Loteamento – Ação Civil Pública Contra Proprietário Anterior

Num processo de registro de loteamento, uma proprietária anterior (no caso a vendedora à época), tem uma ação civil pública. Essa ação se refere a danos ambientais a serem reparados em imoveis de sua propriedade.

Vendo o objeto e pé, trata-se de área de Preservação Permanente, área de reserva, etc, que não foram feitas pela empresa (é uma usina),e as ações versam sobre a obrigação de averbar a reserva legal. No processo não envolve o imóvel ora vendido em 2015,que inclusive esta na área urbana. 

Há algum impedimento, pelo fato de tratar-se de “crime ambiental”  ?? 

Resposta:

  1. Nos termos do parágrafo 2º do artigo 18 da Lei 6.766/79 as ações referentes a crime contra o patrimônio e contra a administração impedem de plano ao registro do parcelamento do solo (loteamento ou desmembramento);
  2. As pessoas jurídicas nos termos do artigo 3º da Lei n. 9.608/98 também são consideradas sujeitos ativos de crimes ambientais (Ver anexo – Como Lotear uma Gleba – Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei Milennium editora – Campinas SP., 2.012 páginas 291/292);
  3. As restrições não abrangem somente a pessoa do loteador. O artigo 18, parágrafo 1º, da Lei 6.766/79, estabelece que as certidões devam ser extraídas em nome daqueles que, nos mencionados períodos, tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel. No acórdão proferido no processo 856-6/8 de 11 de Novembro de 2.008, Rel. Des. Ruy Camilo, foi decidido que a ação penal por crime contra o patrimônio contra quem foi proprietário do imóvel dentro do decênio anterior constitui impedimento ao registro. No mesmo sentido, a apelação cível 1.114-6/0, de 16 de Junho de 2.009, Rel. Ruy Camilo (APC n. 0078848-38.2009.8.26.0114);
  4. No caso concreto a proprietária anterior tem contra si uma ação civil pública que se refere a danos ambientais em Áreas de Preservação Permanente – APP e necessidade de instituir Reserva Legal – RL, regeneração do meio ambiente, etc.;
  5. No caso não houve necessariamente crimes contra o patrimônio e contra a administração, tipificados ou elencados no Código Penal (Títulos II e XI – artigos 155/180 e 312/359, à exceção do eventual crime de dano – art. 163 CP). No entanto ocorreram crimes contra o ordenamento urbano e patrimônio cultural que configuram crimes ambientais, bem como crime contra a administração ambiental (Também comete crime ambiental a pessoa que deixar de cumprir obrigação de relevante interesse ambiental, quando ter o dever legal ou contratual de fazê-la, ou que dificulta a ação fiscalizadora sobre o meio ambiente) (artigos 62, I, 64 e 68 da Lei n. 9.605/98);
  6. Portanto em face da existência de ação penal (ação civil pública) contra o patrimônio (dano ambiental) e contra a administração (ambiental) contende contra proprietário anterior há impedimento para o registro do loteamento, lembrando de que caso haja reabilitação (regeneração instituição da reserva legal, etc.) o registro poderá ser efetuado.  (Ver APC: 439-6/5, 0000008-02.2011.8.26.0063, 31.760-0/0, 24.492-0/4, 15.721-0/5, 0005919-13.2012.8.26.0272, 742-6/8, 0000701-23.2011.8.26.0374, 0008191-43.2012.8.26.0445, 0005984-59.2013.8.26.0664 e 3000556-37.2013.8.26.0408.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 27 de Junho de 2.016.

.

LEI No 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979.

Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:

I – título de propriedade do imóvel ou certidão da matrícula, ressalvado o disposto nos §§ 4o e 5o(Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)

II – histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 (vintes anos), acompanhados dos respectivos comprovantes;

III – certidões negativas:

a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel;

b) de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos;

c) de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública.

IV – certidões:

a) dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteador, pelo período de 10 (dez) anos;

b) de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos;

c) de ônus reais relativos ao imóvel;

d) de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos.

V – cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de quatro anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras; (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)

VI – exemplar do contrato padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26 desta Lei;

VII – declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento.

§ 1º – Os períodos referidos nos incisos III, alínea b e IV, alíneas a, e d, tomarão por base a data do pedido de registro do loteamento, devendo todas elas serem extraídas em nome daqueles que, nos mencionados períodos, tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel.

§ 2º – A existência de protestos, de ações pessoais ou de ações penais, exceto as referentes a crime contra o patrimônio e contra a administração, não impedirá o registro do loteamento se o requerente comprovar que esses protestos ou ações não poderão prejudicar os adquirentes dos lotes. Se o Oficial do Registro de Imóveis julgar insuficiente a comprovação feita, suscitará a dúvida perante o juiz competente.

§ 3º – A declaração a que se refere o inciso VII deste artigo não dispensará o consentimento do declarante para os atos de alienação ou promessa de alienação de lotes, ou de direitos a eles relativos, que venham a ser praticados pelo seu cônjuge.

§ 4o O título de propriedade será dispensado quando se tratar de parcelamento popular, destinado às classes de menor renda, em imóvel declarado de utilidade pública, com processo de desapropriação judicial em curso e imissão provisória na posse, desde que promovido pela União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas entidades delegadas, autorizadas por lei a implantar projetos de habitação. (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)

§ 5o No caso de que trata o § 4o, o pedido de registro do parcelamento, além dos documentos mencionados nos incisos V e VI deste artigo, será instruído com cópias autênticas da decisão que tenha concedido a imissão provisória na posse, do decreto de desapropriação, do comprovante de sua publicação na imprensa oficial e, quando formulado por entidades delegadas, da lei de criação e de seus atos constitutivos. (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)

1Então, em 12 de fevereiro de 1998, o Brasil promulgou a Lei 9.605, a Lei dos Crimes Ambientais, satisfazendo, ao menos em parte, as aspirações de ambientalistas e penalista

A referida lei é sem dúvida uma grande evolução do direito pátrio, vez que não trata somente dos crimes contra o meio ambiente, mas também contra a Administração Pública e contra o Patrimônio Cultural, no que se relacione á questão ambiental.

Contra o ordenamento urbano e o patrimônio cultural (art. 62 a 65): Ambiente é um conceito amplo, que não se limita aos elementos naturais (solo, ar, água, flora, fauna). Na verdade, o meio ambiente é a interação destes, com elementos artificiais — aqueles formados pelo espaço urbano construído e alterado pelo homem — e culturais que, juntos, propiciam um desenvolvimento equilibrado da vida. Desta forma, a violação da ordem urbana e/ou da cultura também configura um crime ambiental.

Contra a administração ambiental (art. 66 a 69): São as condutas que dificultam ou impedem que o Poder Público exerça a sua função fiscalizadora e protetora do meio ambiente, seja ela praticada por particulares ou por funcionários do próprio Poder Público. Comete crime ambiental o funcionário público que faz afirmação falsa ou enganosa, omitir a verdade, sonegar informações ou dados técnico-científicos em procedimentos de autorização ou de licenciamento ambiental; Ou aquele que concede licença, autorização ou permissão em desacordo com as normas ambientais, para as atividades, obras ou serviços cuja realização depende de ato autorizativo do Poder Público. Também comete crime ambiental a pessoa que deixar de cumprir obrigação de relevante interesse ambiental, quando tem o dever legal ou contratual de fazê-la, ou que dificulta a ação fiscalizadora sobre o meio ambiente.

LEI Nº 9.605, DE 12 DE FEVEREIRO DE 1998.s.

Art. 3º As pessoas jurídicas serão responsabilizadas administrativa, civil e penalmente conforme o disposto nesta Lei, nos casos em que a infração seja cometida por decisão de seu representante legal ou contratual, ou de seu órgão colegiado, no interesse ou benefício da sua entidade.

Parágrafo único. A responsabilidade das pessoas jurídicas não exclui a das pessoas físicas, autoras, co-autoras ou partícipes do mesmo fato.

Art. 62. Destruir, inutilizar ou deteriorar:

I – bem especialmente protegido por lei, ato administrativo ou decisão judicial;

II – arquivo, registro, museu, biblioteca, pinacoteca, instalação científica ou similar protegido por lei, ato administrativo ou decisão judicial:

Pena – reclusão, de um a três anos, e multa.

Parágrafo único. Se o crime for culposo, a pena é de seis meses a um ano de detenção, sem prejuízo da multa.

Art. 63. Alterar o aspecto ou estrutura de edificação ou local especialmente protegido por lei, ato administrativo ou decisão judicial, em razão de seu valor paisagístico, ecológico, turístico, artístico, histórico, cultural, religioso, arqueológico, etnográfico ou monumental, sem autorização da autoridade competente ou em desacordo com a concedida:

Pena – reclusão, de um a três anos, e multa.

Art. 64. Promover construção em solo não edificável, ou no seu entorno, assim considerado em razão de seu valor paisagístico, ecológico, artístico, turístico, histórico, cultural, religioso, arqueológico, etnográfico ou monumental, sem autorização da autoridade competente ou em desacordo com a concedida:

Pena – detenção, de seis meses a um ano, e multa.

Art. 65.  Pichar ou por outro meio conspurcar edificação ou monumento urbano:       (Redação dada pela Lei nº 12.408, de 2011)

Pena – detenção, de 3 (três) meses a 1 (um) ano, e multa.         (Redação dada pela Lei nº 12.408, de 2011)

§ 1o  Se o ato for realizado em monumento ou coisa tombada em virtude do seu valor artístico, arqueológico ou histórico, a pena é de 6 (seis) meses a 1 (um) ano de detenção e multa.        (Renumerado do parágrafo único pela Lei nº 12.408, de 2011)

§ 2o  Não constitui crime a prática de grafite realizada com o objetivo de valorizar o patrimônio público ou privado mediante manifestação artística, desde que consentida pelo proprietário e, quando couber, pelo locatário ou arrendatário do bem privado e, no caso de bem público, com a autorização do órgão competente e a observância das posturas municipais e das normas editadas pelos órgãos governamentais responsáveis pela preservação e conservação do patrimônio histórico e artístico nacional.       (Incluído pela Lei nº 12.408, de 2011)

Seção V

Dos Crimes contra a Administração Ambiental

Art. 66. Fazer o funcionário público afirmação falsa ou enganosa, omitir a verdade, sonegar informações ou dados técnico-científicos em procedimentos de autorização ou de licenciamento ambiental:

Pena – reclusão, de um a três anos, e multa.

Art. 67. Conceder o funcionário público licença, autorização ou permissão em desacordo com as normas ambientais, para as atividades, obras ou serviços cuja realização depende de ato autorizativo do Poder Público:

Pena – detenção, de um a três anos, e multa.

Parágrafo único. Se o crime é culposo, a pena é de três meses a um ano de detenção, sem prejuízo da multa.

Art. 68. Deixar, aquele que tiver o dever legal ou contratual de fazê-lo, de cumprir obrigação de relevante interesse ambiental:

Pena – detenção, de um a três anos, e multa.

Parágrafo único. Se o crime é culposo, a pena é de três meses a um ano, sem prejuízo da multa.

Art. 69. Obstar ou dificultar a ação fiscalizadora do Poder Público no trato de questões ambientais:

Pena – detenção, de um a três anos, e multa.

