Condomínio Urbano Simples

Foi apresentado para registro de Condomínio Urbano Simples, em que Fulano e Beltrano, possuem na matricula um terreno com 297,00 mts2 (7,50 x 30 x 10 x 21,50).

No mencionado terreno constam duas casas, uma com 102,30 mts2 com frente para a Avenida 35, e outra com 100,82 mts2 com frente para a Rua 4, sob nº 1626.

Em virtude do tamanho do terreno, a Prefeitura não permite desmembrar, mas autoriza o condomínio urbano simples.

Pela petição Fulano ficará com a casa da Avenida 35 e Beltrano com a da rua 4.

Como devo proceder, para que cada um tenha sua propriedade – matrícula individualizada?

Reposta:

  1. O condomínio Urbano Simples basicamente é regido pelos artigos de nºs. 61 a 63 da Lei 13.465/17, e itens 443 a 448 do Capítulo XX das NSCGJSP, e assim deve ser registrado, inclusive com a apresentação de habite-se e CND’S da obra que são dispensadas somente para os casos de Reurb-S (artigo 63 da Lei 13.465/17
  2. Após o registro do Condomínio nos termos do artigo 62, § 2º da Lei e do item 446 das Normas de Serviço (acoima mencionadas) as unidades autônomas constituídas em matrículas próprias poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares;
  3. Como são dois os proprietários do terreno, depois de instituído o condomínio urbano simples cada unidade autônoma pertencerá a ambos (Ver item de nº 83 do artigo do Dr. Flávio Tartuce (duas casas construídas pelos pais, e pelo princípios da disponibilidade  e da continuidade, acrescento legalidade  as matrículas serão abertas em nome do pais que poderão alienar a seus filhos – no caso serão abertas duas matrículas em nome dos dois proprietários). Após o registro do condomínio e abertas as matriculas (em nome de ambos) estes poderão realizar uma permuta de partes ideias através de escritura pública com o recolhimento das ITBI’s devidas);
  4. Basicamente devem ser seguidos os artigos de nºs: 61 a 63 da Lei 13.465/17 com as observações seguintes:
  5. Dispensa a apresentação da convenção do condomínio, bem como o regimento interno (este por carona) (artigo 62 parte final);
  6. A gestão do condomínio (que entra no lugar da convenção) será feita de comum acordo entre os condôminos, podendo ser formalizada por instrumento particular (com identificação completa e firmas reconhecidas) (parágrafo 4º do artigo 62, a qual poderá ser registrada no livro 3-Auxiliar com remissão recíproca entre esta matrícula (livro 3-auxiliar) e a matricula onde registrada a instituição e especificação do condomínio (Livro 2);
  7. Deve necessariamente existir (além das coisas de uso comum: paredes internas, externas, muros, caixa d’água, teto, encanamentos, parte elétrica, etc.) a partes/áreas comuns, ou de uso comum que eventualmente poderá ser área de acesso as unidades autônomas, quintal, jardim, vagas de garagens (duas ou mais) escada de acesso etc. Sendo que estas últimas são necessárias, e sem a sua existência não haverá condomínio, pois partes comuns como paredes, por exemplo, constitui somente casas geminadas ou assobradadas, não condomínio edilício, que além das coisas de uso comum devem conter partes/áreas de uso comum. Essas partes/áreas de uso comum (jardim, quintal, acesso, escadas, etc. devem ser descriminadas tanto na matrícula mãe/original/matriz onde será registrada a instituição, quanto nas matrículas descerradas paras as unidades autônomas, nas quais deverá constar também a fração ideal de terreno correspondente a cada unidade, área útil, área comum (partes/área de uso comum) área total (matrícula onde registrada a instituição e especificação e matrículas autônomas);
  8. Todas unidades autônomas deverão ter acesso para ao vias/passeios públicos (artigo 62 parágrafo 4º da Lei citada);
  9.  Para a averbação da(s) construção (ões) além do requerimento deverão ser apresentados, o habite-se ou certidão de construção expedida pela municipalidade, CND do INSS (SRP) relativa à obra, valor venal do terreno e da construção (que poderá ser em metros quadrados tanto de um como de outro). Dispensados o habite-se e a CND quando se tratar de REURB-s (artigo 63);
  10. Reforçamos que paredes, por exemplo, não são partes/áreas de uso comum, são coisas de uso comum, e para a instituição do condomínio edilício (urbano simples) tem de haver a necessária partes/áreas de uso comum, poderá ser um quintal um jardim, ainda que pequeno (2,00 m2 pe.) mas tem que haver.

É o que entendemos passível de censura;

São Paulo, 22 de Junho de 2.020

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