Cédula de Crédito Bancário e Alienação Fiduciária

Gostaria de seu parecer quanto a ela (cédula), sobretudo sobre os pontos que descrevo a seguir:

1. Há na matrícula a existência de duas hipotecas cedulares em favor do Banco do Brasil S.A. Nesse caso, é possível solicitar a anuência do banco, por se tratar de hipotecas cedulares, e registrar a alienação fiduciária pretendida?

2. Se no futuro venha a existir o procedimento para consolidação da propriedade, o que mudaria diante da existência das referidas hipotecas cedulares (a título de curiosidade)?

3. Multiplicando o valor das parcelas pelo prazo, chego no valor de R$ 72.726,48, ocorre que aparece como valor total devido, já com os encargos financeiros, à fl. 2 da cédula, o valor de R$ 51.311,50, essa diferença precisa ser esclarecida?

4. Consta, na cédula, a existência de garantia fidejussória e de garantia real por alienação fiduciária, ocorre que a garantia fidejussória existente se refere ao aval, que é prestado, no caso, pela própria emitente e seu cônjuge, que também são intervenientes garantidores e, de acordo com a cláusula décima, à fl. 6, também são devedores solidários. Nesse caso, não restaria esvaziado o aval, visto que tratam-se das mesmas partes que já são devedores solidários, onde uma parte já é a própria emitente/devedora?

5. Na cláusula décima, a partir da folha 7, quando do cumprimento dos requisitos da Lei nº 9.514, consta a menção, tão somente, da emitente, sem citar seu cônjuge. Até cumpre todos os requisitos da Lei, mas não cita o cônjuge. O senhor acredita ser necessário fazer algum tipo de alteração? A exemplo: Item 9, subitem “a”, à fl. 8, cita que “se por duas vezes o oficial de RI houver procurado o EMITENTE FIDUCIANTE(…)”, sem citar o seu cônjuge que, no caso, também é fiduciante. Outro exemplo: No item “Alienação Fiduciária de Bem Imóvel (pertencente ao emitente)” consta que “o EMITENTE entrega, neste ato, em alienação fiduciária, o imóvel (…)”, mais uma vez sem citar o cônjuge.

Devo ressaltar, sobre esse item 5, que, ao final da cédula, resta claro que o cônjuge também é interveniente garantidor, a minha dúvida consiste na necessidade de citação dele nas cláusulas que cumprem a Lei nº 9.514, visto que elas serão utilizadas quando do eventual procedimento de consolidação da propriedade e posteriores leilões.

Respostas:

  1. Os registros das hipotecas cedulares a favor do Banco do Brasil, impedem o registro da alienação fiduciária constituída através da CCB, pois a esta se aplicam as legislações comum e especiais (artigo 30 da Lei 10.931/04). Da mesma forma se se tratasse de nova hipoteca careceria da anuência do Banco do Brasil. Portanto além de possível é necessária a anuência do Banco do Brasil;
  2. Pelo direito de sequela as hipotecas acompanham, perseguem o imóvel;
  3. Pode, mas acredito que não no caso nas parcelas está incluído juros, correções, etc. segue o valor principal que interessa ao registro. Assim é nos casos de alienação fiduciária, no valor das parcelas estão incluídos os encargos;
  4. Às fls. 6 a referência é de terceiro garantidor e seu cônjuge caso exista. No caso aval, alienação fiduciária o contrato (alienação fiduciária) está mal redigido. Na realidade a pessoa casada não pode prestar fiança ou aval se a autorização (anuência de seu cônjuge) exceto se casados no regime da SAB (artigo 1647, III do CC).
  5. No caso a mulher é a emitente e devedora fiduciante com a anuência de seu marido, e este também é avalista com a autorização de sua esposa e de certa forma não faz muito sentido, mas pode ser considerado/mitigado

  • Ver item acima, e de qualquer forma ambos precisam ser intimados, e comunicados dos leilões, a uma porque casados entre si e duas porque existe aval (pelo marido);

Quanto sobre o item 5 constar a citação dele pode ser mitigado. Pois ela é a emitente com a anuência dele, e ele é avalista com a anuência dela. Na realidade ambos são devedores e avalistas deles mesmo. Como dito o contrato está mal redigido e pode ser mitigado nos termos do artigo 112 do CC.

 Art. 112. Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem.

Estas são as considerações que sub censura fazemos.

São Paulo, 22 de maio de 2.020.

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