Doação com Reserva de Usufruto – Emolumentos

João e Maria, são proprietários em comum do imóvel.

João faleceu, sendo partilhado o imóvel da seguinte forma:

A nua propriedade para os filhos e o usufruto para a viúva meeira.

Portanto temos dois registros e a dúvida é como cobrar o usufruto para a viúva meeira.

Temos 03 opiniões diferentes:

a) cobra-se integral

b) isenção total – nihil

c) cobra-se sobre a metade  (este é o praticado)

Resposta:

Vai uma quarta opinião sub censura, a critério o SRI.

  1. Os emolumentos são cobrados com base em Lei, Normas da CGSJP e Tabelas de acordo com a natureza;
  2. E sempre pela base de cálculo valor atribuído, venal ou do imposto recolhido (ITBITCMD – Lei Paulista 11.331/02) e ainda Termos de Acordo com a Secretaria Fazendária;
  3. O usufruto para fins fiscais é considerado como sendo 1/3 do valor total;
  4. Portanto entendo que os emolumentos devam ser cobrados pela base de cálculo sobre 1/3 do maior valor (atribuído, venal ou do ITCMD (ou avaliado pelo fisco no caso de isenção);
  5.  Lembrando que por decisão da ECGJSP (Guarujá) nos casos de inventário a meação da viúva não deve ser cobrada, o que torna a discussão inócua.

Sub censura.

São Paulo, 24 de Outubro de 2.019.

Georreferenciamento – Dispensa de Anuência de Confrontantes

Recebi de vocês a recomendação nº 41 do CNJ. Entretanto, na mesma data, coincidentemente, me encaminharam a nova decisão do Corregedor que reconsiderou os termos da referida recomendação.

Desta forma, gostaria de vosso parecer sobre a reconsideração da recomendação encaminhada, especialmente sobre a possibilidade de incluir os dados provenientes do georreferenciamento (com sua certificação), na qual houve a alteração da área (que nunca coincide), sem a anuência dos confrontantes.

Resposta:

Segue -se a reconsideração/Recomendação do processo E-CNJ de nº 0004541-42.2019.2.00.0000, considerando a supressão do parágrafo 1º do artigo 1º da Recomendação 41/19, seguindo o parágrafo 13º do artigo 176 da Lei de Registros Públicos, dispensando-se a anuência dos confrontantes, bastando a declaração dos requerentes que respeitou os limites e as confrontações.

Entretanto pelo por ora e por analogia entendo, s.m.j., que até por cautela também deva ser exigida também declaração do profissional que elaborou o memorial descritivo e planta nos termos do parágrafo 14 do artigo 213, da LRP (Anotação de Responsabilidade Técnica);

Entretanto o artigo 176, parágrafo 13º, se aplica aos casos de georreferenciamento, não se aplicando às retificações administrativas – ver parágrafo 16 do artigo 213 da LRP;

Lembramos também os artigos 8-A, 8-B e 8-c da Lei 6.739/79

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo., 28 de Outubro de 2.019.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 176 – O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.                  (Renumerado do art. 173 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:       

 § 3o Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação prevista na alínea a do item 3 do inciso II do § 1o será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.          (Incluído pela Lei nº 10.267, de 2001)

§ 4o A identificação de que trata o § 3o tornar-se-á obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo.          (Incluído pela Lei nº 10.267, de 2001)

§ 13.  Para a identificação de que tratam os §§ 3º e 4º deste artigo, é dispensada a anuência dos confrontantes, bastando para tanto a declaração do requerente de que respeitou os limites e as confrontações.   (Incluído pela Lei nº 13.838, de 2019)

Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:                  (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

II – a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes.                 (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 14. Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do memorial descritivo, responderão os requerentes e o profissional que o elaborou pelos prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e penais.                 (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 16.  Na retificação de que trata o inciso II do caput, serão considerados confrontantes somente os confinantes de divisas que forem alcançadas pela inserção ou alteração de medidas perimetrais.                      (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

LEI No 6.739, DE 5 DE DEZEMBRO DE 1979.

Art. 8oA A União, o Estado, o Distrito Federal ou o Município prejudicado poderá promover, via administrativa, a retificação da matrícula, do registro ou da averbação feita em desacordo com o art. 225 da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973, quando a alteração da área ou dos limites do imóvel importar em transferência de terras públicas.                    (Incluído pela Lei nº 10.267, de 28.8.2001)

§ 1o O Oficial do Registro de Imóveis, no prazo de cinco dias úteis, contado da prenotação do requerimento, procederá à retificação requerida e dela dará ciência ao proprietário, nos cinco dias seguintes à retificação.                    (Incluído pela Lei nº 10.267, de 28.8.2001)

§ 2o Recusando-se a efetuar a retificação requerida, o Oficial Registrador suscitará dúvida, obedecidos os procedimentos estabelecidos em lei.                        (Incluído pela Lei nº 10.267, de 28.8.2001)

§ 3o Nos processos de interesse da União e de suas autarquias e fundações, a apelação de que trata o art. 202 da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973, será julgada pelo Tribunal Regional Federal respectivo.                  (Incluído pela Lei nº 10.267, de 28.8.2001)

§ 4o A apelação referida no § 3o poderá ser interposta, também, pelo Ministério Público da União.                     (Incluído pela Lei nº 10.267, de 28.8.2001)

Art. 8oB Verificado que terras públicas foram objeto de apropriação indevida por quaisquer meios, inclusive decisões judiciais, a União, o Estado, o Distrito Federal ou o Município prejudicado, bem como seus respectivos órgãos ou entidades competentes, poderão, à vista de prova da nulidade identificada, requerer o cancelamento da matrícula e do registro na forma prevista nesta Lei, caso não aplicável o procedimento estabelecido no art. 8oA.                   (Incluído pela Lei nº 10.267, de 28.8.2001)

§ 1o Nos casos de interesse da União e de suas autarquias e fundações, o requerimento será dirigido ao Juiz Federal da Seção Judiciária competente, ao qual incumbirão os atos e procedimentos cometidos ao Corregedor Geral de Justiça.                      (Incluído pela Lei nº 10.267, de 28.8.2001)

§ 2o Caso o Corregedor Geral de Justiça ou o Juiz Federal não considere suficientes os elementos apresentados com o requerimento, poderá, antes de exarar a decisão, promover as notificações previstas nos parágrafos do art. 1o desta Lei, observados os procedimentos neles estabelecidos, dos quais dará ciência ao requerente e ao Ministério Público competente.                  (Incluído pela Lei nº 10.267, de 28.8.2001)

§ 3o Caberá apelação da decisão proferida:                       (Incluído pela Lei nº 10.267, de 28.8.2001)

I – pelo Corregedor Geral, ao Tribunal de Justiça;                         (Incluído pela Lei nº 10.267, de 28.8.2001)

II – pelo Juiz Federal, ao respectivo Tribunal Regional Federal.                         (Incluído pela Lei nº 10.267, de 28.8.2001)

§ 4o Não se aplica o disposto no art. 254 da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973, a títulos que tiverem matrícula ou registro cancelados na forma deste artigo.                         (Incluído pela Lei nº 10.267, de 28.8.2001)

Art. 8oC É de oito anos, contados do trânsito em julgado da decisão, o prazo para ajuizamento de ação rescisória relativa a processos que digam respeito a transferência de terras públicas rurais.                      

Doação a Menor Impúbere C/ Cláusulas Restritivas – Desnecessário Alvará

Escritura pública de doação a menor impúbere, com reserva de usufruto e imposição de cláusulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade, há necessidade de alvará judicial?

Resposta:

Por tratar-se de doação (ainda que modal), prescindível alvará judicial.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 24 de Outubro de 2.019.

Veja precedentes:

PERGUNTA ANTERIOR:

Foi apresentada e protocolada a escritura de doação de numerário e venda e compra de imóvel, com a imposição das clausulas restritivas de incomunicabilidade e impenhorabilidade vitalícias, em que consta que um dos adquirentes é menor púbere.

Quero saber se há necessidade de alvará judicial para a aquisição do imóvel?

