Usucapião de Parte Ideal de Imóvel

Um advogado esta solicitando um usucapião extrajudicial de 50% de um imóvel urbano.

Vou explicar o ocorrido:

Duas pessoas se casaram e adquiriram pela CDHU, um imóvel – terreno e casa – por financiamento.

Se separaram e o bem ficou em 50% para cada cônjuge.

Porém o marido está desaparecido desde a solicitação do divórcio e a mulher, por contrato de cessão de direitos (contrato de gaveta), cedeu para terceiro os direitos do contrato. A cessão foi todo o imóvel e não só 50% que ela possuía.

Tudo acima, desde o 1º contrato com a CDHU não foram registrados.

Obs: o imóvel já se encontra quitado junto a CDHU.

Pergunto:

1º) deve ser solicitando o usucapião de todo o imóvel ou só 50% referente ao marido desaparacido?

2º) devem ser registrado todos os anteriores: a) promessa de compra e venda com a CDHU; b) averbar o divórcio; c) cessão de promessa, que não consta anuência da CDHU?

Resposta:

Em sendo determinada pessoa proprietária de uma fração ideal do imóvel, sua propriedade se estende, na proporção titulada, por todo o imóvel, não sendo possível, salvo acordo entre os condôminos, demarcar uma parcela do bem para o seu uso exclusivo.

Portanto é impossível a posse e a usucapião sobre uma fração ideal.

No entanto é  lícita a usucapião pelo condômino proprietário da sua quota parte no imóvel comum, desde que exerça posse localizada e demarcada, com exclusividade, ainda que a finalidade seja de divisão parcial ou extinção do condomínio, ao menos quanto ao seu quinhão.

Ao condômino é vedado usucapir bem objeto de condomínio, não podendo a posse recair sobre parte incerta. Mas é plenamente possível o titular de fração certa, localizada e demarcada no condomínio valha-se de usucapião para reconhecimento de sua quota-parte sem confundir com o todo.

SE no entanto for possuidor e proprietário de fração ideal restante  a usucapião deverá era do todo.

Portanto não será possível a usucapião de parte ideal não localizada, devendo a usucapião (posse) ser de todo o imóvel.

Ver APC de nº 1.0312.10.001369-6/001 – Ipanema – MG e resposta do Irib sobre o tema.

USUCAPIÃO DE PARTE OU FRAÇÃO IDEAL, NÃO É POSSÍVEL A NÃO SER QUE ESTEJA DEMARCADA, LOCALIZADA, INDIVIDUADA SEM CONFUNDIR COM O TODO.

 OU SE JÁ TIVER UMA PARTE DEVE A USUCAPIÃO SER DO TODO.

Data: 20/03/2019

Protocolo: 16553

Assunto: Usucapião

Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari

Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo

Verbetação: Usucapião extrajudicial. Parte ideal. Condomínio “pro indiviso”. Mato Grosso.

Pergunta:

Nesta Serventia existem várias matrículas e transcrições de partes ideais, onde consta apenas o seguinte: “Uma parte de terras situada na “Fazenda Tal”, neste Município, com a área de Xhas, pró-indiviso”. Em que pese incansáveis buscas, não se chega ao título do Estado, nem mesmo a uma transcrição originária onde a área estivesse especializada. Atualmente, quando são apresentadas escrituras de transferência dos imóveis dessas matrículas é exigido o georreferenciamento, visto ser parte de um condomínio com a área maior. Todos os pedidos de averbação de certificação de georreferencimento desses imóveis foram negados em virtude da matrícula imóvel possuir descrição precária, ou nenhuma descrição e por não possuir origem em um título público e assim, não há como saber se realmente o imóvel objeto do pedido de georreferenciamento é realmente o da matrícula ou transcrição indicados no pedido. Por esse motivo, dúvidas foram suscitadas e julgadas procedentes, inclusive com confirmação pela Corregedoria. Agora, deu entrada na Serventia um pedido de usucapião extrajudicial onde o requerente é o proprietário tabular, que na verdade, deseja extinguir o condomínio através da usucapião. A jurisprudência dos Tribunais é no sentido de ser cabível usucapião visando à regularização de partes ideais. Entretanto, como o imóvel não possui nenhuma especialização, essa área pode ser usucapida com abertura de matrícula própria com descrição georreferenciada? Quem assina a ata notarial e memorial e planta como titular de direitos reais é apenas o proprietário tabular requerente. Os titulares de direitos reais não seriam todos aqueles que constam na matrícula como co-proprietários de partes ideais e ainda, todos aqueles que figuram como proprietários desde quando esse imóvel possuía área maior, visto que todos são co-proprietários do imóvel “Fazenda Tal”? Verificando a origem desse imóvel, constatamos que atualmente são várias matrículas e transcrições com um número excessivo de proprietários tabulares sendo praticamente impossível a identificação de todos os condôminos e sucessores. Aqui no nosso Estado o Instituto de Terras através de uma Resolução instituiu a expedição da CERTIDÃO PARA FINS DE USUCAPIÃO, seja por meio de ação judicial ou procedimento extrajudicial para atestar a existência de títulos definitivos expedidos pelo Estado de Mato Grosso em perímetros de imóveis urbanos ou rurais, georreferenciados certificados ou não, sendo assim, seria o caso de se exigir essa certidão para comprovar onde o imóvel estaria inserido? Gostaria de um esclarecimento sobre as dúvidas apontadas e se possível, a indicação de qual procedimento se apresenta melhor para satisfazer a pretensão do autor.

