Alienação Fiduciária em Crédito Rotativo

Gostaria de seu parecer quanto ao contrato, sobre este, desde já, tenho as seguintes dúvidas:

1. Seria possível a alienação fiduciária futura?

2. Sobre o aval prestado, nota-se que o senhor Fulano assinou no lugar de Beltrana, sua esposa. Considerando que o aval não tem ingresso no Registro de Imóveis, ainda assim, deveríamos pedir alteração da qualificação para constar, no contrato, a representação, bem como os dados de uma eventual procuração existente?

3. Seria o valor limite, prazo (vencimento) e a taxa de juros, dispostos às fls. 9 e 10, o suficiente para cumprir os requisitos previstos nos incisos I, II e III, do artigo 24, da Lei nº 9514?

4. O valor limite equivale a R$ 16.101.600,00, conforme contrato, enquanto o valor do imóvel, também disposto na mesma fl. é R$ 7.120.000,00, ou seja, o valor do imóvel equivale a 44,22% do valor total do limite. Ocorre que o item 8.2, à fl. 4, dispõe que a garantia fiduciária garante 50% do valor limite, isso seria possível?

5. Considerando a garantia que será registrada, seria possível sua estipulação?

6. Noto que descreve DEVEDOR e TOMADOR no singular quando são três, isso ensejaria uma pendência?

7. Quando a pessoa do devedor não é a pessoa do garantidor, como funcionam as cláusulas provenientes da Lei nº 9.514? Por exemplo: Quem deverá exercer o direito de preferência? A quem deverá ser devolvida a importância de sobejar? A quem deverão ser comunicadas as datas dos leilões? etc.

Alienação Fiduciária Banco XYZ S.A.

ABC Máquinas Terceira Garantidora (alienação fiduciária) Fulano e s/mr. Beltrana (Avalistas 1º e 2º garantidores)

Valor U$$ 4.000.000,000 – R$ 16.101.600,00

Crédito rotativo limite de concessão de adiantamento sobre Contratos de Câmbio (Dívida Futura e não alienação fiduciária futura)

Alienação fiduciária para garantia de 50% do valor item 8.2 (fls. 4/5 de 26)

Respostas:

  1. Não se trata da alienação fiduciária futura, a garantidora já está dando/constituído o imóvel em alienação fiduciária. No caso se trata de crédito rotativo, limite de concessão de adiantamento (dívida futura);
  2. Sim, deve ser solicitada a representação e procuração, apesar de o aval não ter acesso ao RI (faz parte do contrato);
  3. Sim;
  4. No contrato consta o valor do imóvel como R$ 7.120.000,00, o que dá para entender que se trata do valor para efeito de venda em público leilão (artigo 24, VI da Lei 9.514/97) o que deverá ser esclarecido (por requerimento). Entretanto mesmo assim faltaram os critérios para  respectiva revisão (24, VI);
  5. Sim, se trata de concessão de novos adiantamentos (que seria novos aportes financeiros, alteração do saldo devedor e forma de pagamento e eventual alteração de prazo o que não poderia ser realizado por aditamento, mas sim por nova alienação fiduciária com o prévio cancelamento da anterior);
  6. Não, ver item 7 abaixo:
  7. Nem sempre o devedor é o fiduciante, há o interveniente garante ou garantidor, mas no caso a ABC aparece como segunda devedora e terceira garantidora (os 1º e 2º garantidores são os avalistas Fulano e Beltrana presumo). O direito de preferência (artigo 27, parágrafo 2º-B) e a importância que sobejar (artigo 27, parágrafo 4º) é do devedor fiduciante. Já a intimações devem ser intimados todos os devedores e garantidores (devedores, avalistas, e principalmente o interveniente garante (terceiro garantidor – devedor fiduciante ABC Máquinas). Já quanto aos leilões somente o devedor fiduciante.;
  8. Devem ser apresentadas as provas de representações de todas as pessoas jurídicas;
  9. Deve ser apresentadas as CND’S da devedora fiduciante;
  10. Está havendo divergência do CNPJ da ABC Máquinas entre os contratos e o constante da matrícula;
  11. Lembramos de que a alienação fiduciária garante tão somente 50% do valor limite (rotativo);
  12. E lembramos mais de que os leilões conforme constam do contrato serão realizados de forma presencial e virtual (concomitantemente) e portanto não há de se falar em leilões realizados em outro local que não do imóvel, pois por mudança de entendimento (ao menos aqui em SP) dessa forma é permitido a realização dos leilões em outro local que não o do imóvel (pois presencial e virtual concomitantemente (Ver APC de São Paulo SP de nºs. 1026079-87.2018.8.26.0577, 1031854-83.2018.8.26.0577, 1029836-89.2018.8.26.0577, 1001252-75.2019.8.26.0577;
  13. Faltou constar do contrato a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização do imóvel (artigo 24, V da Lei).

Em remate, essas são as considerações que sub censura fazemos.

São Paulo, 22 de Outubro de 2.019.

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