIREITO CORREGEDOR PERMANENTE e interessado GUMERCINDO DE SETA.

A C O R D A M os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, dar provimento ao recurso.

O Sr. Oficial do 1º Cartório de Registro de Imóveis de São José do Rio Preto recebeu, para registro, mandado de registro de arrecadação falimentar, arrecadação oriunda de processo falimentar da firma individual de Valdel Cavalcante que tramitou pela 5ª Vara Cível daquela Comarca.

Ato contínuo, suscitou dúvida, entendendo que o art. 167, inciso II, n. 5, da Lei dos Registros Públicos, não prevê a hipótese.

O M.M. Juiz Corregedor Permanente, às fls. 28/29, rejeitou a dúvida para determinar o registro do referido auto de arrecadação.

Dessa decisão recorreu o Dr. Curador dos Registros Públicos, às fls. 31/36, objetivando o provimento do recurso e a reforma da r. sentença do Juiz de primeiro grau, que determinou o registro do mandado, cancelando-se esse mesmo registro se já consumado.

Nesta instância, o Dr. Procurador de Justiça manifestou-se pelo desprovimento do recurso.

O Dr. Juiz Auxiliar desta Corregedoria, no parecer de fls. 51/58, opinou pelo provimento do recurso, julgando-se, em conseqüência, procedente a dúvida e mantendo-se a recusa em registrar o título judicial. O Serventuário, porém, deverá aceitá-lo mediante ato averbatório.

É o relatório.

O M.M. Juiz Corregedor Permanente do Primeiro Cartório de Registro de Imóveis julgou improcedente a dúvida, determinando registro do mandado de registro de arrecadação de bem imóvel feita em procedimento falimentar, sob argumento de que a relação do artigo 167 da Lei de Registros Públicos exemplificativa e que interessa a publicidade do ato.

O posicionamento do Ilustre Juiz, embora respeitável, contraria jurisprudência pacífica do Egrégio Conselho Superior da Magistratura em se considerar que só devem ser registrados os títulos relacionados pela lei.

Mas, dada a relevância do ato praticado na esfera jurisdicional, que limita a disponibilidade do bem imóvel arrecadado, convém ao sistema registrário, admiti-lo mediante ato averbatório. O registro visa, dentre outras finalidades, assegurar a validade e a normalidade dos negócios jurídicos, sendo de cautela dar publicidade do ato constritivo e dar a este garantia registral da apreensão (art. 167, II, n.º 12, Lei n.º 6.015/73).

Assim e nos termos do bem lançado parecer do Dr. Juiz de Direito Auxiliar desta Corregedoria, Kioitsi Chicuta, o recurso deve ser acolhido, reformando-se a r. sentença para julgar procedente a dúvida, denegando-se o registro do título. Este, porém, deverá ser averbado.

Custas na forma da lei.

Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores ANICETO LOPES ALIENDE, Presidente do Tribunal de Justiça e ODYR JOSÉ PINTO PORTO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.

São Paulo, 28 de maio de 1990.

(a) ONEI RAPHAEL, Corregedor Geral da Justiça e Relator

Carta de Sentença – Divórcio e Partilha Sem os Valores dos Bens

Recebi e protocolei a carta de sentença no processo de divorcio consensual – dissolução, em que possuem 11 imóveis e 4 veículos, sendo 4 imóveis nesta comarca.

Da carta de sentença foi feito o termo de abertura e encerramento, foi juntada a petição inicial, onde foi relacionado: os imóveis e os veículos do casal, bem como a partilha dos bens que ficaram ao cônjuge varão e os que ficaram a cônjuge virago, procuração, certidões das matriculas dos imóveis, certificados dos registros dos veículos, sentença homologatória do divórcio e transito em julgado   .

Na relação dos bens e na partilha não foi atribuído valores para os imóveis e os veículos.

Resposta:

  1. Nos termos do artigo 176, § 1º, III, 5 da Lei dos Registros Públicos, será necessário atribuir valores para todos os bens  móveis e imóveis que serão objeto de partilha, para fins de recolhimento de imposto de  transmissão de transmissão de bens imóveis – ITBI, ou imposto de transmissão causa mortis e doação – ITCMD  se for o caso, bem como para a cobrança dos emolumentos devidos;
  2. Deverá ser apresentado:
    1. Valores venais dos bens imóveis;
    2.  Dos imóveis rurais os CCIR’s e certidões negativas de imposto territorial rural – ITR, ou os cinco últimos comprovantes de pagamento destes. Bem como a sua inscrição no Cadastro Ambiental Rural – CAR;
  3. Com relação aos imóveis rurais:
    1. Todos os imóveis rurais devem ser descritos e caracterizados conforme constam dos seus respectivos registros, à exceção se estiverem georreferenciados, quando então poderá ser feito somente com o número do registro ou matrículas no Registro de Imóveis, sua localização, denominação, área total, número de cadastro no INCRA constante do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) e o número de imóvel rural na Receita Federal (NIRF) – (item de nº 60, a.1 do Capítulo XVI das NSCGJSP;
    2. Os imóveis rurais – nos termos dos artigos de nº 9º, parágrafos 1º e 9º, e 10 (caput) inciso V, e parágrafo 3º  do Decreto 4.449/02 e artigo 176, parágrafos 3º e 4º da LRP – devem ser georreferenciados. Já o imóvel rural do item 7, não necessitará do georreferenciamento pois o seu prazo ainda não se expirou expirando-se em 20-11-2.023.