Resposta:

Prezado consulente:

Inicialmente, a nosso ver, a abertura da matrícula de parte ideal foi irregular porque feriu o princípio da unitariedade. Neste caso, recomendamos que você informe a situação ao seu Juiz Corregedor.

Depreende-se da questão que o objeto da usucapião ajuizada pelo “proprietário tabular” é uma parte ideal de condomínio “pro indiviso”. Sendo este o caso, a nosso ver, não é possível a usucapião, pois se trata de condomínio de direito. Isso porque a situação fática da posse não está identificada. Outrossim, se as áreas ideais já estiverem estremadas/divididas (pro diviso), neste caso, poderá ser admitida a usucapião.

Neste sentido, Francisco José Barbosa Nobre afirma o seguinte:

“6.6. Frações ideais

A fração ou parte ideal, como o próprio nome indica, não existe no mundo dos fatos, mas sim no mundo jurídico, ideal. Se determinada pessoa é proprietária de uma fração ideal de imóvel, isso quer dizer que sua propriedade se estende, na proporção titulada, por todo o imóvel, não sendo possível, salvo acordo entre condôminos, demarcar uma parcela do bem para seu uso exclusivo.

Desse modo, e tendo em linha de consideração que a posse é acima de tudo um fato, mostra-se impossível o exercício de posse sobre uma fração ideal. Ou o possuidor exerce a posse sobre a inteireza do bem, ou a exerce sobre uma fração física (e não ideal) do bem.

Por essas razões, é inviável a usucapião de fração ideal, salvo quando o possuidor é proprietário e possuidor da fração ideal restante, situação em que a usucapião o conduzirá a propriedade exclusiva do todo.” (NOBRE, Francisco José Barbosa. “Manual da Usucapião Extrajudicial”, 1ª ed. – 2ª tiragem, Editora Itacaiúnas, Ananindeua, 2018, p. 106).

Sendo assim, tendo em vista as particularidades do caso, recomendamos a devolução do título e sugerimos que você oriente o interessado a buscar socorro através da via judicial.

Jurisprudência mineira – Apelação cível – Ação de usucapião – Usucapião de imóvel por proprietário tabular – Possibilidade – Adequação da via eleita – Sentença cassada

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE USUCAPIÃO – USUCAPIÃO DE IMÓVEL POR PROPRIETÁRIO TABULAR – POSSIBILIDADE – ADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA – SENTENÇA CASSADA

– É lícita a usucapião pelo condômino proprietário da sua quota parte no imóvel comum, desde que exerça posse localizada e demarcada, com exclusividade, ainda que a finalidade seja de divisão parcial ou extinção do condomínio, ao menos quanto ao seu quinhão.

Apelação Cível nº 1.0312.10.001369-6/001 – Comarca de Ipanema – Apelantes: Rui de Melo Viana e sua mulher, Maria Aparecida Laignier da Rocha Viana – Apelados: Espólio de Anna da Purificação Carellos e outros – Relator: Des. Pedro Aleixo

ACÓRDÃO

Vistos etc., acorda, em Turma, a 16ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em dar provimento à apelação.

Belo Horizonte, 24 de novembro de 2016. – Pedro Aleixo – Relator.

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DES. PEDRO ALEIXO – Trata-se de recurso de apelação interposto por Rui de Melo Viana e outra contra r. sentença de f. 89/90, proferida nos autos da ação de usucapião ajuizada em desfavor do Espólio de Anna da Purificação Carellos e outros, que julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, inciso VI, do CPC.

Inconformados, os autores, ora apelantes, apresentaram recurso de apelação às f. 92/100, requerendo a reforma da r. sentença, sob o fundamento de que estão na posse do imóvel objeto da presente ação há mais de 20 anos, de forma exclusiva, delimitada, separada dos demais condôminos, contendo benfeitorias, bem como posse mansa, pacífica, contínua, ininterrupta, sem oposição e com animus domini, enquadrando-se perfeitamente nos requisitos básicos da ação de usucapião extraordinária, independentemente da existência de condomínio.

