Carta de Sentença – Divergências de Estado Civil

Foi protocolada a carta de sentença onde:

  1. Na carta de sentença constou o estado civil de Fulana, casada apesar de separada de fato há mais de 25 anos (vivendo atualmente em regime de união estável)
  2. Na carta de sentença constou o estado Civil de Beltrana, solteira (em regime de união estável).
  3. Como qualificar as mesmas?   

Resposta:

  1. Nos termos do artigo 1.723, § único do CC é possível a União Estável de pessoas separadas de fato;
  2. Apesar de existir previsão normativa para o registro da união estável no RCPJ, e registro e averbação no RI, pelo provimento 37/14 do CNJ (artigos 1º e 7º, ver também o artigo 5º do provimento)  bem como decisões de nosso estado não há propriamente dito a exigência de registro da União Estável (CSMSP 1044002-25.2018.8.26.0100, 110111111-45.2016.8.26.0100, e da 1ª VRP da Capital do Estado 1044002-05.2.018.8.26.0100) ;
  3. Entretanto no caso concreto constou que tanto Fulana quanto Beltrana convivem em união estável, a carta deverá ser aditada para constar  o nome completo e a qualificação de seus respectivos companheiros, bem como o início da união estável e regime adotado se diverso do legal;
  4. Do aditamento que se fará deverá constar o valor atribuído ao usufruto nos termos do artigo 176, º 1º, III, 5 da LRP, e para fins fiscais, podendo se requerido ser utilizado o valor venal do bem imóvel do presente exercício fiscal (1/3);
  5. Deverá ser apresentado a comprovante de recolhimento do ITCMD (pois não oneroso, mas gratuito) ou a declaração do fisco de sua isenção (Decreto Estadual 46. 655/2002, artigos 1º, II e 12, § 2º, 3).

Estas são as considerações que sub censura fazemos.

São Paulo, 24 de Junho de 2.020.

Condomínio Urbano Simples

Foi apresentado para registro de Condomínio Urbano Simples, em que Fulano e Beltrano, possuem na matricula um terreno com 297,00 mts2 (7,50 x 30 x 10 x 21,50).

No mencionado terreno constam duas casas, uma com 102,30 mts2 com frente para a Avenida 35, e outra com 100,82 mts2 com frente para a Rua 4, sob nº 1626.

Em virtude do tamanho do terreno, a Prefeitura não permite desmembrar, mas autoriza o condomínio urbano simples.

Pela petição Fulano ficará com a casa da Avenida 35 e Beltrano com a da rua 4.

Como devo proceder, para que cada um tenha sua propriedade – matrícula individualizada?

Reposta:

  1. O condomínio Urbano Simples basicamente é regido pelos artigos de nºs. 61 a 63 da Lei 13.465/17, e itens 443 a 448 do Capítulo XX das NSCGJSP, e assim deve ser registrado, inclusive com a apresentação de habite-se e CND’S da obra que são dispensadas somente para os casos de Reurb-S (artigo 63 da Lei 13.465/17
  2. Após o registro do Condomínio nos termos do artigo 62, § 2º da Lei e do item 446 das Normas de Serviço (acoima mencionadas) as unidades autônomas constituídas em matrículas próprias poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares;
  3. Como são dois os proprietários do terreno, depois de instituído o condomínio urbano simples cada unidade autônoma pertencerá a ambos (Ver item de nº 83 do artigo do Dr. Flávio Tartuce (duas casas construídas pelos pais, e pelo princípios da disponibilidade  e da continuidade, acrescento legalidade  as matrículas serão abertas em nome do pais que poderão alienar a seus filhos – no caso serão abertas duas matrículas em nome dos dois proprietários). Após o registro do condomínio e abertas as matriculas (em nome de ambos) estes poderão realizar uma permuta de partes ideias através de escritura pública com o recolhimento das ITBI’s devidas);
  4. Basicamente devem ser seguidos os artigos de nºs: 61 a 63 da Lei 13.465/17 com as observações seguintes:
  5. Dispensa a apresentação da convenção do condomínio, bem como o regimento interno (este por carona) (artigo 62 parte final);
  6. A gestão do condomínio (que entra no lugar da convenção) será feita de comum acordo entre os condôminos, podendo ser formalizada por instrumento particular (com identificação completa e firmas reconhecidas) (parágrafo 4º do artigo 62, a qual poderá ser registrada no livro 3-Auxiliar com remissão recíproca entre esta matrícula (livro 3-auxiliar) e a matricula onde registrada a instituição e especificação do condomínio (Livro 2);
  7. Deve necessariamente existir (além das coisas de uso comum: paredes internas, externas, muros, caixa d’água, teto, encanamentos, parte elétrica, etc.) a partes/áreas comuns, ou de uso comum que eventualmente poderá ser área de acesso as unidades autônomas, quintal, jardim, vagas de garagens (duas ou mais) escada de acesso etc. Sendo que estas últimas são necessárias, e sem a sua existência não haverá condomínio, pois partes comuns como paredes, por exemplo, constitui somente casas geminadas ou assobradadas, não condomínio edilício, que além das coisas de uso comum devem conter partes/áreas de uso comum. Essas partes/áreas de uso comum (jardim, quintal, acesso, escadas, etc. devem ser descriminadas tanto na matrícula mãe/original/matriz onde será registrada a instituição, quanto nas matrículas descerradas paras as unidades autônomas, nas quais deverá constar também a fração ideal de terreno correspondente a cada unidade, área útil, área comum (partes/área de uso comum) área total (matrícula onde registrada a instituição e especificação e matrículas autônomas);
  8. Todas unidades autônomas deverão ter acesso para ao vias/passeios públicos (artigo 62 parágrafo 4º da Lei citada);
  9.  Para a averbação da(s) construção (ões) além do requerimento deverão ser apresentados, o habite-se ou certidão de construção expedida pela municipalidade, CND do INSS (SRP) relativa à obra, valor venal do terreno e da construção (que poderá ser em metros quadrados tanto de um como de outro). Dispensados o habite-se e a CND quando se tratar de REURB-s (artigo 63);
  10. Reforçamos que paredes, por exemplo, não são partes/áreas de uso comum, são coisas de uso comum, e para a instituição do condomínio edilício (urbano simples) tem de haver a necessária partes/áreas de uso comum, poderá ser um quintal um jardim, ainda que pequeno (2,00 m2 pe.) mas tem que haver.

