Portabilidade em Alienação Fiduciária – Imóvel com Cédula de Crédito Imobiliária

Foi apresentada uma portabilidade de crédito.

Na matrícula recai uma Alienação Fiduciária (R.08) e uma Cédula de Crédito Imobiliário (Av.09) a favor da Caixa Econômica Federal – CEF.

I) Quais os cuidados em relação a Cédula de Crédito Imobiliária?

II) A lei prevê “ato único” portanto devo averbar a cessão do crédito e a CCI em um único ato? 

Art. 9º, parágrafo único da Resolução nº 4.292/13 do BACEN c/c Art. 167, inciso II, item 30, da Lei nº 6.015/73.

Obs. Vou devolver para pedir o Termo de Quitação e a validade da transferência de financiamento da credora originária, constante do item 1.1 do contrato de portabilidade. “Anuência do Credor”

Resposta:

Sim o ato de averbação da portabilidade é ato único conforme artigo 9º, parágrafo único da Resolução de nº 4.292/2013 do BACEN, artigo 167, II, 30 da LRP, subitem 240.2 do Capítulo XX das NSCGJSP e decisão de nº 0062551-56.2013.8.26.0100 da 1ª VRP da comarca da Capital.

Quanto a CCI não é necessário o seu cancelamento ou outros cuidados, basta que seja feita a averbação da portabilidade em ato único.

Ver artigo 9º, parágrafo único da Resolução 4.292/13 do Bacen artigo 167, II, 30 da LRP, sub item 240.2 do Capitulo XX da NSCGJSP (sub-rogação da dívida e da garantia fiduciária), artigo 31, parágrafo único e 33-A da Lei 9.514/97 e item 241 do Capítulo XX das NSCGJSP.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 05 de Novembro de 2.019.

Do IRIB:

Data: 04/06/2014
Protocolo: 11691
Assunto: Alienação Fiduciária
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Alienação fiduciária. Cédula de Crédito Imobiliária. Portabilidade – averbação. São Paulo.

Pergunta:

O imóvel foi dado em Alienação Fiduciária para o “Sistema Fácil” que por sua vez emitiu CCI – Cédula de Crédito Imobiliário a “O.T.D. S/A”. Assim foi apresentada nesta serventia uma Portabilidade, tendo como credor originário a “Brazilian Securities Cia de Securitização” passando para o “Banco Santander (Brasil) S/A. Minha duvida é: Devo cancelar a CCI para proceder a averbação de Portabilidade para o Banco Santander? Ou posso proceder a averbação de Portabilidade de crédito direto? Ou como posso proceder nessa situação mencionada acima?

Resposta:

Prezado consulente:

A nosso ver, não é necessário o cancelamento da CCI, bastando que seja realizada a averbação da portabilidade diretamente ao Banco Santander.

RESOLUÇÃO Nº 4.292, DE 20 DE DEZEMBRO DE 2013

 Dispõe sobre a portabilidade de operações de crédito realizadas com pessoas naturais, altera a Resolução nº 3.401, de 6 de setembro de 2006, e dá outras providências.

Art. 9º A instituição credora original deve remeter à instituição proponente, no

endereço referido no art. 5º, inciso VII, em até dois dias úteis contados a partir da confirmação

do recebimento dos recursos referida no art. 8º, documento que ateste, para todos os fins de

direito, a efetivação da portabilidade da operação.

Parágrafo único. Nas operações de crédito imobiliário, o documento de que trata

o caput deve conter todas as informações, declarações e assinaturas necessárias à averbação, em

ato único, da sub-rogação da dívida e da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária sobre o

imóvel objeto da operação de crédito portada, em favor da instituição proponente, no competente

Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 167, inciso II, item 30, da Lei nº 6.015, de 31

de dezembro de 1973

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

  Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.  (Renumerado do art. 168 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

  II – a averbação: (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).

30.  da sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária e da alteração das condições contratuais, em nome do credor que venha a assumir tal condição na forma do disposto pelo art. 31 da Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997, ou do art. 347 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil, realizada em ato único, a requerimento do interessado instruído com documento comprobatório firmado pelo credor original e pelo mutuário. (Redação dada pela Lei nº 12.810, de 2013)

CAPÍTULO XX DAS NSCGJSP

240.2. Nos casos de transferência de financiamento para outra instituição

financeira, com a sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou

hipotecária e da alteração das condições contratuais, em nome do credor que

venha a assumir tal condição, a averbação será realizada em ato único,

mediante apresentação conjunta do instrumento firmado pelo mutuário com o

novo credor e documento de quitação do anterior, dispensada a assinatura do

mutuário neste último.

241. Dispensável a averbação da cessão de que trata o subitem anterior no caso de

crédito negociado no mercado secundário de créditos imobiliários, representado por Cédula de

Crédito Imobiliário sob a forma escritural, hipótese em que o credor será o indicado pela entidade

custodiante mencionada na cédula.