Alegam que a posse sobre o imóvel em questão que pretendem usucapir é exclusiva, não se tratando de posse sobre uma parte ideal de um todo, apesar da existência do condomínio.

Asseveram que foi apresentada, junto com a inicial, a planta do imóvel, com sua exata localização, individualização e metragem, bem como os confrontantes, tendo sido devidamente citados.

Aduz que a jurisprudência dos Tribunais é no sentido de ser cabível a usucapião visando à regularização de partes ideais.

Citam arestos jurisprudenciais a amparar suas teses.

Preparo à f. 105.

É o relatório.

Conheço do recurso, visto que presentes os pressupostos de admissibilidade.

Verifica-se dos autos que o MM. Juiz a quo entendeu que a propriedade que os autores buscam usucapir deverá ser objeto de partilha entre os herdeiros, não sendo possível determinar de qual área os autores seriam proprietários e qual a que pretendem usucapir, o que leva à impossibilidade jurídica do pedido.

Ocorre que não há, na espécie, título hábil para individualização da propriedade, conforme a posse localizada de cada condômino, sendo certo que tanto a doutrina quanto a jurisprudência admitem ser perfeitamente lícita a usucapião pelo condômino proprietário da sua quota-parte no imóvel comum, desde que exerça posse localizada e demarcada, com exclusividade, ainda que a finalidade seja de divisão parcial ou extinção do condomínio, ao menos quanto ao seu quinhão.

Os autores juntaram com a inicial a planta do imóvel, com sua exata localização, individualização e metragem, bem como os confrontantes.

Nos dizeres de Benedito Silvério Ribeiro, pode haver usucapião ajuizada por quem detenha título dominial. Vejamos: “A princípio, o que se tem de considerar é que ao condômino está vedado usucapir bem objeto de condomínio. Como cediço, não pode a posse recair sobre pars incerta, devendo a coisa ser hábil e certa, descabendo possuir-se coisa incerta incertam partem possidere nemo potest. […] Entrementes, mostra-se plenamente possível que o titular de fração certa, localizada e demarcada no condomínio se valha do processo de usucapião para o reconhecimento do domínio de sua quota-parte. Poderá buscar o seu reconhecimento por via de usucapião de menor prazo, tendo título que lhe sirva de base” (RIBEIRO, Benedito Silvério. Tratado de usucapião. 4. ed. São Paulo: Saraiva, 2006. v. 1, p. 300).

Ainda conforme Benedito Silvério Ribeiro:

“[…] poderá o condômino usucapir o equivalente ao seu quinhão, de vez que mantenha posse em parte certa, isto é, perfeitamente delimitada ou individuada e sem confundir-se com o todo. Tendo o condômino posse de sua parte, desde que devidamente localizada no todo e perfeitamente definida, com limites certos e indiscutidos, poderá promover a cessação do estado de indivisão. O condomínio cessará de fato, em razão dessa circunstância, regularizando-se o domínio por meio da ação de usucapião. Assim, a posse localizada e exclusiva sobre porção do condomínio, com divisas certas, visíveis e sem reclamações dos demais condôminos, uma vez revestida de qualificativos (ad usucapionem) e decorrido o tempo necessário, conduzirá à prescrição aquisitiva. Deverá a posse ser determinada, certa e exclusiva, separada materialmente da compossessão, com sinais visíveis, despontando o quinhão como independente do restante, tal como se tivesse havido divisão entre os condôminos, cada qual com uma fração determinada do imóvel” (RIBEIRO, Benedito Silvério. Tratado de usucapião. 4. ed. São Paulo: Saraiva, 2006. v. 1, p. 313).

Cabe ainda registrar a lição do ilustre Des. Francisco Eduardo Loureiro: “A usucapião é modo não só de adquirir a propriedade, mas também de sanar os vícios de propriedade ou outros direitos reais adquiridos com vícios a título derivado” (PELUSO, Cezar (Coord.). Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência. Ed. Manole, p. 1.060).

Assim, a r. sentença deve ser cassada, para que a ação tenha regular prosseguimento.

Pelo exposto, dou provimento ao recurso, para cassar a r. sentença, a fim de que o processo retome o seu regular andamento.

Custas, ao final do processo, pela parte vencida.

Votaram de acordo com o Relator os Desembargadores Kildare Carvalho e Otávio de Abreu Portes.

Súmula – DERAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. Fonte: Diário do Judiciário Eletrônico – MG