É o que entendemos passível de censura;

São Paulo, 22 de Junho de 2.020

Cessão de Direitos e Obrigações de Incorporação – Cessão Parcial

  1. O caso na realidade de trata-se de cessão parcial dos direitos e obrigações de incorporação de condomínio edilício de casas térreas e/ou assobradadas (artigo 8º da Lei 4.591/64) sem que seja alienado a parte ideal do terreno;
  2. E nesse sentido temos que tratar de incorporação registrada com instituição, especificação parcial (inclusive com o registro da convenção do condomínio no livro 3- auxiliar), onde se pretende alienar parcialmente o projeto, melhor dizendo, proceder à cessão dos direitos e obrigações da incorporação registrada;
  3. Desta forma o procedimento é o seguinte:

As partes, no caso, devem formalizar através de escritura pública a transmissão e a cessão dos direitos e obrigações relativos à incorporação registrada, o que é possível;

Portanto, é perfeitamente possível a cessão dos direitos e obrigações da incorporação anteriormente registrada, através de escritura pública que será lavrada, desde que não disponham as partes ao contratar em sentido contrário;

A cessão dos direitos e obrigações da incorporação deverá ser definitiva, com a comprovação pelo cessionário que assumirá a posição de incorporador de que preenche todos os requisitos previstos nos artigos 31 (alínea “b” no caso – construtor) e 32 da Lei 4.591/64, no que couber  alínea b , f,  m ( artigo 31, § 1º e 35, § 4º (transcrição na procuração para concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais de terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador) “f” (Certidões Negativas de Débitos – CND’s do INSS (SRP) e SRF (RFB/PGFN) – atual Certidão Conjunta de Débitos Fiscais Relativos a Tributos Federais e Dívida Ativa da União (Unificada pela Portaria MF n° 358 de 05/09/2.014 ) –  Lei 8.212/91 artigo 47, I, “b” e parágrafo 2º), e alínea  “o”  (atestado de idoneidade financeira)

Logo após deverá ser averbada a cessão dos direitos e obrigações da incorporação, inclusive nas matriculas já abertas (frações ideais/casas já alienadas);

Como foram alienadas algumas unidades a terceiros a cessão deverá contar com a anuência destes compradores de unidades autônomas (casas);

Relativamente aos adquirentes das unidades ou candidatos à sua aquisição, a exoneração do incorporador, “ou se efetua no prazo de carência, ou não se dará mais, a não ser com a anuência dos interessados.

Daí porque, não obstante a faculdade de transferir a outrem seus direitos e obrigações contratuais, operada a mutação subjetiva na contratação, permanece vinculados aos mesmos, seja isoladamente, seja juntamente com o cessionário, se não houve assentimento expresso dos adquirentes. O incorporador, ao ceder os direitos que da incorporação lhe resultam, procede na qualidade prevista pelo civilista belga, de credor que não pode dissociar a sua condição jurídica da situação de devedor, tendo em vista a bilateralidade do seu contrato.

Para que se dê a cessão com a liberação completa do incorporador antigo, isto é, para que a cessão envolva simultaneamente a transferência de créditos (direitos do incorporador) e de débitos (deveres do incorporador), será necessária, a anuência dos credores desses direitos (os adquirentes das unidades).

Realizada a cessão da incorporação sem aquela anuência, o incorporador cedente permanece sujeito aos encargos originários, seja isoladamente, seja conjuntamente com o incorporador cessionário.

Deverá constar expressamente do título de que a cedente aliena cede e transfere todos os direitos e obrigações da incorporação tal, registrada sob o nº tal na matrícula de n° tal, e que a cessionária aceita e recebe todos os direitos e obrigações da incorporação.

Ver as seguintes decisões: APC 10574-0/7 – Diadema SP. E 5611-0/86 – Guarulhos SP.- ementas abaixo reproduzidas e RDI n. 3 –  Contrato de Incorporação Imobiliária – Rogerio Lauria Tucci – páginas 58 a 61 – itens “3” e “4”. É de suma importância ver esse artigo no RDI de nº 3.

OBS/ Deve ser juntado o instrumento público de mandato mencionado no parágrafo 1º do artigo 31 da Lei 4.591/64 e que transcreva na procuração o disposto no parágrafo 4º do artigo 35, isso porque o incorporador será o construtor (artigo 31, alínea “b” da cita Lei)

É o parecer sub censura.

São Paulo, 23 de Junho de 2.020.

Incorporação – cessão. Certidão pessoal. Atestado de idoneidade financeira. Compromisso de venda e compra. Certidão Negativa de Débitos – CND. Prenotação. Prioridade. Dúvida. Qualificação registrária.
EMENTA NÃO OFICIAL: 1. Para o registro de compromisso de venda e compra e promessa de cessão de direitos relativos a incorporação imobiliária é necessária a apresentação da certidão negativa de débitos previdenciária. 2. Não é dado ao suscitado atender exigências no curso do procedimento de dúvida, pois tal importaria em desvirtuamento e negação da regra da prioridade. 3. Para o acesso de cessão de incorporação é necessário que se comprovem as regulares condições pessoais do incorporador com certidões e atestado de idoneidade financeira referente aos cessionários nos negócios sucessivos. 4. Devolve-se ao juízo administrativo da dúvida a qualificação integral do título, não ficando adstrito às razões de recusa opostas pelo registrador.
Acórdão CSM: 10574-0/7  Data: 8/1/1990  Data DO:   Localidade: Diadema
Cartório:
Relator: Álvaro Martiniano de Azevedo
Legislação: Decreto-lei 1958/82, art. 2, parágs. 3, 6. Lei 4591/64, arts. 31, ‘b’ e 32, ‘b’ e ‘o’.
Íntegra
Resultado da pesquisa por: 005611086
ESCRITURA PÚBLICA/VENDA E COMPRA – CESSÃO DE DIREITOS – INCORPORAÇÃO.
1. Para o registro de cessão de direitos à incorporação imobiliária são imprescindíveis a exibição e o arquivamento de certidões pessoais e de atestado de idoneidade financeira dos cessionários.
Acórdão CSM: 005611-0/86  Data: 25/4/1986  Data DO:   Localidade: Guarulhos
Cartório:
Relator: Sylvio do Amaral
Legislação:
Íntegra

LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.

Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que sòmente poderá ser:

a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário dêste ou promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea a do art. 32;

b) o construtor (Decreto número 23.569, de 11-12-33, e 3.995, de 31 de dezembro de 1941, e Decreto-lei número 8.620, de 10 de janeiro de 1946) ou corretor de imóveis (Lei nº 4.116, de 27-8-62).

c) o ente da Federação imitido na posse a partir de decisão proferida em processo judicial de desapropriação em curso ou o cessionário deste, conforme comprovado mediante registro no registro de imóveis competente. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

§ 1º No caso da alínea b, o incorporador será investido, pelo proprietário de terreno, o promitente comprador e cessionário dêste ou o promitente cessionário, de mandato outorgado por instrumento público, onde se faça menção expressa desta Lei e se transcreva o disposto no § 4º, do art. 35, para concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais de terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador.

Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sôbre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:

a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;

b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativante ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;

c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;

d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;

e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragern de área construída;

f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sôbre o terreno fôr responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;

g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modêlo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;

h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acôrdo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;

i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;

j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;

l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;

m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;

n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);

o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinoo anos.

p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sôbre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos. (Alínea incluída pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

§ 1º A documentação referida neste artigo, após o exame do Oficial de Registro de Imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro.

Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a contar do têrmo final do prazo de carência, se houver, para promover a celebração do competente contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da Convenção do condomínio, de acôrdo com discriminação constante da alínea “i”, do art. 32.    (Vide Lei nº 4.864/65 que altera o prazo máximo concedido ao incorporador para 60 (sessenta) dias)

§ 1º No caso de não haver prazo de carência, o prazo acima se contará da data de qualquer documento de ajuste preliminar.

§ 2º Quando houver prazo de carência, a obrigação sòmente deixará de existir se o incorporador tiver denunciado, dentro do mesmo prazo e nas condições prèviamente estabelecidas, por escrito, ao Registro de Imóveis, a não concretização do empreendimento.