Art. 69-A. Elaborar ou apresentar, no licenciamento, concessão florestal ou qualquer outro procedimento administrativo, estudo, laudo ou relatório ambiental total ou parcialmente falso ou enganoso, inclusive por omissão: (Incluído pela Lei nº 11.284, de 2006)

Pena – reclusão, de 3 (três) a 6 (seis) anos, e multa.       (Incluído pela Lei nº 11.284, de 2006)

§ 1o Se o crime é culposo:       (Incluído pela Lei nº 11.284, de 2006)

Pena – detenção, de 1 (um) a 3 (três) anos.       (Incluído pela Lei nº 11.284, de 2006)§ 2o A pena é aumentada de 1/3 (um terço) a 2/3 (dois terços), se há dano significativo ao meio ambiente, em decorrência do uso da informação falsa, incompleta ou enganosa.       (Incluído pela Lei nº 11.284, de 2006)

Averbação de Existência de Ação

Protocolamos em 03 de setembro de 2.019, o Ofício expedido nos autos de EMBARGOS DE TERCEIRO CÍVEL – da Vara da Fazenda Pública desta comarca.

Em 13 de setembro, expedi a nota de devolução informando que não seria possível o registro do indigitado ofício.

A apresentante retirou o referido Ofício e está reapresentando agora (20/09/2019) um novo Ofício expedido em 16 de setembro de 2.019.

Devo fazer uma averbação de existência da referida ação?

              

Resposta:

A averbação da existência da referida ação é possível nos termos do artigo 167, II, 12 da Lei dos Registros Públicos.

De modo geral, quaisquer decisões judiciais, proferidas a respeito de atos do Registro de Imóveis podem ser averbadas à margem desses atos, seja qual for a sua conclusão independentemente do seu trânsito em julgado.

O interesse da averbação, nesse caso, estará apenas em dar publicidade ao fato de haver o judiciário emitido pronunciamento ou ordenado providência acerca dos atos objeto de registro, ou dos próprios registros para conhecimento de terceiros. (Registro de Imóveis – Valmir Pontes – Editora Saraiva – 1.982 – página 51).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 23 de Setembro de 2.019.

Transformação Sociedade Simples p/ Eireli – Integralização de Capital por Imóvel

– Pergunta:

Foi apresentada para registro, um instrumento particular de alteração de sociedade simples para empresa individual de responsabilidade limitada, sem caráter empresarial, registrada no Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídica desta Comarca, onde houve a transferência da propriedade de imóvel utilizado para a formação ou aumento de capital social.

Para formalização da transferência do imóvel deverá ser exigido escritura pública? ou o instrumento particular registrado no Títulos e Documentos é título hábil, conforme já decidido – DECISÃO: 1031098-21.2016.8.26.0100 do CSMSP; e, Apelação nº 1036892-23.2016.8.26.0100 do CSMSP ?

Resposta:

  1. As decisões do CSMSP., mencionadas na consulta que não vieram com esta, se trata de situações diferentes da ora apresentada;
  2. No caso das decisões são conferências de bens de sócios para sociedade simples limitada. Trata-se de recurso de apelação interposto por Jorge Saad Souen e Marli Tadea Giannotti Souen sendo uma junto ao 4º SRI e outra junto ao 1º SRI da Capital do Estado;
  3. No caso em tela trata-se de conferência de bens da sociedade simples ou dos seus sócios para Eireli, que tem origem na alteração da sociedade simples,
  4. E essa questão já foi por nos respondida em 23 de Junho de 2.019, conforme abaixo:

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 23 de Setembro de 2.019.

CONSULTA ANTERIOR:

Em uma empresa médica (sociedade simples), está se transformando em eireli, como não tem capital em espécie, vai integralizar imóvel.

Essa integralização pode ser feita pelo contrato social no RI ?

Resposta:

  1. Não, pelos fundamentos abaixo:

Resposta:

  • A transformação de sociedade simples para Eireli (Empresa Individual de Responsabilidade Ltda. – EIRELI – artigo 980-A do CC) é possível;
  • Entretanto a EIRELI, por seu turno também não é sociedade, mas um ente jurídico personificado, ou seja, pessoa jurídica de direito privado (artigo 44, VI do CC, mas não uma sociedade – inciso II do mesmo artigo) (Ver também artigos 982 e 983 do CC;
  • Portanto para que o imóvel que se encontra registrado em nome da sociedade simples passe a pertencer a empresa de responsabilidade limitada EIRELI, deverá ser formalizado através de escritura pública com o devido recolhimento do ITBI devido;
  • A EIRELI em sua constituição ou mesmo em alteração contratual para aumento de capital, pode incorporar bem imóvel como conferência de bens para integralização de capital social (ver Bol RTD Brasil n. 259 página n. 1.459);
  • No entanto, na esfera do Registro de Imóveis tal conferência de bens deverá ser formalizada através de escritura pública (nessa linha o Enunciado n. 469 aprovado na V Jornada de Direito Civil promovida pelo Conselho da Justiça Federal (CJF) – 469 – Arts. 44 e 980-A. A empresa individual de responsabilidade limitada (EIRELI) não é sociedade, mas novo ente jurídico personificado. E o enunciado n. 3, aprovado na I Jornada de Direito Comercial, também realizada pelo CEJ do CJF: 3 – A Empresa Individual de Responsabilidade Limitada – EIRELI não é sociedade unipessoal, mas um novo ente, distinto da pessoa do empresário e da sociedade empresária – ver processo CGJSP n. 2013/111946 – Parecer 261/13-E sobre a menção aos enunciados);
  • Caso, a EIRELI tenha como atividade preponderante for à compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil também estará sujeita ao recolhimento do ITBI devido pela transmissão desses bens imóveis (artigo 156, parágrafo 2º, I da CF), caso contrário deverá apresentar a guia de isenção expedida pela municipalidade do local do imóvel;
  • A questão de o imóvel pertencer ao ativo imobilizado (permanente) ou circulante é uma questão contábil;
  • Ver decisão da 1ª VRP da Capital do Estado de nº. 1042490-55.2016.8.0100 e Processo nº 70079594388 (Mandado de Segurança – Rio Grande do Sul)

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 23 de Julho  de 2.019.

SOCIEDADE SIMPLES LIMITADA – CONFERÊNCIA DE BENS – ESCRITURA PÚBLICA.

CSMSP – DECISÃO: 1031098-21.2016.8.26.0100
LOCALIDADE: São Paulo DATA DE JULGAMENTO: 02/02/2017 DATA DJ: 15/03/2017
UNIDADE: 4
RELATOR: Manoel de Queiroz Pereira Calças
JURISPRUDÊNCIA: Indefinido
LEI: LREM – Registro de Empresas Mercantis – 8.934 ART: 64
LEI: CC2002 – Código Civil de 2002 – 10.406/2002 ART: 983
ESPECIALIDADES: Registro de Imóveis

REGISTRO DE IMÓVEIS – Conferência de bens – Bens transferidos por um dos sócios para sociedade simples limitada – Óbice ao registro pela não formalização da transferência dos imóveis por escritura – Sentença de procedência da dúvida – Reforma da decisão – Sociedade simples limitada que é regida pelas normas aplicáveis às sociedades empresárias limitadas (art. 983 do CC) – Certidão de alteração de sociedade simples limitada, passada pelo Registro Civil da Pessoa Jurídica, que constitui documento hábil para a transferência de bens imóveis – Inteligência dos artigos 983 do  CC e 64 da Lei nº 8.934/94 – Recurso provido para julgar improcedente a dúvida.

íntegra

PODER JUDICIÁRIO – TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1031098-21.2016.8.26.0100

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1031098-21.2016.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são partes são apelantes JORGE SAAD SOUEN e MARLI TADEA GIANNOTTI SOUEN, é apelado 4º OFICIAL DE REGISTRO IMÓVEIS DE SÃO PAULO.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso para julgar improcedente a dúvida. V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E SALLES ABREU.

São Paulo, 2 de fevereiro de 2017.

PEREIRA CALÇAS
CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Assinatura Eletrônica

Apelação n.º 1031098-21.2016.8.26.0100
Apelantes: Jorge Saad Souen e Marli Tadea Giannotti Souen
Apelado: 4º Oficial de Registro Imóveis de São Paulo

Voto n.º 29.584

REGISTRO DE IMÓVEIS – Conferência de bens – Bens transferidos por um dos sócios para sociedade simples limitada – Óbice ao registro pela não formalização da transferência dos imóveis por escritura – Sentença de procedência da dúvida – Reforma da decisão – Sociedade simples limitada que é regida pelas normas aplicáveis às sociedades empresárias limitadas (art. 983 do CC) – Certidão de alteração de sociedade simples limitada, passada pelo Registro Civil da Pessoa Jurídica, que constitui documento hábil para a transferência de bens imóveis – Inteligência dos artigos 983 do  CC e 64 da Lei nº 8.934/94 – Recurso provido para julgar improcedente a dúvida.

Trata-se de recurso de apelação interposto por Jorge Saad Souen e Marli Tadea Giannotti Souen contra a sentença de fls. 108/110, que julgou procedente a dúvida suscitada pela Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capital, impedindo o registro de instrumento particular de alteração contratual da Clínica Jorge Saad Souen Ltda.

Sustentam os apelantes, em síntese, que, embora a clínica seja uma sociedade simples, o registro da conferência dos bens imóveis prescinde da lavratura de escritura pública, pois o artigo 64 da Lei nº 8.934/94 aplica-se a toda sociedade que adote forma empresarial (fls. 116/122).

A Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 136/138).

É o relatório.

Dispõe o artigo 108 do Código Civil:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Ou seja, para os negócios jurídicos que envolvam direitos reais relativos a imóveis de valor superior a trinta salários mínimos o que abrange a grande maioria dos bens dessa natureza, a escritura pública é essencial, salvo disposição de lei em contrário.

O artigo 64 da Lei nº 8.934/94 é um dos dispositivos que abre exceção à regra da escritura pública:

Art. 64. A certidão dos atos de constituição e de alteração de sociedades mercantis, passada pelas juntas comerciais em que foram arquivados, será o documento hábil para a transferência, por transcrição no registro público competente, dos bens com que o subscritor tiver contribuído para a formação ou aumento do capital social.

A questão é saber se uma sociedade simples, que adota o modelo da sociedade limitada, pode obter a transferência da propriedade de imóvel utilizado para a formação ou aumento de capital social, apresentando a registro certidão expedida pelo Registro Civil das Pessoas Jurídicas.

E a resposta é positiva.

Não há dúvida de que o artigo 64 da Lei nº 8.934/94 faz referência a “sociedades mercantis” e a Juntas Comerciais. Também não se questiona que, pela literalidade do Código Civil, a sociedade simples se contrapõe à sociedade empresária (artigo 982 do CC[1]) e que a inscrição de seus atos não ocorre na Junta Comercial, mas no Registro Civil das Pessoas Jurídicas (art. 1.150 do CC[2]).

No entanto, o artigo 983 do Código Civil possibilita a constituição de sociedades simples com a adoção da estrutura de um dos tipos de sociedade empresária. Nessa hipótese, a contrario sensu do dispositivo abaixo transcrito, serão aplicáveis a essa sociedade simples as normas relativas ao modelo de sociedade empresária adotado. Senão vejamos:

Art. 983. A sociedade empresária deve constituir-se segundo um dos tipos regulados nos arts. 1.039 a 1.092; a sociedade simples pode constituir-se de conformidade com um desses tipos, e, não o fazendo, subordina-se às normas que lhe são próprias. (grifei)

Ora, se a legislação que rege uma sociedade simples limitada é aquela que se aplica a uma sociedade empresária limitada (art. 983 do CC), não há razão para que a regra do artigo 64 da Lei nº 8.934/94 não seja estendida à primeira.

Nem se argumente que o arquivamento dos atos da sociedade simples no Registro Civil das Pessoas Jurídicas, e não na junta comercial, impede a pretensão dos requerentes. Isso porque o Registro Civil das Pessoas Jurídicas está para as sociedades simples, assim como a junta comercial para as sociedades empresárias. Não se pode admitir que uma certidão emitida por um Registro Civil das Pessoas Jurídicas serventia extrajudicial dirigida por um titular devidamente aprovado em concurso público tenha um valor probante menor que o mesmo tipo de certidão emitida por uma junta comercial. É o que ocorreria se na primeira hipótese fosse exigida a lavratura de escritura pública para a transferência de bem imóvel.