                                      

Resposta:

  1. A escritura preenche os requisitos legais inclusive com relação ao ITCMD, estando inclusive muito bem redigida;
  2. Não há necessidade de alvará judicial, a uma porque se trata de doação, inclusive a um menor, e a duas em face da decisão da 1ª VRP da Capital, processo n. 0072005-60.2013.26.0100, abaixo reproduzida (aliás, oportuna);

É o nosso entendimento passível de censura.

São Paulo, 10 de Setembro de 2.014.

Compra e venda. Menor impúbere – aquisição. Alvará judicial. Doação – omissão. Impostos – recolhimento – fiscalização.

Registro de imóveis – dúvida – compra e venda de imóvel por menor impúbere devidamente representado – doação omitida no instrumento entabulado entre as partes – desnecessidade de expedição de alvará judicial – ato realizado no interesse do incapaz – dever de fiscalizar o recolhimento dos impostos que não deve se sobrepor ao ato de vontade das partes.

1VRPSP – PROCESSO: 0072005-60.2013.8.26.0100 1VRPSP – PROCESSOLOCALIDADE:São Paulo CIRC.:17º 
DATA JULGAMENTO:12/02/2014 DATA DJ:11/03/2014 
Relator:Tânia Mara Ahualli
Legislação:

  • CC2002 – Código Civil de 2002 | 10.406/2002ART: 1691
  • LRP – Lei de Registros Públicos | 6.015/1973ART: 289


íntegra:

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA DE SÃO PAULO FORO CENTRAL CÍVEL

1ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS

SENTENÇA

Processo nº: 0072005-60.2013.8.26.0100 – Dúvida – CP 413
Requerente: 17º Oficial de Registro de Imóveis

Registro de imóveis – dúvida – compra e venda de imóvel por menor impúbere devidamente representado – doação omitida no instrumento entabulado entre as partes – desnecessidade de expedição de alvará judicial – ato realizado no interesse do incapaz – dever de fiscalizar o recolhimento dos impostos que não deve se sobrepor ao ato de vontade das partes.

Vistos.

O 17º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo suscitou a presente dúvida a requerimento de DIEGO DA SILVA CRISCUOLO. De acordo com o relatado (fls. 02/06), pretende-se o registro de uma escritura de compra e venda lavrada perante a Oficial do Registro Civil das Pessoas Naturais do Distrito de Ermelino Matarazzo Comarca de São Paulo (fls.21/23), em 28 de agosto de 2013, no qual Elias Moreira dos Santos e sua mulher Mara Virginia Criscuolo dos Santos venderam o imóvel objeto da matrícula nº 59.443 ao suscitado, menor impúbere, representado por seu genitor Carlos Eduardo Criscuolo.

O título foi apresentado ao 17º Registro de Imóveis em 30 de outubro de 2013 e qualificado negativamente, por entender o registrador que o suscitado não cumpriu a exigência de apresentação do alvará para lavratura da escritura pública de compra e venda do imóvel adquirido com recursos próprios, sendo que a representação legal não seria suficiente para suprir a incapacidade civil do adquirente. Alega, ainda, que de acordo com a escritura lavrada não houve a menção de qualquer doação em dinheiro, não sendo caso de recolhimento de tributo para este fato gerador.

Houve impugnação do suscitado (fls.32/37) DIEGO DA SILVA CRISCUOLO,que alega genericamente que a compra e venda do imóvel foi feita em seu interesse exclusivo, com a utilização de “recursos outros”, que independem de qualquer autorização judicial para serem utilizados. Sustenta que de acordo com o artigo 1.691 do CC a aquisição de bens móveis ou imóveis em nome de menor necessita da prévia autorização judicial apenas na hipótese de alienação dos bens, bem como que o registrador só poderá exigir a expedição de alvará judicial nas hipóteses expressamente previstas em lei. Por fim, aduz que em relação a fiscalização tributária o Oficial só é responsável pelos negócios praticados perante sua fé pública e que contem com sua efetiva intervenção.

O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls. 39/41).

É o relatório. Passo a fundamentar e decidir.

O suscitado, relativamente incapaz em razão da idade, pretende o registro de contrato de compra e venda, no qual figura como comprador de um imóvel.

A exigência do registrador tem como fundamento o artigo 1691 CC, que dispõe:

“Art. 1691: Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz”.

É assente perante a doutrina pátria que a restrição imposta pelo legislador ao gerenciamento dos bens de menores pelos pais tem por finalidade impedir que eles venham a ser prejudicados. A compra de bem imóvel não foi prevista na norma, que fez menção expressa apenas à alienação, e, em não acarretando obrigações que venham a diminuir ou atingir negativamente o patrimônio do incapaz, está isenta da autorização judicial.

Entendimento contrário viria contra a motivação legal, ou seja, em prejuízo do menor.

O precedente trazido aos autos pelo zeloso Registrador constitui hipótese atípica. Naquele caso em especial, tratado nos autos CG 2013/96323, havia dúvida sobre a idoneidade do negócio jurídico subjacente e conflito de interesses.

A simples leitura do título que se pretende registrar evidencia a omissão das partes em relação à origem do numerário utilizado para o pagamento.

Conforme se verifica da escritura, não há qualquer menção de que o imóvel foi adquirido por “recursos outros”, consistente na doação modal acoplada à compra e venda, mas sim através de recursos próprios do menor. Tal afirmativa é embasada com o recolhimento de somente um imposto relativo à compra (ITBI imposto de transmissão de bem imóvel), não havendo nenhuma menção ou recolhimento em relação à eventual doação realizada em prol do menor (ITCMD).

O artigo 289 da Lei 6.015/1973: “é dever dos oficiais registradores fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício”.

Logo, cabe ao registrador fiscalizar o recolhimento dos tributos incidentes sobre os fatos geradores. Não existe o fato gerador do imposto de transmissão relativo à doação no contrato entabulado.

Com razão o MM Juiz Asdrubal Nascimbeni (fls. 03) ao afirmar que a origem do numerário não interessa ao Direito Civil, mas ao fisco. A responsabilidade fiscal é de quem realiza o negócio, não cabendo ao Registrador presumir eventual fraude ou simulação e exigir recolhimento em desconformidade com o exposto no título.

Como vem sendo decidido nesta 1ª Vara de Registro Públicos em casos semelhantes:

“O registro de ESCRITURA pública de venda e compra do suscitado para sua filha menor, em que pese envolver uma suspeita de ato simulado, que pode até revelar sonegação fiscal, conquanto a DOAÇÃO é mais fortemente onerada, não pode ser obstada sob a ótica registral.

A aquisição, como destacou o Ministério Público, se faz em prestígio e favorecimento da menor, de forma que não pode exigir, no caso, um rigorismo maior, mormente porque é o pai ou a mãe que possuem prerrogativas para representar seus filhos menores. O pátrio poder pode ser exercido por um ou outro, ou ainda por ambos.

Não se vislumbrando irregularidade registral, o acesso da escritura ao fólio deve ser franqueado.” (Dr. Venício Antonio de Paula Salles, Processo nº 164169-2/02).

Do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo 17º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo, a requerimento de DIEGO DA SILVA CRISCUOLO, para que o título tenha acesso ao registro.

Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento.

Desta sentença cabe apelação, com efeito suspensivo e devolutivo, para o E. Conselho Superior da Magistratura, no prazo de quinze dias.

Oportunamente, ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 12 de fevereiro de 2014.

Tania Mara Ahualli

Juíza de Direito

Caução em Locação de Imóvel Indisponível – Impossibilidade

– Foi apresentado um contrato de locação, com caução locatícia em garantia. relativo ao imóvel objeto da matrícula nº X;

– O prazo do contrato é de 24 meses, começando no dia 02 de novembro de 2009 e a terminar no dia 01 de novembro de 2011;

– De acordo com a matrícula, foi decretado a indisponibilidade do bens de Fulano (usufrutuário), de acordo com Av.15 e também a indisponibilidade da parte ideal correspondente a 1/3 da nua propriedade de Beltrana, de acordo com Av.17.

Pergunta:

O contrato de locação com caução locatícia em garantia poderá ser averbado? Ou, como o prazo de locação encontra-se encerrado e tendo em vista a existência das indisponibilidades deverá o título ser desqualificado?