PORTABILIDADE DE CRÉDITO. SUB-ROGAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – AVERBAÇÃO.

1VRPSP – PROCESSO: 0062551-56.2013.8.26.0100
LOCALIDADE: São Paulo DATA DE JULGAMENTO: 17/12/2013 DATA DJ: 14/01/2014
UNIDADE: 14
RELATOR: Josué Modesto Passos
JURISPRUDÊNCIA: Indefinido
LEI: CC2002 – Código Civil de 2002 – 10.406/2002 ART: 113
LEI: LAF – Lei de Alienação Fiduciária de Bem Imóvel – 9.514/1997 ART: 22, 33 LET: F
LEI: LRP – Lei de Registros Públicos – 6.015/1973 ART: 167 INC: II ITEM: 30

Registro de imóveis – pedido de providências – alienação fiduciária em garantia (Lei 9.514/1997, arts. 22-33F) – transmissão do domínio fiduciário, por força de contratação de novo mútuo pelo devedor fiduciante (“portabilidade”) – averbação em ato único (LRP/1973, art. 167, II, 30) – documentos mal lavrados, mas que, ainda assim, deixam claro que a intenção dos figurantes, ao celebrar o negócio jurídico, fora transmitir (e não extinguir) o domínio fiduciário para garantir novo mútuo (falsa demonstratio non nocet: CC/2002, art. 113) – averbação deferida.

íntegra

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
COMARCA DE SÃO PAULO
FORO CENTRAL CÍVEL
1ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS

Processo nº: 0062551-56.2013.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Requerente: 14° Registro de Imóveis

Registro de imóveis – pedido de providências – alienação fiduciária em garantia (Lei 9.514/1997, arts. 22-33F) – transmissão do domínio fiduciário, por força de contratação de novo mútuo pelo devedor fiduciante (“portabilidade”) – averbação em ato único (LRP/1973, art. 167, II, 30) – documentos mal lavrados, mas que, ainda assim, deixam claro que a intenção dos figurantes, ao celebrar o negócio jurídico, fora transmitir (e não extinguir) o domínio fiduciário para garantir novo mútuo (falsa demonstratio non nocet: CC/2002, art. 113) – averbação deferida.

CP 326

Vistos etc.

1. O 14º Ofício do Registro de Imóveis de São Paulo (14º RISP) suscitou dúvida a requerimento do Banco do Brasil S. A., que apresentara a registro um instrumento particular, com efeito de escritura pública (fls. 07-27), de portabilidade de financiamento imobiliário e transferência de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia (matrícula 202.811 – fls. 135-136; prenotações vigentes 634.057 e 634.058).

1.1. Segundo o termo de dúvida (fls. 02-05), por meio do referido instrumento particular com força de escritura pública o Banco do Brasil, suscitado, tornou-se credor do mútuo concedido a Hélio Guimarães Júnior.

1.2. Com esse instrumento fora apresentada uma declaração da Caixa Econômica Federal, credor primitivo, dizendo que não se opunha ao cancelamento da alienação fiduciária objeto do R. 7 da matrícula 202.811.

1.3. O 14º RISP entende que não houve, aí, “portabilidade” (Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973 – LRP/1973, art. 167, II, 30), porque:

(a) no negócio jurídico tinham de haver figurado o novo credor, o antigo credor e o(s) devedor(es), mas na realidade figuram somente o novo credor Banco do Brasil e o  devedor Ramiro; quando menos, teria de ser apresentado um documento à parte, passado pelo antigo credor, autorizando a inscrição da portabilidade;

(b) tinha de ter havido substituição de contrato de financiamento imobiliário na antiga dívida e transferência da garantia fiduciária, mas na realidade houve adimplemento da dívida e constituição de outra alienação fiduciária; ademais, é proibido passar quitação (Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, art. 25, § 3º, incluído pela Lei 12.703, de 7 de agosto de 2012);

(c) o prazo remanescente da dívida, seu valor e sua amortização mensal tinham de ter sido os mesmos (i. e., somente poderia haver modificação na cláusula atinente aos juros, para a aplicação de menor índice), mas na realidade essas cláusulas foram modificadas.

1.5. Finalmente, a Lei 12.703/12, art. 6º, ainda não foi regulamentada, no que diz respeito à forma eletrônica, de maneira que permanece a forma convencional em papel, com a intervenção dos três figurantes (credor primitivo, novo credor e devedor), em forma de cessão de crédito, com redução de taxa de juros.

1.6. Logo, o registro não pode fazer-se como foi rogado.

1.7. O termo de dúvida foi instruído com documentos (fls. 06-139).

2. A dúvida não foi impugnada (fls. 140).

3. O Ministério Público opinou por converter-se o procedimento em pedido de providências e por que se fizesse a inscrição (lato sensu) mediante um único ato de averbação (fls. 141-142).

4. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir.

5. Preliminarmente, a inscrição (lato sensu) pretendida pelo interessado é averbação (LRP73, art. 167, II, 30, com a redação que lhe deu a Lei 12.810, de 15 de maio de 2013, art. 32). Assim, aqui se trata, em verdade, de pedido de providências, e não de dúvida.

6. De meritis, a alienação fiduciária em garantia (como, de resto, os demais direitos reais de garantia do direito brasileiro) é acessório do crédito garantido (Lei n. 9.514, de 20 de novembro de 1997, arts. 17, IV, 22, caput, e 25, caput). De certa forma, essa disciplina dificultou a transmissão da garantia real, especialmente nos casos em que havia adimplemento do credor original e, simultaneamente, contratação de um novo mútuo: conquanto nem todo adimplemento seja para extinção (cf. o vigente Cód. Civil – CC/2002, arts. 347, II, e 349, e o antigo – CC/1916, arts. 986, II, e 988; Lei 9.514/97, art. 31, caput), a acessoriedade, somada à falta de uma clara disciplina registral da transmissão do domínio fiduciário, criou uma série de incertezas e dificuldades cuja solução agora tentou dar a Lei 12.810/2013, segundo a qual, inter alia: (a) nos casos de transferência de financiamento para outra instituição financeira, o pagamento da dívida à instituição credora original poderá ser feito, a favor do mutuário, pela nova instituição credora (Lei 9.514/1997, arts. 31, par. único, e 33B, § 1º); (b) a transferência de dívida de financiamento imobiliário com garantia real, de um credor para outro, inclusive sob a forma de sub-rogação, obriga o credor original a emitir documento que ateste, para todos os fins de direito, inclusive para efeito de averbação, a validade da transferência (Lei 9.514/1997, art. 33A, caput, e 33C);(c) as condições do novo mútuo não precisam ser as mesmas do mútuo primitivo (Lei 9.514/1997, art. 33B, I-V).

7. No contexto dessas novas regras, claro está que as exigências do 14º RISP não se sustentam.

8. É verdade que os negócios jurídicos que se pretende levar a registro (fls. 09-28 e 126) foram todos celebrados antes da vigência da Lei 12.810/2013, e que, adimplido primeiro mútuo com os recursos do segundo, o credor original ainda falou em cancelamento (fls. 126). Porém, a falsa exposição ou explicação do objeto do negócio jurídico não prejudica a sua existência, validade ou eficácia (falsa demonstratio non nocet), pois nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem (CC/2002, art. 112), in casu a contratação de novo mútuo (em dezembro de 2012 – cf. fls. 27) para o adimplemento do antigo (em janeiro de 2013 – cf. fls. 126), com expressa referência à transferência da alienação fiduciária, bem como a nova apresentação a registro já na vigência da Lei 12.810/2013 (que deu nova redação à LRP/1973, art. 167, II, 30), tudo isso faz claro que a intenção foi celebrar transmissão do domínio fiduciário, e que é assim que tais negócios jurídicos devem ingressar no registro, como salientou o Ministério Público (fls. 142, em particular).

9. Do exposto, defiro a averbação da sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária (mat. 202.811 – 14º RISP, R. 7) e da alteração das condições contratuais (instrumento particular a fls. 07-27) em favor de Banco do Brasil S. A. (LRP/1973, art. 167, II, 30, e Lei 9.514/1997, art. 31).

Sem prejuízo, corrija-se a autuação e anote-se, para que estes autos passem a correr como pedido de providências.

Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Desta sentença cabe recurso administrativo, com efeito suspensivo, em quinze dias, para a E. Corregedoria Geral da Justiça.

Esta sentença tem eficácia de mandado.

Oportunamente, ao ofício de registro de imóveis, e, depois, arquivem-se os autos.

P. R. I.

São Paulo, 17 de dezembro de 2013.

JOSUÉ MODESTO PASSOS

Juiz de Direito

LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997

Art. 31. O fiador ou terceiro interessado que pagar a dívida ficará sub-rogado, de pleno direito, no crédito e na propriedade fiduciária.

