Cancelamento de Hipoteca – Alteração do Credor

Recebemos um pedido de cancelamento de hipoteca, porém no documento apresentado consta como credor o Banco Santander, contudo na matrícula foi averbado como credor o banco América do Sul S/A.

Consta no documento apresentado para o cancelamento, que o banco Santander incorporou o banco Comercial e de Investimento Sudameris S/A, e antes este era denominado banco América do Sul S/A. Haja vista constar no Cadastro Nacional da PJ a situação cadastral baixada, por causa da incorporação.

Além disso, na matrícula consta três averbações de hipoteca cedular do mesmo credor, banco América do Sul S/A.

Sendo assim, como deveremos proceder em relação as averbações?

Devemos averbar a alteração de nome social e a incorporação para cada ônus uma averbação?

Ou podemos realizar uma averbação para alteração de nome social e uma para incorporação que abarque os três ônus?

Neste caso, deveria ser averbado a incorporação ou a cessão de crédito?

Resposta:

  1. No caso devem ser feitas as seguintes averbações junto a matrícula do imóvel: a) Alteração da denominação de Banco América do Sul S/A para Banco Comercial e de Investimento Sudameris S/A e b) Incorporação do Banco Comercial e de Investimento Sudameris S/A pelo Banco Santander (Brasil) S/A;
  2. Estas duas averbações já bastam para os três ônus;
  3. No caso não houve cessão de crédito, mas incorporação de um banco pelo outro;
  4. O ideal seria que o Credor mencionasse as averbações correspondentes as três averbações de hipoteca cedular, a não ser que sejam aditamentos.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 22 de Abril de 2.020.

Hipoteca em Imóvel Rural Não Georreferenciado

É possível o registro de uma Escritura Pública de Confissão de Dívida, com Garantia Hipotecária, de um imóvel rural não georreferenciado?

Resposta:

A hipoteca a ser constituída em imóvel rural com área de 243,28 hectares, poderá ser registrada sem a necessidade de o imóvel ser georreferenciado, uma vez que não está ocorrendo nenhuma das hipóteses que a lei exige o georreferenciamento.

Ou seja, não está ocorrendo nenhuma situação de desmembramento, parcelamento, remembramento ou transferência do imóvel (parágrafos 3º e 4º do artigo n. 176 da LRP, e artigo n. 10 (caput) e parágrafo 2º itens I e II do Decreto n. 4.449/02).

Nesse sentido, ver Boletim Eletrônico do Irib nºs: I) 1.282 de 06/09/2.004 – Carta de Araraquara – item 3- Prazos – Definição do Objeto da Proibição de Atos Registrais após o seu Decurso (Hipoteca), II) 1.742 de 13/05/2.005 – item – As hipóteses que exigem a descrição georreferenciada (desmembramento, parcelamento, remembramento, transferência voluntária, decisões em ações judiciais que versem sobre imóveis rurais) e 1.811 de 17/06/2.009 – Hipóteses que exigem a descrição georreferenciadas (possibilidade de registro de hipoteca, penhora (averbação), locação, sucessão causa mortis, arrematação).

Entretanto uma vez registrada a hipoteca quando o imóvel for georreferenciado haverá necessidade da anuência do credor hipotecário.

É o parecer sub censura.

São Paulo, 28 de Abril de 2.020.

Cédulas – Medida Provisória 958/2020

Com entrada em vigor da MP 958 de 24/04/2020, qual o seu entendimento a respeito das cédulas?

Resposta:

  1. Com relação as cédulas rurais:

As alterações introduzidas pela recente Lei de nº 13.986/ de 07-04-2020 A situação das cédulas ficou um tanto confusa, principalmente porque é uma situação nova;

O item 13 do inciso I do artigo 167 da LRP foi revogado,  assim como os artigos 30 ao 40 do DL 167/67 ente outros) e o inciso II do artigo 178 teve nova redação, portanto não mais serão registradas as cédulas de crédito rural. Continuam os registros das cédulas de credito industrial (cédulas de credito comercial – artigo 5º da Lei 6.840/80 e da cédulas de crédito à exportação – artigo 3º da Lei 6.313/75);

O que se registra no Livro 3- auxiliar são os contratos de penhor rural (artigo 178, VI da LRP), que via de regra devem ser instrumentalizados por instrumento/escritura pública ou particular (artigos 2º e 14 da Lei 492/37 e artigo 1438 (caput) do CC). Podendo serem emitidos (as cédulas) sob forma escritural em sistema eletrônico de escrituração (artigo 10-A ao 10-D do DL 167/67).;

De certa forma o penhor agrícola, será realizado através de instrumento particular (dentro/no corpo da cédula rural pignoratícia que não será registrada, mas tão somente o penhor) (artigos 1438, parágrafo único do CC, artigos 9º, 14, 19 e 26 do DL 167/67);

Já as hipotecas serão registradas no Livro 2 (dois) apenas;

Quanto aos emolumentos, como a cédula pignoratícia não será registrada, a rigor não deveria ser aplicado o item de nº 8 (Cédula de Crédito ou Produto Rural pignoratícia – Livro 3 (DL 167/67) da tabela II – Dos Ofícios de Registro de Imóveis, mas como penhor rural agrícola por instrumento particular  – Item “1” da Tabela – Registro com Valor Declarado. Da mesma forma a hipoteca cedular rural a rigor não deveria ser aplicado o item 9 da Tabela II, mas o item 1 (Um) da tabela II (Registro com Valor Declarado). Entretanto penso que ainda é cedo para tal aplicação ou interpretação.