§ 3º Se, dentro do prazo de carência, o incorporador não denunciar a incorporação, embora não se tenham reunido as condições a que se refere o § 1º, o outorgante do mandato de que trata o § 1º, do art. 31, poderá fazê-lo nos cinco dias subseqüentes ao prazo de carência, e nesse caso ficará solidàriamente responsável com o incorporador pela devolução das quantias que os adquirentes ou candidatos à aquisição houverem entregue ao incorporador, resguardado o direito de regresso sôbre êles, dispensando-se, então, do cumprimento da obrigação fixada no caput dêste artigo.

§ 4º Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o § 1º do art. 31 a obrigação da outorga dos contratos referidos no caput dêste artigo, nos prazos ora fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar poderão ser averbados no Registro de Imóveis, averbação que conferirá direito real oponível a terceiros, com o conseqüente direito à obtenção compulsória do contrato correspondente.

Assinatura à Rogo – Escritura Pública

Recebemos uma escritura de compra e venda.

A assinatura do vendedor (Fulano) foi realizada à rogo (pois não pode assinar) pela anuente (Beltrana).

Como também, Beltrana assinou dando sua anuência, haja vista que convive em união estável com o vendedor (Fulano).

Sendo assim, gostaríamos do seu parecer sobre o tema.

E saber se há algum impedimento nestas assinaturas realizadas, ao passo que a anuente tem interesse direto na compra e venda.

Reposta:

 Assinatura a rogo é a que se faz a pedido ou por solicitação de outrem, por quem não a possa fazer por estar impossibilitado ou por não saber escrever.

Para que possa valer como de Direito nos casos em que a Lei o permite, a assinatura a rogo deve ser devidamente testemunhada.

Assim, além da pessoa que assina a rogo (geralmente ao redor da impressão digital), outras, pelo menos duas, devem testemunhar o pedido e a satisfação dele assinando com o mandatário do rogante.

Para atos de certa relevância realizados através de instrumento particular, a assinatura a rogo simplesmente não merece fé.

Nessa hipótese, deve a pessoa passar mandato por instrumento público mediante o qual autoriza outrem a assinar por si como seu legítimo mandatário (autoriza a praticar atos).

Entretanto, como no caso o ato foi realizado por instrumento público, a rigor poderia ser aceita a assinatura a rogo da outorgada compradora nos termos do parágrafo 2º do artigo 215 do CC, desde que o ato (assinatura a rogo) seja testemunhado por duas pessoas idôneas e capazes nos termos do parágrafo 5º do artigo 215 do CC..

É o parecer sub censura.

São Paulo, 22 de Junho de 2.020.

Portabilidade de Financiamento Imobiliário – ITBI

Foi apresentado o instrumento particular de refinanciamento com transferência de credor e de garantia real e outras avenças.

A Caixa Econômica Federal autoriza o Oficial a proceder o cancelamento da averbação nº.6, referente a emissão da Cédula de Crédito Imobiliário.

Doutor tem que recolher ITBI?

Resposta:

No caso trata-se de averbação de portabilidade previsto no artigo 167, II, 30 da LRP;

Conforme autorizado pela CEF deverá ser feita após a averbação da sub-rogação (portabilidade) a averbação do cancelamento da CCI emitida pela então credora CEF;

O termo de quitação e a declaração da validade da transferência (constou do termo) vieram;

Quanto a portabilidade o ato é de averbação conforme artigo 9º, parágrafo único da Resolução de nº 4.292/2013 do BACEN, artigo 167, II, 30 da LRP, subitem 234.2 do Capítulo XX das NSCGJSP e decisão de nº 0062551-56.2013.8.26.0100 da 1ª VRP da comarca da Capital.

Ver artigo 9º, parágrafo único da Resolução 4.292/13 do Bacen artigo 167, II, 30 da LRP, sub item 234.2 do Capitulo XX da NSCGJSP (sub-rogação da dívida e da garantia fiduciária), artigo 31, parágrafo único e 33-A da Lei 9.514/97 e item 235 do Capítulo XX das NSCGJSP.

Quanto a ITBI, não é devida, pois não há alienação, mas transferência da operação do crédito de uma de uma instituição financeira para outra, por iniciativa do cliente, mediante liquidação antecipada da operação na instituição original.

A mudança vale para a substituição de contrato de financiamento imobiliário e da respectiva transferência da garantia fiduciária para a instituição financeira que venha a assumir a condição de credora em decorrência da portabilidade do financiamento para o qual fora constituída garantia.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 18 de Junho de 2.020.

RESOLUÇÃO Nº 4.292, DE 20 DE DEZEMBRO DE 2013

 Dispõe sobre a portabilidade de operações de crédito realizadas com pessoas naturais, altera a Resolução nº 3.401, de 6 de setembro de 2006, e dá outras providências.

Art. 9º A instituição credora original deve remeter à instituição proponente, no endereço referido no art. 5º, inciso VII, em até dois dias úteis contados a partir da confirmação do recebimento dos recursos referida no art. 8º, documento que ateste, para todos os fins de direito, a efetivação da portabilidade da operação.

Parágrafo único. Nas operações de crédito imobiliário, o documento de que trata o caput deve conter todas as informações, declarações e assinaturas necessárias à averbação, em ato único, da sub-rogação da dívida e da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária sobre o imóvel objeto da operação de crédito portada, em favor da instituição proponente, no competente Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 167, inciso II, item 30, da Lei nº 6.015, de 31de dezembro de 1973

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

  Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.  (Renumerado do art. 168 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

  II – a averbação: (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).

30.  da sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária e da alteração das condições contratuais, em nome do credor que venha a assumir tal condição na forma do disposto pelo art. 31 da Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997, ou do art. 347 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil, realizada em ato único, a requerimento do interessado instruído com documento comprobatório firmado pelo credor original e pelo mutuário. (Redação dada pela Lei nº 12.810, de 2013)

CAPÍTULO XX DAS NSCGJSP

234.2. Nos casos de transferência de financiamento para outra instituição financeira, com a sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária e da alteração das condições contratuais, em nome do credor que venha a assumir tal condição, a averbação será realizada em ato único, mediante apresentação conjunta do instrumento firmado pelo mutuário com o novo credor e documento de quitação do anterior, dispensada a assinatura do mutuário neste último.

235. Dispensável a averbação da cessão de que trata o subitem anterior no caso de crédito negociado no mercado secundário de créditos imobiliários, representado por Cédula de Crédito Imobiliário sob a forma escritural, hipótese em que o credor será o indicado pela entidade custodiante mencionada na cédula.

PORTABILIDADE DE CRÉDITO. SUB-ROGAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AVERBAÇÃO.

1VRPSP – PROCESSO: 0062551-56.2013.8.26.0100
LOCALIDADE: São Paulo DATA DE JULGAMENTO: 17/12/2013 DATA DJ: 14/01/2014
UNIDADE: 14
RELATOR: Josué Modesto Passos
JURISPRUDÊNCIA: Indefinido
LEI: CC2002 – Código Civil de 2002 – 10.406/2002 ART: 113
LEI: LAF – Lei de Alienação Fiduciária de Bem Imóvel – 9.514/1997 ART: 22, 33 LET: F
LEI: LRP – Lei de Registros Públicos – 6.015/1973 ART: 167 INC: II ITEM: 30

Registro de imóveis – pedido de providências – alienação fiduciária em garantia (Lei 9.514/1997, arts. 22-33F) – transmissão do domínio fiduciário, por força de contratação de novo mútuo pelo devedor fiduciante (“portabilidade”) – averbação em ato único (LRP/1973, art. 167, II, 30) – documentos mal lavrados, mas que, ainda assim, deixam claro que a intenção dos figurantes, ao celebrar o negócio jurídico, fora transmitir (e não extinguir) o domínio fiduciário para garantir novo mútuo (falsa demonstratio non nocet: CC/2002, art. 113) – averbação deferida.