Resposta:

  1. O contrato de locação venceu-se em 2.011, tendo sido prorrogado por prazo indeterminado nos termos do artigo 47 da Lei 8.245/91. E via de regra mesmo havendo a extinção do contrato de locação, não acarreta o cancelamento da caução sem a anuência do locador, não sendo possível também o seu cancelamento de forma unilateral, a não ser judicialmente;
  2. Apesar de a caução locatícia ser uma garantia real anômala, inscrita por meio de averbação, e não tornar o imóvel indisponível não impedindo a venda ou a oneração;
  3. A quem afirme que a caução imobiliária/locatícia efetivamente não é um “direito real”, mas que deve ser reconhecida como um “ônus real”, a incidir sobre o imóvel sem, contudo, estabelecer direito típico. É uma garantia anômala, que não geral direito real, mas direito obrigacional, e tem publicidade registraria e responde pelo cumprimento do contrato de locação.
  4. Havendo clausula restritiva de impenhorabilidade fica impossibilitada a caução locatícia (decisão da 1ª VRP da Capital de nº 1131409-54.2015 – pedido de providência);
  5. A indisponibilidade impede por exemplo a retificação do imóvel, seu fracionamento, assim como a demarcação urbanística e tira a disponibilidade do imóvel;
  6. De toda sorte há decisões (mais antigas) em que a indisponibilidade impede a locação e outras que não impedem. Em todo caso em se tratando de locação dependeria de autorização judicial dos Juízos que decretaram a indisponibilidades (Ver resposta anterior sobre locação). mas não a clausula de vigência e de preferência (decisão da 1ª VRP da Capital de nº 0074228-83.2013.8.26.0100);
  7.  Mas no caso de locação somente não se trata, mas sim de locação e caução de outro imóvel e nesse caso nem mesmo a cindibilidade é possível para registrar ou averbar somente a locação, pois existe outro direito no contrato;
  8. Portando não será possível o registro e/ou a averbação do contrato de locação, e em face das indisponibilidades a averbação da caução locatícia (referente a outro imóvel).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 23 de Outubro de 2.019.

Alienação Fiduciária em Crédito Rotativo

Gostaria de seu parecer quanto ao contrato, sobre este, desde já, tenho as seguintes dúvidas:

1. Seria possível a alienação fiduciária futura?

2. Sobre o aval prestado, nota-se que o senhor Fulano assinou no lugar de Beltrana, sua esposa. Considerando que o aval não tem ingresso no Registro de Imóveis, ainda assim, deveríamos pedir alteração da qualificação para constar, no contrato, a representação, bem como os dados de uma eventual procuração existente?

3. Seria o valor limite, prazo (vencimento) e a taxa de juros, dispostos às fls. 9 e 10, o suficiente para cumprir os requisitos previstos nos incisos I, II e III, do artigo 24, da Lei nº 9514?

4. O valor limite equivale a R$ 16.101.600,00, conforme contrato, enquanto o valor do imóvel, também disposto na mesma fl. é R$ 7.120.000,00, ou seja, o valor do imóvel equivale a 44,22% do valor total do limite. Ocorre que o item 8.2, à fl. 4, dispõe que a garantia fiduciária garante 50% do valor limite, isso seria possível?

5. Considerando a garantia que será registrada, seria possível sua estipulação?

6. Noto que descreve DEVEDOR e TOMADOR no singular quando são três, isso ensejaria uma pendência?

7. Quando a pessoa do devedor não é a pessoa do garantidor, como funcionam as cláusulas provenientes da Lei nº 9.514? Por exemplo: Quem deverá exercer o direito de preferência? A quem deverá ser devolvida a importância de sobejar? A quem deverão ser comunicadas as datas dos leilões? etc.

Alienação Fiduciária Banco XYZ S.A.

ABC Máquinas Terceira Garantidora (alienação fiduciária) Fulano e s/mr. Beltrana (Avalistas 1º e 2º garantidores)

Valor U$$ 4.000.000,000 – R$ 16.101.600,00

Crédito rotativo limite de concessão de adiantamento sobre Contratos de Câmbio (Dívida Futura e não alienação fiduciária futura)

Alienação fiduciária para garantia de 50% do valor item 8.2 (fls. 4/5 de 26)

Respostas:

  1. Não se trata da alienação fiduciária futura, a garantidora já está dando/constituído o imóvel em alienação fiduciária. No caso se trata de crédito rotativo, limite de concessão de adiantamento (dívida futura);
  2. Sim, deve ser solicitada a representação e procuração, apesar de o aval não ter acesso ao RI (faz parte do contrato);
  3. Sim;
  4. No contrato consta o valor do imóvel como R$ 7.120.000,00, o que dá para entender que se trata do valor para efeito de venda em público leilão (artigo 24, VI da Lei 9.514/97) o que deverá ser esclarecido (por requerimento). Entretanto mesmo assim faltaram os critérios para  respectiva revisão (24, VI);
  5. Sim, se trata de concessão de novos adiantamentos (que seria novos aportes financeiros, alteração do saldo devedor e forma de pagamento e eventual alteração de prazo o que não poderia ser realizado por aditamento, mas sim por nova alienação fiduciária com o prévio cancelamento da anterior);
  6. Não, ver item 7 abaixo:
  7. Nem sempre o devedor é o fiduciante, há o interveniente garante ou garantidor, mas no caso a ABC aparece como segunda devedora e terceira garantidora (os 1º e 2º garantidores são os avalistas Fulano e Beltrana presumo). O direito de preferência (artigo 27, parágrafo 2º-B) e a importância que sobejar (artigo 27, parágrafo 4º) é do devedor fiduciante. Já a intimações devem ser intimados todos os devedores e garantidores (devedores, avalistas, e principalmente o interveniente garante (terceiro garantidor – devedor fiduciante ABC Máquinas). Já quanto aos leilões somente o devedor fiduciante.;
  8. Devem ser apresentadas as provas de representações de todas as pessoas jurídicas;
  9. Deve ser apresentadas as CND’S da devedora fiduciante;
  10. Está havendo divergência do CNPJ da ABC Máquinas entre os contratos e o constante da matrícula;
  11. Lembramos de que a alienação fiduciária garante tão somente 50% do valor limite (rotativo);
  12. E lembramos mais de que os leilões conforme constam do contrato serão realizados de forma presencial e virtual (concomitantemente) e portanto não há de se falar em leilões realizados em outro local que não do imóvel, pois por mudança de entendimento (ao menos aqui em SP) dessa forma é permitido a realização dos leilões em outro local que não o do imóvel (pois presencial e virtual concomitantemente (Ver APC de São Paulo SP de nºs. 1026079-87.2018.8.26.0577, 1031854-83.2018.8.26.0577, 1029836-89.2018.8.26.0577, 1001252-75.2019.8.26.0577;
  13. Faltou constar do contrato a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização do imóvel (artigo 24, V da Lei).

Em remate, essas são as considerações que sub censura fazemos.

São Paulo, 22 de Outubro de 2.019.

Pacto Antenupcial – Regime Misto – Possibilidade

Minuta de escritura entre Fulano e Beltrana, divorciados

Regime de Pacto Antenupcial Misto.

Separação total/Absoluta de bens  (particulares, com exceção de 2 bens imóveis que terá o regime da Comunhão Parcial de Bens).

E os que forem adquiridos posteriores poderão, à escolha, serem adquiridos em conjunto ou separadamente, vigorando para tais imóveis, o regime da Separação Absoluta/Convencional de Bens.

Está escritura de Pacto Antenupcial está apta a registro da forma que se encontra?

Resposta:

  1. É perfeitamente possível os nubentes que desejam contrair matrimônio, estabelecer pacto antenupcial misto desde que a Lei não imponha um regime de bens obrigatório que não é o caso;
  2. Considera-se os artigos de nºs 104, 425 e 1.639 do Código Civil;
  3. Portanto a escritura apresentada está apta a registro no RI em que os cônjuges têm ou tiveram o seu último domicílio.

São Paulo, 17 de Outubro de 2.019.

LEI N 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:

I – agente capaz;

II – objeto lícito, possível, determinado ou determinável;

III – forma prescrita ou não defesa em lei.