A parte final do art. 1.150, do Código Civil, também não deixa dúvida sobre a aplicação da Lei nº 8.934/94 ao caso. Repita-se seu teor:

Art. 1.150. O empresário e a sociedade empresária vinculam-se ao Registro Público de Empresas Mercantis a cargo das Juntas Comerciais, e a sociedade simples ao Registro Civil das Pessoas Jurídicas, o qual deverá obedecer às normas fixadas para aquele registro, se a sociedade simples adotar um dos tipos de sociedade empresária.

A expressão “o qual”, refere-se ao Registro Civil das Pessoas Naturais. Esse órgão há de obedecer às normas fixadas para os registros na JUCESP, se a sociedade simples adotar um dos tipos da sociedade empresária. No presente caso, foi adotado um desse tipos: a sociedade limitada. Portanto, o Registro Civil, no que toca às regras de registro, obedecerá à Lei nº 8.934/94, especialmente, aqui, o art. 64.

A medida, assim, dá relevo à função do Registrador Civil de Pessoas Jurídicas, pressupondo zelo e prudência em sua atuação.

Ademais, parece excessivamente burocrático exigir que para um ato de conferência de bens, o sócio tenha que: a) registrar o instrumento particular no Registro Civil das Pessoas Jurídicas; b) lavrar escritura em um Cartório de Notas; e c) registrar esta última no Registro de Imóveis.

São três cartórios diversos para regularizar uma única situação.

Desse modo, a aceitação da certidão passada pelo Registro Civil das Pessoas Jurídicas como título para a transferência imobiliária, além de encontrar guarida em nossa legislação, simplifica o procedimento a ser seguido pelo interessado.

Ante o exposto, dou provimento ao recurso para julgar improcedente a dúvida.

PEREIRA CALÇAS
Corregedor Geral da Justiça e Relator


[1] Art. 982. Salvo as exceções expressas, considera-se empresária a sociedade que tem por objeto o exercício de atividade própria de empresário sujeito a registro (art. 967); e, simples, as demais.

[2] Art. 1.150. O empresário e a sociedade empresária vinculam-se ao Registro Público de Empresas Mercantis a cargo das Juntas Comerciais, e a sociedade simples ao Registro Civil das Pessoas Jurídicas, o qual deverá obedecer às normas fixadas para aquele registro, se a sociedade simples adotar um dos tipos de sociedade empresária.

CONFERÊNCIA DE BENS. SOCIEDADE SIMPLES. ESCRITURA PÚBLICA – CERTIDÃO – DOCUMENTO HÁBIL.

CSMSP – APELAÇÃO CÍVEL: 1036892-23.2016.8.26.0100
LOCALIDADE: São Paulo DATA DE JULGAMENTO: 02/02/2017
UNIDADE: 1
RELATOR: Manoel de Queiroz Pereira Calças
JURISPRUDÊNCIA: Indefinido
LEI: LREM – Registro de Empresas Mercantis – 8.934 ART: 64
LEI: CC2002 – Código Civil de 2002 – 10.406/2002 ART: 983, 1150

REGISTRO DE IMÓVEIS – Conferência de bens – Bens transferidos pelos sócios para sociedade simples limitada Óbice ao registro pela não formalização da transferência dos imóveis por escritura – Sentença de procedência da dúvida – Reforma da decisão – Sociedade simples limitada que é regida pelas normas aplicáveis às sociedades empresárias limitadas (arts. 983 e 1.150 do CC) – Certidão de alteração de sociedade simples limitada, passada pelo Registro Civil da Pessoa Jurídica, que constitui documento hábil para a transferência de bens imóveis – Inteligência dos artigos 983, 1.150, do CC, e 64, da Lei nº 8.934/94 – Recurso provido para julgar improcedente a dúvida.

íntegra

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1036892-23.2016.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são partes são apelantes JORGE SAAD SOUEN e MARLI TADEA GIANNOTTI SOUEN, é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso para julgar improcedente a dúvida, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E SALLES ABREU.

São Paulo, 2 de fevereiro de 2017.

PEREIRA CALÇAS

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Assinatura Eletrônica

Apelação nº 1036892-23.2016.8.26.0100

Apelantes: Jorge Saad Souen e Marli Tadea Giannotti Souen

Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

Novação – Promessa de Dação em Pagamento – Promissória

1) É possível cancelar a nota promissória (R$ 140.000,00) emitida em caráter pro-soluto. Como? 

2) Em relação a dívida acima foi feita uma NOVAÇÃO, atrelando a dívida (R$ 140.000,00) a uma PROMESSA de DAÇÃO EM PAGAMENTO, é possível?  

3) A presente promessa de Dação cabe registro? 

Obs. O prédio já está pronto

Pendente de: 

1) Registrar uma conferência de bens, mediante o cancelamento da nota promissória  

2) Habite-se (em andamento)

3) Instituição (não registrada) em andamento  

4. Diante do fato acima narrado qual a sequência dos atos a ser tomada, para regularizar e registrar a instituição? 

Antes da resposta propriamente dita, necessário se faz alguns esclarecimentos:

  1. Pro Soluto – Expressão latina, composta da preposição pro (a titulo de) e soluto, de solutio (pagamento), que se traduz a título de pagamento, para exprimir a entrega do que se faz a respeito da obrigação, seja da prestação ou de coisa que  lhe seja equivalente, a título de pagamento. O vendedor ao aceitar nota promissória “pro soluto” emitida pelo comprador dá quitação plena, pois tais título representam pagamento do preço.
  2. Para o registro, o que importa é o preço que é elemento essencial para a venda e compra, pois o pagamento é circunstância que não afeta a transmissão de domínio.

Na venda e compra, basta que as partes acordem no preço e que o vendedor de quitação dele. Se for representado por notas promissórias, cheques, pouco importa. O pagamento do preço, o resgate das notas promissórias, dos cheques é matéria estranha ao registro de imóveis, posto que obrigação de caráter pessoal entre as partes.

A quitação das promissórias dos cheques dados em pagamento é questão das partes sem qualquer repercussão no Registro de Imóveis, a forma de pagamento diz respeito ao modo de cumprimento da obrigação, não envolve a transmissão de domínio.

O preço é elemento essencial para a venda e compra, mas a forma de pagamento é circunstância que não afeta a transmissão do domínio, se ela foi estabelecida no título.

As Notas Promissórias  “pro soluto” ou “pro solvendo” configuram um negócio jurídico a ser saldado em prestações determinadas, não se podendo falar, nesse caso, em quitação do preço. De qualquer forma, tendo havido ou não quitação, a venda e compra é registrada e o domínio transmitido, e em seguida concluída. As Notas Promissórias têm natureza obrigacional, de maneira alguma afetam o registro.

Se o vendedor quisesse, poderia ter se valido da condição resolutiva (pacto comissório) ou celebrado a venda com pacto de hipoteca, ou mesmo, compromisso de venda e compra. Não o fazendo, abriu mão de uma garantia real, contentando-se com as Notas Promissórias de natureza obrigacional que não afetam o registro (ver Boletim do Irib n. 10 de Março de 1.978).

No caso, trata-se de obrigação pessoal, posto ser o pagamento do preço feito em parcelas em caráter pro soluto ou pro – solvendo.

O que poderia constar do registro é a condição resolutiva, se assim fosse expressa no título, como nada constou não pode ser dedutiva pelo registrador, se as partes abriram mão da cláusula resolutiva, operou-se a transferência definitiva do bem, nada devendo constar com relação à forma de pagamento, que como dito, é matéria estranha ao registro.

Se foram emitidas Notas Promissórias, vinculados ao contrato pela condição pro soluto ou  pro solvendo, essa operação é considerada como venda em prestações.

Portanto, essa condição (pro soluto ou pro solvendo) não deverá constar do registro, e via de conseqüência, as quitações também não serão averbadas (Ver decisão abaixo).


Venda e compra. Compromisso – promessa. Nota promissória. Pagamento. Negócio jurídico perfeito e acabado.

1. Venda e compra, cujo preço é parcelado, não se confunde com compromisso de venda e compra. O contrato de compra e venda puro é perfeito e obrigatório desde a consumação do contrato quanto ao objeto e ao preço. O pagamento não é senão execução de contrato perfeito.Hipótese em que o registro fora recusado porque da transcrição anterior constava a existência de notas promissórias cujo pagamento não fora provado. (Registro de Imóveis – Dúvidas – Decisões do CSM de São Paulo – Org. Narciso Orlandi Neto – ementa nº 166 – Des. Andrade Junqueira).

CSMSP – APELAÇÃO CÍVEL: 269.965 CSMSP – APELAÇÃO CÍVELLOCALIDADE:Itu 
DATA JULGAMENTO: 29/06/1978 DATA DJ: 07/09/1978 
Relator: Andrade Junqueira íntegra:

APELAÇÃO CÍVEL N. 269.965 — ITU – 

Apte. Domingos D´Imperio

Apdo. Oficial do Cartório de Registro de Imóveis e Anexos de Itu.

Acórdão 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de AC 269.965, da Comarca de Itu, em que é apelante Domingos D’Império e apelado o Sr. Oficial do Cartório de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca, 

Acordam, por votação unânime, dar provimento ao recurso, pagas as custas ex lege. 

1. Não se conforma o recorrente com a respeitável sentença que, acolhendo dúvida inversa, denegou registo de escritura de venda e compra, sob fundamento de que se não provara o adimplemento do preço do negócio aquisitivo anterior, de parte do titular das transcrições. Sustenta o recurso que caso não era do ônus ou vínculo impediente do registro, nem haveria lei que impusesse prova de quitação de promissórias legadas a negócio precedente

2. Consistente o recurso. 

Os instrumentos dos negócios jurídicos, que, na cadeia de transmissões, precederam ao ora apresentado, foram transcritos, a despeito da menção expressa de saldo devedor em aberto, representado por notas promissórias, agora vencidas. Desnecessária, no entanto, prova de adimplemento dessas obrigações. O caso não é de ônus ou vínculo impedimento de registo, nem de negócio resolúvel. Venda e compra, cujo preço é parcelado, não equivale, em princípio, a promessa ou compromisso de venda e compra, enquanto negócio jurídico preliminar. 

Tratando-se de contrato de compra e venda pura, é obrigatória e perfeita desde a consumação do acordo quanto ao objeto e ao preço ( art. 1.126 do CC ). Presente a conjugação de declarações de vontades dos sujeitos, quanto à res pretium, e, cuidando-se de ato translativo de direito real, guardada a forma legal, o negócio jurídico de venda e compra aperfeiçoou-se e, pois, não é mais suscetível de retratação ou desconstituição, salvo resolução, ou resilição, fundada em causas legais. 

Ora, eventual inadimplemento do saldo do preço não constitui motivo jurídico desconstitutivo ou invalidante do negócio consumado. Não é o pagamento, na verdade, senão execução de contrato perfeito. “Não confundir, porém, preço com pagamento, aviso este que não é supérfluo, pois a própria lei, em certo lugar, fala em preço com significado de pagamento ( CC, art. 1.127 ). Se o comprador paga com moeda falsa ou dinheiro recolhido, ou cheque sem fundo, preço houve; o que não houve foi pagamento. O vendedor será credor do preço, se não preferir atacar o ato por outros defeitos” ( Agostinho Alvim, Da compra e venda e da troca, Rio de Janeiro – São Paulo, Forense, 1961, p. 19, n. 10. Grifos nossos e do original ). Em nosso sistema de venda obrigatória, a entrega da coisa ou o pagamento não perfazem o negócio. São atos de execução. Logo, eventual inadimplemento da obrigação de pagar o saldo do preço não lhe atinge a consistência e, portanto, não dá acesso a pretensão ou ação resolutória. Bem por isto, acentuou-se, no escólio invocado, que ao credor se assegura apenas o crédito correspondente à obrigação descumprida, a menos que prefira questionar a substância do negócio por outros fundamentos. 