É o que entendemos passível de censura

São Paulo, 22 de Julho de 2.020.

Venda de Imóvel – Empresa em Recuperação Judicial

– Foi apresentado para registro uma escritura pública de compra e venda, onde consta a qualificação da vendedora, empresa esta que está em recuperação judicial.

– Não menciona na escritura o alvará judicial autorizando a venda do imóvel.

– O ramo principal da empresa é a exploração com exclusividade da atividade de venda e compra de imoveis.

Pergunta:

É necessário alvará judicial para a venda do imóvel? Ou, como o ramo principal da empresa é a exploração de atividade de venda e compra de imóveis, não é necessário apresentação do alvará?

André

Resposta:

Não sabemos a data da formalização da escritura e se a recuperação judicial foi ou não convolada em falência. No entanto isso não vem ao caso, e deverá para a venda do imóvel haver autorização do Juiz do processo de recuperação judicial.

(Ver Lei n. 11.101/2005 – artigos 27, II alínea “c”, 73, 74, 94, 99, VI, 113 e 129, incisos VI e VII, e artigo n. 215 da LRP.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 16 de Janeiro de 2.017.

Permuta – Torna – Excesso de Valor

Foi apresentada para registro escritura pública de permuta de imóveis, sendo que o primeiro no valor de R$ 520.000,00 e o segundo no valor de R$ 132.823,00, havendo torna em dinheiro, ou seja,  “os 2° permutantes tornam aos 1° permutantes a quantia de valor de R$ 387.177,00, pagos anteriormente a esta escritura, em boa e corrente moeda nacional”

Foi recolhido o ITBI sobre os valores de R$ 520.000,00 e de R$ 132.823,00. 

Em relação a torna em dinheiro, ou seja R$ 387.177,00, incide ITBI; ITCMD ou nada? 

vide:  1095880-08.2014 – Dúvida – S. L. M. X 18º Cartório de Registro de Imóveis. ” o Registrador considerou que é devido o ITCMD sobre o a diferença do valor da transação efetuada entre os imóveis”

e Artigo de KIYOSHI HARADA

“Existindo diferença de valores entre os dois imóveis, mas sem a torna caracterizada estará à incidência do ITCMD sobre a diferença não paga”.

“A contrario sensu, se houver torna, haverá incidência do ITBI, mas não pela diferença, como se poderia supor, porém, sobre o valor venal de cada um dos imóveis em razão da dupla ocorrência do fato gerador do ITBI”.

( http://conteudojuridico.com.br/?colunas&colunista=390_Kiyoshi_Harada&ver=2351 )

Resposta:

  1. Via de regra nesses casos como também em casos de partilhas o princípio é o seguinte: a) transação onerosa ITBI (Município) gratuita/doação ITCMD (Estado), b) em havendo torna, portanto onerosa – ITBI, c) em não havendo torna, portanto gratuita ITCMD, exatamente como menciona Kiyoshi Harada  (sem adentarmos da questão de permuta de terreno ou fração por futuras unidade autônomas a serem construídas que não vem ao caso na situação apresentada);
  2. No caso da dúvida do 18º RI da Capital do Estado mencionada na consulta, houve renúncia ao valor excedente por uma das partes, portanto doação sujeita a ITCMD;
  3. No caso em questão, como houve torna há a incidência de ITBI, não pela diferença, mas pelo valor de cada imóvel levando-se em consideração os incisos I, II, e III do artigo 7º da Lei Bandeirante de n. 11.331/02 – preço ou valor econômico da transação, valor tributário do imóvel, base de cálculo utilizada para o recolhimento do imposto de transmissão);
  4. Entretanto como no caso apresentado á excesso de valor, ou seja, esta ocorrendo predominância do dinheiro com uma diferença ululante (gritante) de valores desvirtuando o instituto da troca (permuta) e com eventual burla ao fisco, o título deve ser qualificado negativamente, devendo as alienações ser formalizadas através de compra e venda, conforme nossa resposta anterior que segue abaixo para elucidação;
  5. Resta evidente de que não poderá haver bitributação, ou seja, o recolhimento além do que já foi feito também para a torna (ITBI/ITCMD)

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 16 de Agosto de 2.017.

Bem de Família – Instituidor Divorciado e sem Filhos

A serventia protocolou escritura de instituição de bem família, tendo como instituidor, proprietário , com estado civil de divorciado.

O certificado de habite-se acompanha a escritura. Foi expedido aos 24/08/2015.