Art. 425. É lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas as normas gerais fixadas neste Código.

Art. 1.639. É lícito aos nubentes, antes de celebrado o casamento, estipular, quanto aos seus bens, o que lhes aprouver.

§ 1 O regime de bens entre os cônjuges começa a vigorar desde a data do casamento.

§ 2 É admissível alteração do regime de bens, mediante autorização judicial em pedido motivado de ambos os cônjuges, apurada a procedência das razões invocadas e ressalvados os direitos de terceiros

Art. 1.641. É obrigatório o regime da separação de bens no casamento:

II – da pessoa maior de 70 (setenta) anos;      (Redação dada pela Lei nº 12.344, de 2010)

CAPÍTULO XX DAS NSCGJSP

85. As escrituras antenupciais e as escrituras públicas que regulem regime de bens na união estável serão registradas no Registro de Imóveis da comarca em que os cônjuges ou companheiros têm ou tiverem seu último domicílio sem prejuízo de sua averbação obrigatória no lugar da situação dos imóveis de propriedade ou dos que forem sendo adquiridos.

Aquisição de Imóvel em União Estável – Registro desnecessário

Recebemos uma escritura pública de compra e venda, na qual o comprador compra o imóvel junto a sua companheira (“e sua companheira”).

Pedimos, através de Nota Devolutiva, para ser apresentado o instrumento comprobatório da união estável, para registramos no livro 3 e comunicarmos no 2, se fosse o caso.

A parte apresentou uma escritura pública na qual o comprador indica a companheira como dependente.

Além, disso, apresentou escritura pública de aditamento à escritura de compra e venda, através da qual, no item II, é feita uma declaração de união estável, sem indicar, porém, o regime de bens.

Diante disso:

1. Poderíamos utilizar o aditamento e escritura pública aditada para fazer o registro da união estável, no Livro 3?

2. Há outra possibilidade de procedermos quanto à união estável do casal, quanto ao registro e comunicação ou não?

Resposta:

  1. Conforme constou da escritura o bem imóvel foi adquirido (em conjunto) pelos companheiros Fulana e Beltrano;
  2. Apesar de existir previsão normativa para o registro da união estável no RCPN, e registro e averbação do RI, pelo Provimento 37/14 do CNJ (artigos 1e 7º ver também artigo 5º do provimento), (bem como decisões de São Paulo abaixo citadas não há propriamente dito a exigência do registro da união estável;
  3. Portanto não se mostra necessário o registro da união estável no registro de imóveis como se pacto antenupcial fosse (ver também Provimento da CGJPE de nº 11/2015 – artigos 2º parágrafo 2º). No registro da compra e venda constará os compradores com os seus estados civis (reais – solteiro e viúva), constado que convivem em união estável desde 20-09-2.001, prescindível o seu registro no Livro 3- Auxiliar. Podendo, no entanto se assim desejarem os companheiros providenciarem os registros no RCPN e no RI (e se registrado no RI a averbação (ões) na (s) matrícula (s) do (s) imóvel (eis) (artigo 4º do Provimento 11/2.015);
  4. Não constando o regime adotado pelos companheiros valerá o regime da CPB (artigo 1.725 do CC) e produzirá os efeitos patrimoniais (artigo 5º do Provimento 37/14 do CNJ);
  5. Respostas aos itens 1 e 2 da consulta: 1: Se requerido, sendo o ideal que previamente registrassem a união no RCPN; e 2: Quanto a comunicação segue o artigo 1.725 do CC e artigo 5º do Provimento 37/14 do CNJ, ademais o imóvel está sendo adquirido conjuntamente pelos companheiros (CPB).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 16 de Outubro de 2.019.

Ver trabalho do Dr. Frederico Henrique Viegas de Lima: “ E por que não casar?”.

Ver decisão do ECSMSP de nº 1044002-25.2018.8.26.0100 abaixo reproduzida (e também no mesmo sentido 11011111-45.2016.8.26.0100 e decisão da 1ª VRP – Capital – São Paulo de nº1044002-05.2018.8.26.0100)

DECISÕES – CSM|SP

5 de junho de 2019 | Por: Blog do 26

Registro de Imóveis – Escritura de compra e venda de imóvel – Compradora solteira que declara conviver em união estável com companheiro divorciado, sob o regime da comunhão parcial de bens – Princípio da especialidade subjetiva – Apresentação de escritura declaratória de união estável – Exigência de registro da união estável no Livro E do Registro Civil das Pessoas Naturais e no Livro nº 3 (Registro Auxiliar) do Registro de Imóveis que, no caso concreto, não se sustenta – Dúvida improcedente – Recurso não provido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1044002-05.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO, é apelado PATRÍCIA LACZYNSKI DE SOUZA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 16 de maio de 2019.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível nº 1044002-05.2018.8.26.0100

Apelante: MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO

Apelado: PATRÍCIA LACZYNSKI DE SOUZA

VOTO Nº 37.738

Registro de Imóveis – Escritura de compra e venda de imóvel – Compradora solteira que declara conviver em união estável com companheiro divorciado, sob o regime da comunhão parcial de bens – Princípio da especialidade subjetiva – Apresentação de escritura declaratória de união estável – Exigência de registro da união estável no Livro E do Registro Civil das Pessoas Naturais e no Livro nº 3 (Registro Auxiliar) do Registro de Imóveis que, no caso concreto, não se sustenta – Dúvida improcedente – Recurso não provido.

Trata-se de recurso de apelação interposto pelo Ministério Público do Estado de São Paulo contra a sentença[1] proferida pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente do 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, que julgou improcedente dúvida suscitada e afastou o óbice apresentado em relação ao registro de escritura pública de compra e venda, tendo por objeto o imóvel matriculado sob nº 80.980 junto àquela serventia, lavrada pelo 2º Tabelião de Notas da Capital, a fls. 89/91 do Livro 2.737.

Alega o apelante, em síntese, que na escritura de compra e venda levada a registro a adquirente do imóvel declarou-se convivente em união estável, sob o regime da comunhão parcial de bens. Assim, entende obrigatória a apresentação de escritura declaratória de união estável do casal comprador, assim como a comprovação de seu registro no Livro E do Registro Civil das Pessoas Naturais e no Registro de Imóveis de seu domicílio[2].

Apesar de regularmente intimada, a apelada deixou de ofertar contrarrazões[3].

A Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo não provimento da apelação[4].

É o relatório.

Na escritura de compra e venda levada a registro[5], a outorgada compradora foi qualificada como solteira, convivente em união estável sob o regime da comunhão parcial de bens, com Eduardo de Lima Caldas, conforme escritura lavrada, em 01 de agosto de 2012, pelo 1º Tabelião de Notas desta Capital. O Oficial de Registro de Imóveis negou o ingresso do título em virtude da ausência do prévio registro de escritura declaratória de união estável no Livro “E” do Registro Civil das Pessoas Naturais e no Registro de Imóveis da Comarca do domicílio dos companheiros[6].

A interpretação adotada pelo Sr. Oficial de Registro de Imóveis encontra respaldo nas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça que, em seu Capítulo XX, Tomo II, determinam que será averbada na matrícula do imóvel a união estável declarada judicialmente ou estabelecida por escritura pública registrada no Livro “E” do Registro Civil das Pessoas Naturais (item 11, “b”, 5), assim:

“85. As escrituras antenupciais e as escrituras públicas que regulem regime de bens na união estável serão registradas no Registro de Imóveis da comarca em que os cônjuges ou companheiros têm ou tiverem seu último domicílio sem prejuízo de sua averbação obrigatória no lugar da situação dos imóveis de propriedade ou dos que forem sendo adquiridos.

85.1. O registro da convenção antenupcial ou da escritura pública envolvendo regime de bens na união estável mencionará, obrigatoriamente, os nomes e a qualificação dos cônjuges ou companheiros, as disposições ajustadas quanto ao regime de bens e a data em que se realizou o casamento ou da escritura pública, constante de certidão que deverá ser apresentada com a escritura. Se essa certidão não for arquivada em cartório, deverão ainda ser mencionados no registro o cartório em que se realizou o casamento, o número do assento, o livro e a folha em que tiver sido lavrado ou do registro da escritura envolvendo a união estável no Livro “E” do Registro Civil das Pessoas Naturais”.