Parágrafo único.  Nos casos de transferência de financiamento para outra instituição financeira, o pagamento da dívida à instituição credora original poderá ser feito, a favor do mutuário, pela nova instituição credora. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

DO REFINANCIAMENTO COM

TRANSFERÊNCIA DE CREDOR

Art. 33-A.  A transferência de dívida de financiamento imobiliário com garantia real, de um credor para outro, inclusive sob a forma de sub-rogação, obriga o credor original a emitir documento que ateste, para todos os fins de direito, inclusive para efeito de averbação, a validade da transferência.       (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Parágrafo único.  A emissão do documento será feita no prazo máximo de 2 (dois) dias úteis após a quitação da dívida original.         (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Art. 33-B.  Para fins de efetivação do disposto no art. 33-A, a nova instituição credora deverá informar à instituição credora original, por documento escrito ou, quando solicitado, eletrônico, as condições de financiamento oferecidas ao mutuário, inclusive as seguintes:        (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

I – a taxa de juros do financiamento;        (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

II – o custo efetivo total;       (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

III – o prazo da operação;      (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

IV – o sistema de pagamento utilizado; e (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

V – o valor das prestações. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

§ 1o  A instituição credora original terá prazo máximo de 5 (cinco) dias úteis, contados do recebimento das informações de que trata o caput, para solicitar à instituição proponente da transferência o envio dos recursos necessários para efetivar a transferência.      (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

§ 2o  O mutuário da instituição credora original poderá, a qualquer tempo, enquanto não encaminhada a solicitação de envio dos recursos necessários para efetivar a transferência de que trata o § 1o, decidir pela não efetivação da transferência, sendo vedada a cobrança de qualquer tipo de ônus ou custa por parte das instituições envolvidas.       (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

§ 3o  A eventual desistência do mutuário deverá ser informada à instituição credora original, que terá até 2 (dois) dias úteis para transmiti-la à instituição proponente da transferência.       (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Art. 33-C.  O credor original deverá fornecer a terceiros, sempre que formalmente solicitado pelo mutuário, as informações sobre o crédito que se fizerem necessárias para viabilizar a transferência referida no art. 33-A. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Parágrafo único.  O credor original não poderá realizar ações que impeçam, limitem ou dificultem o fornecimento das informações requeridas na forma do caput.       (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Art. 33-D.  A instituição credora original poderá exigir ressarcimento financeiro pelo custo de originação da operação de crédito, o qual não poderá ser repassado ao mutuário.       (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

§ 1o  O ressarcimento disposto no caput deverá ser proporcional ao valor do saldo devedor apurado à época da transferência e decrescente com o decurso de prazo desde a assinatura do contrato, cabendo sua liquidação à instituição proponente da transferência.        (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

§ 2o  O Conselho Monetário Nacional disciplinará o disposto neste artigo, podendo inclusive limitar o ressarcimento considerando o tipo de operação de crédito ou o prazo decorrido desde a assinatura do contrato de crédito com a instituição credora original até o momento da transferência.        (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Art. 33-E.  O Conselho Monetário Nacional e o Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, no âmbito de suas respectivas competências, expedirão as instruções que se fizerem necessárias à execução do disposto no parágrafo único do art. 31 e nos arts. 33-A a 33-D desta Lei. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Art. 33-F.  O disposto nos arts. 33-A a 33-E desta Lei não se aplica às operações de transferência de dívida decorrentes de cessão de crédito entre entidades que compõem o Sistema Financeiro da Habitação, desde que a citada transferência independa de manifestação do mutuário. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013)

Retirada de Sócio com Previsão de Extinção pela Falta de Recomposição Societária

A sociedade civil denominada XYZ Administração de Imóveis S/C LTDA era constituída de dois (2) sócios: Fulano e Beltrana.

Através da alteração contratual datada de 14 de janeiro de 2.015 e arquivada no Cartório, Fulano saiu da sociedade, ficando por conseguinte, somente a sócia Beltrana, com previsão de recompor a sociedade sob pena de dissolução (inciso IV do art. 1.033 do CC), conforme disposição do § 1º da cláusula 5ª da alteração contratual.

Passados 180 dias, a sociedade não foi reconstituída para inclusão de mais um sócio.

Somente em 08 de fevereiro de 2.019, a sociedade foi reconstituída, com a entrada da sócia Sicrana na sociedade e cujo instrumento de alteração contratual foi apresentado para a averbação e devolvido com exigências.

Qual o caminho a ser tomado neste caso?

Averba-se a alteração contratual objetivada?

Ou

Oriento o interessado entrar com reclamação administrativa?

Resposta:

  1. Fora a exceção do parágrafo 1º do artigo 1.033 do CC, no seu inciso IV é claro ao dizer que a sociedade será dissolvida à falta de pluralidade de sócios se não reconstituída no prazo de cento e oitenta dias;
  2. Aliás o próprio parágrafo primeiro da clausula 5ª do contrato social já previa essa situação (alteração de 14.01.2015);
  3. A Nota de Devolução está correta, e não vejo a possibilidade da averbação da alteração nos termos da Lei;
  4. Portanto a interessada poderá se assim entender entrar com um pedido de providência e não reclamação junto a corregedoria permanente do RCJP.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 07 de Novembro de 2.019.

