Patrimônio de Afetação – Penhora

– No dia 16/07/2018, foi apresentado pelo sistema ARISP, uma penhora relativo ao imóvel da matrícula A, extraído de um processo, sendo que, o título foi desqualificado, visto que o imóvel, encontra-se gravado em regime de afetação de acordo com Av.08 da matrícula, nos termos do artigo 31-A da Lei 4.591/64.

– Agora, foi prenotado uma certidão para fins de averbação de penhora, extraído do mesmo processo da certidão supracitada.

– Pergunta:

Poderá ser realizada a penhora do imóvel? Ou deverá o título ser desqualificado novamente tendo em vista que o imóvel encontra-se gravado em regime de afetação e também por não ter sido apresentado pelo sistema ARISP?

Resposta:

  1. A penhora pode ser feia através de mandado, auto ou termo de penhora e ainda através de certidão como, aliás, é mencionado no artigo n. 239 da LRP.
  2. A certidão da Penhora conforme consta da decisão foi expedida diante da impossibilidade técnica para averbação da penhora por meio do sistema Arisp;
  3. Se a penhora for decorrente de obrigação diversa da incorporação, entendemos que a afetação obstará a averbação da penhora;
  4. Portanto a averbação da penhora deverá ser novamente qualificada negativamente uma vez que o imóvel se encontra gravado em regime de patrimônio de afetação, mas não por ter sido apresentado pelo sistema Arisp. Ademais foi expedida certidão pelo Juízo do processo mencionando além da impossibilidade pelo sistema Arisp também que a penhora será averbada.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 18 de Dezembro de 2.019.

LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.

DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 1o O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.                (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.              (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento.                 (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

DO IRIB:

PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO PENHORA – IMPOSSIBILIDADE.

Data: 23/05/2016 
Protocolo: 13965 
Assunto: Incorporação Imobiliária 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. Julio Cesar Weschenfelder
Verbetação: Incorporação imobiliária – validade. Patrimônio de afetação. Penhora. Ceará. 

Pergunta:

Um imóvel de nossa serventia teve uma incorporação imobiliária registrada e patrimônio de afetação regularmente constituído. Ocorre que o prazo de validade da incorporação venceu-se sem que nenhum contrato fosse registrado. Após o vencimento do prazo foram apresentados diversos contratos particulares de promessa de compra e venda e uma penhora. Pergunta-se: a publicidade do patrimônio de afetação torna a incorporação irrevogável e irretratável? A afetação obsta o registro da penhora?

Resposta:

Prezada consulente:

Sobre o patrimônio de afetação, vejamos o que nos esclarece Mario Pazutti Mezzari em obra intitulada “Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 4ª ed. Revista e Atualizada, Livraria do Advogado Editora, Porto Alegre, 2015, p. 154:

“O incorporador poderá requerer ao Registro de Imóveis que averbe, na matrícula onde estiver registrada a incorporação imobiliária, que o terreno ali contido, bem como todas as suas acessões, ficará apartado do patrimônio do incorporador. Com essa averbação, o imóvel ficará destinado tão somente à execução do empreendimento, não podendo ser dado em garantia de outras dívidas ou obrigações. Da mesma sorte, ficará livre de responder por outras dívidas ou obrigações do incorporador e/ou do proprietário do terreno que não estejam vinculadas diretamente à execução da incorporação, inclusive em caso de falência.”

Portanto, se a penhora for decorrente de obrigação diversa da incorporação, entendemos que a afetação obstará a averbação da penhora.

Em relação ao vencimento da incorporação, vejamos o que Mario Pazutti Mezzari, na mesma obra, p. 162, explica:

“Se durante esse prazo for negociada alguma unidade ou contratado o financiamento da construção, ter-se-á por efetivada a incorporação. A partir daí, e pelo prazo necessário ao término da obra, poderá o incorporador validamente negociar as demais frações ideais vinculadas às unidades futuras.

(…)

Não obstante, é importante salientar que, mesmo ante a falta de registro de oneração ou alienação dentro do prazo de 180 dias, não poderá o registrador, de plano, reputar o registro como inválido ou carente de renovação. Até mesmo porque os atos de registro não são praticados de ofício. Dentro do princípio da reserva de iniciativa ou de rogação, cabe à parte levar seu título a registro. O que pode ocorrer, na prática, é que uma ou várias unidades tenham sido negociadas e nenhum dos contratos terem sido levados ao registro, situação infelizmente muito comum e sobre a qual já nos manifestamos anteriormente.

Então, como saber se a incorporação se efetivou? Há que se buscar mais informações com o incorporador e, por exemplo, se for apresentado um título formalizado dentro daquele prazo de 180 dias, estará comprovada a efetivação da incorporação, salvo se for denunciada na forma da lei.

A cautela será a de verificar se há alguma forma oficial de fixação da data do contrato que comprove ter sido celebrado dentro do prazo de validade do registro: se o contrato estiver formalizado por escritura pública, a verificação da data desta será suficiente; se por instrumento particular, a data do reconhecimento das firmas ou de eventual registro no Registro de Títulos e Documentos ao qual tenha sido levado para conservação de conteúdo.”

União Estável – Declaração Unilateral – Retificação Necessária

Gostaríamos de seu parecer acerca da possibilidade de registro, no livro 3, da Escritura de União Estável onde, apenas o homem consta como declarante da união estável, embora a mulher assine ao final.

Resposta:

  1.  Nos termos do artigo 1.723 do CC é reconhecida como entidade familiar a união estável entre o homem e a mulher, configurada na convivência pública, contínua e duradoura e estabelecida com o objetivo de constituição de família;
  2. Entretanto os conviventes para tal necessitam manifestar claramente a sua vontade (artigo 215, IV do CC), até porque a União Estável como o casamento envolve questões familiares, e patrimoniais, o que não ocorreu no caso em comento. Apesar do comparecimento dela no título, não houve a sua manifestação de vontade inequívoca, mas tão somente a declaração unilateral de convivência (nem declaração de vontade) pessoalmente e por si (e que também não é maritalmente);
  3. Como não houve a manifestação de vontade da convivente e não é ato unilateral entendo não ser possível o registro da União Estável no RI;
  4. Eventualmente os conviventes podem rerratificar a escritura ou instrumentalizar outra se reportando ao início da convivência como Março de 2.012.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 17 de Dezembro de 2.019.

Casamento e Divórcio em Outro País – Certidão Omissa

Temos dois imóveis onde Fulana adquiriu da seguinte forma: 

Matrícula A  – Fulana da Silva, adquiriu por inventário, c/c Beltrano, no regime da comunhão parcial de bens, após a lei

Matrícula B  – Fulana, adquiriu por inventário, solteira.