Ocorre que, a despeito dos entendimentos em sentido contrário, a matéria ganhou nova interpretação. Como ficou consignado no voto proferido nos autos da Apelação nº 1101111-45.2016.8.26.0100[7]:

“São requisitos da união estável a convivência pública, contínua e duradoura entre duas pessoas, estabelecida com o objeto de constituição de família, ou como previsto no art. 1723 do Código Civil:

Art. 1.723. É reconhecida como entidade familiar a união estável entre o homem e a mulher, configurada na convivência pública, contínua e duradoura e estabelecida com o objetivo de constituição de família.

§ 1° A união estável não se constituirá se ocorrerem os impedimentos do art. 1.521; não se aplicando a incidência do inciso VI no caso de a pessoa casada se achar separada de fato ou judicialmente.

§ 2° As causas suspensivas do art. 1.523 não impedirão a caracterização da união estável“.

Os requisitos enumerados no Código Civil para a constituição de união estável não contemplam a celebração de ato formal, ou a realização de cerimônia revestida de formalidades específicas.

Diante disso, e ao contrário do casamento, a união estável tem como característica própria a informalidade, ou informalismo, para a sua formação.

A ausência de formalismo, ademais, é apontada por Euclides de Oliveira como um dos requisitos da união estável (“União Estável: do concubinato ao casamento: antes e depois do Código Civil”, 6º ed., São Paulo: Editora Método, 2003, p. 122), esclarecendo o autor:

A união estável é tipicamente livre na sua formação. Independe de qualquer formalidade, bastando o fato em si, de optarem, homem e mulher, por estabelecer vida em comum. Bem o diz ANTONIO CARLOS MATHIAS COLTRO, assinalando que a união de fato se instaura ‘a partir do instante em que resolvem seus integrantes iniciar a convivência como se fossem casados, renovando dia a dia tal conduta, e recheando-a de afinidade e afeição, com vistas à manutenção da intensidade.

Na união estável basta o mútuo consentimento dos conviventes, que se presume do seu comportamento convergente e da contínua renovação pela permanência” (Euclides de Oliveira, obra citada, p. 124).

A informalidade para a constituição da união estável, entretanto, convive com a exigência de observação de formas específicas para que certos atos e negócios jurídicos produzam os efeitos que deles se pretende.

Assim ocorre, em especial, quanto aos atos e negócios jurídicos que têm como característica a constituição de direitos reais sobre imóveis que são oponíveis “erga omnes” por força da publicidade decorrente de seu registro.

Desse modo, para o julgamento da dúvida suscitada, devem ser diferenciados os atos e negócios jurídicos relacionados aos direitos da personalidade cuja oponibilidade em relação a terceiros prescindem de cerimônia e forma prescritas em lei, como ocorre com a constituição de família por meio da união estável, e os atos e negócios jurídicos que demandam publicidade específica, por meio de sua inscrição em Registro Público, como ocorre com os direitos reais imobiliários” (grifos no original).

No caso concreto, o que se pretende pelo registro da escritura de compra e venda é tornar público o direito de propriedade que foi adquirido pela outorgada compradora por meio de contrato de compra e venda de imóvel e, assim, conferir ao referido direito oponibilidade “erga omnes”.

A propósito, constou do voto anteriormente referido que:

“A necessidade de indicação do estado civil do titular do direito real permanece presente porque a união estável pode coexistir com o casamento, desde que constituída com pessoa separada de fato, como previsto no § 1º do art. 1.723 do Código Civil:

Art. 1.723. É reconhecida como entidade familiar a união estável entre o homem e a mulher, configurada na convivência pública, contínua e duradoura e estabelecidacom o objetivo de constituição de família.

§ 1° A união estável não se constituirá se ocorrerem os impedimentos do art. 1.521; não se aplicando a incidência do inciso VI no caso de a pessoa casada se achar separada de fato ou judicialmente“.

Em outros termos, a união estável pode ser mantida tanto entre duas pessoas solteiras, viúvas, separadas ou divorciadas, como entre pessoas casadas, desde que separadas de fato de seus respectivos cônjuges.

Bem por isso, não há como admitir no Registro Imobiliário que tem como finalidade precípua a de promover a publicidade dos direitos reais inscritos, com estrita observação do princípio da especialidade subjetiva para que possam produzir efeitos “erga omnes”, que o titular de direito dessa natureza seja qualificado simplesmente como “companheiro”, ou “em união estável”, sem que se indique seu real estado civil que pode, em tese, ser o de casado.

Em sendo casado não poderá o titular do direito real ser, ao mesmo tempo, qualificado como “companheiro” ou “em união estável”, ressalvado prévio reconhecimento judicial da existência da união estável, porque o Registro de Imóveis não comporta a simultânea inscrição de direitos de propriedade que sejam conflitantes entre si.

Desse modo, ou titular do direito é qualificado no Registro de Imóveis como solteiro, viúvo, separado ou divorciado e mantendo união estável, do que não decorrerá eventual direito conflitante entre eventual cônjuge e companheiro, ou é casado e, em consequência, não poderá ser qualificado também como “em união estável”, pois neste caso os direitos do cônjuge e do companheiro poderão ser incompatíveis entre si, exceto se o reconhecimento da união estável decorrer de ação judicial que atinja o imóvel.

Por todos esses motivos, o Provimento nº 37/2004 da Eg. Corregedoria Nacional de Justiça delimita seu alcance e efeitos e discrimina as diferentes hipóteses para registro da união estável no Livro “E” do Registro Civil das Pessoas Naturais.

Em razão da informalidade para sua constituição e, em regra, para sua dissolução, o art. 1º do Provimento nº 37/2004 da Corregedoria Nacional de Justiça prevê que o registro da união estável no Registro Civil das Pessoas Naturais é faculdade dos companheiros:

Art. 1º. É facultativo o registro da união estável prevista nos artigos 1.723 a 1.727 do Código Civil, mantida entre o homem e a mulher, ou entre duas pessoas do mesmo sexo“.

Sendo facultativo, não deve esse registro ser exigido para que um dos companheiros, ou ambos, pratiquem atos ou negócios jurídicos compatíveis com a autonomia da vontade.

Também em decorrência da informalidade para sua constituição e dissolução, e por independer de outra publicidade para sua existência, o art. 5º do Provimento nº 37/2004 da Corregedoria Nacional de Justiça determina que o registro da união estável no Livro “E” do Registro Civil das Pessoas Naturais produzirá efeitos patrimoniais entre os companheiros, não prejudicando terceiros que não tiverem participado da escritura pública:

Art. 5º. O registro de união estável decorrente de escritura pública de reconhecimento ou extinção produzirá efeitos patrimoniais entre os companheiros, não prejudicando terceiros que não tiverem participado da escritura pública“.

Por seu turno, para preservação da segurança jurídica que os registros públicos visam proporcionar nas relações sociais, o art. 8º do Provimento nº 37/2004 da Corregedoria Nacional de Justiça determina que a união estável com pessoa casada não poderá ser inscrita no Livro “E” do Registro Civil das Pessoas Naturais, exceto se separada judicial ou extrajudicialmente, ou se a declaração da união estável decorrer de sentença judicial transitada em julgada:

Art. 8º. Não poderá ser promovido o registro, no Livro E, de união estável de pessoas casadas, ainda que separadas de fato, exceto se separadas judicialmente ou extrajudicialmente, ou se a declaração da união estável decorrer de sentença judicial transitada em julgado“.

Ao delimitar o alcance e os efeitos, e discriminar as hipóteses em que admitido o registro da união estável no Livro “E” do Registro Civil das Pessoas Naturais, o Provimento nº 37/2014 da Eg. Corregedoria Nacional de Justiça serve de parâmetro para o ingresso união estável nos demais Registros Públicos que, como exposto, não pode ser causa para a concomitante inscrição de direitos reais de igual natureza, entre cônjuge e companheiro, que sejam conflitantes entre si” (grifos no original).