Entende-se, pois, que “se o comprador está em mora a há eficácia da mora, já tendo o vendedor prestado o bem vendido, a ação do vendedor é para que o comprador pague o preço, com os juros da mora, desde que o preço deveria ter-lhe sido prestado e outras indenizações. . .  Se o comprador não pagou o preço, ou só o pagou em parte, tem o vendedor a ação para adimplemento, na qual a sentença condena o comprador a pagar o preço, ou completá-la, com indenização” ( Pontes de Miranda, Tratado de direito privado cit., 1962, t. 39, p. 370, § 4.337 ). 

Ora, não padecendo os negócios anteriores de defeito que possa, comprometendo a transmissão dominial, dar origem a pretensão ou ação resolutiva, nenhum embaraço se opõe ao registo do instrumento apresentado, cuja força jurídica conseqüente não está condicionada ao adimplemento do saldo dos contratos anteriores. 

3. Do exposto, acordam, por votação unânime, dar provimento ao recurso, para autorizar o registo. Custas ex causa.  

São Paulo, 29 de junho de 1978 – Acácio Rebouças, Presidente do Tribunal de Justiça, por não envolver inalienabilidade a matéria suscitada – Humberto de Andrade Junqueira, Corregedor Geral da Justiça e Relator – Young da Costa Manso, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça e Revisor. 

Respostas:

  1. A Nota Promissória é um título de crédito autônomo, e a simples entrega desse título ao devedor (ou a sua posse pelo devedor) já presume a quitação, que eventualmente também poderá ser dada pelo credor na própria cártula. O seu cancelamento se faz pelas vias jurisdicionais que não é o caso;
  2. Sim é possível, mas em caráter pessoal, pois a promessa de dação em pagamento não terá acesso ao registro de imóveis conforme se verá no item seguinte. Como constou do título (promessa de dação em pagamento) se os credores, na NP concordam em não recebê-la, devem entregá-la  ao devedor, ou inutilizarem o título, ou mesmo darem a quitação no próprio título em face da novação por promessa de doação (que não acessará ao RI), enfim é um problema pessoal a ser resolvido entre as partes;
  3. A promessa de dação em pagamento não tem acesso ao Registro de Imóveis por tratar-se de direito pessoal (entre os contratantes) que desembocará na aquisição de um direito real. (Ver decisões do CSMSP de nºs: 002272-0/83, 084-6/4, 096177-0/4, 499-6/8 e 63.089-0/6) (há na doutrina ensaios de que será possível, mas ficou somente nisso, ou seja, em posições que a defendem);
  4. O registro da conferência de bens da pessoa física natural para a pessoa jurídica poderá ser feita independentemente da quitação ou cancelamento da NP. Enfim registra-se a conferência de bens, averba-se o habite-se, registra-se a instituição, especificação e convenção do condomínio e cumpre-se a promessa de dação em pagamento (direito pessoal) outorgando escritura definitiva do apartamento e vaga.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 20 de Junho de 2.017.

Permuta Imóveis de Valores Diferentes e sem Torna

É possível registrar uma escritura de permuta, onde os imóveis tem valores diferentes e não há torna?

No caso em questão, é a permuta de três salas, no valor de R$ 100.000,00 cada, totalizando R$ 300.000,00 , por dois terrenos no valor de 30.000,00 cada, totalizando R$ 60.000,00.

 Além disso os proprietários são pessoas jurídicas

 Resposta:

  1. A permuta realiza, sem dúvida, o mesmo fim que a venda, desde que uma das partes contratantes dá (transfere a propriedade da coisa), para que objete ou receba da outra parte uma coisa equivalente.

Ocorrem, na permuta simultaneamente duas transferências ou duas transmissões de propriedade; os contratantes ou permutantes fazem, entre si, recíprocas transferências de coisas que se equivalem.

Na venda há um preço. Na permuta, a troca de valores é firmada por sua equivalência, pelo que dela se exclui qualquer obrigação que resulte na entrega de soma em dinheiro.

Bem claro está o conceito, em virtude do qual se verifica que uma coisa é permutar e outra coisa é comprar e vender.

Na permuta, não há propriamente um preço, isto é, uma contraprestação em dinheiro, de modo a se distinguirem comprador e vendedor, em conseqüência, a coisa vendida e comprada. Ocorrem duas entregas de coisas de igual valor, ou que se estimam equivalentemente. E, assim, quando há um excesso de valor, de modo que se cumpra um pagamento, ou seja, haja uma entrega efetiva de dinheiro, não haverá permuta, mas venda. E neste caso a coisa dada pelo comprador será computado no preço da venda como parte de pagamento. (Vocabulário Jurídico de Plácido E. Silva – Forense 1.982, páginas 357/358);

  • Considera-se permuta o contrato por meio do qual cada parte obriga-se a transferir à outra uma coisa equivalente desejada. Tudo o que é suscetível de venda é permutável, exceto o dinheiro. Na compra e venda há coisa, preço e consentimento. Na permuta há coisas equivalentes e consentimento. Não há preço na permuta. Ainda que não haja preço, há valor estimado de cada coisa. Na permuta pura não há qualquer pagamento em dinheiro. Pode ocorrer pagamento em dinheiro, sem desnaturar a permuta, desde que represente a parte minoritária do valor. Assim, é admissível a permuta quando a parte em dinheiro for complementar, denominada torna.

Segundo Carvalho Santos, em regra a volta ou reposição (torna) é um elemento acessório ao contrato, que não pode, por isso mesmo modificar a sua natureza: “a troca, embora feita com uma reposição, continua a ser troca. Mas, se a coisa é cedida por um preço e por outra coisa, de menor valor que o preço em dinheiro, o contrato deve ser havido como compra e venda, porque a quantia em dinheiro é que predomina”.

Quem permuta busca precisamente a troca direta dos objetos em jogo, levado por interesses e motivações que nada tem a ver com o valor real ou venal das coisas trocadas. Para os permutantes, o valor das coisas é estimado apenas subjetivamente, à margem dos preços que regem o mercado.

A permuta, aplicam-se “as disposições concernentes à compra e venda”, indicando-se apenas duas modificações, respeitantes ao rateio das despesas do contrato (a norma não se refere ao rateio das despesas com o registro, contudo a referência feita com “despesas com o instrumento da troca”  deve ser entendida como abrangente dele, pois o único instrumento servirá de título para o registros das duas coisas permutadas – o valor do registro, dependente do valor atribuído às coisas, não será igual quando uma das partes tiver assumido complemente pecuniário ou torna) e a proibição de ser feita entre ascendentes e descendentes com valores desiguais.(Comentários ao Código Civil  – Paulo Luiz Netto Lôbo – Editora Saraiva 2003 páginas 228/237):

  • A permuta ou troca é, em tudo, semelhante à compra e venda, com exceção do pagamento do preço, o qual ao invés de ser efetuado em dinheiro, é efetuado por outra coisa. No caso, ao imóvel pertencente a “A” está sendo atribuído para a permuta o valor de R$ 300.000,00 e ao imóvel de “B” o valor de R$ 60.000,00 ocorrendo, portanto uma diferença ululante de valores desvirtuando totalmente o instituto da troca e com eventual burla ao fisco (IR/ITBI);
  • Portanto, entendo s.m.j. que o título deve ser qualificado negativamente, devendo as alienações serem formalizadas através de compra e venda.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 28 de Janeiro de 2.016.

Cancelamento de Condição Resolutiva por Recibo de Quitação de um dos Vendedores

Escritura registrada, na qual constou pagamento parcelado, condição resolutiva.

Eram vários os vendedores.

Quitados os débitos, vem agora o adquirente requerer a averbação respectiva, para que passe a constar na matrícula que aquelas parcelas foram todas quitadas, apresentando junto um recibo de quitação/autorização de cancelamento assinado/a apenas por um dos vendedores…

Pergunta-se: pode ser aceito, uma vez que já vimos entendimentos tanto favoráveis quanto contrários. Há cartórios que aceitam, outros não. Enfim, gostaria de saber sua particular opinião a esse respeito.

;

Resposta: Considerando os artigos abaixo reproduzidos, especialmente os artigos de nºs.:267, 268, 269, 272, 311, 320, parágrafo único do CC, 250, III da LRP e o processo CGCJSP de nº 11.930/2016 (no cão de locação) entendo s.m.j., que o cancelamento poderá ser feito com o recibo de quitação da forma apresentada.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 19 de Janeiro de 2.016.

LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.

Da Solidariedade Ativa

Art. 267. Cada um dos credores solidários tem direito a exigir do devedor o cumprimento da prestação por inteiro.

Art. 268. Enquanto alguns dos credores solidários não demandarem o devedor comum, a qualquer daqueles poderá este pagar.

Art. 269. O pagamento feito a um dos credores solidários extingue a dívida até o montante do que foi pago.

Art. 272. O credor que tiver remitido a dívida ou recebido o pagamento responderá aos outros pela parte que lhes caiba.

Art. 311. Considera-se autorizado a receber o pagamento o portador da quitação, salvo se as circunstâncias contrariarem a presunção daí resultante

Art. 319. O devedor que paga tem direito a quitação regular, e pode reter o pagamento, enquanto não lhe seja dada.

Art. 320. A quitação, que sempre poderá ser dada por instrumento particular, designará o valor e a espécie da dívida quitada, o nome do devedor, ou quem por este pagou, o tempo e o lugar do pagamento, com a assinatura do credor, ou do seu representante.

Parágrafo único. Ainda sem os requisitos estabelecidos neste artigo valerá a quitação, se de seus termos ou das circunstâncias resultar haver sido paga a dívida.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.

Art. 250 – Far-se-á o cancelamento: (incluído pela Lei nº 6.216, de 1975)

III – A requerimento do interessado, instruído com documento hábil.(incluído pela Lei nº 6.216, de 1975)

Transformação Associação sem Fins Lucrativos para Sociedade Simples

É possível uma associação sem fins lucrativos se transformar em sociedade simples ?

Resposta:

  1. Via de regra não é possível a transformação de uma associação em sociedade simples ou empresária;
  2. No entanto o tema comporta exceção, ou seja, é possível somente nos casos previstos no artigo 13 da Lei 11.096/2.005 (Participação nos programa PROUNI E FIES – concessão de bolsas e financiamento estudantil – excepcionalidade). E desde que preenchidos os requisitos (aprovação por unanimidade dos associados, paridade patrimonial entre a associação e a sociedade e integração de cotas sociais);
  3. Nesse sentido ver processo da 1ª VRP – da Capital de nºs. 1020373-41.2014.8.26.0100, 1071775-06.2017.8.26.0100 e 1023270-42.2014.8.26.0100 processos CGJSP de nºs. 155.467/2015 e 001148970/2014 e Bol RTB Brasil 299.

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 17 de Setembro de 2.019.

Inventário Extrajudicial em Imóvel Rural s/ Georreferenciamento e c/ Hipoteca Cedular

Foi apresentada e protocolada uma escritura de inventario e partilha de um imóvel rural com a área de 150,00 hectares, que não está georreferenciado e existe um registro de hipoteca cedular.

No caso de inventário pode o mesmo ser registrado sem o georreferenciamento e com a hipoteca cedular?

