Cessão de Direitos e Obrigações de Incorporação – Cessão Parcial

  1. O caso na realidade de trata-se de cessão parcial dos direitos e obrigações de incorporação de condomínio edilício de casas térreas e/ou assobradadas (artigo 8º da Lei 4.591/64) sem que seja alienado a parte ideal do terreno;
  2. E nesse sentido temos que tratar de incorporação registrada com instituição, especificação parcial (inclusive com o registro da convenção do condomínio no livro 3- auxiliar), onde se pretende alienar parcialmente o projeto, melhor dizendo, proceder à cessão dos direitos e obrigações da incorporação registrada;
  3. Desta forma o procedimento é o seguinte:

As partes, no caso, devem formalizar através de escritura pública a transmissão e a cessão dos direitos e obrigações relativos à incorporação registrada, o que é possível;

Portanto, é perfeitamente possível a cessão dos direitos e obrigações da incorporação anteriormente registrada, através de escritura pública que será lavrada, desde que não disponham as partes ao contratar em sentido contrário;

A cessão dos direitos e obrigações da incorporação deverá ser definitiva, com a comprovação pelo cessionário que assumirá a posição de incorporador de que preenche todos os requisitos previstos nos artigos 31 (alínea “b” no caso – construtor) e 32 da Lei 4.591/64, no que couber  alínea b , f,  m ( artigo 31, § 1º e 35, § 4º (transcrição na procuração para concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais de terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador) “f” (Certidões Negativas de Débitos – CND’s do INSS (SRP) e SRF (RFB/PGFN) – atual Certidão Conjunta de Débitos Fiscais Relativos a Tributos Federais e Dívida Ativa da União (Unificada pela Portaria MF n° 358 de 05/09/2.014 ) –  Lei 8.212/91 artigo 47, I, “b” e parágrafo 2º), e alínea  “o”  (atestado de idoneidade financeira)

Logo após deverá ser averbada a cessão dos direitos e obrigações da incorporação, inclusive nas matriculas já abertas (frações ideais/casas já alienadas);

Como foram alienadas algumas unidades a terceiros a cessão deverá contar com a anuência destes compradores de unidades autônomas (casas);

Relativamente aos adquirentes das unidades ou candidatos à sua aquisição, a exoneração do incorporador, “ou se efetua no prazo de carência, ou não se dará mais, a não ser com a anuência dos interessados.

Daí porque, não obstante a faculdade de transferir a outrem seus direitos e obrigações contratuais, operada a mutação subjetiva na contratação, permanece vinculados aos mesmos, seja isoladamente, seja juntamente com o cessionário, se não houve assentimento expresso dos adquirentes. O incorporador, ao ceder os direitos que da incorporação lhe resultam, procede na qualidade prevista pelo civilista belga, de credor que não pode dissociar a sua condição jurídica da situação de devedor, tendo em vista a bilateralidade do seu contrato.

Para que se dê a cessão com a liberação completa do incorporador antigo, isto é, para que a cessão envolva simultaneamente a transferência de créditos (direitos do incorporador) e de débitos (deveres do incorporador), será necessária, a anuência dos credores desses direitos (os adquirentes das unidades).

Realizada a cessão da incorporação sem aquela anuência, o incorporador cedente permanece sujeito aos encargos originários, seja isoladamente, seja conjuntamente com o incorporador cessionário.

Deverá constar expressamente do título de que a cedente aliena cede e transfere todos os direitos e obrigações da incorporação tal, registrada sob o nº tal na matrícula de n° tal, e que a cessionária aceita e recebe todos os direitos e obrigações da incorporação.

Ver as seguintes decisões: APC 10574-0/7 – Diadema SP. E 5611-0/86 – Guarulhos SP.- ementas abaixo reproduzidas e RDI n. 3 –  Contrato de Incorporação Imobiliária – Rogerio Lauria Tucci – páginas 58 a 61 – itens “3” e “4”. É de suma importância ver esse artigo no RDI de nº 3.

OBS/ Deve ser juntado o instrumento público de mandato mencionado no parágrafo 1º do artigo 31 da Lei 4.591/64 e que transcreva na procuração o disposto no parágrafo 4º do artigo 35, isso porque o incorporador será o construtor (artigo 31, alínea “b” da cita Lei)

É o parecer sub censura.

São Paulo, 23 de Junho de 2.020.