São esses os parâmetros que devem nortear a fixação dos requisitos para o ingresso, no Registro de Imóveis, de título em que o titular do direito inscrito se declare como “companheiro”, ou “em união estável”. Assim, a existência da união estável deve estar amparada em declaração conjunta dos companheiros, ou em sentença judicial transitada em julgado, na medida em que a declaração unilateral de vontade, ou seja, de que há ou foi mantida união estável, somente obriga quem a realizou, sem criar ou prejudicar direito de terceiro que dela não tiver participado.

Também se faz necessário que conste no título o real estado civil do titular do direito, isto é, solteiro, casado, viúvo, separado ou divorciado.

Não sendo casado, não há vedação para que o titular de direito inscrito seja qualificado conforme seu estado civil, com indicação de que mantém união estável desde que também constem no registro o nome do respectivo companheiro e o restante de sua qualificação.

Em sendo o titular do direito casado ao tempo da aquisição do direito real, sua inscrição no Registro Imobiliário com indicação de que mantém união estável e consignação do nome e qualificação do companheiro dependerá da apresentação de prova de que a união estável foi declarada por sentença judicial transitada em julgado, em que reconhecido que se trata de bem comum dos companheiros, podendo essa prova ser feita por certidão do processo ou por demonstração do registro da união estável no Livro “E” do Registro Civil das Pessoas Naturais, pois esse registro também dependerá da prova da declaração judicial da união estável.

Outra situação possível é da aquisição de bem a título oneroso por companheiro que seja casado, com posterior averbação de separação ou divórcio. Nesse caso, a averbação da existência da “união estável”, com o nome e qualificação do companheiro, poderá ser feita depois do registro da partilha decorrente da dissolução do casamento, observando-se, sempre, que a declaração da existência da união estável dependerá de ato bilateral, ou seja, deverá ser feita pelos dois companheiros, ou deverá decorrer de sentença transitada em julgado em que reconhecido que se trata de bem comum entre os companheiros.

Além disso, em todas as hipóteses em que admitida a inscrição da união estável deverá constar no registro do imóvel o regime de bens adotado, se diverso da comunhão parcial de bens, que é o regime legal (art. 1.725 do Código Civil) e será presumido em caso de silêncio.

Nesse cenário, é possível concluir, observados os requisitos imprescindíveis à inscrição da união estável sem risco de inscrição de direitos de propriedade presumidamente conflitantes, e diante da informalidade para sua constituição e dissolução, que não se mostra necessária a prévia obrigação de registro de escritura pública declaratória no Registro de Imóveis, como se pacto antenupcial fosse, ou de prévio registro no Livro “E” do Registro Civil das Pessoas Naturais, exceto se esse registro for utilizado como prova de que a união estável foi declarada por meio de sentença judicial transitada em julgado, em sendo um dos companheiros casado.

No mais, os documentos necessários à confirmação da qualificação dos companheiros, ao que consta dos autos, foram apresentados ao Tabelião de Notas que lavrou a escritura pública levada a registro, como expressamente consignado na r. sentença proferida pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente, ora recorrida.

No referido título, a compradora se qualificou, no que pertine ao seu estado civil, como solteira, convivente em união estável com Eduardo de Lima Caldas, divorciado. Ainda, apresentou cópia da escritura de declaração de união estável, com participação do companheiro[8].

Destarte, não há obstáculo ao registro do título em que a adquirente do direito a ser inscrito está identificada como convivente em união estável, independentemente do prévio registro da união estável no Livro nº 3 Registro Auxiliar do Registro de Imóveis do domicílio dos companheiros, ou no Livro “E” do Registro Civil das Pessoas Naturais, desde que observados os requisitos indicados, tal como efetivamente ocorre no caso em análise.

Diante do exposto, nego provimento ao apelo.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Notas:

[1] Fls. 59/62.

[2] Fls. 69/74.

[3] Fls. 79.

[4] Fls. 86/87.

[5] Fls. 02/05.

[6] Fls. 01 e 06/07.

[7] REGISTRO DE IMÓVEIS – Formal de Partilha – Herdeiros que se declararam como mantenedores de uniões estáveis – Princípio da especialidade subjetiva – Herdeiros que devem ser qualificados com as indicações de seus estados civis – Necessidade, ainda, de apresentação das anuências dos respectivos companheiros com as declarações de uniões estáveis, uma vez que, no presente caso concreto, não participaram da ação de inventário – Dúvida procedente, mas por fundamento distinto daquele adotado pelo Sr. Oficial de Registro de Imóveis para a recusa do registro – Recurso não provido, com determinação. (TJSP; Apelação Cível 1101111-45.2016.8.26.0100; Relator(a): Pinheiro Franco (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 10/04/2018; Data de Registro: 17/04/2018).

[8] Fls. 12. (DJe de 05.06.2019 – SP)

Imposto de Transmissão – Partilha Desigual

– Foi apresentado uma carta de sentença do divórcio de Fulana e Beltrano, sendo o patrimônio líquido comum, de R$ 21.410.115,88, de modo que a meação de cada um foi de R$ 10.705,057,94;

– À requerente Fulana foram atribuídos os bens, cujo valor, é de R$ 8.910.049,90; e ao requerente Beltrano, o valor de R$ 12.500.065,98;

– De acordo item 22 da petição inicial os requerentes declaram que a partilha dos imóveis situados em São Paulo foi feita de modo desigual, assim como a de outros bens, porém sempre onerosamente, tendo em vista a desigualdade tem por contrapartida (…)

– O imóvel de nossa comarca, ficou para a requerente Fulana, onde foi apresentada a Guia de ITBI atribuindo metade do valor do imóvel para fins fiscais;

– Pergunta:

Poderá ser aceita a guia de ITBI para registrar a carta sentença? Ou deverá ser desqualificado o título para pedir a manifestação do Posto Fiscal quanto  a incidência ou isenção do ITCMD?

Resposta:

  1. O divórcio do casal foi feita judicialmente pela ___ Vara da Família e Sucessões do Foro Central da Comarca da Capital;
  2. Não temos todas as peças da Carta, inclusive a sentença, que homologou o divórcio, bem como a partilha, e eventualmente houve manifestação do fisco (estadual);
  3. Mas ao que parece tanto o divórcio como a partilha foi homologada pelo Juiz do processo;
  4. No caso a divorcianda recebe a menor no valor correspondente a R$ 1.795.008,00 e o divorciando a maior a mesma quantia;
  5. Os valores utilizados na partilha seguiram o artigo 23 da Lei 9.532/97 (artigo 5º) e correspondentes aos valores aos lançados na declaração do Imposto de Renda;
  6. Na partilha além de bens imóveis existem outros valores (bens móveis – automóvel, participações societárias, créditos, saldos e aplicações financeiras)  inclusive dívida assumida por ele (além dos alimentos) – que supera  a diferença por ele recebida a maior);
  7. É mencionado na inicial que a partilha foi realizada de maneira desigual, porem onerosa (assunção de dívida e alimentos pelo varão);
  8. Em relação ao imposto de transmissão em sendo oneroso incide a ITBI (somente sobre bens imóveis) e em sendo gratuito a incidência é o ITCMD estadual( que incide inclusive sobre outros bens – móveis e valores);
  9. A ITBI, em relação ao imóvel localizado em em sua comarca foi recolhido pela totalidade do imóvel, no entanto pelo valor venal (R$ 57.310,87) e o imposto ficou na ordem de R$ 1.002,93 (alíquota 1.75%)que com a dedução (R$ 121,91) totalizou o valor de R$ 881,02 que foi recolhido. Portanto sobre a totalidade do imóvel (100%) e não sobre a metade como constou da consulta; **********
  10.  A rigor deveria ser recolhido o ITBI, em relação aos imóveis, como foi recolhido em relação ao imóvel de São Carlos ;
  11. No entanto na partilha não prevista reposição em favor da ex-esposa da diferença dos bens partilhados e os daqueles que lhe foram atribuídos, o que faz presumir a existência de doação. Porque as obrigações comuns, por seu lado, não altera a base de cálculo do imposto de transmissão causa mortis e doação – ITCMD, porque o artigo 12 da Lei Estadual 10.705/200 dispões que em seu cálculo não serão abatidas dívidas que onerem os bens transmitidos . Ademais, neste caso a obrigação de comprovar o recolhimento do ITCMD não se modificaria pela existência de dívidas comuns que foram integralmente assumidas pelo divorciando, pois se forem abatidas haverá inversão do resultado patrimonial da partilhas, com atribuição de bens de maior valor a ex-esposa e a consequência permanência da obrigação de declarar e recolher o ITCM, pela reposição do patrimônio do outro cônjuge. O fato de o divorciando assumir integralmente as dívidas do casal, sem integral abatimento nos valores dos bens atribuídos a ex-esposa, não caracteriza reposição onerosa do patrimônio e, portanto, não afasta a incidência do ITCMD. Assim porque a reposição do patrimônio, para efeito de apuração do imposto devido, ocorre mediante negócio jurídico bilateral, oneroso e cumulativo. A forma como realizada, a partilha faz presumir existência de doação porque não há previsão de que o patrimônio do outro cônjuge corresponde à diferença ente a metade dos bens comuns do casal e o valor que efetivamente recebeu, será composto mediante pagamento em dinheiro ou por outro equivalente.