Em relação a medida provisória 958/20 quanto as cédulas rurais:

Artigo 76 – Disposições Gerais –  o artigo 76 se refere a seguros (Serão segurados, até final resgate da cédula, os bens nela descritos e caracterizados, observada a vigente legislação de seguros obrigatórios.) que estão suspensos  até 30 de Setembro de 2.020 conforme artigo 2º da MP 958/20;

Artigo 58, parágrafo 2º. Das Garantias da Cédula de Crédito Rural.

Caput. – Em caso de mais de um financiamento, sendo os mesmos o emitente da cédula, o credor e os bens apenhados, poderá estender-se aos financiamentos subseqüentes o penhor originàriamente constituído, mediante menção da extensão nas cédulas posteriores, reputando-se um só penhor com cédulas rurais distintas.

§ 1º A extensão será apenas averbada à margem da inscrição anterior e não impede que sejam vinculados outros bens à garantia.

§ 2º Havendo vinculação de novos bens, além da averbação, estará a cédula também sujeita a inscrição no Cartório do Registro de Imóveis.       (Vide Medida Provisória nº 958, de 2020) Ficou suspensa a sua vigência até 30 de Setembro de 2.020

§ 3º Não será possível a extensão da garantia se tiver havido endosso ou se os bens vinculados já houverem sido objeto de nova gravação para com terceiros.

Portanto em havendo mais de um financiamento, sendo os mesmos emitente e o credor os bens apenhados poderão estender-se aos financiamentos subsequentes, exceto nos casos de endosso e deverá ser averbada a margem da inscrição/registro anterior, não impedindo que sejam vinculados outros bens a garantia por averbação

Quanto a MP 958/20 em relação as Cédulas de Crédito a Exportação – Artigo 4º da Lei 6.313/75:

Art. 4º O registro da Cédula de Crédito à Exportação, cabível quando acordado entre as partes, será feito no mesmo livro, observados os requisitos aplicáveis à Cédula Industrial.       (Redação pela Medida Provisória nº 958, de 2020).

Ou seja, somente será registrado (No livro 3- auxiliar) quando acordado entre as partes, pois o artigo 4º original (Art 4º O registro da Cédula de Crédito à Exportação será feito no mesmo livro e observados os requisitos aplicáveis à Cédula Industrial.) foi alterado pela MP.

No caso da cédula de crédito comercial Lei 6.840/80, aplica-se as normas da cédula de crédito industrial (artigo 5º da Lei 6.840/80)

E no caso da cédula de crédito à exportação (Lei 6.313/75) aplica-se os dispositivos da cédula de crédito industrial (artigo3º  da Lei 6.313/75) pois a alteração desse artigo pela Lei 8.522/92 foi somente em relação a extinção  das parcelas devidas à União e do produto de arrecadação (artigo 2º da Lei 8.522/82)

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 27 de Abril de 2.020.

R

MEDIDA PROVISÓRIA Nº 958, DE 24 DE ABRIL DE 2020

  Estabelece normas para a facilitação do acesso ao crédito e mitigação dos impactos econômicos decorrentes da pandemia de coronavírus (covid-19).

Art. 2º  Até 30 de setembro de 2020, fica suspensa a vigência dos seguintes dispositivos do Decreto-Lei nº 167, de 14 de fevereiro de 1967:

I – § 2º do art. 58; e

II – art. 76.

Art. 3º  A Lei nº 6.313, de 16 de dezembro de 1975, passa a vigorar com as seguintes alterações:

“Art. 4º  O registro da Cédula de Crédito à Exportação, cabível quando acordado entre as partes, será feito no mesmo livro, observados os requisitos aplicáveis à Cédula Industrial.” (NR)

Art. 4º  Ficam revogados:

I – o inciso III do caput do art. 10 da Lei nº 8.870, de 1994; e

II – o art. 1.463 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil.

Art. 5º  Esta Medida Provisória entra em vigor na data de sua publicação. 

Brasília, 24 de abril de 2020; 199º da Independência e 132º da República. 