Foi apresentado um requerimento solicitando o divórcio, que para tanto foi apresentada uma Certidão de casamento em inteiro teor feita na Argentina devidamente traduzida. 

Obs.  Verificou-se que na referida certidão nada dispõe sobre o regime de bens.

Há algum problema em averbar o casamento e posteriormente o divórcio?

Resposta:

  1. A Transcrição do casamento e do divórcio foi feita no 1º Subdistrito do Registro Civil local., nos termos do artigo 32, parágrafo 1º  da LRP e da Resolução de nº 155/2012 do CNJ (artigo 13);
  2. A omissão do regime de bens no assento de casamento lavrada por autoridade consular brasileira ou autoridade estrangeira competente não obstará o traslado (artigo 13 parágrafo 2º da Resolução);
  3. Constou da certidão a anotação de que: Aplica-se o disposto no artigo 7º, parágrafo 4º, do DL 4.657/42 (artigo 13, parágrafo 4º da Resolução);
  4. A omissão no assento de casamento ocorrido em país estrangeiro de outros dados previstos no artigo 70 da Lei 6.015/73 não obstará o traslado (especialmente o parágrafo 7º do artigo 70 da LRP) (artigo 13, parágrafo 8º da Resolução 155/2012 do CNJ);
  5. Os dados faltantes poderão ser inseridos posteriormente por averbação, mediante a apresentação de documentação comprobatória, sem a necessidade de autorização judicial (artigo 13, parágrafo 9º da Resolução) (Ver também processo de nº 0065188-77.2013.8.26.0100 da 2ª VRP da Capital);
  6. Conforme decisão do CSMSP de nº 1094840-54.2015.8.26.0100 não é possível o registro de compra e venda quando não consta expressamente da certidão de casamento o regime adotado pelo casal em casamento celebrado no exterior;
  7. Portanto as averbações de casamento e do divórcio podem ser feitas junto as matrículas dos imóveis;
  8. O fato é que no futuro e no caso de qualquer alienação dos bens imóveis por Fulana (divorciada) inclusive partilha por sucessão desta não será possível sem que se apresente prova do regime de seu casamento e pacto antenupcial se for o caso;
  9. Se não constar da certidão de casamento o regime de bens adotado pelo casal por ocasião do casamento deverá ser apresentado juntamente com a certidão de casamento uma declaração do consulado ou da embaixada da Argentina no Brasil, consignando qual o regime de bens que presidiu aquele casamento, em vista da data de sua celebração.


É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 15 de Dezembro de 2.019.

OBS// Portanto será necessário muito cuidado quando da alienação (que poderá vir em seguida) recomentando-se que coloque uma observação junto à matrícula do imóvel.


DECRETO-LEI Nº 4.657, DE 4 DE SETEMBRO DE 1942.

Art. 7o  A lei do país em que domiciliada a pessoa determina as regras sobre o começo e o fim da personalidade, o nome, a capacidade e os direitos de família.

§ 1o  Realizando-se o casamento no Brasil, será aplicada a lei brasileira quanto aos impedimentos dirimentes e às formalidades da celebração.

§ 2o O casamento de estrangeiros poderá celebrar-se perante autoridades diplomáticas ou consulares do país de ambos os nubentes.                     (Redação dada pela Lei nº 3.238, de 1957)

§ 3o  Tendo os nubentes domicílio diverso, regerá os casos de invalidade do matrimônio a lei do primeiro domicílio conjugal.

§ 4o  O regime de bens, legal ou convencional, obedece à lei do país em que tiverem os nubentes domicílio, e, se este for diverso, a do primeiro domicílio conjugal.

Código Civil de la República Argentina

DEL MATRIMONIO

CAP. I – RÉGIMEN LEGAL APLICABLE AL MATRIMONIO

Art.159.- Las condiciones de validez intrínsecas y

extrínsecas del matrimonio se rigen por el derecho del

lugar de su celebración, aunque los contrayentes hubiesen

dejado su domicilio para no sujetarse a las normas que en

él rigen.

Art.161.- La prueba del matrimonio celebrado en el

extranjero se rige por el derecho del lugar de celebración.

El matrimonio celebrado en la República cuya separación

personal haya sido legalmente decretada en el extranjero,

podrá ser disuelto en el país en las condiciones

establecidas en el artículo 216, aunque el divorcio

vincular no fuera aceptado por la ley del Estado donde se

decretó la separación. Para ello cualquiera de los cónyuges

deberá presentar ante el juez de su actual domicilio la

documentación debidamente legalizada.

Art.162.- Las relaciones personales de los cónyuges serán

regidas por la ley del domicilio efectivo, entendiéndose

por tal el lugar donde los mismos viven de consuno. En caso

de duda o desconocimiento de éste, se aplicará la ley de la

última residencia.

El derecho a percibir alimentos y la admisibilidad,

oportunidad y alcance del convenio alimentario, si lo

hubiere, se regirán por el derecho del domicilio conyugal.

El monto alimentario se regulará por el derecho del

domicilio del demandado si fuera más favorable a la

pretensión del acreedor alimentario.

Las medidas urgentes se rigen por el derecho del país del

juez que entiende en la causa.

Art.163.- Las convenciones matrimoniales y las relaciones

de los esposos con respecto a los bienes se rigen por la

ley del primer domicilio conyugal, en todo lo que, sobre

materia de estricto carácter real, no esté prohibido por la

ley del lugar de ubicación de los bienes. El cambio de

domicilio no altera la ley aplicable para regir las

relaciones de los esposos en cuanto a los bienes, ya sean

adquiridos antes o después del cambio.

Art.164.- La separación personal y la disolución del

matrimonio se rijen por la ley del último domicilio de los

cónyuges, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 161.

DE LOS EFECTOS DEL DIVORCIO VINCULAR

Art.217.- La sentencia de divorcio vincular producirá los

mismos efectos establecidos para la separación personal en

los artículos 206, 207, 208, 209, 210, 211 y 212. Los

cónyuges recuperarán su aptitud nupcial y cesará la

vocación hereditaria recíproca conforme a lo dispuesto en

el artículo 3574, último párrafo.

Cap. X – De los efectos de la separación personal

Art.206.- Separados por sentencia firme, cada uno de los

cónyuges podrá fijar libremente su domicilio o residencia.

Si tuviese hijos de ambos a su cargo se aplicarán las

disposiciones relativas al régimen de patria potestad.

Los hijos menores de 5 años quedarán a cargo de la madre,

salvo causas graves que afecten el interés del menor. Los

mayores de esa edad a falta de acuerdo de los cónyuges,

quedarán a cargo de aquel a quien el juez considere más

idóneo. Los progenitores continuarán sujetos a todas las

cargas y obligaciones respecto de sus hijos.

