Venda de Imóvel com União Estável – Repercussão Retroativa

Em 01/03/2019, Beltrano adquiriu o imóvel constante da matrícula, conforme Escritura Pública lavrada em 25/02/2019, tendo ele sido qualificado na referida escritura e no ato de registro (R-4) da compra e venda como solteiro, não co-vivente em união estável.

Em 25/06/2019, foi lavrada Escritura Pública de União Estável na qual figurou o mesmo Fulano e Beltrana como conviventes, com início da união em 02/02/2016, tendo como regime de bens convencionado o da Comunhão Parcial de Bens.

Essa escritura de união estável foi registrada no Livro 3, em 30/07/2019.

Agora, Fulano pretende vender o imóvel constante da matrícula, através da Escritura Pública de Compra e Venda lavrada em 20/09/2019 (após o registro da união estável). A escritura pública de compra  e venda foi aditada para fazer constar a participação da companheira, como anuente (não compareceu como vendedora).

Diante desses fatos:

1. Como devemos proceder com relação ao R-4 da matrícula ? Devemos orientar a parte a pedir a retificação desse R-4, no intuito de nele fazer constar que o adquirente convivia em união estável com Beltrana?

2. Se fosse o caso de retificar o R-4, nos termos do quesito anterior, que documentos deveríamos utilizar para tal retificação?

3. Como devemos proceder diante do fato de a companheira ter comparecido, na Escritura Pública de Compra e Venda atual, apenas como anuente, de acordo com os termos da Escritura Pública de Aditivo?

Resposta:

A união estável, apesar de não ser um estado civil, tem repercussões patrimoniais e fiscais (IR, DOI etc.);

Ao constituir união estável, os companheiros (de certa forma) podem ao estipular a data do início da convivência ao seu livre arbítrio, mas isso não vem ao caso concreto e consumado;

  1. A retificação do R.4, apesar de a escritura de formalização da união estável ter sido lavrada posteriormente a escritura de aquisição do imóvel, teve repercussão retroativa, uma vez que o início da UE foi anterior (02-02-16). Portanto o R4 em atenção aos princípios da continuidade, disponibilidade, legalidade e veracidade, deve ser retificado, para consta que à época Fulano já convivia em UE com Beltrana;
  2. O correto seria retificar a escritura aquisitiva com o comparecimento de todas as partes que compareceram naquele ato. Entretanto considerando que não há alteração do real estado civil de Cesar , e que é um ato declaratório, a correção poderá ser feita (nesse caso) através de ata notarial pelo Tabelionato que lavrou a escritura para então averbar no RI que Fulano convivia em União Estável desde 02-02-2.016, – ademais o RI tem o registro no livro 3-Auxiliar para comprovar a veracidade ;
  3. Como pelo regime adotado pelos conviventes (CPB) há comunicação, uma vez que foi adquirido durante a convivência a escritura de compra e venda aditada precisa ser novamente adita para que a convivente Beltrana compareça como outorgante vendedora e não como interveniente anuente, pois quando da aquisição houve comunicação.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 05 de Dezembro de 2.019.

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