Resposta:

  1. Quanto ao georreferenciamento não será necessário, pois não se trata de alienação voluntária e ademais não se trata de inventário judicial. Há uma farta posição do IRIB nesse sentido conforme abaixo reproduzido;
  2. Quanto a hipoteca cedular:
  3. Os imóveis gravados com hipoteca em garantia de obrigações decorrentes de cédulas (rural, industrial, comercial, exportação, cédula de crédito bancário, cédula do Produtor Rural) não podem ser alienados sem a expressa anuência do credor hipotecário.
  4. Entretanto, no caso concreto, a transmissão se deu por sucessão “mortis causa”, e em se tratando de sucessão “mortis causa” não constituirá a hipoteca cedular obstáculo ao registro de formal de partilha, pois a transmissão ocorreu com a abertura da sucessão na forma do artigo n. 1.784 do CC/02, não se tratando de alienação voluntária, e o imóvel continuará gravado com a hipoteca.
  5. Quanto a hipoteca cedular existente, enquanto não cancelada, pelo direito de seqüela acompanha o imóvel em nome de quem estiver;
  6. Mesmo não sendo obrigatório é de bom tom comunicar o credor hipotecário informando o registro da partilha.

È o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 15 de Setembro de 2.019

ANOREG – BR e DO IRIB:

Registro formal de partilha por transmissão involuntária – Dispensa do georreferenciamento

Domingo, 21 Dezembro 2008 21:00

Consulta – 72/2008 

Protocolo: 116148 

Visto… 

Trata-se de CONSULTA formulada pelo advogado JOÃO RICARDO MOREIRA, na qual se requer pronunciamento da Corregedoria- Geral da Justiça acerca da obrigatoriedade ou não da apresentação da descrição georreferenciada para o registro de escritura de partilha de imóveis rurais decorrente de inventário extrajudicial, ou seja, transmissão causa mortis. 

O consulente compreende ser desnecessária a apresentação desse memorial porque o caso é de transmissão involuntária ocorrida imediatamente à morte do autor da herança. 

É o relatório. 

De acordo com o disposto no § 4º do art. 176 da Lei de Registros Públicos (6.015/73), em qualquer situação de transferência de imóvel rural é obrigatória a apresentação de descrição georreferenciada. 

Walter Ceneviva, ao interpretar o dispositivo supracitado, diz que: 

“A identificação de que trata o § 3º tornar-se-á obrigatória nos prazos fixados por ato do Poder Executivo (§ 4º), em qualquer situação de transferência do direito real sobre o imóvel rural, onerosa ou gratuita, em escritura definitiva ou instrumento de compromisso. …”[1] (sem destaque no original). 

A transmissão causa mortis, pelo que se vê, não se enquadra em nenhuma das situações de transferência referidas no § 4º, do art. 176 da Lei 6.015/73 (onerosa ou gratuita) porque a posse e a propriedade dos bens que compõem a herança “transmitem-se desde logo aos herdeiros, sem que haja necessidade nem de intenção de ter como proprietário ou de possuir (animus), nem de apreensão física da coisa (corpus)[2]. 

Tratando-se, pois, de simples efetivação da partilha por transmissão involuntária, o georreferenciamento deve ser dispensado. 

Esclareço que o assunto aqui enfrentado já foi resolvido anteriormente por ocasião do estudo de ampliação das normas da CNGC e constará da nova consolidação, em fase de publicação. 

É o parecer, sub-censura. 

Cuiabá-MT, 01 de dezembro de 2008. 

JONES GATTASS DIAS 

Juiz de Direito 

Auxiliar da Corregedoria- Geral da Justiça

6- DECISÃO DO CORREGEDOR PERMANENTE DO 2ºRI DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS/SP

Nos termos da decisão proferida pelo Exmo. Juízo Corregedor do 2º Registro de Imóveis de São José dos Campos/SP, Dr. Luiz Antonio Carrer, no julgamento do Processo de Dúvida nº. 60/07-PP da 8ª Vara Civel (referente a um Formal de Partilha), a “expressão ‘ações judiciais’ não se envolve naturalmente as ações de inventário, apesar de estarem elencadas nos procedimentos judiciais de jurisdição contenciosa… A expressão ‘ações judiciais’ diz respeito a lide sobre a propriedade, posse, localização e outros incidentes que tenha por objeto direto e imediato o próprio bem… JULGO PROCEDENTE A DÚVIDA INVERSA, para manter a recusa do Sr. Oficial do 2º CRI, afastando somente a exigência de descrição georreferenciada do imóvel.”

PERGUNTAS E RESPOSTAS DO COLÉGIO REGISTRAL PERGUNTA:

1-Uma área rural com 3.336ha esta registrada em várias transcrições como frações ideais. Hoje, precisamos registrar uma Penhora de 25ha sobre uma destas frações. Perguntamos : Podemos abrir uma Matricula para todo a área, ou seja para os 3.336ha sem o georreferenciamento e logo registrar a penhora?

2-De uma área rural de 1.100ha, já Matriculada, foi Arrematada 200ha. Perguntamos: Podemos efetuar o registro da Carta sem o georreferenciamento? RESPOSTA: “Prezada Colega: A Lei nº 6.015/73 estabelece em seu regramento o princípio da unitariedade, acentuando que cada imóvel terá matrícula própria. A Consolidação Normativa Notarial e Registral (Prov. 01/98-CGJ), no art. 327, ratifica o Posicionamento legal, ressalvando, contudo, a possibilidade de abertura de matrícula de fração ideal quando não houver condições de recompor o todo do imóvel, verbis: “Art. 327. A matrícula, na impossibilidade eventual de abranger todo o imóvel, será efetivada pelos elementos constantes no registro imediatamente anterior, embora ainda de fração ideal.” Destarte, quando for aberta matrícula de um imóvel condominial, deverá ser feito o levantamento das transcrições e eventuais matrículas originárias, abrindo-se a matrícula da integralidade, mencionando-se os proprietários, respectivas frações ideais e procedência. Logo, respondendo ao primeiro questionamento, (1) deve ser aberta a matrícula da área de 3.336has. e após ser registrada a penhora caso o título preencha os requisitos legais, independentemente de georreferenciamento.

Quanto ao segundo questionamento, (2) o Colégio Registral firmou posicionamento de que a necessidade de georreferenciamento nos autos judiciais de que trata o parágr. 3º do art. 225 da Lei nº 6.015/73, dado o contido no art. 2º, I, do Decr. 5.570/2005, se dá apenas para aqueles processos judiciais cujo objeto central da ação seja o próprio imóvel, v.g., usucapião, retificação, divisão e extinção de condomínio, demarcação, desapropriação etc., não alcançando, por conseguinte, partilhas por inventário ou arrolamento, separação ou divórcio, penhora, arrematação, adjudicação, entre outros, em que o imóvel é afetado reflexamente. Entretanto, tratando-se de ato de transmissão, em que a área arrematada (200has) faz parte de uma área maior de 1.100has, será necessário o georreferenciamento da área maior para possibilitar o registro da carta de arrematação, salvo decisão judicial expressa exonerando o arrematante de tal providência. Saudações, Colégio Registral do Rio Grande do Sul”

GEORREFERENCIAMENTO – PARTILHA SICESSÃO   VER BOLETIM EM REVISTA DO IRIB Nº 321 PÁGINAS 102/105 – VER ESPECIFICAMENTE  PÁGINA 104 – HIPOTECA, ARREMATAÇÃO, PENHORAACESSO A CREDITO RURAL (CÉDULAS) E SUCESSÃO CAUSA MORTIS.  – VER DECRETO 5.570/05

DECRETO Nº 5.570, DE 31 DE OUTUBRO DE 2005.

Art. 2o  A identificação do imóvel rural objeto de ação judicial, conforme previsto no § 3o do art. 225 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, será exigida nas seguintes situações e prazos:

        I – imediatamente, qualquer que seja a dimensão da área, nas ações ajuizadas a partir da publicação deste Decreto;

        II – nas ações ajuizadas antes da publicação deste Decreto, em trâmite, serão observados os prazos fixados no art. 10 do Decreto no 4.449, de 2002.

Data: 12/12/2016 
Protocolo: 14591 
Assunto: Georreferenciamento 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Georreferenciamento. Títulos – exigibilidade. São Paulo. 

Pergunta:

Imóvel com área superior a 100 hectares, deve-se exigir GEO nos casos de registro de inventário/partilha/adjudicação com transito em julgado ou lavrada antes do inicio do prazo da exigência do geo? Registro de hipoteca/alienação fiduciária/penhora exige geo?

Resposta:

Prezado consulente:

A legislação de regência do georreferenciamento estipula que, havendo transmissão do imóvel rural, com área não mais coberta pelo prazo carencial, é necessário o georrefenciamento deste. Entretanto, entendemos que o georreferenciamento somente será exigível nos casos de transmissão voluntária do bem e não nos casos de inventário/partilha/adjudicação, uma vez que, a transmissão do imóvel, neste caso, não é voluntária.

Nos casos de registro de hipoteca e de alienação fiduciária, entendemos que o georreferenciamento não é exigível, haja vista não haver transmissão de propriedade. Entretanto, no caso da alienação fiduciária, se houver inadimplemento e consequente venda do imóvel em leilão, o registro dessa alienação somente poderá ser feito após o georreferenciamento certificado pelo Incra.

Por fim, nos casos de averbação da penhora, o georreferenciamento, a nosso ver, também não deve ser exigido.

Data: 01/08/2014 
Protocolo: 11921 
Assunto: Direito Civil – Inventário e Partilha 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. Mario Pazutti Mezzari
Verbetação: Inventário e partilha. União estável. Georreferenciamento. Reserva legal. Bahia. 

Pergunta:

Mais uma vez recorro a orientação deste conceituado órgão para dirimir uma dúvida, até difícil de explicar. Vejamos: Nesta Serventia Registral temos 05 matrículas, sendo: Matrículas 01, 02 e 03 imóveis urbanos, Matrícula 04 imóvel rural, com área de 300,00 hectares (de propriedade do Sr. Fulano de tal, estado civil de solteiro). Na Matrícula 05 imóvel rural (não consta a área em hectares) de propriedade da Sra. Fulana de tal, estado civil de solteira). O casal casados somente no religioso há mais de 50 anos. NÃO TIVERAM FILHOS. Dos ascendentes do senhor tem apenas os primos. Dos ascendentes da senhora tem apenas os irmãos A senhora faleceu há 02 anos e foi comprovada a união estável por meio de decisão judicial (sentença). A parte sobrevivente ingressou no Cartório do Tabelionato de Notas a Escritura Pública de Inventário e Partilha do Espólio da falecida e apresentou a esta Serventia Registral solicitando o registro em favor do sobrevivente. Consta na Escritura que os imóveis não tem dívida, quando em um deles (imóvel rural) tem dívidas junto ao Banco cujo último registro foi uma Escritura Pública de Confissão e Assunção de Dívida. A minha dúvida: 1 – É dado o direito de herança aos acedentes da falecida? 2 – A sentença da união estável deve averbar e/ou registrar a margem de todas as matriculas? Pois consta na matricula que os proprietários são SOLTEIROS? 3 – Não deveria ser inventariado apenas os 50% da falecida? 4 – Deve descrever os dados da dívida junto ao Banco? 5 – Em caso do registro, o Georreferenciamento bem como a Reserva Legal deve ser apresentada?