Incorporação – cessão. Certidão pessoal. Atestado de idoneidade financeira. Compromisso de venda e compra. Certidão Negativa de Débitos – CND. Prenotação. Prioridade. Dúvida. Qualificação registrária.
EMENTA NÃO OFICIAL: 1. Para o registro de compromisso de venda e compra e promessa de cessão de direitos relativos a incorporação imobiliária é necessária a apresentação da certidão negativa de débitos previdenciária. 2. Não é dado ao suscitado atender exigências no curso do procedimento de dúvida, pois tal importaria em desvirtuamento e negação da regra da prioridade. 3. Para o acesso de cessão de incorporação é necessário que se comprovem as regulares condições pessoais do incorporador com certidões e atestado de idoneidade financeira referente aos cessionários nos negócios sucessivos. 4. Devolve-se ao juízo administrativo da dúvida a qualificação integral do título, não ficando adstrito às razões de recusa opostas pelo registrador.
Acórdão CSM: 10574-0/7  Data: 8/1/1990  Data DO:   Localidade: Diadema
Cartório:
Relator: Álvaro Martiniano de Azevedo
Legislação: Decreto-lei 1958/82, art. 2, parágs. 3, 6. Lei 4591/64, arts. 31, ‘b’ e 32, ‘b’ e ‘o’.
Íntegra
Resultado da pesquisa por: 005611086
ESCRITURA PÚBLICA/VENDA E COMPRA – CESSÃO DE DIREITOS – INCORPORAÇÃO.
1. Para o registro de cessão de direitos à incorporação imobiliária são imprescindíveis a exibição e o arquivamento de certidões pessoais e de atestado de idoneidade financeira dos cessionários.
Acórdão CSM: 005611-0/86  Data: 25/4/1986  Data DO:   Localidade: Guarulhos
Cartório:
Relator: Sylvio do Amaral
Legislação:
Íntegra

LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.

Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que sòmente poderá ser:

a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário dêste ou promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea a do art. 32;

b) o construtor (Decreto número 23.569, de 11-12-33, e 3.995, de 31 de dezembro de 1941, e Decreto-lei número 8.620, de 10 de janeiro de 1946) ou corretor de imóveis (Lei nº 4.116, de 27-8-62).

c) o ente da Federação imitido na posse a partir de decisão proferida em processo judicial de desapropriação em curso ou o cessionário deste, conforme comprovado mediante registro no registro de imóveis competente. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

§ 1º No caso da alínea b, o incorporador será investido, pelo proprietário de terreno, o promitente comprador e cessionário dêste ou o promitente cessionário, de mandato outorgado por instrumento público, onde se faça menção expressa desta Lei e se transcreva o disposto no § 4º, do art. 35, para concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais de terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador.

Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sôbre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:

a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;

b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativante ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;

c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;

d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;

e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragern de área construída;

f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sôbre o terreno fôr responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;

g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modêlo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;

h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acôrdo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;

i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;

j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;

l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;

m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;

n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);

o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinoo anos.

p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sôbre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos. (Alínea incluída pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

§ 1º A documentação referida neste artigo, após o exame do Oficial de Registro de Imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro.

Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a contar do têrmo final do prazo de carência, se houver, para promover a celebração do competente contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da Convenção do condomínio, de acôrdo com discriminação constante da alínea “i”, do art. 32.    (Vide Lei nº 4.864/65 que altera o prazo máximo concedido ao incorporador para 60 (sessenta) dias)

§ 1º No caso de não haver prazo de carência, o prazo acima se contará da data de qualquer documento de ajuste preliminar.

§ 2º Quando houver prazo de carência, a obrigação sòmente deixará de existir se o incorporador tiver denunciado, dentro do mesmo prazo e nas condições prèviamente estabelecidas, por escrito, ao Registro de Imóveis, a não concretização do empreendimento.

§ 3º Se, dentro do prazo de carência, o incorporador não denunciar a incorporação, embora não se tenham reunido as condições a que se refere o § 1º, o outorgante do mandato de que trata o § 1º, do art. 31, poderá fazê-lo nos cinco dias subseqüentes ao prazo de carência, e nesse caso ficará solidàriamente responsável com o incorporador pela devolução das quantias que os adquirentes ou candidatos à aquisição houverem entregue ao incorporador, resguardado o direito de regresso sôbre êles, dispensando-se, então, do cumprimento da obrigação fixada no caput dêste artigo.

§ 4º Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o § 1º do art. 31 a obrigação da outorga dos contratos referidos no caput dêste artigo, nos prazos ora fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar poderão ser averbados no Registro de Imóveis, averbação que conferirá direito real oponível a terceiros, com o conseqüente direito à obtenção compulsória do contrato correspondente.

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