JAIR MESSIAS BOLSONARO
Paulo Guedes

Este texto não substitui o publicado no DOU de 27.4.2020

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 178 – Registrar-se-ão no Livro nº 3 – Registro Auxiliar:                     (Renumerado do art. 175 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

I – a emissão de debêntures, sem prejuízo do registro eventual e definitivo, na matrícula do imóvel, da hipoteca, anticrese ou penhor que abonarem especialmente tais emissões, firmando-se pela ordem do registro a prioridade entre as séries de obrigações emitidas pela sociedade;

II – as cédulas de crédito rural e de crédito industrial, sem prejuízo do registro da hipoteca cedular;

II – as cédulas de crédito industrial, sem prejuízo do registro da hipoteca cedular;            (Redação dada pela Lei nº 13.986, de 2020

III – as convenções de condomínio;

III – as convenções de condomínio edilício, condomínio geral voluntário e condomínio em multipropriedade;                (Redação dada pela Lei nº 13.777, de 2018)      (Vigência)

IV – o penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles;

V – as convenções antenupciais;

VI – os contratos de penhor rural;

VII – os títulos que, a requerimento do interessado, forem registrados no seu inteiro teor, sem prejuízo do ato, praticado no Livro nº 2.

LEI N 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

Art. 1.438. Constitui-se o penhor rural mediante instrumento público ou particular, registrado no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição em que estiverem situadas as coisas empenhadas.

Parágrafo único. Prometendo pagar em dinheiro a dívida, que garante com penhor rural, o devedor poderá emitir, em favor do credor, cédula rural pignoratícia, na forma determinada em lei especial.

DECRETO-LEI Nº 167, DE 14 DE FEVEREIRO DE 1967

Art 58. Em caso de mais de um financiamento, sendo os mesmos o emitente da cédula, o credor e os bens apenhados, poderá estender-se aos financiamentos subseqüentes o penhor originàriamente constituído, mediante menção da extensão nas cédulas posteriores, reputando-se um só penhor com cédulas rurais distintas.

§ 1º A extensão será apenas averbada à margem da inscrição anterior e não impede que sejam vinculados outros bens à garantia.

§ 2º Havendo vinculação de novos bens, além da averbação, estará a cédula também sujeita a inscrição no Cartório do Registro de Imóveis.       (Vide Medida Provisória nº 958, de 2020)

§ 3º Não será possível a extensão da garantia se tiver havido endôsso ou se os bens vinculados já houverem sido objeto de nova gravação para com terceiros.

Art 76. Serão segurados, até final resgate da cédula, os bens nela descritos e caracterizados, observada a vigente legislação de seguros obrigatórios.     (Vide Medida Provisória nº 958, de 2020)

Alienação Fiduciária – Prorrogação de Prazo em Imóvel c/ Indisponibilidades Registradas

Na matrícula está registrada uma Alienação Fiduciária, na sequência foram averbadas 3 indisponibilidades de bens, genéricas do sistema de indisponibilidades da ARISP, varas trabalhistas.

Agora a credora da Alienação Fiduciária quer prorrogar o prazo de vencimento da cédula, por renegociação, o vencimento atual é em 14/04/2022.

Haveria algum óbice?

Resposta:

  1. Pelo que pude entender a renegociação está somente prorrogando o prazo de vencimento da alienação fiduciária (prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário), para data posterior a 14-04-2.022, e nada mais;
  2. A rigor as indisponibilidades averbadas impediriam a prorrogação do vencimento da alienação fiduciária registrada por renegociação, e dependeriam da autorização dos Juízos que decretaram as indisponibilidades;
  3. Entretanto em nada mais está modificando o ônus fiduciário, não está ocorrendo alienação nem oneração, nem mesmo desmembramento, desdobro, retificação de área, caução de locação etc.
  4. Em casos de locação por exemplo há decisões do ECSMSP permitindo o registro de locação e da clausula de vigência em caso de alienação e a averbação do direito de preferência que seriam atos de maior repercussão do que a prorrogação do vencimento (prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário). (APC 027161-25.2013.8.26.0100 e 0027416-80.203.8.26.0100);
  5. Desta forma analogicamente, não haveria óbice para por aditamento averbar a prorrogação do vencimento atual, que até mesmo prorrogaria eventual consolidação;
  6. Entretanto se o Senhor Oficial, ou seu Substituto não se sentirem seguros, que solicitem as autorizações dos juízos que decretaram a indisponibilidades.

É o que endentemos passível de censura.

São Paulo, 23 de Abril de 2.020.

Carta de Adjudicação – Imóvel c/ Hipoteca Cedular e Penhoras

É possível o registro de Carta de Adjudicação, tendo em vista tratar-se de alienação forçada, mesmo que ainda se encontre em aberto a hipoteca cedular?

OBS: Existe gravado no imóvel outras penhoras.

(A penhora constante da Av.07 é de 50% conforme Av.12)

Resposta:

  1. A Carta de Adjudicação (execução forçada) pode ser registrada, pois  há entendimento que tal registro é possível, em virtude do crédito ser de natureza trabalhista e preferir aos demais (artigo 186 do CTN e APC 72.716-0/0 entre outras);
  2. De fato, geralmente as hipotecas cedulares impedem o registro de qualquer outro título com relação ao mesmo imóvel hipotecado.