Resposta:

Prezada consulente:

A nosso ver, o inciso III do art. 1.790 do Código Civil permite que os parentes sucessíveis do falecido tenham direito à herança, desde que os bens tenham sido adquiridos onerosamente por ambos na vigência da união estável. Neste caso, a partilha aos sucessores da falecida corresponderá apenas aos 50% desta, sem prejuízo de ser obrigatório o arrolamento de 100% dos bens e atribuição do quinhão do meeiro. Vejamos a redação do mencionado artigo:

“Art. 1.790. A companheira ou o companheiro participará da sucessão do outro, quanto aos bens adquiridos onerosamente na vigência da união estável, nas condições seguintes:

(…)

III – se concorrer com outros parentes sucessíveis, terá direito a um terço da herança;”

Embora a averbação da união estável não esteja prevista no rol do inciso II da Lei de Registros Públicos, entendemos que esta deverá ser realizada em todas as matrículas. Neste sentido, assim explicou Ulysses da Silva:

“(…) Também não está prevista, de maneira expressa, a sua averbação no inciso II do artigo 167 da Lei 6.015/73, mas situa-se entre aqueles atos que, embora não enumerados, afetam o registro e a matrícula quanto às pessoas e seus bens. Revela-se útil, inclusive para efeito de publicidade, tendo em vista a sua proximidade do casamento e a igualdade de direitos patrimoniais existente entre companheiros e cônjuges.” (SILVA, Ulysses da. “Direito Imobiliário – O Registro de Imóveis e Suas Atribuições – A Nova Caminhada”, 2ª edição revista e ampliada, safE, Porto Alegre, 2013, p. 409).

Embora não se mencione na consulta as dívidas que recaem sobre o imóvel, entendemos que deve ser feita a menção de que sobre alguns bens recai dívida em favor do Banco. Neste sentido, vejamos o que nos explicam Francisco José Cahali e Karin Regina Rick Rosa, em capítulo inserido na obra “Escrituras Públicas – Separação, Divórcio, Inventário e Partilha Consensuais – Análise civil, processual civil, tributária e notarial”, publicada pela Editora Revista dos Tribunais, 2007, São Paulo, p. 96:

“Sob outro ângulo, podem ser expressamente reconhecidas pelos herdeiros as dívidas deixadas pelo falecido, fazendo constar a sua referência (origem, valor, credor etc.) na própria escritura. Nesta hipótese, ou deixam-se bens para honrar aquela dívida, ou, a critério dos interessados, indica-se o herdeiro ou herdeiros a quem, por livre opção, foi destinada a dívida.”

Entendemos que o georreferenciamento e a Reserva Legal não devem ser exigidos, uma vez que não se trata de transmissão voluntária do imóvel, mas de transmissão decorrente de sucessão.

ata: 03/10/2013 
Protocolo: 10947 
Assunto: [Outros…] 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Partilha – divórcio. Imóvel rural – aquisição por estrangeiro. Dupla cidadania. Georreferenciamento – dispensa. Santa Catarina. 

Pergunta:

Recebi para registro um formal de partilha em divórcio em que há dois imóveis de minha circunscrição. Ambos imóveis são RURAIS. Na matrícula dos imóveis o cônjuge varão figura como norte-americano. Na documentação que instrui o formal verifica-se de uma certidão que ele nasceu no Rio Grande do Sul e em um requerimento apresentado ele se qualifica como de naturalidade brasileira e nacionalidade norte-americana (provavelmente possui dupla cidadania ou a norte-americana adquirida). Na partilha, os imóveis rurais estão ficando para ele, ou seja, está adquirindo a meação da ex-esposa. Nesse caso haveria alguma restrição à aquisição dos imóveis (na verdade a meação da ex-esposa, apenas) nessas condições, em vista da Lei nº 5.709/71, que restringe a aquisição de imóveis rurais por estrangeiros? Ou levando-se em conta a naturalidade do divorciando, bem como que a aquisição que deveria observar as disposições da referida lei seria apenas a que já está registrada, em que ele adquire juntamente com a esposa por meio da escritura pública, seria dispensável observar a lei agora na partilha? Por fim, deve ser feito o georreferenciamento nos moldes do art. 225, § 3º, certo?

Resposta:

Prezado consulente:

Se o adquirente possui dupla cidadania, sendo uma delas brasileira, entendemos que não se aplica a regra restritiva da aquisição de imóvel rural por estrangeiro.

Quanto ao georreferenciamento, entendemos que este não deverá ser exigido, uma vez que a aquisição é decorrente de partilha em divórcio (neste caso, o imóvel rural é acessório e não o principal, sendo o objetivo a extinção da comunhão existente).

Data: 30/11/2012 
Protocolo: 9843 
Assunto: Georreferenciamento 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. Luiz Américo Alves Aldana
Verbetação: Inventário e partilha extrajudicial. Descrição matricial. Goiás. 

Pergunta:

Foi apresentado em Cartório para registro, uma escritura pública de inventário e partilha, que contempla um imóvel, com descrição de acordo com coordenadas geográficas idênticas as que foram apresentadas no processo de georreferenciamento do mesmo imóvel. No entanto, ainda não houve a conclusão do processo de georreferenciamento, ou seja, não houve certificação por parte do INCRA, estando o imóvel com as coordenadas antigas, de rumos e distâncias, e o jurisdicionado insiste no registro da escritura pública com base no fato que nesse caso a alienação e transferência está se dando por força de Lei (inventário) e não por disposição voluntária. Como devo proceder nesse caso, apresento nota de devolução, ou devo praticar o ato pretendido pelo interessado?

Resposta:

Prezada consulente: 

Entendemos que, para que seja recepcionada para registro a escritura pública em questão, esta deverá ser retificada, de forma que conste em seu texto a descrição antiga e constante na matrícula. Isso porque, a nosso ver, a transmissão “causa mortis” não é fato que enseja o georreferenciamento, ainda que o imóvel se encontre com o prazo carencial vencido. Ademais, o procedimento retificatório pelo georreferenciamento culmina com a expedição da certificação do Incra e com a consequente averbação das novas medidas, o que ainda não ocorreu. 

Portanto, recomendamos que a escritura seja retificada, adequando-se à descrição matricial. 

Data: 27/08/2012 
Protocolo: 9438 
Assunto: Georreferenciamento 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. Walter Costa Júnior
Verbetação: Georreferenciamento. Sucessão “causa mortis”. Mato Grosso do Sul. 

Pergunta:

Temos um imóvel rural cuja área total é de 6.000 hectares com vários proprietários em distintas proporções de aquisição. Um proprietário com área de 32,00ha dentro desta área maior falece, ocorrendo o inventário do mesmo, com lavratura de Escritura Pública de Inventário e Partilha, que, após a prenotação para o registro, foi devolvida para a parte informando da necessidade do georreferenciamento, uma vez que a pequena fração é integrante de uma área maior. Os herdeiros não conformados elaboraram requerimento fundamentado no art. 10, § 2º, II do Decreto nº 4.449/2002, argumentando não tratar-se de transferência de área total do imóvel. Diante do exposto, perguntamos: Há outro entendimento do referido artigo?

Resposta:

Prezada consulente: 

Depreende-se da consulta formulada que o consulente deseja saber se é necessário o georreferenciamento no caso de transmissão de imóvel rural decorrente de sucessão “causa mortis”. 

O IRIB já teve a oportunidade de se manifestar acerca do assunto. Vejamos: 

“Data: 11/04/2012

Protocolo: 8906

Assunto: [Outros…]

Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari –

Revisor(es): Dr. Walter Costa Júnior –

Verbetação: Formal de partilha. Condomínio. Georreferenciamento. Minas Gerais.   

Pergunta: 

Este serviço recebeu um formal de partilha, em que, o de cujus tinha uma área de 183,00 ha, em condomínio com os seus filhos. Na matrícula a área é mais de 500,00 ha. Cada condômino consta a sua quota parte na matrícula. Na partilha, os herdeiros receberão em condomínio, ou seja, irá aumentar a cota parte de cada um. Pergunto: Tenho que exigir o georreferenciamento, mesmo não tendo abertura de matrícula, ficando os mesmos no mesmo condomínio? 

Resposta: 

Prezado associado:  

A nosso ver, o georreferenciamento não precisa ser exigido, eis que não se trata de alienação voluntária, mas decorrente de transmissão ‘causa mortis’.  

Eduardo Augusto, em seu ‘Manual de Retificação de Registro e Georreferenciamento’, p. 46, assim explica:   

‘Também não seria justo nem coerente exigir o georreferenciamento para o registro de uma transmissão ‘causa mortis’. Essa transferência ocorreu não por vontade de seu antigo titular, mas por motivo de força maior. Além disso, o registro pretendido nem tem o condão de transferir a propriedade do imóvel, uma vez que pelo instituto da ‘saisine’, o domínio e a posse da herança se transmitem desde logo aos herdeiros legítimos e testamentários, a partir da data da abertura da sucessão, conforme previsto no artigo 1.784 do Código Civil. O registro serve apenas para dar cumprimento aos princípios da publicidade, continuidade e plena disponibilidade.  

Mas a ‘mens legis’ não é compatível com a interpretação literal desse dispositivo. Fica claro que a intenção tanto do legislador como da própria lei (que depois de entrar em vigor passa a ter vida própria) é exigir o georreferenciamento nas hipóteses de transferência voluntária, ou seja, na compra e venda, na doação, na permuta, na dação em pagamento.   

Em decorrência do exposto, as hipóteses que geram ao proprietário rural a obrigatoriedade de georreferenciar seu imóvel e, em contrapartida, geram ao registrador imobiliário a proibição de praticar os atos antes da certificação do Incra, são as seguintes:   

– desmembramento, parcelamento e remembramento;   

– transferência voluntária; e   

– decisões em ações judiciais que versem sobre imóveis rurais.’  

Destaca-se, ainda, do mesmo Manual, o seguinte trecho (p. 45):  

‘A inteligência da lei, o seu sentido, o modo como deve ser entendida, enfim, a ‘mens legis’ não deve ser confundida com a ‘mens legislatoris’ (a inteligência do legislador, o que ele quis dizer) nem com a ‘verba legis’ (palavra da lei, seu sentido meramente gramatical).’   

A íntegra deste documento pode ser acessada através do link https://docs.google.com/viewer?a=v&pid=explorer&chrome=true&srcid=0BxUMvuPpLZM4ZGYyZjk3MzItZGFiOC00NTFlLWExMDgtMzg1MzJjMzRiZTg1&hl=pt_BR.

A Corregedoria Geral de Justiça de Mato Grosso tratou deste tema, em consulta que lhe foi formulada em 2008.  Na ocasião, o Juiz Auxiliar da CGJ assim se manifestou:  

‘A transmissão causa mortis, pelo que se vê, não se enquadra em nenhuma das situações de transferência referidas no § 4º, do art. 176 da Lei 6.015/73 (onerosa ou gratuita) porque a posse e a propriedade dos bens que compõem a herança ‘transmitem-se desde logo aos herdeiros, sem que haja necessidade nem de intenção de ter como proprietário ou de possuir (animus), nem de apreensão física da coisa (corpus).   

Tratando-se, pois, de simples efetivação da partilha por transmissão involuntária, o georreferenciamento deve ser dispensado.’  

A íntegra desta decisão poderá ser acessada em http://anoregbr.p21sistemas.com.br/index.php?option=com_content&view=article&id=12439:imported_12429&catid=4:juridico&Itemid=1. 

Data: 11/04/2012 
Protocolo: 8906 
Assunto: [Outros…] 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. Walter Costa Júnior
Verbetação: Formal de partilha. Condomínio. Georreferenciamento. Minas Gerais. 

Pergunta:

Este serviço recebeu um formal de partilha, em que, o de cujus tinha uma área de 183,00 ha, em condomínio com os seus filhos. Na matrícula a área é mais de 500,00 ha. Cada condômino consta a sua quota parte na matrícula. Na partilha, os herdeiros receberão em condomínio, ou seja, irá aumentar a cota parte de cada um. Pergunto: Tenho que exigir o georreferenciamento, mesmo não tendo abertura de matrícula, ficando os mesmos no mesmo condomínio?

