Incorporação Prazo de Validade e Revalidação – Prova de Alienação

Dispõe o item 223, da Seção VIII, Subseção I, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, que considera-se concretizada a incorporação em caso de venda ou promessa de venda de ao menos uma das unidades autônomas, dentre outras ocorrências.

                     Pergunta-se:

                   Essa venda ou promessa deve estar registrada, ou apenas comprovada, de forma autêntica, com a juntada de uma cópia respectiva? (item 223.1)

                    A pergunta se resume no fato de que, nem sempre ocorre a contratação da construção, ou obtenção de financiamento.

Resposta:

  1. A revalidação da incorporação (artigo 33 da Le 4.591/64 – 180 dias)  será concretizada em caso de venda promessa de venda de ao menos uma unidade, contratação de construção  ou obtenção de financiamento (com hipoteca ou alienação fiduciária);
  2. No caso de venda ou de promessa de venda não haverá a necessidade de registro do instrumento, mas sim a sua comprovação inequívoca. Ou seja, a apresentação do instrumento com prova da fixação da data e que comprove ter sido realizado dentro do prazo de validade do registro da incorporação;
  3. Provas estas para a verificação da data que poderão ser: escritura pública, instrumento particular registrado em RTD, ou com firmas reconhecidas.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 13 de Novembro de 2.019.

Do IRIB:

INCORPORAÇÃO PRAZO DE VALIDADE – ARTIGO 33 DA LEI 4.591/64 E ITENS 223 E 223.1 DAS NSCGJSP. REVALIDAÇÃO

Data: 09/10/2019
Protocolo: 16918
Assunto: Incorporação Imobiliária
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Incorporação imobiliária. Prazo de carência – revalidação – contrato particular – assinatura. Ceará.

Pergunta:

Foi lavrado por uma instituição financeira um contrato particular de compra e venda de fração ideal, que corresponderá a uma futura unidade autônoma, uma vez que existe, na matrícula, o registro de incorporação de um empreendimento. No tocante a Incorporação, decorreu 180 dias e nenhum título foi apresentado para registro e a construção não foi averbada. Após ser averbada a revalidação da incorporação (a incorporadora apresentando/renovando os documentos), posso levar o referido contrato a efeito na matrícula ou será necessário retificá-lo primeiro, antes de registrar?

Resposta:

Prezado consulente:

Depreende-se de sua consulta que o contrato particular de compra e venda de fração ideal foi firmado ainda na vigência da incorporação “anterior”. Sendo esse o caso, a incorporação foi automaticamente revalidada/efetivada.

Posto isto, entendemos que não há que se falar em retificação do título formalizado na vigência da incorporação “anterior”, uma vez que, este é válido, assim como o é a incorporação “anterior”. Portanto, o que não poderia ocorrer seria a revalidação da incorporação.

Sobre o assunto, vejamos o que nos esclarece Mario Pazutti Mezzari em obra intitulada “Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 4ª ed. Revista e Atualizada, Livraria do Advogado Editora, Porto Alegre, 2015, p.162:

“16.4. O prazo de validade do registro da incorporação

(…)

Se durante esse prazo for negociada alguma unidade ou contratado o financiamento da construção, ter-se-á por efetivada a incorporação. A partir daí, e pelo prazo necessário ao término da obra, poderá o incorporador validamente negociar as demais frações ideais vinculadas às unidades futuras.

Caso nenhuma alienação ou contratação de financiamento tenha sido levada a registro nesse período, a partir do 181º dia, cumprirá ao registrador negar registro a qualquer documento fundado na incorporação, exigindo do incorporador que renove a documentação para que se revalide o registro (art. 33).

Não obstante, é importante salientar que, mesmo ante a falta de registro de oneração ou alienação dentro do prazo de 180 dias, não poderá o registrador, de plano, reputar o registro como inválido ou carente de renovação. Até mesmo porque os atos de registro não são praticados de ofício. Dentro do princípio da reserva de iniciativa ou de rogação, cabe à parte levar seu título a registro. O que pode ocorrer, na prática, é que uma ou várias unidades tenham sido negociadas e nenhum dos contratos terem sido levados ao registro, situação infelizmente muito comum e sobre a qual já nos manifestamos anteriormente.

Então, como saber se a incorporação se efetivou? Há que se buscar mais informações com o incorporador e, por exemplo, se for apresentado um título formalizado dentro daquele prazo de 180 dias, estará comprovada a efetivação da incorporação, salvo se for denunciada na forma da lei.

A cautela será a de verificar se há alguma forma oficial de fixação da data do contrato que comprove ter sido celebrado dentro do prazo de validade do registro: se o contrato estiver formalizado por escritura pública, a verificação da data desta será suficiente; se por instrumento particular, a data do reconhecimento das firmas ou de eventual registro no Registro de Títulos e Documentos ao qual tenha sido levado para conservação de conteúdo.” (Grifo nosso)

Desta forma, entendemos que:

1. O título firmado na vigência da incorporação “anterior” validou a incorporação e, salvo se existir outro motivo impeditivo do registro, este deverá ser promovido, sem a necessidade de retificação do contrato particular e;

2. O registro da revalidação da incorporação deverá ser cancelado, em conformidade com o art. 250 da Lei de Registros Públicos, uma vez que, conforme mencionado anteriormente, a incorporação foi validada com a formalização do contrato particular.

Data: 21/02/2019
Protocolo: 16509
Assunto: Incorporação Imobiliária
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Incorporação imobiliária vencida. Averbação de construção. Ceará.

Pergunta:

Uma incorporação de um empreendimento horizontal foi registrada NO ANO DE 2003. Após isso, nada mais foi levado a efeito na matrícula. Na data de Hoje, ANO DE 2019, o proprietário apresentou requerimento solicitando a averbação da construção do empreendimento. Acontece que área construída do empreendimento, constante no HABITE-SE, na CND do INSS e no NOVO MEMORIAL DESCRITIVO, diverge da incorporação de 2003. Indagado sobre tal divergência o proprietário afirmou que os documentos apresentados atualmente estão corretos. Posso averbar, mesmo diferente da incorporação?

Resposta:

Prezado consulente:

Inicialmente, é necessário observar que o registro da incorporação imobiliária já teve seu prazo de validade expirado, conforme art. 33 da Lei n. 4.591/64 (com a redação da Lei n. 4.864/65), após o transcurso de 180 dias sem sua efetivação, sendo necessária a sua revalidação. Neste caso, o Oficial Registrador deverá ter cautela e verificar se durante esse prazo foi negociada alguma unidade ou contratado o financiamento da construção sem que tais atos tenham sido levados à registro. Se houve algum negócio, a incorporação foi efetivada e será válida.

Estando válida a incorporação, existindo divergência entre o seu registro e os documentos apresentados para averbação de construção, o título deverá ser devolvido para que haja a retificação da incorporação ou dos documentos apresentados para a averbação da construção.

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