Contrato de Locação de Parte de Imóvel c/c Cláusula de Vigência e Direito de Preferência
- Preciso de suas considerações sobre o Registro de um Contrato de Locação de parte de um imóvel que os proprietários requerem a fusão, além da solicitação de direito de preferência e da Cláusula de Vigência em caso de alienação.
Resposta:
- O imóvel objeto da locação deverá ser descrito com suas características e confrontações e com sua área certa, não podendo constar área aproximada;
- É perfeitamente possível a locação de parte de imóvel urbano (lei 8.245/91) desde que perfeitamente descrito com suas características, confrontações e área certa, perfeitamente especializado e individualizado, com a apresentação de memorial e planta ou croqui de sua localização dentro do todo;
- Ocorre que no caso apresentado para a locação de uma área de 5.000,00m2 dentro de imóvel com área maior os imóveis objetos das duas matrículas não pertencem aos mesmos proprietários, ou seja o imóvel da matrícula de nº 1 pertence aos locadores na proporção de ½ ou 50% para cada um. Já o mesmo não ocorre com o imóvel objeto da matrícula de nº 2 que pertence exclusivamente à uma das locadoras, ficando, portanto, nos termos do artigo de nº 234 da Lei dos Registros Públicos impossível as matrículas serem fusionadas (unificadas) em uma só para a locação de parte do imóvel – (5.000,00 m2);
- Desta forma impossibilitado o registro e a averbação da locação. Devendo esta ser objeto de duas locações separadas. Uma relativa ao imóvel objeto da matrícula de nº 1 com a área de 415,852 m2 e outra de parte do imóvel objeto da matrícula nº 2 com a área de 4.584,148 m2;
- Por derradeiro informamos de que é desnecessária a prática de dois atos registrais para a vigência em caso de alienação e direito de preferência. Sendo que neste caso é suficiente somente o registro para garantir a eficácia real das previsões – APC n. 0018645-08.2012.8.26.0114 – 3º RI de Campinas SP. e 0027416-80.2013.8.26.0100 – 15º RI – Capital do Estado);
Como é sabido o contrato de locação pode ser registrado (artigo 167, I, 3 da LRP), para a vigência em caso de alienação, como também pode ser averbado (artigo 167, II, 16 da LRP) para o direito de preferência. Podendo o (s) interessado (s) requerer (em) ambos nada impedindo, nesse caso que o contrato seja registrado para a vigência em caso de alienação como averbado para o direito de preferência (artigos 167, II, 16 da LRP e 33 da Lei 8.245/91). Sendo que nesse caso mesmo assim requerido, não haverá necessidade de a serventia praticar os dois atos, bastando o registro para garantir a eficácia real das previsões contratuais (conforme decisões acima), ou seja, suficiência do registro em sentido estrito para atribuir eficácia real tanto a clausula de vigência como ao pacto de preferência – desnecessidade da prática dos dois atos registrais (averbação e registro).
É o que entendemos passível de censura.
São Paulo, 07 de Agosto de 2.019.