LEI N 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

Art. 1.033. Dissolve-se a sociedade quando ocorrer:

I – o vencimento do prazo de duração, salvo se, vencido este e sem oposição de sócio, não entrar a sociedade em liquidação, caso em que se prorrogará por tempo indeterminado;

II – o consenso unânime dos sócios;

III – a deliberação dos sócios, por maioria absoluta, na sociedade de prazo indeterminado;

IV – a falta de pluralidade de sócios, não reconstituída no prazo de cento e oitenta dias;

V – a extinção, na forma da lei, de autorização para funcionar.

Parágrafo único. Não se aplica o disposto no inciso IV caso o sócio remanescente, inclusive na hipótese de concentração de todas as cotas da sociedade sob sua titularidade, requeira, no Registro Público de Empresas Mercantis, a transformação do registro da sociedade para empresário individual ou para empresa individual de responsabilidade limitada, observado, no que couber, o disposto nos arts. 1.113 a 1.115 deste Código (Redação dada pela Lei nº 12.441, de 2011) (Vigência)

Art. 1.052. Na sociedade limitada, a responsabilidade de cada sócio é restrita ao valor de suas quotas, mas todos respondem solidariamente pela integralização do capital social.    

§ 1º  A sociedade limitada pode ser constituída por 1 (uma) ou mais pessoas.     (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019)

Pacto Antenupcial Decorrente da Lei – Desnecessária Averbação das Cláusulas

Foi apresentado e protocolado o requerimento para averbação do casamento de Fulano, no regime da comunhão parcial de bens, na vigência da Lei Federal nº.6.515/1977, com escritura de pacto antenupcial registrada no Oficial de Registro de Imóveis de outra comarca.

Queria saber se na averbação do casamento consto as clausulas constantes do registro do pacto, porque ainda não tinha visto pacto no casamento realizado no regime da comunhão parcial de bens, na vigência da lei?

Resposta:

Não porque tais clausulas são em decorrência da lei e estão de acordo com ela (artigos 1647, 1655 e 1658 a 1.666 do Código Civil), não havendo a real necessidade de constá-las na averbação do casamento. Ademais, nos termos do artigo n. 1655, citado é nula a convenção ou cláusula dela que contravenha disposição absoluta de lei. E as questões relativas aos pacto antenupcial devem ser resolvidas, quando for o caso pelas vias jurisdicionais.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 05 de Julho de 2.017.

Fundo de Arrendamento Residencial (FAR)

Foram apresentados vários contratos do FAR (compra e venda com alienação fiduciária), com fundamento nos Art. 2º e art. 8º da Lei nº 10.188/01 sem a cláusula de impedimento de venda dentro de 24 meses. 

Diante da Apelação Cível: 0016998-31.2015.8.26.0224, onde ficou decidido que estando o contrato enquadrado no termos do Artigos 1º, §3º, da Lei nº 10.188/01, seria uma compra e venda direta, sem arrendamento, sem licitação e com cláusulas de impedimento 24 meses.

Sendo o enquadramento nos termos do Art. 2º, §7º, II e art. 8º, §1º, da Lei nº 10.188/01, a compra e venda dependeria de prévio arrendamento na modalidade licitação com impedimento 24 meses.

A partir desta Apelação Cível, como proceder? 

Resposta:

Os imóveis estão sendo alienados pelo FAR sem arrendamento (artigo 1º, parágrafo 3º da Lei 10.188/2001) e sem licitação (artigo 4º, parágrafo único da Lei referida).

E consoantes decisões do CSMSP, além da mencionada acima na consulta, as APC de nºs: 0016996-61.2015.8.26.0224, 0016997-46.2015.8.26.0224, 0016999-16.2015.8.26.0224 e 0017001-83.2015.8.26.0224 e 0017005-23.2015.8.26.0224. E tendo em vista que ao alterar a Lei 10.188/01, a Lei n. 11.474/07, a um só tempo, teve que assentar, em suas disposições gerais: a) a possibilidade de alienação, sem prévio arrendamento; b) a figura da desimobilização; c) conseqüentemente a criação do prazo de carência de 24 meses para revenda. A intenção foi a de viabilizar a alienação dos imóveis não adquiridos, sem a necessidade de arrendamento, mas através da venda com pagamento à vista ainda que através de mútuo com alienação fiduciária. Para tanto, previram-se a exceção ao arrendamento (artigo 1º, parágrafo 3º) e a figura da desimobilização  (artigo 2º parágrafo 7º, II), mas ao mesmo tempo, para evitar especulação imobiliária, desvirtuando-se a intenção da lei – oferta de moradia à população carente – impediu-se a revenda por 24 meses, em qualquer forma (vender, prometer ou ceder os seus direitos sobre o imóvel alienado ) (APC0016996-61.2015.8.26.00224).

Portanto, os contratos devem ser aditados ou re-ratificados para constar/contemplar a clausula impeditiva de o adquirente , no prazo de 24 (vinte e quatro) meses, vender, prometer vender ou ceder os seus direitos sobre o imóvel alienado (artigo 8º, parágrafo 1º da Lei 10.188/01)

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 15 de Maio de 2.017.