Entretanto, o crédito trabalhista tem preferência sobre o crédito hipotecário, pois é, inclusive, mais forte que o crédito fiscal. O artigo 186 do Código Tributário Nacional coloca o crédito trabalhista em situação ainda mais privilegiada que os créditos fiscais, os quais por sua vez, são superiores ao crédito hipotecário. É possível a cobrança de crédito trabalhista sobre bem dado em hipoteca para a garantia de crédito cedular. A vedação das hipotecas cedulares não é absoluta.

Com a hipoteca e o penhor cedular o domínio do bem permanece na pessoa do emitente da garantia real. Dessa forma, permanecendo o bem no domínio do tomador do empréstimo garantido por cédula de crédito, não há de se falar em sua impenhorabilidade na execução trabalhista, em face do privilégio do crédito trabalhista tanto que a penhora labora foi averbada (AV.07). A execução no processo trabalhista posicionou-se com propriedade, no sentido da prevalência do crédito trabalhista sobre o bem hipotecado. O crédito trabalhista é maior de hierarquia que a de qualquer outro. E cabe ao Juiz do Trabalho decidir, sobre o registro da carta de arrematação ou de adjudicação expedida no Juízo Trabalhista. Por isso, também lhe incumbe zelar pela fiel observância da lei dos Registros Públicos.

O entendimento tradicional e predominante do Conselho Superior da Magistratura era o da inviabilidade do registro de mandado de penhora ou carta de arrematação ou adjudicação, oriundo de ação trabalhista, se já registrado hipoteca cedular, no entanto, novo entendimento foi sendo adotado no sentido de registrar o título, pois o crédito trabalhista é preferencial nos termos do artigo 186 do CTN. Aliás, duas já foram às decisões do Conselho Superior de Justiça nesse sentido, somente de Apelações Cíveis dessa Comarca de São Carlos, e ambas referentes à mesma matrícula de nº. 12.786 (Apelação Cível nº. 083594-0/7 e 083581-0/8), e ainda, no mesmo sentido, a Ap. Cível nº. 088044-0/4 da Comarca de Araçatuba.

  • Também nos termos do artigo 1.499, VI extingue-se a hipoteca pela arrematação ficando o crédito sub-rogado no preço da arrematação, mas desde que tenham sido notificados judicialmente os respectivos credores hipotecários, que não forem de qualquer modo partes na execução.
  • Entretanto, os cancelamentos dependem dos requisitos legais elencados no artigo 250, I, assim, como no artigo 259 da LRP, e não pode o Oficial praticar os atos de cancelamento de oficio como consequência o registro da arrematação.

Ainda que a arrematação tenha sido feita pelo próprio beneficiário do ônus hipotecário, preferível se mostra reconhecer que a extinção automática das hipotecas pela arrematação, não é ato jurídico que é dado ao registrador conhecer de ofício na tarefa de qualificação, sob o prisma do princípio formal da legalidade.

O Oficial não age de ofício e não pode cancelar à simples vista do registro da arrematação as hipotecas, cabendo ao arrematante pedir para que o próprio Juízo que expediu a carta ao seu favor, mande expedir mandado para esse cancelamento, ou que providencie a quitação e baixa dessas hipotecas.

É claro que há entendimentos contrários, que interpretam que, existindo prova nos autos de que ocorreu a intimação dos demais credores, as hipotecas poderiam ser canceladas.

Cancelar a hipoteca cedular somente a vista da carta não seria correto, pois estaria cancelando hipoteca que pode ser objeto de outra execução e recair sobre outros bens do devedor (Ver Boletim do Irib de nº 193 – Extinção da Hipoteca pela Arrematação Ou Adjudicação e Cancelamento – Kioitsi Chicuta).

Quando se tratar de arrematação, como dito, os créditos de toda ordem se sub-rogam no preço da arrematação e não se pode impedir o registro da carta correspondente.