Reserva Legal – Compensação – Requisitos

Foi protocolado o pedido de averbação de reserva legal compensatória da matricula X que após o georreferenciamento, beneficiaou o imóvel da matricula Y, localizado em outro município da mesma região em que estamos.

Foi apresentado cópia autenticada do Termo de Responsabilidade de Preservação de Reserva Legal e na planta e memorial descritivo não consta a anuência do órgão ambiental.

Anexado o requerimento, o termo, somente a parte da planta onde constam os dados do imóvel, memorial descritivo, ART e a matricula georreferenciada.

Com os documentos que foram apresentados posso averbar a reserva?  

Resposta

Para a compensação da Reserva Legal (área excedente) deve ser apresentado basicamente o seguinte:

  1. Requerimento do proprietário com firma reconhecida;
  2. deve ser apresentada a plantas dos imóveis dominantes (que recebe)  e servientes (que é onerado, que dá) com localização das áreas da Reservas Legais, instituídas e as compensadas, memoriais com ao menos um ponto de amarração (artigo 18, parágrafo 1º da Lei 12.651/12 e laudo técnico do profissional responsável, com ART; de que os imóveis  cujas áreas a serem utilizadas para compensação na forma do parágrafo 5º  do artigo 66, estejam localizados no mesmo bioma (artigo 66, parágrafo 6º, II da citada Lei);
  3. A compensação deverá ser homologada ou aprovada no órgão ambiental através do Sistema Paulista de Cadastro Ambiental Rural – SICAR-SP (Ver decisão da ECGJSP de nº 1000875-67.2017.8.26.0515 );
  4. Prova de inscrição no CAR dos imóveis;
  5. Autorização da cessão/compensação pelo órgão do meio ambiente;
  6. Certidão (ões) atualizada (s) da (s) matrícula (s) onde averbada (s) a (s) servidão (ões) florestal (ais)/reserva (s) legal (ais) com a averbação da compensação no imóvel serviente (para depois averbar no imóvel dominante – solução de continuidade e controle- remissões).

É o que sub censura entendemos.

São Paulo, 16 de Junho de 2.020

LEI Nº 11.428, DE 22 DE DEZEMBRO DE 2006.

Art. 35.  A conservação, em imóvel rural ou urbano, da vegetação primária ou da vegetação secundária em qualquer estágio de regeneração do Bioma Mata Atlântica cumpre função social e é de interesse público, podendo, a critério do proprietário, as áreas sujeitas à restrição de que trata esta Lei ser computadas para efeito da Reserva Legal e seu excedente utilizado para fins de compensação ambiental ou instituição de Cota de Reserva Ambiental – CRA. (Redação dada pela Lei nº 12.651, de 2012).

Parágrafo único.  Ressalvadas as hipóteses previstas em lei, as áreas de preservação permanente não integrarão a reserva legal. 

LEI Nº 12.651, DE 25 DE MAIO DE 2012.

Art. 66.  O proprietário ou possuidor de imóvel rural que detinha, em 22 de julho de 2008, área de Reserva Legal em extensão inferior ao estabelecido no art. 12, poderá regularizar sua situação, independentemente da adesão ao PRA, adotando as seguintes alternativas, isolada ou conjuntamente: 

III – compensar a Reserva Legal. 

§ 1o  A obrigação prevista no caputtem natureza real e é transmitida ao sucessor no caso de transferência de domínio ou posse do imóvel rural. 

§ 5o  A compensação de que trata o inciso III do caputdeverá ser precedida pela inscrição da propriedade no CAR e poderá ser feita mediante: 

I – aquisição de Cota de Reserva Ambiental – CRA; 

II – arrendamento de área sob regime de servidão ambiental ou Reserva Legal; 

III – doação ao poder público de área localizada no interior de Unidade de Conservação de domínio público pendente de regularização fundiária; 

IV – cadastramento de outra área equivalente e excedente à Reserva Legal, em imóvel de mesma titularidade ou adquirida em imóvel de terceiro, com vegetação nativa estabelecida, em regeneração ou recomposição, desde que localizada no mesmo bioma. 

§ 6o  As áreas a serem utilizadas para compensação na forma do § 5o deverão: 

I – ser equivalentes em extensão à área da Reserva Legal a ser compensada; 

II – estar localizadas no mesmo bioma da área de Reserva Legal a ser compensada; 

III – se fora do Estado, estar localizadas em áreas identificadas como prioritárias pela União ou pelos Estados. 

§ 7o  A definição de áreas prioritárias de que trata o § 6o buscará favorecer, entre outros, a recuperação de bacias hidrográficas excessivamente desmatadas, a criação de corredores ecológicos, a conservação de grandes áreas protegidas e a conservação ou recuperação de ecossistemas ou espécies ameaçados. 

§ 9o  As medidas de compensação previstas neste artigo não poderão ser utilizadas como forma de viabilizar a conversão de novas áreas para uso alternativo do solo. 

A da Lei no 6.938, de 31 de agosto de 1981, passa a vigorar com a seguinte redação: 

Art. 79.  A Lei no 6.938, de 31 de agosto de 1981, passa a vigorar acrescida dos seguintes arts. 9o-B e 9o-C: 

DECRETO Nº 7.830, DE 17 DE OUTUBRO DE 2012

Art. 2o  Para os efeitos deste Decreto entende-se por:

XV – regularização ambiental – atividades desenvolvidas e implementadas no imóvel rural que visem a atender ao disposto na legislação ambiental e, de forma prioritária, à manutenção e recuperação de áreas de preservação permanente, de reserva legal e de uso restrito, e à compensação da reserva legal, quando couber;

DO SISTEMA DE CADASTRO AMBIENTAL RURAL E DO CADASTRO AMBIENTAL RURAL 

Seção I

Do Sistema de Cadastro Ambiental Rural – SICAR 

Art. 3o  Fica criado o Sistema de Cadastro Ambiental Rural – SICAR, com os seguintes objetivos:

I – receber, gerenciar e integrar os dados do CAR de todos os entes federativos;

II – cadastrar e controlar as informações dos imóveis rurais, referentes a seu perímetro e localização, aos remanescentes de vegetação nativa, às áreas de interesse social, às áreas de utilidade pública, às Áreas de Preservação Permanente, às Áreas de Uso Restrito, às áreas consolidadas e às Reservas Legais;

III – monitorar a manutenção, a recomposição, a regeneração, a compensação e a supressão da vegetação nativa e da cobertura vegetal nas áreas de Preservação Permanente, de Uso Restrito, e de Reserva Legal, no interior dos imóveis rurais;

Art. 6o  A inscrição no CAR, obrigatória para todas as propriedades e posses rurais, tem natureza declaratória e permanente, e conterá informações sobre o imóvel rural, conforme o disposto no art. 21.

§ 1o  As informações são de responsabilidade do declarante, que incorrerá em sanções penais e administrativas, sem prejuízo de outras previstas na legislação, quando total ou parcialmente falsas, enganosas ou omissas. 