LEI No 10.188, DE 12 DE FEVEREIRO DE 2001.

Art. 1o  Fica instituído o Programa de Arrendamento Residencial para atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra. (Redação dada pela Lei nº 11.474, de 2007)

§ 3o  Fica facultada a alienação, sem prévio arrendamento, ou a cessão de direitos dos imóveis adquiridos no âmbito do Programa. (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

Art. 2o  Para a operacionalização do Programa instituído nesta Lei, é a CEF autorizada a criar um fundo financeiro privado com o fim exclusivo de segregação patrimonial e contábil dos haveres financeiros e imobiliários destinados ao Programa. (Redação dada pela Lei nº 12.693, de 20120)

§ 7o  A alienação dos imóveis pertencentes ao patrimônio do fundo a  que se  refere o caput deste artigo será efetivada diretamente pela CEF, constituindo o instrumento de alienação documento hábil para cancelamento, perante o Cartório de Registro de Imóveis, das averbações pertinentes às restrições e ao destaque de que tratam os §§ 3o e 4o deste artigo, observando-se: (Redação dada pela Lei nº 11.474, de 2007)

I – o decurso do prazo contratual do Arrendamento Residencial; ou (Incluído pela Lei nº 11.474, de 2007)

II – a critério do gestor do Fundo, o processo de desimobilização do fundo financeiro de que trata o caput deste artigo. (Incluído pela Lei nº 11.474, de 2007)

DO ARRENDAMENTO RESIDENCIAL

Art. 8o O contrato de aquisição de imóveis pelo arrendador, as cessões de posse e as promessas de cessão, bem como o contrato de transferência do direito de propriedade ou do domínio útil ao arrendatário, serão celebrados por instrumento particular com força de escritura pública e registrados em Cartório de Registro de Imóveis competente. (Redação dada pela Lei nº 10.859, de 2004)

§ 1o  O contrato de compra e venda referente ao imóvel objeto de arrendamento residencial que vier a ser alienado na forma do inciso II do § 7o do art. 2o desta Lei, ainda que o pagamento integral seja feito à vista, contemplará cláusula impeditiva de o adquirente, no prazo de 24 (vinte e quatro) meses, vender, prometer vender ou ceder seus direitos sobre o imóvel alienado. (Incluído pela Lei nº 11.474, de 2007)

§ 2o  O prazo a que se refere o § 1o deste artigo poderá, excepcionalmente, ser reduzido conforme critério a ser definido pelo Ministério das Cidades, nos casos de arrendamento com período superior à metade do prazo final regulamentado. (Incluído pela Lei nº 11.474, de 2007)

Art. 4o  Compete à CEF:

Parágrafo único.  As operações de aquisição, construção, recuperação, arrendamento e venda de imóveis obedecerão aos critérios estabelecidos pela CEF, respeitados os princípios da legalidade, finalidade, razoabilidade, moralidade administrativa, interesse público e eficiência, ficando dispensada da observância das disposições específicas da lei geral de licitação

Sociedade Empresária – Distrato – Visto de Órgão Profissional

Foi apresentado uma alteração de contrato social para adequação ao novo Código Civil Brasileiro, seguida a mesma de distrato social, tendo a sociedade o objetivo de representação comercial por conta de terceiros, pergunta-se:

Devo requerer o visto do Conselho Regional dos Representantes Comerciais do Estado de São Paulo na alteração e no distrato?

Resposta:

Como está ocorrendo alteração da sociedade, sim, nos termos do item de nº 19 do Capítulo XVIII das NSCGJSP.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 02 de Setembro de 2.019

CAPÍTULO XVIII

 DO REGISTRO CIVIL DAS PESSOAS JURÍDICAS

19. Para o registro dos atos constitutivos e de suas alterações, das sociedades a que se refere o artigo 1º da Lei Federal 6.839, de 30 de outubro de 1980, exigir-se-á a comprovação do pedido de inscrição no respectivo órgão de disciplina e fiscalização do exercício profissional.

Rede Ferroviária – Termo de Transferência – Ato de Registro

1. Imóvel que figura na matrícula em nome da “Rede Ferroviária Federal S/A”.

2. Apresentado requerimento e termo de transferência, solicitando o registro do imóvel em nome da UNIÃO.

Pergunta-se:

a) Como proceder ? 

b) Caso seja possível, deverá ser exigido algum outro documento ?

