Condomínio de Lotes – Área Comum

Tenho um registro de Condomínio de Lotes, não há vinculação de construção na área privativa, e a Norma NBR 12.721 não trata de fração ideal de terreno.

Há alguma opção para isso, ou uma nova norma ??

Resposta:

  1. Ao condomínio de lotes aplicam-se também as regras do loteamento (no que couber) e as regras do condomínio edilício (Lei 4.591/64 e Artigo 1.331 e seguintes do CC) – (itens 437, 440, 441 do Capítulo XX das NSCGJSP, artigo 1.358-A § 2º do CC, e artigo 64, §, 2º do Decreto 9.310/18);
  2. A execução das obras de infraestrutura equipara-se à construção da edificação e a sua construção deverá ser averbada na matrícula matriz do empreendimento, seguida dos atos simultâneo de registro da instituição e especificação de condomínio e da convenção (item 440 do Capítulo XX das NSCGJSP);
  3. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedades comum dos condôminos (artigos 1.331, 1.332 e 1358-A caput do CC, 64 do Decreto 9.310/18);
  4. Portanto haverá discriminação das áreas privativa e de uso comum, ou seja, descrição das unidades autônoma contendo especialmente as áreas privativa, comum e total e a fração correspondente na área total., áreas comuns vinculadas aos lotes (área privativa/unidade autônoma);
  5. O artigo 1358-A do CC passa a permitir a criação de um condomínio que será composto por lotes, os quais estarão necessariamente vinculados a uma fração ideal das áreas comuns em proporção a ser definida no ato de instituição (inclusive (a construção) das obras de infraestrutura
  6. Portanto essa vinculação, essa discriminação das áreas comuns (inclusive abrangendo a construção das obras de infraestrutura) devem ser feitas por ocasião do registro da incorporação, e da instituição, especificação e convenção do condomínio, ou somente por ocasião da instituição, especificação e convenção do condomínio, quando não houver a (prévia) incorporação).

É o que entendemos cabível censura.

São Paulo, 08 de Abril de 2.020.

NSCGJSP – CAPÍTULO XX

Do Condomínio de Lotes

437. A implantação de condomínio de lotes submete-se à configuração estabelecida pelos arts. 1.331 e seguintes do Código Civil e aos parâmetros urbanísticos de ocupação e uso do solo instituídos pela legislação estadual, municipal e federal.

437.1. Para o registro do condomínio de lotes deverá ser comprovada a licença municipal e, quando exigível, a dos órgãos estaduais

competentes.

438. A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.

439. Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.

440. A execução das obras de infraestrutura equipara-se à construção da edificação e sua conclusão deverá ser averbada na matrícula matriz do empreendimento, seguida dos atos simultâneos de registros da instituição e especificação de condomínio e da convenção.

441. Aplicam-se ao condomínio de lotes, as disposições relativas à incorporação imobiliária, ao condomínio edilício e, no que couber, ao parcelamento do solo urbano, em especial as previstas nos arts. 2º, 3º e 4º, inciso II, III, e §§ 1º, 3º e 4º

da Lei nº 6.766/79

LEI N 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1 As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012)

§ 2 O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

§ 3 A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 4 Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.

§ 5 O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

Do Condomínio de Lotes
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Art. 1.358-A.  Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 1º  A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2º  Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 3º  Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

DECRETO Nº 9.310, DE 15 DE MARÇO DE 2018

DO CONDOMÍNIO DE LOTES

Art. 64 . Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao seu potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.

§ 2º As normas relativas a o condomínio edilício aplicam-se, no que couber, ao condomínio de lotes.

§ 3 º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação da infraestrutura do condomínio de lotes ficará a cargo do empreendedor.

Art. 65. O Poder Público municipal ou distrital poderá dispor sobre as posturas edilícias e urbanísticas para a implantação do condomínios de lotes.

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