Art.207.- El cónyuge que hubiere dado causa a la separación

personal en los casos del artículo 202, deberá contribuir a

que el otro, si no dio también causa a la separación,

mantenga el nivel económico del que gozaron durante su

convivencia, teniendo en cuenta los recursos de ambos. Para

la fijación de alimentos se tendrá en cuenta:

1ro. La edad y estado de salud de los cónyuges;

2do. La dedicación al cuidado y educación de los hijos del

progenitor a quien se otorgue la guardia de ellos;

3ro. La capacitación laboral y probabilidad de acceso a un

empleo del alimentado;

4to. La eventual pérdida de un derecho de pensión;

5to. El patrimonio y las necesidades de cada uno de los

cónyuges después de disuelta la sociedad conyugal. En la

sentencia el juez fijará las bases para actualizar el monto

alimentario.

Art.208.- Cuando la separación se decreta por alguna de las

causas previstas en el artículo 203 regirá, en lo

pertinente, lo dispuesto en el artículo anterior en favor

del cónyuge enfermo, a quien, además, deberán procurársele

los medios necesarios para su tratamiento y recuperación,

teniendo en cuenta las necesidades y recursos de ambos

cónyuges. Fallecido el cónyuge obligado, aunque se hubiere

disuelto el vínculo matrimonial por divorcio vincular con

anterioridad, la prestación será carga en su sucesión

debiendo los herederos prever, antes de la partición, el

modo de continuar cumpliéndola.

Art.209.- Cualquiera de los esposos, haya o no declaración

de culpabilidad en la sentencia de separación personal, si

no tuviera recursos propios suficientes ni posibilidad

razonable de procurárselos, tendrá derecho a que el otro,

si tuviera medios, le provea lo necesario para su

subsistencia. Para determinar la necesidad y el monto de

los alimentos se tendrán en cuenta las pautas de los

incisos 1ro., 2do. Y 3ro. del art. 207.

Art.210.- Todo derecho alimentario cesará si el cónyuge que

lo percibe vive en concubinato o incurre en injurias graves

contra el otro cónyuge.

Art.211.- Dictada la sentencia de separación personal el

cónyuge a quien se atribuyó la vivienda durante el juicio,

o que continuó ocupando el inmueble que fue asiento del

hogar conyugal, podrá solicitar que dicho inmueble no sea

liquidado ni partido como consecuencia de la disolución de

la sociedad conyugal si ello le causa grave perjuicio, y no

dio causa a la separación personal, o si ésta se declara en

los casos del art. 203 y el inmueble estuviese ocupado por

el cónyuge enfermo. En iguales circunstancias, si el

inmueble fuese propio del otro cónyuge, el juez podrá

establecer en favor de éste una renta por el uso del

inmueble en atención a las posibilidades económicas de los

cónyuges y al interés familiar, fijando el plazo de

duración de la locación. El derecho acordado cesará en los

casos del art. 210. También podrá declararse la cesación

anticipada de la locación o de la indivisión si desaparecen

las circunstancias que le dieron lugar.

Art.212.- El esposo que no dio causa a la separación

personal, y que no demandó ésta en los supuestos que prevén

los artículos 203 y 204, podrá revocar las donaciones

hechas a la mujer en convención matrimonial.

CAP. XI – DE LA DISOLUCIÓN DEL VÍNCULO

Art.213.- El vínculo matrimonial se disuelve:

1ro. Por la muerte de uno de los esposos;

2do. Por el matrimonio que contrajere el cónyuge del

declarado ausente con presunción de fallecimiento;

3ro. Por sentencia de divorcio vincular.

Art. 32. Os assentos de nascimento, óbito e de casamento de brasileiros em país estrangeiro serão considerados autênticos, nos termos da lei do lugar em que forem feitos, legalizadas as certidões pelos cônsules ou quando por estes tomados, nos termos do regulamento consular.

§ 1º Os assentos de que trata este artigo serão, porém, transladados nos cartórios de 1º Ofício do domicílio do registrado ou no 1º Ofício do Distrito Federal, em falta de domicílio conhecido, quando tiverem de produzir efeito no País, ou, antes, por meio de segunda via que os cônsules serão obrigados a remeter por intermédio do Ministério das Relações Exteriores.

Artigo163

. As convenções de casamento e as relações dos cônjuges com relação à propriedade são regidas pela lei do primeiro domicílio conjugal, em tudo que, em questões de caráter estritamente real, não seja proibido pela lei do local de localização da propriedade. A mudança de endereço não altera a lei aplicável para governar as relações dos cônjuges em termos de propriedade, adquiridas antes ou depois da mudança.

Artigo164

. A separação e dissolução pessoal do casamento são regidas pela lei do último domicílio dos cônjuges, sem prejuízo do disposto no artigo 161.

Artigo161

. A prova de casamento realizada no exterior é regida pelo direito do local de celebração. O casamento celebrado na República cuja separação pessoal tenha sido decretada legalmente no exterior, poderá ser dissolvido no país nas condições estabelecidas no artigo 216, mesmo que o divórcio não seja aceito pela lei do Estado em que a separação foi decretada. Para isso, qualquer dos cônjuges deve apresentar a documentação devidamente legalizada ao juiz do seu domicílio atual.

Registro de casamento

REGISTRO DE CASAMENTO COM BASE NA CERTIDÃO LOCAL DE CASAMENTO

A – REGRAS GERAIS
O casamento celebrado por autoridade estrangeira é considerado válido no Brasil. Para produzir efeitos jurídicos no País, deverá ser registrado em Repartição Consular brasileira e, posteriormente, transcrito em Cartório do 1º Ofício do Registro Civil do município do seu domicílio no Brasil ou no Cartório do 1º Ofício do Distrito Federal. A transcrição deve ser efetuada preferencialmente na primeira oportunidade em que um dos cônjuges viaje ao Brasil ou no prazo de 180 dias a contar da data do retorno definitivo ao País.

– Para o registro de casamento, faz-se necessária a presença no Consulado do cônjuge brasileiro, o qual será o declarante e assinará o termo a ser lavrado no Livro de Registros. Se ambos forem brasileiros, qualquer dos dois poderá ser o declarante

Carta de Arrematação – Imóveis com Penhoras e Indisponibilidade

– Foi apresentado para registro uma carta de arrematação, expedida pala Vara do Trabalho, referente a dois imóveis objeto das matrículas nºs X e Y.

Nas duas matrículas encontram-se averbadas algumas penhoras, sendo que nenhuma delas se trata do processo da arrematação; e, também uma determinação de indisponibilidade de outro Processo de Vara do Trabalho distinta.

– Na respectiva carta, não faz menção, ao trânsito em julgado da homologação da arrematação.

Pergunta:

01) A determinação da indisponibilidade obsta o registro da carta de arrematação?