§ 2o  A inscrição no CAR deverá ser requerida no prazo de 1 (um) ano contado da sua implantação, preferencialmente junto ao órgão ambiental municipal ou estadual competente do Sistema Nacional do Meio Ambiente – SISNAMA.  

§ 3o  As informações serão atualizadas periodicamente ou sempre que houver alteração de natureza dominial ou possessória. 

§ 4o  A atualização ou alteração dos dados inseridos no CAR só poderão ser efetuadas pelo proprietário ou possuidor rural ou representante legalmente constituído

DECRETO Nº 8.235, DE 5 DE MAIO DE 2014

Art. 2o  Os programas a que se refere este Decreto restringem-se à regularização das Áreas de Preservação Permanente, de Reserva Legal e de uso restrito, que poderá ser efetivada mediante recuperação, recomposição, regeneração ou compensação.

Parágrafo único.  A compensação aplica-se exclusivamente às Áreas de Reserva Legal e poderá ser feita mediante as opções previstas no § 5o do art. 66 da Lei no 12.651, de 25 de maio de 2012.

Art. 4o  Nos termos do § 1º do art. 59 da Lei nº 12.651, de 2012, os programas de regularização ambiental serão implantados pelos Estados e pelo Distrito Federal, observados os seguintes requisitos:

I – termo de compromisso, com eficácia de título executivo extrajudicial;

II – mecanismos de controle e acompanhamento da recomposição, recuperação, regeneração ou compensação e de integração das informações no Sicar; e

III – mecanismos de acompanhamento da suspensão e extinção da punibilidade das infrações de que tratam o § 4º do art. 59 e o art. 60 da Lei nº 12.651, de 2012, que incluam informações sobre o cumprimento das obrigações firmadas para a suspensão e o encerramento dos processos administrativo e criminal.

§ 1o  Os órgãos competentes deverão firmar um único termo de compromisso por imóvel rural.

§ 2o  Na hipótese de regularização do passivo ambiental por intermédio da compensação da reserva legal, os proprietários ou possuidores deverão apresentar os documentos comprobatórios de uma das opções previstas no § 5º do art. 66 da Lei nº 12.651, de 2012.

Art.5o  Após a solicitação de adesão ao PRA, o proprietário ou possuidor do imóvel rural assinará termo de compromisso que deverá conter:

I – o nome, a qualificação e o endereço das partes compromissadas ou dos representantes legais;

II – os dados da propriedade ou posse rural;

III – a localização da Área de Preservação Permanente ou Reserva Legal ou área de uso restrito a ser recomposta, recuperada, regenerada ou compensada;

IV – descrição da proposta simplificada do proprietário ou possuidor que vise à recomposição, recuperação, regeneração ou compensação das áreas referidas no inciso III;

V – prazos para atendimento das opções constantes da proposta simplificada prevista no inciso IV e o cronograma físico de execução das ações;

VI – as multas ou sanções que poderão ser aplicadas aos proprietários ou possuidores de imóveis rurais compromissados e os casos de rescisão, em decorrência do não cumprimento das obrigações nele pactuadas; e

VII – o foro competente para dirimir litígios entre as partes.

§ 1º  Caso opte o interessado, no âmbito do PRA, pelo saneamento do passivo de Reserva Legal por meio de compensação, o termo de compromisso deverá conter as informações relativas à exata localização da área de que trata o art. 66, § 6º, da Lei nº 12.651, de 2012, com o respectivo CAR.

§ 2o  A proposta simplificada a que se refere o inciso IV do caput poderá ser apresentada pelo proprietário ou possuidor do imóvel rural independentemente de contratação de técnico responsável.

§ 3o  Tratando-se de Área de Reserva Legal, o prazo de vigência dos compromissos, previsto no inciso V do caput, poderá variar em até vinte anos, conforme disposto no § 2º do art. 66 da Lei nº 12.651, de 2012.

§ 4o  No caso de território de uso coletivo titulado ou concedido aos povos ou comunidades tradicionais, o termo de compromisso será firmado entre o órgão competente e a instituição ou entidade representativa dos povos ou comunidades tradicionais.

§ 5o  Em assentamentos de reforma agrária, o termo de compromisso a ser firmado com o órgão competente deverá ser assinado pelo beneficiário da reforma agrária e pelo órgão fundiário.

Art. 6º  Após a assinatura do termo de compromisso, o órgão competente fará a inserção imediata no Sicar das informações e das obrigações de regularização ambiental.

Art. 7o  O termo de compromisso firmado poderá ser alterado em comum acordo, em razão de evolução tecnológica, caso fortuito ou força maior.

Art. 8o  Quando houver necessidade de alteração das obrigações pactuadas ou das especificações técnicas, deverá ser encaminhada solicitação, com justificativa, ao órgão competente, para análise e deliberação.

Parágrafo único.  O disposto no caput não se aplica às hipóteses de regularização da Reserva Legal por meio da compensação de que trata o parágrafo único do art. 2o.

Art. 17.  Em caso de solicitação de compensação da Reserva Legal a ser realizada fora do Estado, o órgão competente da origem do processo de regularização verificará, sem prejuízo dos demais requisitos previstos no § 6o do art. 66 da Lei no 12.651, de 2012, se a área a ser compensada atende ao disposto no art. 16.

Art. 18.  A conclusão da compensação prevista no inciso III do § 5º do art. 66 da Lei nº 12.651, de 2012, ocorrerá mediante apresentação de termo de doação.

Art. 19.  Após aprovação da compensação da Reserva Legal, o órgão competente efetuará o registro no Sicar

Do IRIB:

Data: 05/05/2015 
Protocolo: 12814 
Assunto: Área de Reserva Legal 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Reserva Legal – compensação – servidão ambiental. São Paulo. 

Pergunta:

Apresentados os documentos para averbação de reserva legal em compensação, esclareceu-se que aludida compensação se deu mediante instituição de servidão em determinado imóvel em favor de outro de titularidade de idêntico proprietário. Deste modo, indaga-se: a) A servidão ambiental pode ser instituída para compensar outro imóvel de propriedade do próprio instituidor ou apenas para beneficiar imóvel de terceiros (mediante arrendamento, alienação ou cessão)? b) Se for o caso de instituição de servidão ambiental para compensação de reserva legal devem ser praticadas duas averbações ou apenas um único ato? c) Tratando-se da hipótese do artigo 66, § 5º, IV, da Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012, como proceder para verificação quanto à localização do bioma? Quais documentos devem ser apresentados para a prática do ato? 

Resposta:

Prezado consulente:

Respondendo as questões na ordem em que foram formuladas, temos:

a) A nosso ver, nada impede que o proprietário institua servidão ambiental em outro imóvel de sua propriedade, respeitados os requisitos impostos pela legislação ambiental e determinações do órgão ambiental competente.

b) Sobre o assunto, Marcelo Augusto Santana de Melo, em artigo intitulado “A publicidade da Reserva Florestal Legal”, publicado na Revista de Direito Imobiliário nº 77, Julho-Dezembro de 2014, editora Revista dos Tribunais, p. 56, explica o seguinte:

“A averbação da RLF ocorre somente no imóvel que está servindo de compensação, mas é preciso também proceder à averbação da notícia da compensação no imóvel compensado, completando o procedimento e evitando que no futuro ocorra questionamento sobre a RLF no respectivo imóvel.”

c) Entendemos que a análise em questão compete ao órgão ambiental, pois é ele quem deverá avaliar a localização do bioma, além de outros requisitos. Ademais, entendemos que o documento hábil que comprova a regularidade da reserva, perante o órgão ambiental, é a certidão expedida por este órgão.