  • Contudo, registrando-se a arrematação, mantém o registro da hipoteca que deverá ser certificada no título apresentado e que será objeto de futuro cancelamento pelo arrematante, até porque pelo princípio da indivisibilidade da hipoteca, não pode ocorrer o seu cancelamento parcial. Os demais ônus também devem ser certificados no título (artigo 230 da LRP).
  • Houve decisão deferindo o registro e de certa forma fica para o credor hipotecário a faculdade de escolher entre conservar o seu direito real perante o novo dono do imóvel ou demandar a anulação da adjudicação por não cientificado, se for esse o caso. Porém, essa questão foge à esfera registrária (V. AC nº 7.234-0/9 – Patrocínio Paulista 29.07.87) (Ver também AC. 544-6/4 – Santa Isabel SP).
  • Com relação à penhora (AV/07 (50% conforme AV.12) Ao registrar a arrematação, se ela foi expedida em processo que havia penhora registrada, cancela-se o registro da penhora.
  • Portanto o registro deve ser feito, cancelando-se a penhora da execução trabalhista, na qual teve origem a carta de adjudicação, certificando-se no título as demais constrições ( hipoteca, penhoras) existentes, e comunicando se o Juízo da Execução do cumprimento da decisão a Fazenda Nacional e ao credor hipotecário por oficio do registro da Carta de Adjudicação.
  • Aliás este Oficial cumpriu o determinado até porque não lhe é dado discutir questões de mérito decididas no processo e assim decidiu no processo (APC 012807-0/6, 0011977-27.2011.8.26.0576, 0909846-85.2012.8.26.0037, 0018845-68.2011.8.26.0625, 0001717-77.2013.8.26.0071, 0003261-25.2011.8.26.0248, 0069588-29.2012.8.26.0114, 0048614-03.2012.8.26.0071, 0004006-61.2011.8.26.0197, 0000434-11.2015.8.26.0439, 9000001-43.2014.8.26.0646 , 0909846-85.2012.8.26.0037, 1025290-06.2014.8.26.0100 e 0015448-29.2014.8.26.0032, Processo CGJSP nº. 2015/154495 e decisões da 1ª VRP da Capital de nºs. 0060518-30.2012, 1061580-20.2014.8.26.0100,1111320-10.2015.8.26.0100, 1108424.91.2015.8.26.0100,   0013244-65.2.015 e 1030058-04.2.016  (desobediência – DJE de 03-05/2.016), 1006527.23.2015.8.26.0196, 0000827-23.2015.8.26.0604 (qualif.neg. não carac. Desob. Deve comunicar o Juiz que expediu, se este desconsiderar registra comunicando ao Juiz Corregedor permanente).
  • Quanto as indisponibilidades averbações 08 e 10 também não impedem o registro da carta de adjudicação a rigor por tratar-se de alienação forçada nos termos do artigo n. 22 do provimento CGJSP de n. 13/12, do artigo n. 16 do provimento de n. 39/14 do CNJ, do item n. 413 do Capítulo XX das NSCGJSP, e considerando as decisões do CSMSP de nºs.1011373-65.2016.8.26.0320, 0006122-61.2016.8.26.0198, 9000001-36.2015.8.26.0443 e 0023897-25.2015.8.26.0554, o título poderá ser registrado independentemente das indisponibilidades averbadas (08 e 10).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 14 de Abril de 2.020.

Cédula de Crédito Comercial – Cancelamento

Temos um mandado de cancelamento judicial de cédula de crédito comercial, no mandado não faz menção ao cancelamento do Livro 03.

Com o advento da Lei nº 13.986/20, que cancelou os artigos 30 a 40 do Dec. 167/67, fica prejudicado o cancelamento do livro 3, não só nesses casos, como todos os demais?

Resposta:

Esta lei alterou o inciso II do artigo 178 da LRP e  nada suprimiu desse artigo  (Livro 3- Auxiliar) nem o DL 413/69 (Cédula de Crédito Industrial), nem a Lei 6.840/80 (Cédula de Crédito Comercial), suprimiu e modificou alguns artigos do DL 167/67, que nada tem a ver com o que foi colocado.

No caso se trata de Cédula de Crédito Comercial, Lei 6.840/80 onde em seu artigo 5º diz que se aplicam-se a CCC as disposições da CCI, que continuam sendo registradas no Livro 3-Auxiliar por força do inciso II do artigo 178 da LRP alterado pela Lei 10.986/20;

Portanto do mandado de cancelamento da CCC além do cancelamento de sua garantia (hipoteca imagino) no Livro 2, também deverá fazer menção ao cancelamento da CCC no Livro 3- Auxiliar.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 14 de Abril de 2.020.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 178 – Registrar-se-ão no Livro nº 3 – Registro Auxiliar:                     (Renumerado do art. 175 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

I – a emissão de debêntures, sem prejuízo do registro eventual e definitivo, na matrícula do imóvel, da hipoteca, anticrese ou penhor que abonarem especialmente tais emissões, firmando-se pela ordem do registro a prioridade entre as séries de obrigações emitidas pela sociedade;

II – as cédulas de crédito rural e de crédito industrial, sem prejuízo do registro da hipoteca cedular;

LEI Nº 13.986, DE 7 DE ABRIL DE 2020

Art. 53. O inciso II do caput do art. 178 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passa a vigorar com a seguinte redação:

“Art. 178. ……………………………………………………………………………………………………..

…………………………………………………………………………………………………………………..

II – as cédulas de crédito industrial, sem prejuízo do registro da hipoteca cedular;

Alienação Fiduciária – Consolidação que Depende de Recurso Suspensivo ou Não

O Banco solicitou a consolidação do imóvel.

O devedor requereu ao MM Juiz, que por sentença concedeu tutela provisória de urgência para determinar a suspensão do Procedimento.

O Banco recorreu e por decisão do Tribunal de Justiça reformou a sentença do MM Juiz.

O escrivão da Corregedoria Permanente disse que a decisão tinha que esperar o trânsito em julgado.

A advogada do Banco enviou pela Arisp, declaração onde afirma que não há como conceder-se efeito suspensivo à eventual recurso, e pede o prosseguimento da consolidação, de forma imediata.

Qual será a conduta desta serventia?

