Doação de Imóvel a Empresário Individual – Correção de Ato Necessária

– Foi registrado na Matrícula respectiva em 2018, uma escritura pública de doação pura e simples, onde proprietários Fulano e Beltrana doaram para Sicrano – ME.

– Contudo, foi verificado que como trata-se de um empresário individual adquirindo, não poderia ter sido feito registro.

  • Em 29/05/2018, o empresário transformou-se em Eirelli.

– Diante dos fatos, como proceder para regularizar o registro?

Resposta:

  1. Conforme constam da matrículas o imóvel se encontra registrado em nome do empresário individual. Ocorre que o empresário individual assim, como as antigas firmas individuais não tem personalidade jurídica e não podem adquirir, alienar nem onerar em face da ausência da personalidade jurídica;
  2. Dessa forma a aquisição deve ser feita em nome da pessoa física natural e não em nome do empresário individual;
  3. Assim o registro deve ser retificado, para constar que a aquisição foi feita em nome da pessoa física natural do Sicrano com qualificação que exerce a atividade de empresário individual com a denominação tal, CNPJ, sede tal, dando ao imóvel destinação econômica empresarial;
  4. Portanto a escritura de doação deve ser re-ratificada para constar que a aquisição foi feita em nome de Sicrano (solteiro), pessoa física natural, com qualificação que exerce a atividade de empresário individual com a denominação tal, CNPJ, sede tal (dando ao imóvel destinação econômica empresarial), ou por retificação administrativa (artigos 212/213 da LRP) ou judicial;
  5. Averbando-se em seguida a destinação do imóvel para fins econômicos/empresariais com a anuência de seu cônjuge se casado for, a exceção se casado no regime da separação absoluta/convencional de bens (artigo 1.647, I do CC);
  6. Portanto o registro deve ser retificado para constar que a aquisição se deu na pessoa física/natural, averbando-se em seguida pela escritura e certidão da Junta Comercial de que o adquirente fulano de tal, já qualificado, é empresário individual tendo adotado a firma tal………………inscrito no CNPJ sob o nº tal………., com sede e domicílio na Rua tal………., nº tal…………., cidade tal SP.;
  7. Após a Averbação procede-se outra averbação pela escritura que deu origem ao Registro, que o adquirente………….. e sua mulher …….(se casado for) já qualificado (s) declaram que o imóvel objeto da presente matrícula integra o patrimônio da empresa do adquirente como parte do seu ativo circulante, ou seja, dão destinação ao imóvel adquirido como patrimônio da empresa;
  8. No indicador pessoal, como a pessoa jurídica que não tem personalidade jurídica não pode adquirir, e os patrimônios se confundem, deve ser feito em nome da pessoa (s) física (s) que é quem realmente adquiriu (ram).
  9. Feito isto, deverá ser feio na matrícula do imóvel a averbação da transformação do empresário individual para a Eireli, concomitantemente com a conferência de bens para a integralização de capital através de escritura pública, uma vez que a Eireli por seu turno também não é uma sociedade, mas um ente jurídico personificado, ou seja, pessoa jurídica de direito privado (artigo 44, VI do CC, mas não uma sociedade – inciso II do mesmo artigo) (Ver também artigos de nºs. 981 e 983 do CC);
  10. Os bens imóveis que se encontram em nome da pessoa física/natural para passarem para a Eireli deverá ser formalizado através de escritura pública com o comparecimento da pessoa física/natural para a transferência para a Eireli;
  11. Nessa linha o Enunciado n. 469 aprovado na V Jornada de Direito Civil promovida pelo Conselho da Justiça Federal (CJF) – 469 – Arts. 44 e 980-A. A empresa individual de responsabilidade limitada (EIRELI) não é sociedade, mas novo ente jurídico personificado. E o enunciado n. 3, aprovado na I Jornada de Direito Comercial, também realizada pelo CEJ do CJF: 3 – A Empresa Individual de Responsabilidade Limitada – EIRELI não é sociedade unipessoal, mas um novo ente, distinto da pessoa do empresário e da sociedade empresária – ver processo CGJSP n. 2013/111946 – Parecer 261/13-E sobre a menção aos enunciados e processo nº 10424490-55.2016.8.26.0100 da 1ª VRP da Capital do Estado de São Paulo);
  12. No caso, também estará sujeita ao recolhimento do ITBI devido pela transmissão desses bens imóveis (artigo 156, parágrafo 2º, I da CF) ou apresentação de guia de não incidência expedida pelo município;
  13. Ver Boletim eletrônico do Irib nºs.  2.840 de 14.02.2.007, 3.002 de 19.06.2.007, 3.310 de 30.04.2.008, 3.312 de 30.04.2.008, 3.327 de 20.05.08 e RDI n. 62 – Empresário Individual: requisitos para dispensa da outorga conjugal: artigo 978 do Código Civil – George Takeda e decisões do CSM: 523-6/9, 735-6/6, 821-6/9, 961-6/7,  1.016-6/2,1.027-6/2, 1.133-6/6 (locação), 1.150-6/7 e decisão da 1ª VRP da Capital n. 583.00.2006.215013-5).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 08 de Outubro de 2.019.

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