02) É necessário constar da carta o transito em julgado da homologação da arrematação ou indicar que houve o transcurso do prazo sem interposição de recurso?

Resposta:

  1. Quanto à construção constante da Carta (matrícula Y (…) sobre o imóvel acima descrito encontra-se edificada uma área construída de 111,00 metros quadrados, com frente para a Rua A, sem número, que foi levada em consideração para efeito de avaliação. Conforme constatação “in loco”, o imóvel esta emplacado com o número 329 pela Rua A, tratando-se de construção assobradada (…)) poderá ser solicitada a sua averbação, ou pelo princípio de cindibilidade, requerimento pelo interessado solicitando que para efeito do registro da Carta seja somente considerado o terreno, ficando a averbação da construção para o futuro;
  2. Quanto às penhoras averbadas não impedem o registro da carta, no entanto devem ser certificadas no título (artigo n. 230 da LRP)
  3. Já as indisponibilidades averbadas, a rigor nos termos do artigo n. 22 do Provimento CGJSP n. 13/12 de 11/05/2.012  e item n. 405 do Capitulo XX das NSCGJSP não impediriam o registro da Carta. No entanto sobreveio o provimento n. 39/14 de 25/07/2.014 do Conselho Nacional da Justiça – CNJ e que pelo seu artigo n. 16 impedem o registro da Carta. A uma porque não são oriundas do Juízo que determinou as indisponibilidades. A duas porque não foi consignado no título judicial (Carta de Arrematação) a prevalência da alienação judicial em relação às restrições oriunda de outros Juízos;
  4. Portanto o registro da Carta não poderá ser feito nos termos acima, e deverá ser qualificada negativamente, comunicando-se o fato ao Juízo que expediu o título de alienação/carta, visando a sua complementação, ficando prorrogada a prenotação por trinta dias contados da efetivação da comunicação.   

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 30 de Maio de 2.016

Alteração de Regime de Bens por Mandado Judicial

Na alteração do regime de bens, mediante autorização judicial, para o diverso da comunhão parcial de bens (§2º, do artigo 1639, CC), é necessário exigir o Pacto Antenupcial? (Vide artigo 1640 CC)

Resposta:

O pacto antenupcial é ato notarial e a alteração do regime matrimonial é ato judicial. Assim, cabe ao julgador a quo apreciar o mérito do pedido, e sendo deferida a alteração de regime, desnecessário será lavrar escritura pública de pacto antenupcial sendo competente o mandado judicial.

A alteração do regime se deu através de decisão judicial, e se o Juiz do processo não exigiu elaboração e apresentação de escritura de convenção nupcial, deliberando pela alteração do regime de bens, será desnecessário a elaboração e registro do instrumento público aludido, considerando o regime indicado na certidão de casamento do registro civil lançado em cumprimento de determinação judicial. Não será preciso um ato extrajudicial para confirmar um ato judicial.

A averbação, da alteração junto a (s) matricula (s) ou transcrição (ões)  via de regra, deveria ser feita através de mandado judicial, contudo, mesmo sendo feita através de mandado judicial seria necessária a apresentação da certidão de casamento contendo a averbação da alteração do regime de casamento, pois nesses casos é expedido pelo Juízo um outro mandado para o registro civil para que se proceda a averbação da alteração à margem do registro do casamento, e desta forma é necessária a comprovação de que ela foi feita, pois os interessados poderiam não ter levado o mandado para ser cumprido junto ao registro civil e o registro de imóveis faria a averbação somente através de mandado a ele dirigido sem a devida comprovação de que a alteração foi feita no registro civil.

Desta forma, o mandado dirigido ao registro de imóveis é dispensável, podendo a averbação ser feita a requerimento dos interessados mediante a apresentação da certidão de casamento expedida pelo registro civil que deverá conter a data da realização do casamento, e a averbação da mudança da alteração do regime, com menção a sentença que decidiu sobre a alteração, constando inclusive, a data da alteração.

Outra questão que se aborda, ainda não bem definida pela doutrina e pela jurisprudência, no caso (mudança de regime de separação obrigatória para comunhão universal) os bens mesmo adquiridos anteriormente ao casamento, se comunicariam (se transmudariam), pois, nesse caso, os adquiridos na constância se comunicariam por força da sumula 377 do STF, ou somente os adquiridos após a alteração do regime é que se comunicariam, os efeitos da alteração seriam “ex- nunc” ou “ex-tunc”. Há posições contrárias, há entendimentos de que a mudança do regime apenas valerá para o futuro, não prejudicando atos jurídicos perfeitos.

Entretanto, apesar de ainda não haver definição nesse sentido a matéria refoge de certa forma a esfera registraria, sendo mais uma questão a ser resolvida entre as partes, até porque, mesmo nessa situação poderá haver partilha, como é o caso em situação inversa que ela é obrigatória, ou seja, na alteração de regime de comunhão universal para o da separação (sobre o tema Ver – RDI n. 57 – Doutrina Nacional – 1.6 Modificação do regime de bens do casamento – Aspectos Gerais e reflexos no patrimônio imobiliário do casal. – Luciano Lopes Passarelli, Boletim Eletrônico Irib n. 2879 de 20/03/2.007).

É o parecer sub censura.

São Paulo, 10 de Dezembro de 2.019

Registro de Citação em Ação Real

Foi apresentada uma Decisão/Carta para o registro de uma citação de ação real (Art.167, I, 21 da Lei nº 6.015/73).

Posso registrar a presente Citação de Ação Real com os documentos apresentados?

Obs.

a) Verificamos a falta do valor da Causa/da descrição do imóvel e da indicação do número da matrícula.

b) Relativo a matrícula, a mesma consta do requerimento da parte, e também foi anexada uma cópia sem estar com o número de folhas do processo.

Resposta:

Segundo Valmir Pontes: Proposta em juízo ação real, relacionada com coisa imóvel ou direito real sobre imóvel, e desde que não caiba fazer penhora, arresto ou sequestro, a citação do réu poderá ser inscrita no Registro de Imóveis. Ação real é a que tem por objeto a res (coisa) ou algum direito real sobre a coisa (hipoteca, penhor, anticrese, usufruto, enfiteuse, etc.

Se se tratar de ação pessoal, isto é ação que não tenha por objeto coisa ou direito real, mas uma relação puramente obrigacional, derivada de ato ilício ou contrato ou declaração unilateral de vontade, a inscrição só poderá ser feita quando a demanda se referir a bem imóvel, como é o caso, por exemplo da ação anulatória de contrato de compra e venda de imóvel, não cumulada com reivindicação do imóvel vendido, ou da ação destinada a compelir o réu ao cumprimento do compromisso de compra e venda de imóvel que não possa ser exigido por via de adjudicação compulsória.

