Permuta Imóveis de Valores Diferentes e sem Torna

É possível registrar uma escritura de permuta, onde os imóveis tem valores diferentes e não há torna?

No caso em questão, é a permuta de três salas, no valor de R$ 100.000,00 cada, totalizando R$ 300.000,00 , por dois terrenos no valor de 30.000,00 cada, totalizando R$ 60.000,00.

 Além disso os proprietários são pessoas jurídicas

 Resposta:

1. A permuta realiza, sem dúvida, o mesmo fim que a venda, desde que uma das partes contratantes dá (transfere a propriedade da coisa), para que objete ou receba da outra parte uma coisa equivalente.

Ocorrem, na permuta simultaneamente duas transferências ou duas transmissões de propriedade; os contratantes ou permutantes fazem, entre si, recíprocas transferências de coisas que se equivalem.

Na venda há um preço. Na permuta, a troca de valores é firmada por sua equivalência, pelo que dela se exclui qualquer obrigação que resulte na entrega de soma em dinheiro.

Bem claro está o conceito, em virtude do qual se verifica que uma coisa é permutar e outra coisa é comprar e vender.

Na permuta, não há propriamente um preço, isto é, uma contraprestação em dinheiro, de modo a se distinguirem comprador e vendedor, em conseqüência, a coisa vendida e comprada. Ocorrem duas entregas de coisas de igual valor, ou que se estimam equivalentemente. E, assim, quando há um excesso de valor, de modo que se cumpra um pagamento, ou seja, haja uma entrega efetiva de dinheiro, não haverá permuta, mas venda. E neste caso a coisa dada pelo comprador será computado no preço da venda como parte de pagamento. (Vocabulário Jurídico de Plácido E. Silva – Forense 1.982, páginas 357/358);

• Considera-se permuta o contrato por meio do qual cada parte obriga-se a transferir à outra uma coisa equivalente desejada. Tudo o que é suscetível de venda é permutável, exceto o dinheiro. Na compra e venda há coisa, preço e consentimento. Na permuta há coisas equivalentes e consentimento. Não há preço na permuta. Ainda que não haja preço, há valor estimado de cada coisa. Na permuta pura não há qualquer pagamento em dinheiro. Pode ocorrer pagamento em dinheiro, sem desnaturar a permuta, desde que represente a parte minoritária do valor. Assim, é admissível a permuta quando a parte em dinheiro for complementar, denominada torna.

Segundo Carvalho Santos, em regra a volta ou reposição (torna) é um elemento acessório ao contrato, que não pode, por isso mesmo modificar a sua natureza: “a troca, embora feita com uma reposição, continua a ser troca. Mas, se a coisa é cedida por um preço e por outra coisa, de menor valor que o preço em dinheiro, o contrato deve ser havido como compra e venda, porque a quantia em dinheiro é que predomina”.

Quem permuta busca precisamente a troca direta dos objetos em jogo, levado por interesses e motivações que nada tem a ver com o valor real ou venal das coisas trocadas. Para os permutantes, o valor das coisas é estimado apenas subjetivamente, à margem dos preços que regem o mercado.

A permuta, aplicam-se “as disposições concernentes à compra e venda”, indicando-se apenas duas modificações, respeitantes ao rateio das despesas do contrato (a norma não se refere ao rateio das despesas com o registro, contudo a referência feita com “despesas com o instrumento da troca”  deve ser entendida como abrangente dele, pois o único instrumento servirá de título para o registros das duas coisas permutadas – o valor do registro, dependente do valor atribuído às coisas, não será igual quando uma das partes tiver assumido complemente pecuniário ou torna) e a proibição de ser feita entre ascendentes e descendentes com valores desiguais.(Comentários ao Código Civil  – Paulo Luiz Netto Lôbo – Editora Saraiva 2003 páginas 228/237):

• A permuta ou troca é, em tudo, semelhante à compra e venda, com exceção do pagamento do preço, o qual ao invés de ser efetuado em dinheiro, é efetuado por outra coisa. No caso, ao imóvel pertencente a “A” está sendo atribuído para a permuta o valor de R$ 300.000,00 e ao imóvel de “B” o valor de R$ 60.000,00 ocorrendo, portanto uma diferença ululante de valores desvirtuando totalmente o instituto da troca e com eventual burla ao fisco (IR/ITBI);
• Portanto, entendo s.m.j. que o título deve ser qualificado negativamente, devendo as alienações serem formalizadas através de compra e venda.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 28 de Janeiro de 2.016.