Disso decorre a presunção da existência de negócio jurídico de doação conforme o artigo 538 do CC: “Considera-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para a outra”.

  1. Portanto deve haver a comprovação do recolhimento do ITCMD ou o reconhecimento de sua isenção. (APC de nº 1048498-06.2016.8.26.0114).

Esta são as considerações que sub censura fazemos.

São Paulo., 16 de Outubro de 2.019.

Usucapião de Parte Ideal de Imóvel

Um advogado esta solicitando um usucapião extrajudicial de 50% de um imóvel urbano.

Vou explicar o ocorrido:

Duas pessoas se casaram e adquiriram pela CDHU, um imóvel – terreno e casa – por financiamento.

Se separaram e o bem ficou em 50% para cada cônjuge.

Porém o marido está desaparecido desde a solicitação do divórcio e a mulher, por contrato de cessão de direitos (contrato de gaveta), cedeu para terceiro os direitos do contrato. A cessão foi todo o imóvel e não só 50% que ela possuía.

Tudo acima, desde o 1º contrato com a CDHU não foram registrados.

Obs: o imóvel já se encontra quitado junto a CDHU.

Pergunto:

1º) deve ser solicitando o usucapião de todo o imóvel ou só 50% referente ao marido desaparacido?

2º) devem ser registrado todos os anteriores: a) promessa de compra e venda com a CDHU; b) averbar o divórcio; c) cessão de promessa, que não consta anuência da CDHU?

Resposta:

Em sendo determinada pessoa proprietária de uma fração ideal do imóvel, sua propriedade se estende, na proporção titulada, por todo o imóvel, não sendo possível, salvo acordo entre os condôminos, demarcar uma parcela do bem para o seu uso exclusivo.

Portanto é impossível a posse e a usucapião sobre uma fração ideal.

No entanto é  lícita a usucapião pelo condômino proprietário da sua quota parte no imóvel comum, desde que exerça posse localizada e demarcada, com exclusividade, ainda que a finalidade seja de divisão parcial ou extinção do condomínio, ao menos quanto ao seu quinhão.

Ao condômino é vedado usucapir bem objeto de condomínio, não podendo a posse recair sobre parte incerta. Mas é plenamente possível o titular de fração certa, localizada e demarcada no condomínio valha-se de usucapião para reconhecimento de sua quota-parte sem confundir com o todo.

SE no entanto for possuidor e proprietário de fração ideal restante  a usucapião deverá era do todo.

Portanto não será possível a usucapião de parte ideal não localizada, devendo a usucapião (posse) ser de todo o imóvel.

Ver APC de nº 1.0312.10.001369-6/001 – Ipanema – MG e resposta do Irib sobre o tema.

USUCAPIÃO DE PARTE OU FRAÇÃO IDEAL, NÃO É POSSÍVEL A NÃO SER QUE ESTEJA DEMARCADA, LOCALIZADA, INDIVIDUADA SEM CONFUNDIR COM O TODO.

 OU SE JÁ TIVER UMA PARTE DEVE A USUCAPIÃO SER DO TODO.

Data: 20/03/2019

Protocolo: 16553

Assunto: Usucapião

Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari

Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo

Verbetação: Usucapião extrajudicial. Parte ideal. Condomínio “pro indiviso”. Mato Grosso.

Pergunta:

Nesta Serventia existem várias matrículas e transcrições de partes ideais, onde consta apenas o seguinte: “Uma parte de terras situada na “Fazenda Tal”, neste Município, com a área de Xhas, pró-indiviso”. Em que pese incansáveis buscas, não se chega ao título do Estado, nem mesmo a uma transcrição originária onde a área estivesse especializada. Atualmente, quando são apresentadas escrituras de transferência dos imóveis dessas matrículas é exigido o georreferenciamento, visto ser parte de um condomínio com a área maior. Todos os pedidos de averbação de certificação de georreferencimento desses imóveis foram negados em virtude da matrícula imóvel possuir descrição precária, ou nenhuma descrição e por não possuir origem em um título público e assim, não há como saber se realmente o imóvel objeto do pedido de georreferenciamento é realmente o da matrícula ou transcrição indicados no pedido. Por esse motivo, dúvidas foram suscitadas e julgadas procedentes, inclusive com confirmação pela Corregedoria. Agora, deu entrada na Serventia um pedido de usucapião extrajudicial onde o requerente é o proprietário tabular, que na verdade, deseja extinguir o condomínio através da usucapião. A jurisprudência dos Tribunais é no sentido de ser cabível usucapião visando à regularização de partes ideais. Entretanto, como o imóvel não possui nenhuma especialização, essa área pode ser usucapida com abertura de matrícula própria com descrição georreferenciada? Quem assina a ata notarial e memorial e planta como titular de direitos reais é apenas o proprietário tabular requerente. Os titulares de direitos reais não seriam todos aqueles que constam na matrícula como co-proprietários de partes ideais e ainda, todos aqueles que figuram como proprietários desde quando esse imóvel possuía área maior, visto que todos são co-proprietários do imóvel “Fazenda Tal”? Verificando a origem desse imóvel, constatamos que atualmente são várias matrículas e transcrições com um número excessivo de proprietários tabulares sendo praticamente impossível a identificação de todos os condôminos e sucessores. Aqui no nosso Estado o Instituto de Terras através de uma Resolução instituiu a expedição da CERTIDÃO PARA FINS DE USUCAPIÃO, seja por meio de ação judicial ou procedimento extrajudicial para atestar a existência de títulos definitivos expedidos pelo Estado de Mato Grosso em perímetros de imóveis urbanos ou rurais, georreferenciados certificados ou não, sendo assim, seria o caso de se exigir essa certidão para comprovar onde o imóvel estaria inserido? Gostaria de um esclarecimento sobre as dúvidas apontadas e se possível, a indicação de qual procedimento se apresenta melhor para satisfazer a pretensão do autor.

Resposta:

Prezado consulente:

Inicialmente, a nosso ver, a abertura da matrícula de parte ideal foi irregular porque feriu o princípio da unitariedade. Neste caso, recomendamos que você informe a situação ao seu Juiz Corregedor.

Depreende-se da questão que o objeto da usucapião ajuizada pelo “proprietário tabular” é uma parte ideal de condomínio “pro indiviso”. Sendo este o caso, a nosso ver, não é possível a usucapião, pois se trata de condomínio de direito. Isso porque a situação fática da posse não está identificada. Outrossim, se as áreas ideais já estiverem estremadas/divididas (pro diviso), neste caso, poderá ser admitida a usucapião.

Neste sentido, Francisco José Barbosa Nobre afirma o seguinte:

“6.6. Frações ideais

A fração ou parte ideal, como o próprio nome indica, não existe no mundo dos fatos, mas sim no mundo jurídico, ideal. Se determinada pessoa é proprietária de uma fração ideal de imóvel, isso quer dizer que sua propriedade se estende, na proporção titulada, por todo o imóvel, não sendo possível, salvo acordo entre condôminos, demarcar uma parcela do bem para seu uso exclusivo.