Resposta:

Conforme nossa resposta anterior que logo abaixo reproduzimos, o ato a ser praticado é o de registro utilizando-se o Ofício nº 288/2011/CI/SPU-SP (requerimento), o Termo de Transferência de nº 318/2009 que deverá ser apresentado, pois o documento anexo ao Ofício referido trata-se de informação 150/2011/CI/SPU/SP do engenheiro do Departamento, cópia do Anexo I, Inventariança da Extinta RFFSA (Relação dos Imóveis Não Operacionais da Extinta RFFSA), relativo à folha onde consta o imóvel objeto da matrícula 107099, que também deverá ser apresentado, a Lei 11.483/07 artigo 2º, incisos I e II, e o Decreto 6018/07.

Entretanto, devem ser apresentados os seguintes documentos:

  1. Termo de Transferência de n. 318/2009;
  2. Anexo I, Inventariança (cópia da folha onde conste relacionado o imóvel transferido – pois referido Anexo é composto de muitas folhas);
  3. Valor Venal do Imóvel;
  4. Prova de Representação/Cópia da Portaria de Nomeação de quem assina o Oficio/Requerimento.

Ver Lei 11.483/07, artigo 2º incisos I e II, Decreto 6018/07, Lei 5.972/73 artigos 1º e 2º, e analogicamente artigo n. 294 da LRP e artigo 5º do DL 359/63.

É o parecer sub censura.

São Paulo, 19 de Julho de 2.011.

Prezados:

A Secretaria do Patrimônio da União, nos remeteu: Ofício, termo de transferência (cópia singela); e, anexo I, (cópia singela), cujas cópias em anexo seguem, pleiteando, com fulcro no artigo 2º, inciso II, da Lei Federal nº. 11.483, de 31 de maio de 2.007, a incorporação do imóvel da Rede Ferroviária Federal S/A, ao patrimônio da UNIÃO FEDERAL, imóvel este constante da matrícula nº. 115.745, desta serventia registraria.

Isto posto, inquirimos de Vossa Senhoria o seguinte:

  1. Esses documentos são suficientes para atender o requerido?
  2. Se positivo, qual o ato a ser praticado na matrícula: averbação ou registro?

Rogamos por qualquer outra informação que, Vossa Senhoria julgar necessário.

Resposta:

O ato a ser praticado é o de registro, utilizando-se o Oficio nº. 643/2007/Gabinete/GRPU/SP, o Termo de Transferência nº. 004/2007, o Anexo I, a Lei n. 11.483/07 (artigo 2º, II), o Decreto n. 6018/07 (artigos 3º, I, V, VI e XVII e 5º, III, alíneas “a” e “b”) e valor venal do imóvel.

Analisando a questão, entendo, s.m.j.m, que a documentação apresentada é suficiente para a pratica do ato.

Numa posição mais extremista poderia a serventia solicitar os reconhecimentos das assinaturas constantes do Oficio e do Termo de Transferência, bem como as portarias de nomeações daqueles que assinam tais documentos, porém, particularmente por se tratar da União Federal, entendo desnecessário.

Quanto ao ato ser de registro e a documentação ser suficiente, explico:

Inicialmente pesamos que o ato poderia ser o de averbação como muitas serventias fizeram em passado recente em caso semelhante da LBA, contudo, nesse caso a situação que se apresentava era diferente, pois, a LBA era fundação – FUNDAÇÃO LEGIÃO BRASILEIRA DE ASSISTÊNCIA – LBA , e o Decreto-Lei nº. 593 de 27 de Maio de 1.969, que a instituiu já previa em seu artigo 10º que em caso de dissolução da Fundação, seus bens e direitos passarão a integrar o patrimônio da União.

E no caso que se apresenta a situação é outra, a Rede Ferroviária Federal SA – RFFSA é Sociedade Anônima por Ações, tendo sido constituída pela Lei n. 3.115/57, atas, estatuto, etc., sendo-lhe aplicada a Lei 6.404/76, contudo, a incorporação que se apresenta não se trata de incorporação pela qual a sociedade é absorvida por outra sociedade (artigo 227 da Lei 6.404/76), a uma, porque a União não é sociedade ou empresa, a duas, porque a incorporação que se está operando não é da empresa (RFFSA), mas dos bens imóveis não operacionais.

Desta forma, o ato a ser praticado será o de registro pelos seguintes motivos:

1 – Pelo princípio de instância, pois, no Oficio n. 643/2007 do Ministério do Planejamento, Orçamento e Gestão – Secretaria do Patrimônio da União, está sendo solicitado o registro;

2 – Não se aplica o artigo n. “234” das Leis das SA (Lei n. 6.404/76), pois, como dito, não é caso de incorporação de uma sociedade por outra:

3 – Pelos Termos da Lei n. 5.972/73, que Regula o Procedimento para o Registro da Propriedade de Bens Imóveis Discriminados Administrativamente ou Possuídos pela União (artigos 1º, II (possuídos), 2º caput e parágrafo 4º parte inicial (o título de transmissão);

4 – Por analogia ao artigo 294 da própria Lei dos Registros Públicos.