Resposta:

  1. Nos termos do parágrafo 5º do artigo de nº 1.029 do CPC nos recursos extraordinários ou especial poderá haver pedido de concessão de efeito suspensivo;
  2. Portanto para maior segurança jurídica do processo de intimação e consolidação da propriedade fiduciária que conste da decisão do TJSP, que não houve a interposição de recurso (Recurso Extraordinário ou especia)l, e se houve que não constou do recurso pedido de concessão de efeito suspensivo.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 06 de Abril de 2.020.

LEI Nº 13.105, DE 16 DE MARÇO DE 2015.

Do Recurso Extraordinário e do Recurso Especial

Disposições Gerais

Art. 1.029. O recurso extraordinário e o recurso especial, nos casos previstos na Constituição Federal , serão interpostos perante o presidente ou o vice-presidente do tribunal recorrido, em petições distintas que conterão:

I – a exposição do fato e do direito;

II – a demonstração do cabimento do recurso interposto;

III – as razões do pedido de reforma ou de invalidação da decisão recorrida.

§ 1º Quando o recurso fundar-se em dissídio jurisprudencial, o recorrente fará a prova da divergência com a certidão, cópia ou citação do repositório de jurisprudência, oficial ou credenciado, inclusive em mídia eletrônica, em que houver sido publicado o acórdão divergente, ou ainda com a reprodução de julgado disponível na rede mundial de computadores, com indicação da respectiva fonte, devendo-se, em qualquer caso, mencionar as circunstâncias que identifiquem ou assemelhem os casos confrontados.

§ 2º ( Revogado ).             (Redação dada pela Lei nº 13.256, de 2016) (Vigência)

§ 3º O Supremo Tribunal Federal ou o Superior Tribunal de Justiça poderá desconsiderar vício formal de recurso tempestivo ou determinar sua correção, desde que não o repute grave.

§ 4º Quando, por ocasião do processamento do incidente de resolução de demandas repetitivas, o presidente do Supremo Tribunal Federal ou do Superior Tribunal de Justiça receber requerimento de suspensão de processos em que se discuta questão federal constitucional ou infraconstitucional, poderá, considerando razões de segurança jurídica ou de excepcional interesse social, estender a suspensão a todo o território nacional, até ulterior decisão do recurso extraordinário ou do recurso especial a ser interposto.

§ 5º O pedido de concessão de efeito suspensivo a recurso extraordinário ou a recurso especial poderá ser formulado por requerimento dirigido:

I – ao tribunal superior respectivo, no período compreendido entre a publicação da decisão de admissão do recurso e sua distribuição, ficando o relator designado para seu exame prevento para julgá-lo;             (Redação dada pela Lei nº 13.256, de 2016) (Vigência)

II – ao relator, se já distribuído o recurso;

III – ao presidente ou ao vice-presidente do tribunal recorrido, no período compreendido entre a interposição do recurso e a publicação da decisão de admissão do recurso, assim como no caso de o recurso ter sido sobrestado, nos termos do art. 1.037 .             (Redação dada pela Lei nº 13.256, de 2016) (Vigência)

Condomínio de Lotes – Área Comum

Tenho um registro de Condomínio de Lotes, não há vinculação de construção na área privativa, e a Norma NBR 12.721 não trata de fração ideal de terreno.

Há alguma opção para isso, ou uma nova norma ??

Resposta:

  1. Ao condomínio de lotes aplicam-se também as regras do loteamento (no que couber) e as regras do condomínio edilício (Lei 4.591/64 e Artigo 1.331 e seguintes do CC) – (itens 437, 440, 441 do Capítulo XX das NSCGJSP, artigo 1.358-A § 2º do CC, e artigo 64, §, 2º do Decreto 9.310/18);
  2. A execução das obras de infraestrutura equipara-se à construção da edificação e a sua construção deverá ser averbada na matrícula matriz do empreendimento, seguida dos atos simultâneo de registro da instituição e especificação de condomínio e da convenção (item 440 do Capítulo XX das NSCGJSP);
  3. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedades comum dos condôminos (artigos 1.331, 1.332 e 1358-A caput do CC, 64 do Decreto 9.310/18);
  4. Portanto haverá discriminação das áreas privativa e de uso comum, ou seja, descrição das unidades autônoma contendo especialmente as áreas privativa, comum e total e a fração correspondente na área total., áreas comuns vinculadas aos lotes (área privativa/unidade autônoma);
  5. O artigo 1358-A do CC passa a permitir a criação de um condomínio que será composto por lotes, os quais estarão necessariamente vinculados a uma fração ideal das áreas comuns em proporção a ser definida no ato de instituição (inclusive (a construção) das obras de infraestrutura
  6. Portanto essa vinculação, essa discriminação das áreas comuns (inclusive abrangendo a construção das obras de infraestrutura) devem ser feitas por ocasião do registro da incorporação, e da instituição, especificação e convenção do condomínio, ou somente por ocasião da instituição, especificação e convenção do condomínio, quando não houver a (prévia) incorporação).

É o que entendemos cabível censura.

São Paulo, 08 de Abril de 2.020.