Resposta:

Prezado associado: 

A nosso ver, o georreferenciamento não precisa ser exigido, eis que não se trata de alienação voluntária, mas decorrente de transmissão “causa mortis”.  

Eduardo Augusto, em seu “Manual de Retificação de Registro e Georreferenciamento”, p. 46, assim explica:  

“Também não seria justo nem coerente exigir o georreferenciamento para o registro de uma transmissão “causa mortis”. Essa transferência ocorreu não por vontade de seu antigo titular, mas por motivo de força maior. Além disso, o registro pretendido nem tem o condão de transferir a propriedade do imóvel, uma vez que pelo instituto da “saisine”, o domínio e a posse da herança se transmitem desde logo aos herdeiros legítimos e testamentários, a partir da data da abertura da sucessão, conforme previsto no artigo 1.784 do Código Civil. O registro serve apenas para dar cumprimento aos princípios da publicidade, continuidade e plena disponibilidade. 

Mas a ‘mens legis’ não é compatível com a interpretação literal desse dispositivo. Fica claro que a intenção tanto do legislador como da própria lei (que depois de entrar em vigor passa a ter vida própria) é exigir o georreferenciamento nas hipóteses de transferência voluntária, ou seja, na compra e venda, na doação, na permuta, na dação em pagamento.  

Em decorrência do exposto, as hipóteses que geram ao proprietário rural a obrigatoriedade de georreferenciar seu imóvel e, em contrapartida, geram ao registrador imobiliário a proibição de praticar os atos antes da certificação do Incra, são as seguintes:  

– desmembramento, parcelamento e remembramento;  

– transferência voluntária; e  

– decisões em ações judiciais que versem sobre imóveis rurais.”  

Destaca-se, ainda, do mesmo Manual, o seguinte trecho (p. 45): 

“A inteligência da lei, o seu sentido, o modo como deve ser entendida, enfim, a ‘mens legis’ não deve ser confundida com a ‘mens legislatoris’ (a inteligência do legislador, o que ele quis dizer) nem com a ‘verba legis’ (palavra da lei, seu sentido meramente gramatical).”  

A íntegra deste documento pode ser acessada através do link https://docs.google.com/viewer?a=v&pid=explorer&chrome=true&srcid=0BxUMvuPpLZM4ZGYyZjk3MzItZGFiOC00NTFlLWExMDgtMzg1MzJjMzRiZTg1&hl=pt_BR.

A Corregedoria Geral de Justiça de Mato Grosso tratou deste tema, em consulta que lhe foi formulada em 2008.  Na ocasião, o Juiz Auxiliar da CGJ assim se manifestou: 

“A transmissão causa mortis, pelo que se vê, não se enquadra em nenhuma das situações de transferência referidas no § 4º, do art. 176 da Lei 6.015/73 (onerosa ou gratuita) porque a posse e a propriedade dos bens que compõem a herança “transmitem-se desde logo aos herdeiros, sem que haja necessidade nem de intenção de ter como proprietário ou de possuir (animus), nem de apreensão física da coisa (corpus).  

Tratando-se, pois, de simples efetivação da partilha por transmissão involuntária, o georreferenciamento deve ser dispensado.” 

A íntegra desta decisão poderá ser acessada em http://anoregbr.p21sistemas.com.br/index.php?option=com_content&view=article&id=12439:imported_12429&catid=4:juridico&Itemid=1. 

Data: 22/03/2012 
Protocolo: 8846 
Assunto: Georreferenciamento 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. João Baptista Galhardo
Verbetação: Imóvel rural. Inventário e partilha extrajudicial. Georreferenciamento. Tocantins. 

Pergunta:

O registro de uma Escritura de Inventário Extrajudicial, com partilha de um imóvel rural com área superior a 500 ha, depende de prévio georreferenciamento?

Resposta:

Prezado associado: 

A nosso ver, o georreferenciamento poder ser dispensado, eis que não se trata de alienação voluntária, mas decorrente de transmissão “causa mortis”. 

Eduardo Augusto, em seu “Manual de Retificação de Registro e Georreferenciamento”, p. 46, assim explica: 

“Também não seria justo nem coerente exigir o georreferenciamento para o registro de uma transmissão “causa mortis”. Essa transferência ocorreu não por vontade de seu antigo titular, mas por motivo de força maior. Além disso, o registro pretendido nem tem o condão de transferir a propriedade do imóvel, uma vez que pelo instituto da “saisine”, o domínio e a posse da herança se transmitem desde logo aos herdeiros legítimos e testamentários, a partir da data da abertura da sucessão, conforme previsto no artigo 1.784 do Código Civil. O registro serve apenas para dar cumprimento aos princípios da publicidade, continuidade e plena disponibilidade.   (…) igual a anterior.

Data: 19/10/2011 
Protocolo: 8268 
Assunto: Georreferenciamento 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. Luiz Américo Alves Aldana
Verbetação: Georreferenciamento. Partilha de bens – separação. Adjudicação. Cessão onerosa. Mato Grosso. 

Pergunta:

1) É exigível prévia averbação do georreferenciamento para se registrar uma partilha de bens em razão da separação do casal? (imóvel superior a 500 hectares) 2) É exigível prévia averbação do georreferenciamento para o registro de Carta de Adjudicação expedida em autos de inventário onde os herdeiros cedem onerosamente o bem? (imóvel superior a 500 ha)

Resposta:

Prezada associada:

1. A nosso ver, por não se tratar de uma transmissão voluntária, mas sim em decorrência da separação do casal e por não ser o imóvel o objeto central do negócio, entendemos que o georreferenciamento poderá ser dispensado.

2. Se o inventário tivesse transmitido o bem apenas aos herdeiros, o georreferenciamento, a nosso ver, não seria necessário. Contudo, os herdeiros transmitiram o imóvel (através da cessão) à terceiro, o que enquadra o imóvel à exigibilidade do levantamento georreferenciado. Isso porque, o georreferenciamento será exigido, além de outros casos, na transferência imobiliária.

Revisor:

Ano: 18/05/2007

3871”

“Inventário. Retificação de área. Georreferenciamento – exigibilidade. Goiás.

P – É obrigatório o Georreferenciamento em inventário e em retificação de área, administrativa, em terras com a área menor de 1000ha.

R – Prezado associado:

O nosso entendimento é no sentido de dispensar-se o georreferenciamento.

Nosso entendimento decorre da interpretação do § 3°, do art. 225 da Lei de Registros Públicos e art. 2°, do Decreto nº 5.570/2005, que determinam a obrigatoriedade do georreferenciamento, independentemente da área do imóvel, nas ações judiciais. Sustentamos que as ações judiciais mencionadas são aquelas em que o imóvel rural seja o cerne da discussão e sua descrição técnica esteja sendo considerada ou alterada (ações de usucapião, retificação judicial, demarcatória, desapropriação etc). No inventário, o imóvel rural não é o objeto da discussão, desde que a partilha não “divida” o imóvel em glebas.

Portanto, nas sucessões “causa mortis” e na extinção da sociedade conjugal, o “geo” será exigido apenas se o imóvel tiver área não mais beneficiada pelo prazo carencial do artigo 10 do Decreto nº 4.449/2002.

Diante do seu caso, o prazo para se promover o georreferenciamento ainda não expirou, pois de acordo com o citado art. 10, o prazo limite será 20/11/2008.

Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari

Revisor: Dr. Walter Costa Júnior

Ano: 01/11/2007

4284″

poderá ser dispensado.

Data: 13/03/2008 
Protocolo: 4565 
Assunto: 
Autor(es): Daniela dos Santos Lopes e Fábio Fuzari 
Revisor(es): Dr. Walter Costa Júnior
Verbetação: Partilha amigável – homologação – inventário. Imóvel rural. Área inferior. georreferenciamento. São Paulo. 

Pergunta:

Para efeito de REGISTRO de “Formal de Partilha” expedido em decorrência de partilha amigável homologada em Inventário, que tem por objeto imóvel rural com área inferior a 20 hectares, é necessário proceder-se ao GEORREFERENCIAMENTO do imóvel inventariado/ Os autos de Inventário foi ajuizado após o Decreto nº 5.570/05.

Resposta:

Prezado associado: O art. 225, § 3º, da Lei de Registros Públicos e o art. 2º, do Decreto 5.570/05 determinam a obrigatoriedade do georreferenciamento, independentemente da área do imóvel, nos casos de ações judiciais. Entretanto, entendemos que tais ações judiciais são aquelas em que o imóvel rural é o cerne da questão e a sua descrição técnica esteja sendo considerada ou alterada (usucapião, desapropriação etc). Estas ações, portanto, não são aquelas onde o imóvel rural é um acessório ou elemento incidental, como a partilha em divórcio ou sucessão “causa mortis”, desde que a partilha não “divida” o imóvel em glebas. Havendo divisão em glebas, o geo será exigível. É importante lembrarmos que os prazos previstos no art. 10, do Decreto nº 4.449/02, com as alterações advindas do Decreto nº 5.570/05, não são aplicados neste caso, pois a exigência (se houver, dado o exposto acima) é independente da área do imóvel.

Data: 18/05/2007 
Protocolo: 3871 
Assunto: 
Autor(es): Dr. Ulysses da Silva 
Revisor(es): 
Verbetação: Georreferenciamento. Partilha. Desmembramento. INCRA. 

Pergunta:

Conforme orientação sobre a aplicabilidade da Lei do Georreferenciamento, publicada no Boletim do IRIB em Revista, nº 321, no registro de sucessão causa mortis, não é obrigatória a apresentação do georreferenciamento, por ser uma transferência involuntária. Gostaríamos de saber uma orientação no sentido de esta área ser partilhada delimitada, por exemplo, uma fração de 1250ha, ser partilhada entre cinco herdeiros, onde cada um receberá a área de 250ha, devidamente caracterizada com suas confrontações próprias, onde a fração de 1250ha ficará desmembrada em cinco frações distintas. Desde já agradeçemos pela atenção.

Resposta:

Prezado registrador: Se o imóvel inventariado está sendo partilhado a cinco herdeiros, recebendo cada um parte certa e delimitada, isso implica desmembramento, sujeito à aprovação do INCRA, nos termos do art. 10 do Decreto 4.449, de 2001, modificado pelo Decreto 5.570, de 2005, observados os prazos de tolerância previstos. Para contagem desse prazo, toma-se como ponto de início a data de 20 de novembro de 2003, como consta do § 3.º do referido artigo, com redação dada pelo decreto mais recente, o que significa que, esgotado o prazo estabelecido no inciso II, como parece ser o seu caso, o levantamento georreferenciado deve ser feito de imediato.

nunca pode ser esquecida.

Data: 08/12/2005 
Protocolo: 2672 
Assunto: 
Autor(es): autor 
Revisor(es): 
Verbetação: GEORREFERENCIAMENTO. TÍTULOS JUDICIAIS. EXIGÊNCIA. EXCEÇÕES. 