Essas ações pessoais são camadas de reipersecutórias. Porque perseguem uma coisa; ou visam a aquisição de um direito real, ou aclaramento de dúvida acerca de uma coisa ou direito real embora originem de relação de direito meramente pessoal ou obrigacional. (Registro de Imóveis – Valmir Pontes – Editora Saraiva – 1.982 – folhas 27/27);

Na decisão de fls. 43/44 o Juiz do processo determina que seja registrada na forma do item 21, I do artigo 167 da LRP (das citações de ações reais, ou pessoais reipersecutórias relativas a imóveis) servindo a certidão que o Ofício de Justiça extraia como mandado para registro. Determinando também que sejam citados os réus para comparecer à audiência preliminar de tentativa de conciliação designada para o dia 25 de Novembro de 2.019. a ser realizada por conciliador perante o CEJUSC da comarca. Também foi apresentada Certidão de Mandado Cumprido Positivo com complementação da citação do Réu José Missias Ferreira Xavier.

Entretanto o registro não poderá ser feito porque: a) a citação realizada se refere a audiência preliminar de tentativa e conciliação a ser realizada no dia 25-11-2.019 perante o CEJUSC (ainda sem realização e portanto sem qualquer resultado), b) não constou o valor da causa que inclusive vai ser utilizado para a cobrança dos emolumentos devidos pelo registro (Artigo 176, parágrafo 1º, III, 5 da LRP) e c) deverá ser apresentada cópia da inicial extraída do processo par que se examine se se trata de ação real ou pessoal reipersecutória passível de registro.

Quanto a descrição do imóvel e a indicação do nº da matrícula, a descrição poderia ser mitigada, quanto a matrícula o seu número constou do requerimento e a cópia desta poderá ser checada com a matrícula original arquivada na serventia.

Ver processo CSMSP de nº 025441-05 e Lei 13.097/15 artigo 54, I.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 08 de Dezembro de 2.019.

Sequestro de Imóvel em Processo Penal – Usufruto e Nua Propriedade

Recebemos online a certidão de sequestro expedida do processo da Ação Criminal, tendo como autor o Ministério Publico do Estado de São Paulo e como réus Fulano e mais cinco, onde foram sequestrados nove imóveis, dentre eles o relacionado de nº.6, referente a 50% da matricula X, desta serventia.

Conforme se verifica o senhor Fulano e sua mulher Beltrana adquiriram por escritura publica o usufruto do imóvel, constando do registro que o usufruto foi feito com a clausula de acrescer.

Conforme foi expedida a certidão de sequestro, a averbação pode ser feita?

Resposta:

  1. O seqüestro criminal difere do seqüestro na esfera civil. O Juiz declara o seqüestro de bens móveis e imóveis, se e quando o Ministério Público o requerer, provando que o bem a ser seqüestrado foi adquirido pelo criminoso ou por alguém de sua família com o dinheiro que é produto de atividade criminosa, de tal sorte que nem sempre se poderá satisfazer o princípio da disponibilidade;
  2. A responsabilidade, no caso, fica para o Promotor que requerer e o Juiz que deferir o seqüestro;
  3. Via de regra, nesses casos o seqüestro penal é registrado (artigos 128 do CPP e 167, I, 5 e 239 da LRP) ainda que o imóvel se encontre em nome de terceiros (artigos 125, 126, 128, 130 e 132 do CPP, ver também artigo 4º do DL 3.249/41, artigo 4º da Lei 9.613/98 e BE – IRIB n 2.665 de 22.09.2.006), cabendo ao acusado ou ao terceiro prejudicado o direito de embargos (artigo 130, I e II do CPP),
  4. Conforme consta da matrícula de nº X, pelo R.12 foi registrado a venda da nua propriedade em nome dos adquirentes FILHOS DO RÉU (solteiros, menores púberes e eventual filhos do acusado) e pelo R.13 o usufruto do imóvel para Fulano (acusado) e s/mr Beltrana. Desta forma o seqüestro deve recair e ser registrado englobando tanto o usufruto como a nua propriedade, pois o usufruto não esta sendo sequestrado isoladamente, e isso seria inadmissível, mas esta sendo seqüestrado juntamente com a nua-propriedade, para que se em caso de venda judicial tenha por objeto a propriedade plena, quando então ocorrerá a consolidação da plena propriedade;
  5. Ver também processos de nºs. 100.07.248987-6 da 1ª VRP da Capital (caso de cancelamento do registro do seqüestro) e Processo CGJSP nº 11002/2012 (caso de qualificação negativa do registro do seqüestro e não comunicação ao Juízo da Nota Devolutiva, e com registro posterior do seqüestro). 

 É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 23 de Maio de 2.018.

 É o que entendemos passível de censura.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.                      (Renumerado do art. 168 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

I – o registro:                   (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).

5) das penhoras, arrestos e seqüestros de imóveis;

Art. 239 – As penhoras, arrestos e seqüestros de imóveis serão registrados depois de pagas as custas do registro pela parte interessada, em cumprimento de mandado ou à vista de certidão do escrivão, de que constem, além dos requisitos exigidos para o registro, os nomes do juiz, do depositário, das partes e a natureza do processo.                     (Renumerado do art. 244 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

Parágrafo único – A certidão será lavrada pelo escrivão do feito, com a declaração do fim especial a que se destina, após a entrega, em cartório, do mandado devidamente cumprido.

DECRETO-LEI Nº 3.689, DE 3 DE OUTUBRO DE 1941.

Código de Processo Penal

DAS MEDIDAS ASSECURATÓRIAS

        Art. 125.  Caberá o seqüestro dos bens imóveis, adquiridos pelo indiciado com os proventos da infração, ainda que já tenham sido transferidos a terceiro.

Art. 126.  Para a decretação do seqüestro, bastará a existência de indícios veementes da proveniência ilícita dos bens.

Art. 128.  Realizado o seqüestro, o juiz ordenará a sua inscrição no Registro de Imóveis.

Art. 130.  O seqüestro poderá ainda ser embargado:

        I – pelo acusado, sob o fundamento de não terem os bens sido adquiridos com os proventos da infração;

        II – pelo terceiro, a quem houverem os bens sido transferidos a título oneroso, sob o fundamento de tê-los adquirido de boa-fé.

        Parágrafo único.  Não poderá ser pronunciada decisão nesses embargos antes de passar em julgado a sentença condenatória.

Art. 132.  Proceder-se-á ao seqüestro dos bens móveis se, verificadas as condições previstas no art. 126, não for cabível a medida regulada no Capítulo Xl do Título Vll deste Livro.

DECRETO-LEI Nº 3.240, DE 8 DE MAIO DE 1941.