NSCGJSP – CAPÍTULO XX

Do Condomínio de Lotes

437. A implantação de condomínio de lotes submete-se à configuração estabelecida pelos arts. 1.331 e seguintes do Código Civil e aos parâmetros urbanísticos de ocupação e uso do solo instituídos pela legislação estadual, municipal e federal.

437.1. Para o registro do condomínio de lotes deverá ser comprovada a licença municipal e, quando exigível, a dos órgãos estaduais

competentes.

438. A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.

439. Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.

440. A execução das obras de infraestrutura equipara-se à construção da edificação e sua conclusão deverá ser averbada na matrícula matriz do empreendimento, seguida dos atos simultâneos de registros da instituição e especificação de condomínio e da convenção.

441. Aplicam-se ao condomínio de lotes, as disposições relativas à incorporação imobiliária, ao condomínio edilício e, no que couber, ao parcelamento do solo urbano, em especial as previstas nos arts. 2º, 3º e 4º, inciso II, III, e §§ 1º, 3º e 4º

da Lei nº 6.766/79

LEI N 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1 As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012)

§ 2 O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

§ 3 A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 4 Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.

§ 5 O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

Do Condomínio de Lotes
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Art. 1.358-A.  Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 1º  A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2º  Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 3º  Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

DECRETO Nº 9.310, DE 15 DE MARÇO DE 2018

DO CONDOMÍNIO DE LOTES

Art. 64 . Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao seu potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.

§ 2º As normas relativas a o condomínio edilício aplicam-se, no que couber, ao condomínio de lotes.

§ 3 º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação da infraestrutura do condomínio de lotes ficará a cargo do empreendedor.

Art. 65. O Poder Público municipal ou distrital poderá dispor sobre as posturas edilícias e urbanísticas para a implantação do condomínios de lotes.

Cancelamento – Patrimônio de Afetação

Recebemos um contrato de compra e venda com alienação fiduciária que tem por objeto uma unidade autônoma, já edificada, com registro e cancelamento da hipoteca que garantiu o empreendimento, unidade esta que ainda se encontra em nome do incorporador.

Ocorre que, na matrícula da unidade autônoma, consta o transporte, da matrícula mãe, do patrimônio de afetação.

Sendo assim, gostaria de seu parecer, se, considerando que com o registro da compra e venda o Incorporador cumpre os três requisitos dispostos no inciso I, do artigo 31-E, da Lei nº 4.591/67, devemos solicitar um requerimento que solicite o cancelamento do patrimônio de afetação e se é possível cancelar o patrimônio de afetação assim, de forma individual, ou seja, sem cancelar de todas as unidades.

Art. 31-E. O patrimônio de afetação extinguir-se-á pela:  

I – Averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento; 

Resposta:

  1. O rol previsto no artigo 31-E da Lei 4.591/64, é taxativo não exemplificativo. Se a hipótese para a extinção da afetação não se encaixar em nenhum dos incisos do artigo, esta não poderá ser realizada;
  2. São cumulativos para a extinção do patrimônio de afetação e impõe a obrigatoriedade ao registrador de fiscalizar a ocorrência das situações por ocasião da solicitação do seu cancelamento. O cancelamento do patrimônio de afetação realizado com base no inciso I do artigo 31-E da Lei 4.591/64 pressupõe a ocorrência de todas as ocorrência ali elencadas cumulativamente;
  3. É possível a instituição parcial do patrimônio de afetação e assim também poderá ser admitido o cancelamento parcial do patrimônio de afetação (Irib Resposta 1157). A desafetação haverá de ser feita unidade por unidade, na medida em que for registrado o contrato (Irib Resposta 8135)
  4. A requerimento do incorporador relativa a uma ou algumas unidades:
    1. Se a obra estiver financiada, desde que após ou juntamente com a averbação da conclusão da obra e registro da instituição de condomínio, seja apresentada declaração de que, em relação a determinadas unidades não há título a ser registrado que outorgue domínio ou direito de aquisição ou já foram registrados os títulos. Em qualquer das hipóteses, o cancelamento será feito apenas nas matrículas correspondentes as unidades relacionadas;
    2. Se a obra estiver financiada, após ou juntamente com a averbação da conclusão da obra e registro da instituição de condomínio seja averbado o cancelamento do registro da garantia respectiva mediante apresentação de título hábil para tanto, e desde que seja  apresentada declaração de que em relação a determinadas unidades,  não há titulo a ser registrado que outorgue domínio ou direito de aquisição ou já foram registrados os títulos. Em qualquer das hipóteses, o cancelamento será feito apenas nas matrículas correspondentes as unidades relacionadas;
  5. No caso em questão parece se encaixar mais no subitem 4.2 acima.
  6. Entretanto se a incorporadora já cumpriu os requisitos do artigo 31-E que solicite o cancelamento do patrimônio de afetação.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 07 de Abril de 2.020.

Averbação de Construção – Certidão Negativa com Efeito de Positiva – Validade

Uma certidão positiva com efeito de negativa referente a construção pode ser utilizada após o seu vencimento, como ocorre com as negativas ?