Desse modo, e tendo em linha de consideração que a posse é acima de tudo um fato, mostra-se impossível o exercício de posse sobre uma fração ideal. Ou o possuidor exerce a posse sobre a inteireza do bem, ou a exerce sobre uma fração física (e não ideal) do bem.

Por essas razões, é inviável a usucapião de fração ideal, salvo quando o possuidor é proprietário e possuidor da fração ideal restante, situação em que a usucapião o conduzirá a propriedade exclusiva do todo.” (NOBRE, Francisco José Barbosa. “Manual da Usucapião Extrajudicial”, 1ª ed. – 2ª tiragem, Editora Itacaiúnas, Ananindeua, 2018, p. 106).

Sendo assim, tendo em vista as particularidades do caso, recomendamos a devolução do título e sugerimos que você oriente o interessado a buscar socorro através da via judicial.

Jurisprudência mineira – Apelação cível – Ação de usucapião – Usucapião de imóvel por proprietário tabular – Possibilidade – Adequação da via eleita – Sentença cassada

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE USUCAPIÃO – USUCAPIÃO DE IMÓVEL POR PROPRIETÁRIO TABULAR – POSSIBILIDADE – ADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA – SENTENÇA CASSADA

– É lícita a usucapião pelo condômino proprietário da sua quota parte no imóvel comum, desde que exerça posse localizada e demarcada, com exclusividade, ainda que a finalidade seja de divisão parcial ou extinção do condomínio, ao menos quanto ao seu quinhão.

Apelação Cível nº 1.0312.10.001369-6/001 – Comarca de Ipanema – Apelantes: Rui de Melo Viana e sua mulher, Maria Aparecida Laignier da Rocha Viana – Apelados: Espólio de Anna da Purificação Carellos e outros – Relator: Des. Pedro Aleixo

ACÓRDÃO

Vistos etc., acorda, em Turma, a 16ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em dar provimento à apelação.

Belo Horizonte, 24 de novembro de 2016. – Pedro Aleixo – Relator.

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DES. PEDRO ALEIXO – Trata-se de recurso de apelação interposto por Rui de Melo Viana e outra contra r. sentença de f. 89/90, proferida nos autos da ação de usucapião ajuizada em desfavor do Espólio de Anna da Purificação Carellos e outros, que julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, inciso VI, do CPC.

Inconformados, os autores, ora apelantes, apresentaram recurso de apelação às f. 92/100, requerendo a reforma da r. sentença, sob o fundamento de que estão na posse do imóvel objeto da presente ação há mais de 20 anos, de forma exclusiva, delimitada, separada dos demais condôminos, contendo benfeitorias, bem como posse mansa, pacífica, contínua, ininterrupta, sem oposição e com animus domini, enquadrando-se perfeitamente nos requisitos básicos da ação de usucapião extraordinária, independentemente da existência de condomínio.

Alegam que a posse sobre o imóvel em questão que pretendem usucapir é exclusiva, não se tratando de posse sobre uma parte ideal de um todo, apesar da existência do condomínio.

Asseveram que foi apresentada, junto com a inicial, a planta do imóvel, com sua exata localização, individualização e metragem, bem como os confrontantes, tendo sido devidamente citados.

Aduz que a jurisprudência dos Tribunais é no sentido de ser cabível a usucapião visando à regularização de partes ideais.

Citam arestos jurisprudenciais a amparar suas teses.

Preparo à f. 105.

É o relatório.

Conheço do recurso, visto que presentes os pressupostos de admissibilidade.

Verifica-se dos autos que o MM. Juiz a quo entendeu que a propriedade que os autores buscam usucapir deverá ser objeto de partilha entre os herdeiros, não sendo possível determinar de qual área os autores seriam proprietários e qual a que pretendem usucapir, o que leva à impossibilidade jurídica do pedido.

Ocorre que não há, na espécie, título hábil para individualização da propriedade, conforme a posse localizada de cada condômino, sendo certo que tanto a doutrina quanto a jurisprudência admitem ser perfeitamente lícita a usucapião pelo condômino proprietário da sua quota-parte no imóvel comum, desde que exerça posse localizada e demarcada, com exclusividade, ainda que a finalidade seja de divisão parcial ou extinção do condomínio, ao menos quanto ao seu quinhão.

Os autores juntaram com a inicial a planta do imóvel, com sua exata localização, individualização e metragem, bem como os confrontantes.

Nos dizeres de Benedito Silvério Ribeiro, pode haver usucapião ajuizada por quem detenha título dominial. Vejamos: “A princípio, o que se tem de considerar é que ao condômino está vedado usucapir bem objeto de condomínio. Como cediço, não pode a posse recair sobre pars incerta, devendo a coisa ser hábil e certa, descabendo possuir-se coisa incerta incertam partem possidere nemo potest. […] Entrementes, mostra-se plenamente possível que o titular de fração certa, localizada e demarcada no condomínio se valha do processo de usucapião para o reconhecimento do domínio de sua quota-parte. Poderá buscar o seu reconhecimento por via de usucapião de menor prazo, tendo título que lhe sirva de base” (RIBEIRO, Benedito Silvério. Tratado de usucapião. 4. ed. São Paulo: Saraiva, 2006. v. 1, p. 300).

Ainda conforme Benedito Silvério Ribeiro:

“[…] poderá o condômino usucapir o equivalente ao seu quinhão, de vez que mantenha posse em parte certa, isto é, perfeitamente delimitada ou individuada e sem confundir-se com o todo. Tendo o condômino posse de sua parte, desde que devidamente localizada no todo e perfeitamente definida, com limites certos e indiscutidos, poderá promover a cessação do estado de indivisão. O condomínio cessará de fato, em razão dessa circunstância, regularizando-se o domínio por meio da ação de usucapião. Assim, a posse localizada e exclusiva sobre porção do condomínio, com divisas certas, visíveis e sem reclamações dos demais condôminos, uma vez revestida de qualificativos (ad usucapionem) e decorrido o tempo necessário, conduzirá à prescrição aquisitiva. Deverá a posse ser determinada, certa e exclusiva, separada materialmente da compossessão, com sinais visíveis, despontando o quinhão como independente do restante, tal como se tivesse havido divisão entre os condôminos, cada qual com uma fração determinada do imóvel” (RIBEIRO, Benedito Silvério. Tratado de usucapião. 4. ed. São Paulo: Saraiva, 2006. v. 1, p. 313).

Cabe ainda registrar a lição do ilustre Des. Francisco Eduardo Loureiro: “A usucapião é modo não só de adquirir a propriedade, mas também de sanar os vícios de propriedade ou outros direitos reais adquiridos com vícios a título derivado” (PELUSO, Cezar (Coord.). Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência. Ed. Manole, p. 1.060).

Assim, a r. sentença deve ser cassada, para que a ação tenha regular prosseguimento.

Pelo exposto, dou provimento ao recurso, para cassar a r. sentença, a fim de que o processo retome o seu regular andamento.

Custas, ao final do processo, pela parte vencida.

Votaram de acordo com o Relator os Desembargadores Kildare Carvalho e Otávio de Abreu Portes.

Súmula – DERAM PROVIMENTO À APELAÇÃO.Fonte: Diário do Judiciário Eletrônico – MG

Assunção de Dívida por Cessão – Averbação sem Valor Declarado

Foi apresentado um contrato particular de cessão de direitos e obrigações, onde será praticado dois atos, ou seja:

a) Uma averbação da cessão com valor declarado R$ 81.791,54

b) Uma averbação da assunção da dívida (saldo devedor)

01) A dúvida é sobre a cobrança do item b (assunção da dívida), cobra-se uma averbação sem valor declarado ou com valor declarado sob o saldo devedor atualizado? 

Resposta:

A averbação da cessão é cobrada com valor declarado subitem 2.1 das Notas da Tabela do RI).

Já a assunção dos direitos e obrigações, entendo, s.m.j., que deva ser cobrada sem valor declarado sub item 2.4 das Notas da tabela do Registro de Imóveis), pois os cedentes não estão alienando nem transmitindo, a cessionária esta assumindo os direitos obrigações da alienação fiduciária (saldo da dívida pela qual responderão após a averbação).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 14 de Outubro de 2.019.