. Sujeita a sequestro os bens de pessoas indiciadas por crimes de que resulta prejuizo para a fazenda pública, e outros

Art. 4º O sequestro pode recair sobre todos os bens do indiciado, e compreender os bens em poder de terceiros desde que estes os tenham adquirido dolosamente, ou com culpa grave.

Os bens doados após a pratica do crime serão sempre compreendidos no sequestro.

§ 1º Quanto se tratar de bens moveis, a autoridade judiciária nomeará depositário, que assinará termo de compromisso de bem e fielmente desempenhar o cargo e de assumir todas as responsabilidades a este inerentes.

§ 2º Tratando-se de imoveis:

1) o juiz determinará, ex-officio, a averbação do sequestro no registo de imoveis;

2) o ministério público promoverá a hipoteca legal em favor da fazenda pública.

LEI Nº 9.613, DE 3 DE MARÇO DE 1998.

Dispõe sobre os crimes de “lavagem” ou ocultação de bens, direitos e valores; a prevenção da utilização do sistema financeiro para os ilícitos previstos nesta Lei; cria o Conselho de Controle de Atividades Financeiras – COAF, e dá outras providências.

Art. 4o  O juiz, de ofício, a requerimento do Ministério Público ou mediante representação do delegado de polícia, ouvido o Ministério Público em 24 (vinte e quatro) horas, havendo indícios suficientes de infração penal, poderá decretar medidas assecuratórias de bens, direitos ou valores do investigado ou acusado, ou existentes em nome de interpostas pessoas, que sejam instrumento, produto ou proveito dos crimes previstos nesta Lei ou das infrações penais antecedentes. (Redação dada pela Lei nº 12.683, de 2012)

§ 1o  Proceder-se-á à alienação antecipada para preservação do valor dos bens sempre que estiverem sujeitos a qualquer grau de deterioração ou depreciação, ou quando houver dificuldade para sua manutenção. (Redação dada pela Lei nº 12.683, de 2012)

§ 2o  O juiz determinará a liberação total ou parcial dos bens, direitos e valores quando comprovada a licitude de sua origem, mantendo-se a constrição dos bens, direitos e valores necessários e suficientes à reparação dos danos e ao pagamento de prestações pecuniárias, multas e custas decorrentes da infração penal. (Redação dada pela Lei nº 12.683, de 2012)

§ 3o  Nenhum pedido de liberação será conhecido sem o comparecimento pessoal do acusado ou de interposta pessoa a que se refere o caput deste artigo, podendo o juiz determinar a prática de atos necessários à conservação de bens, direitos ou valores, sem prejuízo do disposto no § 1o(Redação dada pela Lei nº 12.683, de 2012)

PROCESSO ADMINISTRATIVO DISCIPLINAR – PENA – CULPA – SANÇÃO.

CGJSP – PROCESSO: 11.002/2012
LOCALIDADE: São Paulo DATA DE JULGAMENTO: 29/03/2012 DATA DJ: 13/04/2012
RELATOR: José Renato Nalini

Falha apurada na prestação do serviço derivada de deficiência na orientação e fiscalização do Delegado em relação aos atos praticados por seus prepostos. Culpa – pena – sanção disciplinar – dosimetria – atribuições da CGJCP.

ÍNTEGRA

PROCESSO Nº 2012/11002 – SÃO PAULO – X – Advogados: NARCISO ORLANDI NETO, OAB/SP 191.338 e HELIO LOBO JUNIOR, OAB/SP 25.120

DECISÃO: Pese embora a ponderável proposta da Juíza Assessora TÂNIA MARA AHUALLI, concluo pelo desprovimento do recurso.

A portaria do d. Juízo da 1ª Vara de Registros Públicos da Capital retrata fielmente a ocorrência. O Oficial do Registro de Imóveis qualificou negativamente ordem de sequestro expedida por Juízo Criminal federal. Por erro interno, deixou de comunicar ao Juízo interessado o teor da nota devolutiva. Em virtude disso, o réu da ação penal alienou o imóvel.

Ao receber solicitação de informações a respeito do destino da ordem de sequestro, o Oficial requalificou de ofício o título e procedeu ao registro.

Evidente a falha na prestação do serviço. Falha derivada de deficiência na orientação e fiscalização do Delegado em relação aos atos praticados por seus prepostos. O responsável pela erronia havia sido recentemente promovido para o setor de recebimento e direcionamento de títulos. Precisaria estar monitorado, exatamente para que seus préstimos não lesassem terceiros e cumprissem a vocação ínsita da instância registária, que é propiciar a possível segurança jurídica.

Verdade que o ato é escoteiro na vida funcional do Delegado. E que também existem precedentes nesta Corregedoria, autorizadores de se relevar a prática errônea. Nos processos CG 2011/52428 e 2011/103282, o eminente Desembargador MAURÍCIO DA SILVA CARVALHO VIDIGAL, meu antecessor na titularidade deste Órgão, considerou as falhas insuscetíveis de sanção.

Não se invalida o entendimento. Não é essa, porém, a trilha imposta por longeva tradição desta Corregedoria. A responsabilidade do Oficial deve ser mensurada caso a caso. A tópica é que prevalece na análise das condutas infracionais perpetradas por Delegados de Serviço Extrajudicial. Extrai-se da jurisprudência desta CGJ uma série de precedentes conducentes à punição. Citem-se, v.g., a) descumprimento de ordem judicial que vedou determinado registro – CG 2010/216477; b) preposto que erra na lavratura de escritura – CG 2009/74201; c) preposto que cobra emolumentos em excesso – CG1273/96; d) preposto que não recolhe custas, tributos e FGTS ao lavrar escritura; e) preposto que abre cartão de firma falso, permitindo reconhecimento de assinatura em falsas autorizações para obtenção de passaporte e viagem dos filhos – CG 1883/99; f) preposto que recolhe o valor do ITBI na lavratura da escritura, mas não recolhe o tributo e se apropria do dinheiro – CG 2010/144520 e CG 123/07; g) falha na busca de certidão de nascimento determinada por magistrado – CG 885/04; h) preposto que lavra escritura com base em procuração falsa – CG 2010/47861; i) lavratura de escritura com base em procuração de outorgante falecido – CG 2011/614; j) protesto irregular em virtude de equívoco do escrevente ao qualificar o título – CG 180/96.

Todas essas hipóteses são de Delegados sancionados disciplinarmente por atos de seus prepostos.

A Corregedoria não pode acenar com uma política de impunidade por má prestação de serviço. A delegação dos serviços chamados extrajudiciais foi uma solução sui generis do constituinte de 1988 e trouxe um plus de relevância ao delegado, que tem iniciativa para gerir a serventia em caráter privado e com as melhores técnicas hábeis a assegurar o melhor serviço. Em contraprestação, foi intensificada sua responsabilidade. A maiores poderes, correspondem maiores obrigações.