Pois bem.

Analisando a escritura vê-se o seguinte:

a) que o instituidor fala de si mesmo (como morador do prédio). Não há menção a sua prole: filhos, companheira, mãe, etc.

b) diz que reside no imóvel desde o ano de 2008, sendo que a construção esta sendo averbada agora, e o habite-se é de 24/08/2015 como acima constou.

Diante desses impasses, e outros porventura detectados, estaria apta esta escritura, para registro ?

Resposta:

  1.  Sim, desde que previamente registrado o seu título aquisitivo (escritura Pública e Compra e Venda lavrada pelo 1º Tabelionato local, Livro 735, folhas 099 em 18-07-2.006, e averbada a construção junto à matrícula do imóvel (artigo n. 265 da LRP).
  2. A instituição do bem de família está sendo feita pelo proprietário do imóvel. Esta sendo realizada através de instrumento público (artigos nºs 260 da LRP e 1.711 do CC). Há declaração no título de que o valor do bem  não ultrapassa um terço do patrimônio liquido existente ao tempo da instituição (artigo 1.711 do CC). O bem de família consiste em prédio urbano (artigo 1.712 do CC). Há declaração do instituidor (no título) de que o imóvel é residencial do interessado há mais de dois anos (artigo 19 do DL 3.200/41 –  ver também leis nºs 2.514/55  e 6.742/79). A instituição de bem de família também pode ser instituída por pessoa no estado civil de solteiro ou mesmo de divorciado (Ver decisão da 1ª VRP da Capital de n. 0058629-75.2011.8.26.0100 e Livro: Usufruto e Bem de Família – Estudos de Direito Registral Imobiliário – Dr. Ademar Fioranelli – Arisp – Quinta Editorial – 2.013 – páginas 187/2012).
  3. Quanto à menção de prole, filhos, companheira/o, mãe, etc., por ser pessoa divorciada (ou solteira) é prescindível (Ver livro citado).;
  4. Portanto após os trâmites legais (publicação edital, prazo, sem que haja reclamação (artigo 262 e seguintes da LRP) a instituição do bem de família poderá ser registrada  (artigo 263 da LRP).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 14 de Fevereiro de 2.017.

Retificação de Área – Anuência de Credores Hipotecários

Estamos com uma retificação de área que na matrícula do imóvel, objeto da retificação, constam três hipotecas cedulares em favor de credores distintos. Com a retificação, a área deixará de ser 8,18ha e passará a ser 8,3675ha. Minha dúvida é sobre a necessidade da anuência dos credores para tal retificação de área.

Resposta:

  1. As retificações administrativas ou judiciais de imóveis são feitas para adequá-los a realidade, quer seja em relação a medidas, confrontante, área, etc.;
  2. Via de regra com as retificações ocorrem alterações da área;
  3. Dessa forma estando o imóvel onerado por hipoteca, principalmente cedulares, deve sim haver a anuência dos credores hipotecários.

É o que entendemos cabível censura.

São Paulo, 15 de Julho de 2.020.

Integralização de capital por Escritura Pública

Foram apresentadas para registros 02 escrituras de “CONFERÊNCIA DE BENS”, onde uma empresa transmite para outra para integralização parcial de capital social.

Pergunta: É possível o registro supra referido da escritura sem a apresentação do contrato social registrado na JUCESP, onde se deu a integralização do capital?

Resposta:

Entendo que sim, pois a apresentação da alteração contratual registrado na JUCESP é uma questão que refoge a atividade registrária. Até porque, o processo é inverso, primeiro lavra e registra-se a escritura de conferência de bens para depois então alterar o contrato social que deverá, inclusive, conter o nº do registro do imóvel registrando-o na JUCESP.

O que provavelmente poderá ocorrer é a existência de uma anterior ata de avaliação do imóvel e aprovação dessa conferência de bens para aumento de capital, com registro na JUCESP.

Eventualmente, poderia a alteração contratual ser primeiro registrado na JUCESP, sem que antes fosse lavrada e registrada a escritura de conferência de bens, mas não teria validade jurídica, pois esse bem ainda não pertenceria à empresa, que poderia, inclusive, estar dando referido imóvel em garantia de financiamento.

Assim, entendo que cabe, pois à Junta Comercial, aferir a regularidade dos documentos que lhes são apresentados nos atos de constituição, extinção e transformação social.

Ao Registro de Imóveis, compete a qualificação da escritura de conferência de bens que lhe foi apresentada a registro, não devendo, portanto nada exigir quanto a declaração ou apresentação de documentos que demonstrem a regularização do referido aumento de capital na JUCESP.

A empresa que recebeu bens como integralização de capital deve registrar tais ativos em função de sua natureza.

A atividade empresarial normal não pode ser controlada por quem dela não participe.

Situação diferente seria se a operação fosse realizada nos termos do artigo n. 64 da Lei n. 8.934/94, mas não é esse o caso.

É o parecer sub censura.

São Paulo, 24 de Maio de 2.011.