Qual o respaldo jurídico, seria o item 212 do Capítulo XX das normas ?

Resposta:

  1. O item 212 do Capítulo XX das NSCGJSP, não serve de respaldo jurídico, ao contrário somente diz que deve ser apresenta a CND (documento de inexistência de débito) concernente aos responsáveis pela execução das obras por ocasião da averbação da construção;
  2. Via de regra por se tratar de averbação de construção, não haverá necessidade de apresentação de nova certidão negativa de débitos referente à obra (CND do INSS/SRP), podendo e devendo ser aceita a CND vencida, nesses casos de averbação de construção;

E isso porque sua validade fica conservada até a averbação da construção nela especificada, não sendo ela atingida por prazo decadencial, sendo assim, injustificável a limitação de sua validade temporal;

Nesse sentido, ver decisão do CSM do Estado – Fonte n. 006611-0 – São Paulo – 16º RI e processo CGJSP n. 93.206/91 – Parecer 39/91 – Decisões Administrativas da E. Corregedoria Geral da justiça ano 1.991 item 35, páginas 87/89;

No entanto há decisão em sentido contrário como o Acórdão do TJRS – comarca de Casca RS de 11-06-2.015;

Particularmente entendo que as CND’s relativas à construção mesmo vencidas podem ser aceitas para fins de averbação da edificação/construção, pelos motivos acima expostos;

  • Já nos casos de apresentação de CND positiva com efeito de negativa expedida nos termos dos artigos de nº 205 e 206 do Código Tributária Nacional estando ela com o seu prazo de validade vencido entendo, s.m.j., que para a averbação de construção deverá ser apresenta nova CND dentro do seu prazo de validade, considerando os artigos de nºs 153, 201 e 206 do CTN).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 07 de Abril de 2.020.

Capítulo XX das NSCGJSP.

212. O incorporador, particular, construtor ou empresa de comercialização de imóveis, não vinculados à Previdência Social, deverão apresentar, apenas em relação ao imóvel, o documento de inexistência de débito concernente aos responsáveis pela execução das obras, por ocasião da averbação da construção do prédio ou unidade imobiliária.1264

1264 DL 1.958/82, art. 2º, II e § 2º; DL 2.038/83, art. 1º e Prov. CGJ 18/8

CÓDIGO TRIBUTÁRIO NACIONAL (Lei Complementar de nº 5.172/66)

Certidões Negativas

 Art. 205. A lei poderá exigir que a prova da quitação de determinado tributo, quando exigível, seja feita por certidão negativa, expedida à vista de requerimento do interessado, que contenha todas as informações necessárias à identificação de sua pessoa, domicílio fiscal e ramo de negócio ou atividade e indique o período a que se refere o pedido.

Parágrafo único. A certidão negativa será sempre expedida nos termos em que tenha sido requerida e será fornecida dentro de 10 (dez) dias da data da entrada do requerimento na repartição.

Art. 206. Tem os mesmos efeitos previstos no artigo anterior a certidão de que conste a existência de créditos não vencidos, em curso de cobrança executiva em que tenha sido efetivada a penhora, ou cuja exigibilidade esteja suspensa.

Art. 207. Independentemente de disposição legal permissiva, será dispensada a prova de quitação de tributos, ou o seu suprimento, quando se tratar de prática de ato indispensável para evitar a caducidade de direito, respondendo, porém, todos os participantes no ato pelo tributo porventura devido, juros de mora e penalidades cabíveis, exceto as relativas a infrações cuja responsabilidade seja pessoal ao infrator.

Art. 208. A certidão negativa expedida com dolo ou fraude, que contenha erro contra a Fazenda Pública, responsabiliza pessoalmente o funcionário que a expedir, pelo crédito tributário e juros de mora acrescidos.

Parágrafo único. O disposto neste artigo não exclui a responsabilidade criminal e funcional que no caso couber.

Dívida Ativa

Art. 201. Constitui dívida ativa tributária a proveniente de crédito dessa natureza, regularmente inscrita na repartição administrativa competente, depois de esgotado o prazo fixado, para pagamento, pela lei ou por decisão final proferida em processo regular.

Parágrafo único. A fluência de juros de mora não exclui, para os efeitos deste artigo, a liquidez do crédito.

Art. 196. A autoridade administrativa que proceder ou presidir a quaisquer diligências de fiscalização lavrará os termos necessários para que se documente o início do procedimento, na forma da legislação aplicável, que fixará prazo máximo para a conclusão daquelas.

Parágrafo único. Os termos a que se refere este artigo serão lavrados, sempre que possível, em um dos livros fiscais exibidos; quando lavrados em separado deles se entregará, à pessoa sujeita à fiscalização, cópia autenticada pela autoridade a que se refere este artigo.

Art. 153. A lei que conceda moratória em caráter geral ou autorize sua concessão em caráter individual especificará, sem prejuízo de outros requisitos:

I – o prazo de duração do favor;