Caução em Locação de Imóvel Indisponível – Impossibilidade

– Foi apresentado um contrato de locação, com caução locatícia em garantia. relativo ao imóvel objeto da matrícula nº X;

– O prazo do contrato é de 24 meses, começando no dia 02 de novembro de 2009 e a terminar no dia 01 de novembro de 2011;

– De acordo com a matrícula, foi decretado a indisponibilidade do bens de Fulano (usufrutuário), de acordo com Av.15 e também a indisponibilidade da parte ideal correspondente a 1/3 da nua propriedade de Beltrana, de acordo com Av.17.

Pergunta:

O contrato de locação com caução locatícia em garantia poderá ser averbado? Ou, como o prazo de locação encontra-se encerrado e tendo em vista a existência das indisponibilidades deverá o título ser desqualificado?

Resposta:

  1. O contrato de locação venceu-se em 2.011, tendo sido prorrogado por prazo indeterminado nos termos do artigo 47 da Lei 8.245/91. E via de regra mesmo havendo a extinção do contrato de locação, não acarreta o cancelamento da caução sem a anuência do locador, não sendo possível também o seu cancelamento de forma unilateral, a não ser judicialmente;
  2. Apesar de a caução locatícia ser uma garantia real anômala, inscrita por meio de averbação, e não tornar o imóvel indisponível não impedindo a venda ou a oneração;
  3. A quem afirme que a caução imobiliária/locatícia efetivamente não é um “direito real”, mas que deve ser reconhecida como um “ônus real”, a incidir sobre o imóvel sem, contudo, estabelecer direito típico. É uma garantia anômala, que não geral direito real, mas direito obrigacional, e tem publicidade registraria e responde pelo cumprimento do contrato de locação.
  4. Havendo clausula restritiva de impenhorabilidade fica impossibilitada a caução locatícia (decisão da 1ª VRP da Capital de nº 1131409-54.2015 – pedido de providência);
  5. A indisponibilidade impede por exemplo a retificação do imóvel, seu fracionamento, assim como a demarcação urbanística e tira a disponibilidade do imóvel;
  6. De toda sorte há decisões (mais antigas) em que a indisponibilidade impede a locação e outras que não impedem. Em todo caso em se tratando de locação dependeria de autorização judicial dos Juízos que decretaram a indisponibilidades (Ver resposta anterior sobre locação). mas não a clausula de vigência e de preferência (decisão da 1ª VRP da Capital de nº 0074228-83.2013.8.26.0100);
  7.  Mas no caso de locação somente não se trata, mas sim de locação e caução de outro imóvel e nesse caso nem mesmo a cindibilidade é possível para registrar ou averbar somente a locação, pois existe outro direito no contrato;
  8. Portando não será possível o registro e/ou a averbação do contrato de locação, e em face das indisponibilidades a averbação da caução locatícia (referente a outro imóvel).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 23 de Outubro de 2.019.

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