Ao reconhecer o equívoco e tomar providências para minimizar o dano, o Oficial agiu adequadamente. Mas isso não elimina a sua responsabilidade. O erro poderia ter sido evitado com uma diligência mais efetiva em relação a servidor em prático período de prova. Se o funcionário era efetivamente diligente e capaz, não teria havido erro. Se não era – e o equívoco é primário, não poderia ter ocorrido – houve falha na má seleção, deficiente orientação e negligente supervisão exercida pelo Oficial.

Não custaria manter um monitoramento até que o funcionário estivesse integralmente apto a se desincumbir de suas atribuições. O dever de eficiência incide sobre a atuação dos titulares dos serviços delegados (1) e, além da inobservância no caso concreto, houve evidente vulneração do dever de atendimento prioritário às ordens judiciais (2).

O aprimoramento dos serviços extrajudiciais se condiciona à assunção de uma responsabilidade integral pela melhor prestação. A mais eficiente, hígida e conforme com o grau de qualidade a que as partes têm direito.

O Delegado é sempre responsável por tudo aquilo que ocorre dentro da unidade que lhe incumbe gerir. Não pode se escudar em falha alheia. Esse o sistema instaurado pela Constituição de 1988 e pela Lei 8.935/94. A autonomia com que o titular da serventia foi premiado, para administrar como bem queira a unidade, merece como contraprestação a exigência de um nível ótimo de excelência. O padrão de eficiência deve ser uma busca permanente, não apenas porque é direito do usuário exigi-la, mas também porque toda e qualquer imperfeição será carreada a quem assumiu os encargos de exercer essa delegação.

Por esses fundamentos, malgrado o bem elaborado parecer da operosa e diligente Juíza Assessora, mantenho a incensurável decisão do Juiz GUSTAVO HENRIQUE BRETAS MARZAGÃO (3) e nego provimento ao recurso.

São Paulo, 29 de março de 2012.

(a) JOSÉ RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justiça.

1 Lei 8935/94, artigo 30, inciso II.

2 Lei 8935/94, artigo 30, inciso III.

3 Fls. 54/57 dos autos

(D.J.E. de 13.04.2012)

SEQUESTRO. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE. MATRÍCULA – BLOQUEIO. TÍTULO JUDICIAL – QUALIFICAÇÃO REGISTRAL.

1VRPSP – PROCESSO: 100.07.248987-6
LOCALIDADE: São Paulo DATA DE JULGAMENTO: 13/05/2010 DATA DJ: 01/06/2010
RELATOR: Maria Isabel Romero Rodrigues Henriques
LEGISLAÇÃO: Lei 6.015/73

EMENTA NÃO OFICIAL. Os títulos judiciais não estão isentos de qualificação, positiva ou negativa, para o ingresso no fólio real. Ordem de sequestro de imóveis registrados em nome de terceiros, embora exista escritura pública de alienação não registrada. Óbice ao registro procedente.

ÍNTEGRA

Processo 100.07.248987-6 – Pedido de Providências – 15º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo.CP 691 – ADV: ANTIMO PIO PASCOAL BARBIERO (OAB 93484/SP)

Vistos.

Cuida-se de expediente encaminhado pelo 15º Oficial de Registro de Imóveis para providências quanto ao cumprimento da ordem de seqüestro das unidades 150.297 e 150.298 oriunda da 1ª Vara Federal Criminal do Júri e das Execuções Penais da Seção Judiciária de São Paulo em razão da ofensa ao princípio da continuidade.

Foi determinado o bloqueio da matrícula.

Os titulares de domínio foram notificados e informaram a ocorrência da alienação dos imóveis por escritura pública.

O Representante do Ministério Público opinou pelo acolhimento da recusa quanto ao registro do pedido de sequestro.

É O RELATÓRIO.

FUNDAMENTO E DECIDO.

Deve ser acolhida a providência solicitada pelo 15º Oficial de Registro de Imóveis e, conseqüentemente, cancelado o registro do seqüestro oriundo da ordem ilegal.

Observe-se, de início, que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação, positiva ou negativa, para o ingresso no fólio real.

A propósito, o E. Conselho Superior da Magistratura decidiu, nos autos da Apelação Cível 464-6/9, de São José do Rio Preto, que: “O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registraria, sob o estrito ângulo da regularidade formal, o exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental”.

Destarte, não basta a existência de título proveniente de órgão jurisdicionalizado para autorizar automaticamente o ingresso no registro tabular.

No caso em exame, ao qualificar o título judicial (mandado de seqüestro de dois imóveis), verificou O Oficial incompatibilidade entre o titular do registro e os réus que respondem à ação criminal que gerou a ordem de seqüestro questionada.

De fato, o imóvel continua sob a titularidade de Carlos Eduardo Françoso Pereira da Cruz e Luiz Felipe Françoso Pereira da Cruz, pessoas que não figuram como investigados no inquérito policial que deu origem à ordem de seqüestro dos imóveis. Apesar das escrituras de venda e compra de fls. 71 e 72 demonstrarem que os titulares teriam alienado tais imóveis a Marysol Empreendimentos e Participações Ltda, representada por Isabel Mejias Rosales, uma das investigadas do inquérito policial (fl. 11) é bem verdade que títulos não ingressaram no Registro Imobiliário, não figurando ela como titular do imóvel seqüestrado no fólio real, o que deu ensejo à representação formulada pelo Oficial, cujo posicionamento é realmente correto quanto ao óbice registrário..

A exigência é pertinente e conta com expresso amparo dos arts. 167, II, 5, e 246, § 1º, ambos da Lei nº 6.015/73.

Como se vê, o Oficial do Registro de Imóveis agiu absolutamente dentro de suas atribuições, não podendo ser punido por ter qualificado de forma negativa um título oriundo de órgão judicial. Como ensina Afrânio de Carvalho: “O princípio da continuidade, que se apóia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir um cadeira de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente”.

Na mesma linha de raciocínio é a lição de Narciso Orlandi Neto, na obra Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Oliveira Mendes, 55/56 (1997) : “No sistema que adota o princípio da continuidade, os registros têm de observar um encadeamento subjetivo. Os atos praticados têm de ter, numa das partes, a pessoa cujo nome já consta do registro. A pessoa que transmite um direito tem de constar do registro como titular desse direito, valendo para o registro o que vale para validade dos negócios”.

Assim, correta a recusa do Oficial em proceder ao registro pretendido, de tal sorte que deve o mesmo ser cancelado, até que o interessado tome as providências necessárias para o registro dos títulos (escrituras de venda e compra) ao fólio, quando então a titularidade dominial será compatível com a ação penal referente, permitindo a qualificação positiva do título, de acordo com os princípios registrários. De notar-se que o próprio titular da ação penal poderá tomar as providências para o registro do título, atendidos os requisitos formais e demais exigências do Registro Imobiliário.