Já com relação ao título (instrumento), deverá ser como dito, utilizado o Ofício que solicita o registro, o Termo de Transferência n. 004/2007, o Anexo I , a Lei 11.483/07 (artigos 2º, II e 4º) e Decreto n. 6.018/07 (artigos 3º, I, II, V, VI e XVII, e 5º, III, alíneas “a” e “b”).

Por derradeiro esclarecemos:

1 – Que o artigo 221 da Lei dos Registros Públicos não é taxativo;

2 – Que segundo Plácido e Silva, Instrumento exprime a materialização de todo fato ou ato jurídico que se tenha cumprido ou realizado por escrito;

3 – Que a transferência dos imóveis para a União já se operou por disposição legal (Medida Provisória n. 353/2007 e Lei 11.483/07), e restava apenas proceder ao inventário de tais bens (localizando, identificando e relacionando – vide Decreto 6.018/07 -), o que foi feito pelo Termo de Transferência da Documentação Referente aos Imóveis Não Operacionais – Termo n. 004/2007 -.

4 – Que se porventura dependesse de outra formalidade instrumental (escritura do SPU por exemplo), não seria possível, pois, a RFFSA já está extinta pelo encerramento da liquidação (artigo 219 da Lei 6.404/76), e já não tem mais personalidade jurídica (artigo 207 da Lei 6.404/76). Ademais, se a Lei dos Registros Públicos admite para fins de registro o Termo Administrativo (artigo 167, I, 37), não vejo porque não aceitar a Lei e demais documentos para a prática do ato. O registro do imóvel em nome da União que em seguida irá

vendê-los através de leilão ou concorrência pública (licitação), deve espelhar segurança.

Assim, concluímos que a documentação apresentada somando-se a Lei (11.483/07) e o Decreto (6.018/07), são suficientes para atender ao registro requerido e que o ato a ser praticado é o de registro, e mesmo fosse possível o ato de averbação, com certeza seria questionado pela Secretaria do Patrimônio da União.

É o parecer sub censura.

São Paulo, 10 de Outubro de 2.007.

Bem de Família – Instituição, Endereço e Entidade Familiar

Sobre a Escritura encaminhada de Instituição de Bem de Família, tenho as seguintes dúvidas:

  1. Pode o endereço dos instituidores e da integrante da entidade familiar ser diverso do imóvel, objeto da instituição, considerando que o artigo 1.712, do Código Civil, dispõe que o bem de família consistirá em “prédio residencial urbano ou rural (…)” “destinando-se em ambos os casos a domicílio familiar”?
  2. Caso tal divergência enseje uma exigência, poderíamos aceitar uma declaração, a parte, dos instituidores dispondo o endereço correto, na hipótese de se tratar de equívoco na escritura?
  3. Nota-se a participação, na escritura, da filha dos instituidores, a senhora Fulana, na condição de integrante da entidade familiar. Ela deveria ter participado ou bastaria seus pais como instituidores, uma vez que o imóvel pertence tão somente a estes? Considerando a participação dela (Fulana), devemos citar no edital o seu nome ou não é necessário?

Resposta:

  1. O fato de os instituidores serem domiciliados e residentes em outro local, a rigor não vem ao caso. Pois de fato podem atualmente residir em outro local, Rua Tal….., e após a Instituição do Bem de Família mudarem para o imóvel que foi instituído como bem de família. Podendo a serventia solicitar uma declaração nesse sentido;
  2. Idem item 1 acima;
  3. Por entidade familiar entende-se no sentido social , devendo a família ser caracterizada como instituição social de pessoas que se agrupam por laços de casamento, união estável (cônjuges ou entidade familiar, o que pressupões entidade familiar reconhecida por lei ou por declaração judicial) e descendência (pai e filhas pe.). O bem de família convencional pode ser instituído pelos cônjuges, pela entidade familiar, pelo separado ou divorciado judicialmente ou de fato, pelo viúvo ou viúva, pelo terceiro. Entretanto é requisito essencial e indispensável para fins registrários a condição de proprietários com título aquisitivo e definitivo registrado, em estrita observância aos princípios de continuidade  e disponibilidade e que o bem esteja salvo de ônus ou gravames, em condições de solvência e a ocupação pela família (item 1 acima) (Usufruto e Bem de Família – Estudos de Direito Registral e Imobiliário – Dr. Ademar Fioranelli – Editora Quinta  (Quinta Editorial) São Paulo, 2.013 – páginas 187/201 (especialmente 191 e 199). Portanto se a filha Fulana não for (também) proprietária do imóvel não poderá figurar como instituidora e nem no edital, devendo o título ser novamente re-ratificado nesse sentido ou se assim entender a Oficial aceitar requerimento nesse sentido.
  4. Não sabemos se Fulana é ou não proprietária, não basta parecer…

É o nosso entendimento cabível censura.

São Paulo, 31 de Outubro de 2.019.