Pergunta:

Com o Decreto nº 5.570,de 3l de outubro de 2.005,que deu nova redação a dispositivos do Decreto nº 4.449,de 30 de outubro de 2002,preceitua:Art.1º.Os arts 5º,9º,10 e l6 do Decreto 4.449,de 30/10/2002.passaram a vigorar com a seguinte redação: Art.2º. A identificação do imóvel objeto de ação judicial,conforme previsto no§3º do art.225 da Lei 6.0l5,de 3l/1/73.será exigida nas seguintes situações e prazos: I-imediatamente,qualquer que seja a dimensão da área,nas ações ajuizadas a partir deste Decreto;II-nas ações ajuizadas antes da publicação deste Decreto,em trâmite,serão observados os prazos no art.10 do Decreto nº 4.449,de 2002. A minha dúvida é com relação ao inciso I do art.2º do Decreto 5.570,de 3l/l0/2005,que preceitua: I-Imediatamente,qualrquer que seja a dimensão da área,nas ações ajuizadas a pate da publicão deste Decreto. Pergunto: Esta identificação é para todos os títulod judiciais,ou há exceçõs/

Resposta:

Na verdade, sua dúvida não se refere ao inciso I do artigo 2º do Decreto nº 5.570/2005, pois esse dispositivo está diretamente ligado a uma norma legal existente desde 2001, que é o §3º do artigo 225 da Lei dos registros Públicos (inserido pela Lei nº 10.267/2001). Esse dispositivo legal se refere a “autos judiciais que versem sobre imóveis rurais”. O Irib entende que essa expressão deve ser interpretada restritivamente, ou seja, refere-se ela exclusivamente aos processos em que o imóvel rural é seu objeto principal e não acessório ou incidental. Exemplos de autos que não se encaixam no conceito: – inventário: o objeto é a sucessão “causa mortis” – arrematação de imóvel em hasta pública em execução: o objeto é a “satisfação financeira do credor” – partilha no divórcio: o objeto é a extinção da sociedade conjugal e da comunhão de bens Exemplos de autos que se encaixam perfeitamente no conceito: – usucapião de imóvel rural: o objeto é o imóvel rural – retificação judicial da descrição tabular: o objeto é o imóvel rural – desapropriação, demarcatória, etc. Em suma, apenas as ações judiciais de usucapião, retificação de registro, desapropriação, demarcatória e outras de mesma natureza, que tenham por objeto um imóvel rural, deverão ser ajuizadas com trabalhos técnicos georreferenciados, e necessitarão da certificação do Incra para possibilitar o posterior registro na serventia imobiliária. Dr. Eduardo Augusto Diretor de Assuntos Agrários do IRIB

Carta de Arrematação – Imóvel c/ Penhoras e Indisponibilidade

– Foi apresentado para registro uma carta de arrematação, expedida pala Vara do Trabalho, extraído do processo referente a dois imóveis objeto das matrículas nºs xxxx e yyyy.

Nas duas matrículas encontram-se averbadas algumas penhoras, sendo que nenhuma delas se trata do processo da arrematação; e, também uma determinação de indisponibilidade de outra Vara do Trabalho.

– Na respectiva carta, não faz menção, ao trânsito em julgado da homologação da arrematação.

Pergunta:

01) A determinação da indisponibilidade obsta o registro da carta de arrematação?

02) É necessário constar da carta o transito em julgado da homologação da arrematação ou indicar que houve o transcurso do prazo sem interposição de recurso?

Resposta:

  1. Quanto à construção constante da Carta (matrícula n. yyyy (…) sobre o imóvel acima descrito encontra-se edificada uma área construída de 111,00 metros quadrados, que foi levada em consideração para efeito de avaliação. Conforme constatação “in loco”, o imóvel esta emplacado com o número 329 pela Rua, tratando-se de construção assobradada (…)) poderá ser solicitada a sua averbação, ou pelo princípio de cindibilidade, requerimento pelo interessado solicitando que para efeito do registro da Carta seja somente considerado o terreno, ficando a averbação da construção para o futuro;
  2. Quanto às penhoras averbadas não impedem o registro da carta, no entanto devem ser certificadas no título (artigo n. 230 da LRP)
  3. Já as indisponibilidades averbadas, a rigor nos termos do artigo n. 22 do Provimento CGJSP n. 13/12 de 11/05/2.012  e item n. 405 do Capitulo XX das NSCGJSP não impediriam o registro da Carta. No entanto sobreveio o provimento n. 39/14 de 25/07/2.014 do Conselho Nacional da Justiça – CNJ e que pelo seu artigo n. 16 impedem o registro da Carta. A uma porque não são oriundas do Juízo que determinou as indisponibilidades. A duas porque não foi consignado no título judicial (Carta de Arrematação) a prevalência da alienação judicial em relação às restrições oriunda de outros Juízos;
  4. Portanto o registro da Carta não poderá ser feito nos termos acima, e deverá ser qualificada negativamente, comunicando-se o fato ao Juízo que expediu o título de alienação/carta, visando a sua complementação, ficando prorrogada a prenotação por trinta dias contados da efetivação da comunicação.   

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 30 de Maio de 2.016

Estatuto Organização Religiosa – Cumprimento de Normas Obrigatórias

Foi apresentado um estatuto social de uma Organização Religiosa de acordo com o previsto no artigo 46º do CC/2002, sendo que, em nota de devolução foi exigido que o mesmo fosse alterado para fazer constar requisitos do CC/2002 como: o item VII do artigo 54º; o artigo 59º; e o artigo 60º.

Alega o apresentante, que tal requisitos não se faz necessário por se tratar de uma organização religiosa, e que tal requisitos são específicos de associação, estando o mesmo de acordo com o artigo 44º, item IV e Parágrafo 1º do CC/2002.

Inclusive o mesma não prevê Assembleia Geral, sendo que, a igreja centraliza as decisões em seu presidente.

Pergunta-se, tal ato é possível?

Resposta:

  1. O artigo 46 do CC se refere aos requisitos registrais e o artigo 54 aos requisitos estatutários. Assim parece adequando, nesse ponto, fazer temperamento, um colorido das regras relativas às associações;
  2. A liberdade de organização religiosa é restrita às finalidades de culto e liturgia, quanto ao cumprimento das exigências legais, não há previsão de dispensa, ou seja, a entidades religiosa, como pessoa jurídica de direito privado que é, tem o dever de observar determinações legais;
  3. Não obstante, o exercício dessas liberdades de autodeterminação das pessoas deve obedecer à moldura concedida pelo ordenamento jurídico;
  4. Desse modo, compete a análise jurídica das previsões estatutárias sem ingresso obviamente, no âmbito dos valores religiosos;
  5. Entretanto mesmo considerado o aspecto hierárquico não é possível a inserção de regras concedendo poderes absolutos aos dirigentes da organização religiosa atribuindo-lhes um poder superior e incontrastável;
  6. Há precedentes do CSM, das Varas de Registros Públicos da Capital do Estado, e da ECGJSP acerca dos limites do exercício da autonomia privada coletiva na criação de entidades (organizações) religiosas;
  7. Ao comentar o dispositivo Lamana Paiva observa que o texto oferece uma ideia errônea acerca da possibilidade de formação e registro das organizações religiosas, parecendo conferir-lhes uma “imunidade legal” que em verdade não têm. Aduz inexistir essa pretensa liberdade absoluta de criação das organizações religiosas, pois não existe exercício ilimitado de direito, mormente quando esse direito tenha a pretensão de ser oposto, pelos particulares< à soberania do Estado;
  8. Portanto em que pese o artigo 44, IV, e seu parágrafo 1º do CC, alguns requisitos de outros artigos do CC serão necessários, pois a liberdade, como dito, não é absoluta, e há decisões nesse sentido;
  9. Da mesma forma não poderá haver concentração, poderes absolutos aos seus dirigentes;
  10. E deve, portanto, haver um temperamento, uma adequação a algumas regras de outras regras legais, como deverá conter as disposições dos artigos 54, II, bem como dos artigos 55 ao 60 do Código Civil.
  11. Nesse sentido ver artigos 47 e 48 do CC e as seguintes decisões (que seguirão via e-mail): 1026801-24.2017.8.26.0071 (2ª VRP – Capital do Estado), 0018134-71.2014.8.26.0071 (CSMSP), Processo 34.701/2015 e.701/2015 e 140981/2015 (ECGJSP), e Processo nº 1122828-79.2017.8.26.0100 (1ª VRP – Capital do Estado).

 É o que entendemos cabível censura.

São Paulo, 10 de Setembro de 2.019

LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

Art. 44. São pessoas jurídicas de direito privado:

IV – as organizações religiosas;          (Incluído pela Lei nº 10.825, de 22.12.2003)

§ 1o São livres a criação, a organização, a estruturação interna e o funcionamento das organizações religiosas, sendo vedado ao poder público negar-lhes reconhecimento ou registro dos atos constitutivos e necessários ao seu funcionamento.         (Incluído pela Lei nº 10.825, de 22.12.2003)

Art. 46. O registro declarará:

I – a denominação, os fins, a sede, o tempo de duração e o fundo social, quando houver;

II – o nome e a individualização dos fundadores ou instituidores, e dos diretores;

III – o modo por que se administra e representa, ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente;

IV – se o ato constitutivo é reformável no tocante à administração, e de que modo;

V – se os membros respondem, ou não, subsidiariamente, pelas obrigações sociais;

VI – as condições de extinção da pessoa jurídica e o destino do seu patrimônio, nesse caso.

Art. 47. Obrigam a pessoa jurídica os atos dos administradores, exercidos nos limites de seus poderes definidos no ato constitutivo.

Art. 48. Se a pessoa jurídica tiver administração coletiva, as decisões se tomarão pela maioria de votos dos presentes, salvo se o ato constitutivo dispuser de modo diverso.

Parágrafo único. Decai em três anos o direito de anular as decisões a que se refere este artigo, quando violarem a lei ou estatuto, ou forem eivadas de erro, dolo, simulação ou fraude.

Art. 54. Sob pena de nulidade, o estatuto das associações conterá:

I – a denominação, os fins e a sede da associação;

II – os requisitos para a admissão, demissão e exclusão dos associados;

III – os direitos e deveres dos associados;

IV – as fontes de recursos para sua manutenção;

V – o modo de constituição e de funcionamento dos órgãos deliberativos;           (Redação dada pela Lei nº 11.127, de 2005)

VI – as condições para a alteração das disposições estatutárias e para a dissolução.

VII – a forma de gestão administrativa e de aprovação das respectivas contas.           (Incluído pela Lei nº 11.127, de 2005)

Art. 55. Os associados devem ter iguais direitos, mas o estatuto poderá instituir categorias com vantagens especiais.

Art. 56. A qualidade de associado é intransmissível, se o estatuto não dispuser o contrário.

Parágrafo único. Se o associado for titular de quota ou fração ideal do patrimônio da associação, a transferência daquela não importará, de per si, na atribuição da qualidade de associado ao adquirente ou ao herdeiro, salvo disposição diversa do estatuto.

Art. 57. A exclusão do associado só é admissível havendo justa causa, assim reconhecida em procedimento que assegure direito de defesa e de recurso, nos termos previstos no estatuto.        (Redação dada pela Lei nº 11.127, de 2005)

Art. 58. Nenhum associado poderá ser impedido de exercer direito ou função que lhe tenha sido legitimamente conferido, a não ser nos casos e pela forma previstos na lei ou no estatuto.

Art. 59. Compete privativamente à assembléia geral:          (Redação dada pela Lei nº 11.127, de 2005)

I – destituir os administradores;         (Redação dada pela Lei nº 11.127, de 2005)

II – alterar o estatuto.        (Redação dada pela Lei nº 11.127, de 2005)

Parágrafo único. Para as deliberações a que se referem os incisos I e II deste artigo é exigido deliberação da assembléia especialmente convocada para esse fim, cujo quorum será o estabelecido no estatuto, bem como os critérios de eleição dos administradores.         (Redação dada pela Lei nº 11.127, de 2005)

Art. 60. A convocação dos órgãos deliberativos far-se-á na forma do estatuto, garantido a 1/5 (um quinto) dos associados o direito de promovê-la.         (Redação dada pela Lei nº 11.127, de 2005)