Para a prática do ato no Registro de Imóveis, entendemos que deverá ser apresentado requerimento neste sentido, além de planta dos imóveis e da reserva legal, bem como do termo da servidão, comprovante de inscrição no CAR e da autorização do órgão ambiental.

Para saber mais sobre o assunto, sugerimos a leitura do artigo indicado acima.

Data: 25/02/2014 
Protocolo: 11404 
Assunto: Área de Reserva Legal 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. Mario Pazutti Mezzari
Verbetação: Reserva legal – compensação. São Paulo. 

Pergunta:

A Lei nº 12.651/2012 (novo Código Florestal), ao alterar a Lei nº 6.938/1981 (Política Nacional do Meio Ambiente), possibilitou que a compensação da área de Reserva Legal seja feita por meio de instrumento público ou particular, sendo que não é exigida a anuência do órgão ambiental competente como era exigido anteriormente. Nesse sentido, art. 66, § 5º, inciso II e inciso III, da Lei nº 12.651/2012. Em se tratando de compensação de área de Reserva Legal no Estado de São Paulo, O Decreto nº 53.939/2009 do Estado de São Paulo, por sua vez, em seu art. 10, § 3º, também prevê o cumprimento de manutenção da Reserva Legal durante a vigência do instrumento público ou privado. Diante desse cenário, e considerando as normas gerais da Corregedoria de Justiça do Estado de São Paulo, em especial o provimento nº 36/2013, pode o Oficial de Registro de Imóveis se negar a averbar o instrumento particular de compensação de Reserva Legal se apresentados os documentos elencados em lei, quais sejam: (i) planta e memorial descritivo da Reserva Legal; e (ii) comprovante de inscrição no CAR, acompanhado de declaração do profissional responsável de que corresponde à descrição inscrita no CAR? O Oficial de Registro de Imóveis pode ser responsabilizado administrativamente, ou sofrer alguma advertência/punição por negar-se a promover a averbação sem que apresenta argumentação jurídica nesse sentido?

Resposta:

Prezada consulente:

Entendemos que a compensação de Reserva Legal somente poderá ser admitida nos moldes do art. 66, § 5º, I ao IV.

Supondo se tratar de aquisição de Cota de Reserva Ambiental (CRA), esta deverá ser emitida conforme art. 44 e seguintes do Novo Código Ambiental, devendo ser averbado, no Registro Imobiliário, o vínculo de área à CRA (NSCGJSP, Cap. XX, item 11, b, 36).

Quanto a segunda parte da questão, informamos que o IRIB não se manifesta acerca de perguntas que não envolvam a prática registral imobiliária “stricto sensu”, conforme item 8 das Condições de Uso do serviço de Consultoria.

Cláusula de Incomunicabilidade em Carta de Sentença sem Menção à Doação ou Testamento – Impossibilidade

CONSTOU DA CARTA DE SENTENÇA, EXPEDIDA VIA TABELIONATO, DEVIDAMENTE HOMOLOGADA PELO JUIZ, ONDE NO “ITEM 12.1”, O ADVOGADO INCLUI “CLÁUSULA DE INCOMUNICABILIDADE” AOS HERDEIROS FILHOS, OU SEJA, SOBRE 1/2 DO IMÓVEL.

OCORRE QUE, NÃO FORA JUNTADO, OU NÃO EXISTE, TESTAMENTO DO “DE CUJUS”.

NESTE CASO, COMO DEVEMOS PROCEDER?

AVERBO A CLÁUSULA DE INCOMUNICABILIDADE APÓS O REGISTRO, OU, O TÍTULO NÃO ESTÁ APTO PARA REGISTRO NESTA FORMA?

Resposta:

  1. As clausulas restritivas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade, são sempre estabelecidas em relação a terceiros, pois a ninguém é lícito ou dado vincular os bens próprios (RT – 169/127), e, ainda a ninguém é dado, ainda que com homologação judicial, vincular os próprios bens, salvo, em certos termos, na instituição do bem de família (RT – 97/139);
  2. A imposição de clausulas, pelo próprio titular de domínio também não pode ser aceita. Embora inexista dispositivo expresso, proibindo tal imposição, a vedação está ínsita nos princípio que regem o direito de propriedade. Essa orientação vem prevalecendo em nossa jurisprudência. Em recente acórdão prolatado na apelação cível 3.294-0 – Itatiba – SP. (DJ de São Paulo de 18-06-84), deixou-se patente ser o instituto do bem de família o único em nosso sistema jurídico, colocado à disposição do proprietário, para possibilitar que o bem imóvel venha a ficar isento de execuções por dívidas. A imposição da clausula restritiva deve ocorrer no próprio ato da liberalidade (doação ou testamento) e nunca posteriormente. (RDI 19/20 Jan/Dez 87 – Das Clausulas de Inalienabilidade – Impenhorabilidade – Incomunicabilidade – Sub-rogação . Aspectos Práticos – Doutrina – Jurisprudência – Ademar Fioranelli – Sub itens 4.1 e 4.4);
  3. Ora, tais condições são juridicamente impossíveis, porque a condição de inalienabilidade, impenhorabilidade ou incomunicabilidade só podem serem impostas em beneficio de terceiro, somente por efeito de ato de doação, ou por clausula testamentária (artigo n. 1.911 do CC) acompanhada da justa causa declarada em testamento ou doação (artigo n. 1.848 do CC) ;
  4. Não acompanha a carta de sentença o testamento do falecido (a) (autor da herança), de forma que cria-se a presunção de tal clausula foi adicionada no plano de partilha (Processo n. 1079288-49.2015.26.0100 – da 1ª VRP da Capital do Estado – DJE de 10-09-2.015)
  5. Como no caso concreto não há doação nem menção a existência de testamento impondo tal restrição o título deve ser qualificado negativamente.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 24 de Agosto de 2.016.

Segue decisão.

Adjudicação – inventário – partilha – cláusula de inalienabilidade – justa causa – ausência. Requisitos legais – descumprimento – autorização expressa. Título judicial – qualificação registral.

Dúvida – cláusula de inalienabilidade advinda do plano de partilha – inexistência de justa causa – descumprimento dos requisitos legais – necessidade de permissão judicial expressa – procedência.

1VRPSP > PROCESSO: 1079288-49.2015.8.26.0100 PROCESSOLOCALIDADE: São Paulo CIRC.: 17 
DATA JULGAMENTO:04/09/2015 DATA DJ:10/09/2015 
Relator:Tânia Mara Ahualli
Legislação:

  • CC2002 – Código Civil de 2002 | 10.406/2002ART: 1848


íntegra:

SENTENÇA

Processo Digital nº: 1079288-49.2015.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis

Suscitante: 17º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo

Suscitado: Dárcio Cândido Barbosa

CONCLUSÃO

Em 24 de agosto de 2015, faço estes autos conclusos a MMª Juíza de Direito Drª Tania Mara Ahualli, da 1ª Vara de Registros Públicos. Eu _______, escrevente, digitei.