Diante do exposto, à míngua de medida censório-disciplinar a ser aplicada ao 15º Oficial do Registro de Imóveis da Capital, determino o cancelamento do seqüestro realizado no registro nº 4 junto às matrículas 150.297 e 150.298, arquivamento dos autos, e a manutenção do bloqueio das referidas matrículas, do 15º Registro de Imóveis da Capital. Oficie-se à 1ª Vara Federal Criminal do Júri e das Execuções Penais da Seção Judiciária com cópia da presente decisão.

Arquivem-se os autos.

PRIC.

São Paulo, 13 de maio de 2.010.

MARIA ISABEL ROMERO RODRIGUES HENRIQUES

Juíza de Direito

Venda de Imóvel com União Estável – Repercussão Retroativa

Em 01/03/2019, Beltrano adquiriu o imóvel constante da matrícula, conforme Escritura Pública lavrada em 25/02/2019, tendo ele sido qualificado na referida escritura e no ato de registro (R-4) da compra e venda como solteiro, não co-vivente em união estável.

Em 25/06/2019, foi lavrada Escritura Pública de União Estável na qual figurou o mesmo Fulano e Beltrana como conviventes, com início da união em 02/02/2016, tendo como regime de bens convencionado o da Comunhão Parcial de Bens.

Essa escritura de união estável foi registrada no Livro 3, em 30/07/2019.

Agora, Fulano pretende vender o imóvel constante da matrícula, através da Escritura Pública de Compra e Venda lavrada em 20/09/2019 (após o registro da união estável). A escritura pública de compra  e venda foi aditada para fazer constar a participação da companheira, como anuente (não compareceu como vendedora).

Diante desses fatos:

1. Como devemos proceder com relação ao R-4 da matrícula ? Devemos orientar a parte a pedir a retificação desse R-4, no intuito de nele fazer constar que o adquirente convivia em união estável com Beltrana?

2. Se fosse o caso de retificar o R-4, nos termos do quesito anterior, que documentos deveríamos utilizar para tal retificação?

3. Como devemos proceder diante do fato de a companheira ter comparecido, na Escritura Pública de Compra e Venda atual, apenas como anuente, de acordo com os termos da Escritura Pública de Aditivo?

Resposta:

A união estável, apesar de não ser um estado civil, tem repercussões patrimoniais e fiscais (IR, DOI etc.);

Ao constituir união estável, os companheiros (de certa forma) podem ao estipular a data do início da convivência ao seu livre arbítrio, mas isso não vem ao caso concreto e consumado;

  1. A retificação do R.4, apesar de a escritura de formalização da união estável ter sido lavrada posteriormente a escritura de aquisição do imóvel, teve repercussão retroativa, uma vez que o início da UE foi anterior (02-02-16). Portanto o R4 em atenção aos princípios da continuidade, disponibilidade, legalidade e veracidade, deve ser retificado, para consta que à época Fulano já convivia em UE com Beltrana;
  2. O correto seria retificar a escritura aquisitiva com o comparecimento de todas as partes que compareceram naquele ato. Entretanto considerando que não há alteração do real estado civil de Cesar , e que é um ato declaratório, a correção poderá ser feita (nesse caso) através de ata notarial pelo Tabelionato que lavrou a escritura para então averbar no RI que Fulano convivia em União Estável desde 02-02-2.016, – ademais o RI tem o registro no livro 3-Auxiliar para comprovar a veracidade ;
  3. Como pelo regime adotado pelos conviventes (CPB) há comunicação, uma vez que foi adquirido durante a convivência a escritura de compra e venda aditada precisa ser novamente adita para que a convivente Beltrana compareça como outorgante vendedora e não como interveniente anuente, pois quando da aquisição houve comunicação.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 05 de Dezembro de 2.019.

Processos Trabalhistas – Formal de Partilha não Registrado – Impossibilidade de Averbação de Penhoras

Foi requerido a serventia, a noticia da existência da ação trabalhista junto à duas matrículas, tendo como ré, Beltrana, figura estranha junto as matriciais, mas herdeira dos proprietários, já falecidos, que se recusa a registrar os formais, por medo de eventuais penhoras, etc.

Seria possível deferir ditas averbações, nos termos do art. 167, inciso II, nº 12 da Lei 6015/73 ?

Resposta:

  1. Apesar de ter havido decisão no processo trabalhista, a averbação nos termos do artigo 167, II,12 da LRP não será possível porque o imóvel não se encontra em nome da reclamada;
  2. Na petição datada de 28-05-2.019 o reclamante requer ao Juízo Laboral, o bloqueio e penhora bem como a averbação de indisponibilidade não sendo apresentada nenhuma decisão nesse sentido;
  3. Já na petição de 10 de Julho de 2.019 requer a prenotação e consequentemente a averbação da existência da ação;
  4. Entretanto por despacho de 15-07-2.019 a Juíza do processo decidiu que a averbação pretendida é medida que compete ao exequente, em face ao teor do artigo 828 do CPC (averbação premonitória) e não averbação de decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos registrados ou averbados nos termos do artigo 167, II, 12 da LRP. Determinando ainda a expedição de certidão para a medidas cabíveis ao exequente;
  5. Contudo nem mesmo a averbação premonitória poderá ser feita pois o imóvel não se contra registrado em nome da reclamada/executada.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 04 de Dezembro de 2.019.

Arrendamento – Títulos e Documentos – Cálculo dos Emolumentos para Registro

Foi apresentado um contrato de arrendamento de imóvel rural para registro em Títulos e Documentos e fiquei com dúvida em relação à base de cálculo para cobrança:

O prazo do arrendamento é de 06 anos; ficou acordado que o arrendatário fará o pagamento de R$2.000,00 mensais. Portanto: [2.000 (valor) * 12 (meses do ano) * 6 (total de anos) = R$144.000,00].

Todavia, na cláusula Décima Sexta, atribuíram ao contrato, para efeitos fiscais, o valor de R$.2.000,00.

Qual deve ser nossa base de cálculo? O resultado das multiplicações do valor pelo total de meses(R$144.000,00) ou o valor atribuído (R$2.000,00)?

Resposta:

Quanto aos emolumentos deverá ser cobrado no item “1” (da Tabela III Dos Ofícios dos Títulos e Documentos e Civil das Pessoas Jurídicas) – Registro ou averbação Integral de contrato, título ou documento com conteúdo financeiro e como ato de registro aplicando-se  por analogia o subitem 1.11 das Notas Explicativas, ou seja,  o valor dos doze primeiros alugueres, ou seja 12 x R$ 2.000,00 = R$ 24.000,00

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 03 de Dezembro de 2.019.