Patrimônio de Afetação – Penhora

– No dia 16/07/2018, foi apresentado pelo sistema ARISP, uma penhora relativo ao imóvel da matrícula A, extraído de um processo, sendo que, o título foi desqualificado, visto que o imóvel, encontra-se gravado em regime de afetação de acordo com Av.08 da matrícula, nos termos do artigo 31-A da Lei 4.591/64.

– Agora, foi prenotado uma certidão para fins de averbação de penhora, extraído do mesmo processo da certidão supracitada.

– Pergunta:

Poderá ser realizada a penhora do imóvel? Ou deverá o título ser desqualificado novamente tendo em vista que o imóvel encontra-se gravado em regime de afetação e também por não ter sido apresentado pelo sistema ARISP?

Resposta:

  1. A penhora pode ser feia através de mandado, auto ou termo de penhora e ainda através de certidão como, aliás, é mencionado no artigo n. 239 da LRP.
  2. A certidão da Penhora conforme consta da decisão foi expedida diante da impossibilidade técnica para averbação da penhora por meio do sistema Arisp;
  3. Se a penhora for decorrente de obrigação diversa da incorporação, entendemos que a afetação obstará a averbação da penhora;
  4. Portanto a averbação da penhora deverá ser novamente qualificada negativamente uma vez que o imóvel se encontra gravado em regime de patrimônio de afetação, mas não por ter sido apresentado pelo sistema Arisp. Ademais foi expedida certidão pelo Juízo do processo mencionando além da impossibilidade pelo sistema Arisp também que a penhora será averbada.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 18 de Dezembro de 2.019.

LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.

DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 1o O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.                (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.              (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento.                 (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

DO IRIB:

PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO PENHORA – IMPOSSIBILIDADE.

Data: 23/05/2016 
Protocolo: 13965 
Assunto: Incorporação Imobiliária 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. Julio Cesar Weschenfelder
Verbetação: Incorporação imobiliária – validade. Patrimônio de afetação. Penhora. Ceará. 

Pergunta:

Um imóvel de nossa serventia teve uma incorporação imobiliária registrada e patrimônio de afetação regularmente constituído. Ocorre que o prazo de validade da incorporação venceu-se sem que nenhum contrato fosse registrado. Após o vencimento do prazo foram apresentados diversos contratos particulares de promessa de compra e venda e uma penhora. Pergunta-se: a publicidade do patrimônio de afetação torna a incorporação irrevogável e irretratável? A afetação obsta o registro da penhora?

Resposta:

Prezada consulente:

Sobre o patrimônio de afetação, vejamos o que nos esclarece Mario Pazutti Mezzari em obra intitulada “Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 4ª ed. Revista e Atualizada, Livraria do Advogado Editora, Porto Alegre, 2015, p. 154:

“O incorporador poderá requerer ao Registro de Imóveis que averbe, na matrícula onde estiver registrada a incorporação imobiliária, que o terreno ali contido, bem como todas as suas acessões, ficará apartado do patrimônio do incorporador. Com essa averbação, o imóvel ficará destinado tão somente à execução do empreendimento, não podendo ser dado em garantia de outras dívidas ou obrigações. Da mesma sorte, ficará livre de responder por outras dívidas ou obrigações do incorporador e/ou do proprietário do terreno que não estejam vinculadas diretamente à execução da incorporação, inclusive em caso de falência.”

Portanto, se a penhora for decorrente de obrigação diversa da incorporação, entendemos que a afetação obstará a averbação da penhora.

Em relação ao vencimento da incorporação, vejamos o que Mario Pazutti Mezzari, na mesma obra, p. 162, explica:

“Se durante esse prazo for negociada alguma unidade ou contratado o financiamento da construção, ter-se-á por efetivada a incorporação. A partir daí, e pelo prazo necessário ao término da obra, poderá o incorporador validamente negociar as demais frações ideais vinculadas às unidades futuras.

(…)

Não obstante, é importante salientar que, mesmo ante a falta de registro de oneração ou alienação dentro do prazo de 180 dias, não poderá o registrador, de plano, reputar o registro como inválido ou carente de renovação. Até mesmo porque os atos de registro não são praticados de ofício. Dentro do princípio da reserva de iniciativa ou de rogação, cabe à parte levar seu título a registro. O que pode ocorrer, na prática, é que uma ou várias unidades tenham sido negociadas e nenhum dos contratos terem sido levados ao registro, situação infelizmente muito comum e sobre a qual já nos manifestamos anteriormente.

Então, como saber se a incorporação se efetivou? Há que se buscar mais informações com o incorporador e, por exemplo, se for apresentado um título formalizado dentro daquele prazo de 180 dias, estará comprovada a efetivação da incorporação, salvo se for denunciada na forma da lei.

A cautela será a de verificar se há alguma forma oficial de fixação da data do contrato que comprove ter sido celebrado dentro do prazo de validade do registro: se o contrato estiver formalizado por escritura pública, a verificação da data desta será suficiente; se por instrumento particular, a data do reconhecimento das firmas ou de eventual registro no Registro de Títulos e Documentos ao qual tenha sido levado para conservação de conteúdo.”

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