Dúvida – cláusula de inalienabilidade advinda do plano de partilha – inexistência de justa causa – descumprimento dos requisitos legais – necessidade de permissão judicial expressa – procedência.

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 17º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Darcio Candido Barbos, após negativa de ingresso da Carta de Adjudicação extraída dos autos de inventário – Processo nº 045.989-46.2011.

O óbice se deu pois há, no plano homologado pelo juiz no processo, cláusula estabelecendo inalienabilidade dos bens até que a menor favorecida complete 25 anos. O Registrador alega que tal cláusula deve constar no testamento ou termo de doação, acompanhada de justa causa, segundo o art. 1.848 do Código Civil. Porém, não foi apresentado título algum além da Carta de Adjudicação, que não contém menção expressa sobre a inalienabilidade. Juntou documentos às fls. 05/82.

O suscitado apresentou impugnação às fls. 83/86, alegando que a sentença deve ser cumprida em sua totalidade, pois não cabe ao Oficial analisar seu conteúdo, e que o Juiz expressamente homologou o plano de partilha, que inclui a cláusula de inalienabilidade.

O Ministério Público manifestou-se pela procedência da dúvida às fls. 90/93.

É o relatório. Decido.

Com razão o D. Promotor e o Oficial. Em primeiro lugar, ressalto que a origem judicial do título não torna prescindível a qualificação registrária, conforme pacífico entendimento do Colendo Conselho Superior da Magistratura:

Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal. O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental ” (Ap. Cível nº31881-0/1)

Assim, não há que se dizer que o Registrador é obrigado a realizar o registro sem fazer a análise do título judicial.

No que diz respeito à possibilidade da instituição da cláusula de inalienabilidade, correto o Oficial ao afirmar que a carta de adjudicação apresentada não é suficiente para o registro.

Isto porque tal cláusula só pode constar na matrícula do imóvel quando advinda de termo de doação ou testamento, além de demandar a exposição da justa causa, uma vez que o direito de propriedade é, a priori, pleno. Outra possibilidade seria a expressa decisão judicial afastando os requisitos legais.

No caso em análise, nenhuma destas exigências está cumprida. Primeiramente, não acompanha a Carta de Adjudicação o testamento da falecida, de forma que cria-se a presunção de que tal cláusula foi adicionada ao plano de partilha pelo inventariante. E como bem exposto pelo Douto Promotor, este não tem legitimidade para gravar o bem:

“Conforme dita o Capítulo I, do Título I, do Livro III, do Código Civil, a validade do negócio jurídico depende do respeito à forma prescrita em lei. A forma especial para imposição de cláusulas restritivas é o testamento ou o termo de doação, ainda que esta possa ser formalizada nos autos de inventário, entre herdeiros. Na hipótese versada, a imposição da restrição deu-se pelo inventariante (pontue-se: não herdeiro), na apresentação do plano de partilha (fls. 63). O inventariante não possui, no caso em tela, nem a qualidade de doador, nem de testador, portanto, não possui legitimidade para impor as cláusulas restritivas, como pretendeu.

Ao contrário do que aduz o suscitado, a sentença homologatória não é suficiente para o entendimento de que o juiz afastou a necessidade de justa causa para a cláusula de inalienabilidade. Isto porque, como já exposto, esta cláusula limita o exercício do direito de propriedade, o que só pode ser afastado expressamente e de forma fundamentada.

Assim, mostram-se pertinentes os óbices apresentados pelo Oficial.

Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 17º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Darcio Candido Barbos, mantendo os óbices registrários.

Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento.

Oportunamente, arquivem-se os autos.

P.R.I.C.

São Paulo, 04 de setembro de 2015.

Tania Mara Ahualli

Juíza de Direito

Condomínio de Casas – Averbação de Construção Parcial

Na matricula foi registrado a  incorporação de um condomínio de seis casas, agora foi protocolado o pedido de averbação de cinco construções, e a proprietária fala que não é devida a CND do INSS.

Como proceder?

Resposta:

  1. Quanto a averbação das casas 1,2,3,5 e 6, registro parcial da especificação do condomínio, valor atribuído a cada unidade, e valor do Sinduscom:
    1. 1. A averbação das cinco casas pode ser feita como requerido;
    1. 2. Quanto ao valor foram apresentados os valores venais de cada casa junto a certidão de construção (somente do terreno sem constar o valor predial). Entretanto como já foram expedidos os respectivos habite-se (parcial) poderá ser solicitado os valores venais das edificações (valor venal predial) que poderá ser por m2. De qualquer forma para a averbação poderá ser observado os valores por metro quadrado divulgados em revistas especializadas de entidades de construção civil (pine, Sinduscom) sub item de nº 2.3 das Notas Explicativas da Tabela II dos Ofícios de Registro de Imóveis;
    1. 3. À medida que forem sendo construídas as casas, poderá ser feita a averbação de casa a casa, com a apresentação do documento (habite-se ou outro nome que lhe dê o Município) comprobatório da conclusão da casa, pela Prefeitura Municipal e o CND do INSS.

Pode também ser feita a instituição parcial do condomínio registrando-se a Convenção no Livro 3-Auxiliar, para possibilitar a operacionalidade do condomínio, ainda que parcial.

Portanto, a Instituição, Especificação e Convenção parcial de condomínio de casas é perfeitamente possível após a averbação da conclusão de uma ou mais unidades (casas).

Na realidade, parcialmente se fará a especificação e não a instituição e a convenção do condomínio, e desde que atendidas às condições gerais da incorporação.

Desta forma, no caso que se apresenta, tanto pode somente averbar a construção das cinco (5) casas, ou averbar a construção para em seguida, se requerido, registrar a especificação parcial do condomínio, quando então também deverá ser registrada a convenção do condomínio no Livro 3-Auxiliar (fazendo-se as remissões recíprocas).

No entanto, caso haja a comercialização dessas unidades (casa de nº 1, 2, 3, 5 e 6), para a sua transmissão será necessário registrar a instituição parcial dessa unidade, logo após a averbação de sua construção, abrindo-se a correspondente matrícula autônoma.

No caso não constou do requerimento a especificação e convenção parcial, mas somente a averbação das cinco casas;

Desta forma caso pretenda o requerente realizar a especificação parcial, deverá atribuir valores para as cinco casas, valor do terreno + custo global da construção);

  1. Quanto a apresentação das CND’S relativas as construções estas são sim devidas;
  2. Não se trata dos casos de dispensa conforme abaixo:
  3. Lei 8.212/91, artigo 30 VIII construção residencial unifamiliar, destinada ao uso próprio, de tipo econômico, for executada sem mão-de-obra assalariada;
  4. Lei 8.212/91 artigo 47, parágrafo 2º – § 2º A prova de inexistência de débito, quando exigível ao incorporador, independe da apresentada no registro de imóveis por ocasião da inscrição do memorial de incorporação;
  5. Lei 8.212/91, artigo 47 parágrafo 6º, alínea c – c) a averbação prevista no inciso II deste artigo, relativa a imóvel cuja construção tenha sido concluída antes de 22 de novembro de 1966.

Ao contrário a apresentação da CND’s é devida nos termos  do artigo 47, II da citada Lei 8.212/91;

Ocorre que além de ser exigido pelo artigo 47, II da Lei 8.212/91 também é pelas INRFB 971/09 artigo 322, I e 383-A, parágrafo 4º, e 1845/18 artigo 2º Além disso ainda há os artigos de nº 48, caput, e seu parágrafo terceiro e 92 da citada Lei 8.212/91;

Por esta razão ao menos aqui na comarca da Capital, os Registradores, devolvem num primeiro momento e a dopo, é resolvido pela Juíza Corregedora Permanente que determina o registro ou a averbação conforme o caso. (Decisões de nºs 1045726-10.2019.8.26.0100 (averbação de construção) e 1067545-03.2019.8.26.0100 (demolição) e inúmeras outras nos casos de alienação e oneração.

Existem em alguns estados como o de Pernambuco, por exemplo que dispensam taxativamente por provimento da CGJ (provimento 16/2.019 no caso de Pernambuco) nesses casos, não genericamente;

Já no processo 0022171-68.2017.8.26.0320 da ECGJSP, foi afastada a exigência da apresentação da CND, precedentes citados na decisão que são basicamente os mesmos em outros casos como os de alienação e oneração, principalmente do ECSMSP, também citados na decisão;

Entretanto deve ser exigida a sua apresentação, podendo o interessado por pedido de providência requerer a sua dispensa.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 10 de Junho de 2.020.

LEI Nº 8.212, DE 24 DE JULHO DE 1991.

Art. 30. A arrecadação e o recolhimento das contribuições ou de outras importâncias devidas à Seguridade Social obedecem às seguintes normas:            (Redação dada pela Lei n° 8.620, de 5.1.93)

I – a empresa é obrigada a:

VIII – nenhuma contribuição à Seguridade Social é devida se a construção residencial unifamiliar, destinada ao uso próprio, de tipo econômico, for executada sem mão-de-obra assalariada, observadas as exigências do regulamento;

Art. 47. É exigida Certidão Negativa de Débito-CND, fornecida pelo órgão competente, nos seguintes casos:               (Redação dada pela Lei nº 9.032, de 28.4.95).

II – do proprietário, pessoa física ou jurídica, de obra de construção civil, quando de sua averbação no registro de imóveis, salvo no caso do inciso VIII do art. 30.

§ 2º A prova de inexistência de débito, quando exigível ao incorporador, independe da apresentada no registro de imóveis por ocasião da inscrição do memorial de incorporação.

§ 4º O documento comprobatório de inexistência de débito poderá ser apresentado por cópia autenticada, dispensada a indicação de sua finalidade, exceto no caso do inciso II deste artigo

§ 6º Independe de prova de inexistência de débito: 

c) a averbação prevista no inciso II deste artigo, relativa a imóvel cuja construção tenha sido concluída antes de 22 de novembro de 1966.

Art. 48. A prática de ato com inobservância do disposto no artigo anterior, ou o seu registro, acarretará a responsabilidade solidária dos contratantes e do oficial que lavrar ou registrar o instrumento, sendo o ato nulo para todos os efeitos.

§ 3º O servidor, o serventuário da Justiça, o titular de serventia extrajudicial e a autoridade ou órgão que infringirem o disposto no artigo anterior incorrerão em multa aplicada na forma estabelecida no art. 92, sem prejuízo da responsabilidade administrativa e penal cabível.               (Parágrafo renumerado e alterado pela Lei nº 9.639, de 25.5.98).

Penhora de Direitos Hereditários

Houve a apresentação de título, objetivando a averbação da penhora que recaiu sobre “DIREITOS HEREDITÁRIOS” do proprietário do imóvel objeto da transcrição nº xyz.

Como proceder?

(Termo de Penhora e Depósito de 1/3 direitos hereditários de bem imóvel expedido nos autos de processo de execução de título extrajudicial – NP)

Resposta:

1. A cessão de direitos hereditários é o título pelo qual herdeiros cedem o direito de herança a terceiros, e não tem acesso ao registro imobiliário. Essas cessões devem constar do processo de arrolamento ou inventário do autor da herança, onde o herdeiro cede seus direitos ao cessionário ao qual lhe serão adjudicados;

2. Assim como a cessão dos direitos hereditários não tem acesso ao registro de imóveis, a penhora dos direitos hereditários/meação também não.

3. Portanto, não será possível a averbação da penhora dos direitos sucessórios/hereditários/meação do (s) executado (s) como determinado na ordem. Devendo a penhora ser averbada com destaque nos autos pertinentes ao direito e na ação correspondente à penhora, a fim de que esta seja efetivada nos bens que forem adjudicados ou que vierem caber ao (s) executado (s) nos termos do artigo de nº 860 do CPC, ou seja, no rosto dos autos do arrolamento ou do inventário que o (s) herdeiro/meeiro (s)  executado (s) tenha (m) direito (s) na herança.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 09 de Junho de 2.020.

LEI Nº 13.105, DE 16 DE MARÇO DE 2015.

Art. 860.  Quando o direito estiver sendo pleiteado em juízo, a penhora que recair sobre ele será averbada, com destaque, nos autos pertinentes ao direito e na ação correspondente à penhora, a fim de que esta seja efetivada nos bens que forem adjudicados ou que vierem a caber ao executado.

LEI No 5.869, DE 11 DE JANEIRO DE 1973.

Art. 674. Quando o direito estiver sendo pleiteado em juízo, averbar-se-á no rosto dos autos a penhora, que recair nele e na ação que lhe corresponder, a fim de se efetivar nos bens, que forem adjudicados ou vierem a caber ao devedor.

Casamento – Separação Obrigatória – Súmula 377 – Comunicação

O cartório recepcionou um título, pelo qual o vendedor transmitiu um imóvel, no estado civil de viúvo, mas que, à época da aquisição, era casado sob o regime de separação legal de bens, havendo, pois, comunicação dos aqüestos, nos termos da Súmula 377, do STF.                      

O título foi devolvido, a fim de que fosse registrado o inventário de sua mulher, para manter a continuidade do registro, uma vez que envolvia, eventualmente, outros herdeiros.

O nobre advogado solicitou a reconsideração da nota devolutiva, e, na oportunidade, foi novamente devolvido.                      

Novamente, o advogado retornou com o título, alegando que o casal não tinha filhos, e que, quando do casamento, a mulher tinha 55 anos de idade e não possuía herdeiros ascendentes sendo desconhecida a árvore genealógica.                    

A venda foi feita através da Caixa Econômica Federal, cujo pagamento está dependendo do registro.                  

O que fazer?               

Resposta:

  1. Na certidão de óbito da Fulana, que era casada com Beltrano, de fato consta que a falecida não deixa filhos. Entretanto trata-se de mera declaração do declarante, o que não faz prova;
  2. De fato, pela sumula 377 do STF nos casos de casamento pela separação legal ou obrigatória de bens há a comunicação quando a aquisição foi feita durante o casamento;
  3. Apesar de essa sumula ser um tanto controvertida (prova de esforço comum, possibilidade de pacto antenupcial, com separação absoluta de bens ou de alguns) geralmente incide sim a comunicação. E essas questões controversas devem ser resolvida pelas vias jurisdicionais;
  4. No caso a posição da serventia está correta e a questão em não havendo concordância dos interessados deve ser solucionada por meio de procedimento de dúvida;
  5. Ver também APC’s de nºs: 1027173-17.2016.8.26.0100, 1005469-40.2018.8.26.0079, 111372-41.2015.8.26.0100 e 1005929-82.2019.8.26.00114.


É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 08 de Junho de 2.020.