Imóvel Rural – Divisão e Integralização de Capital Social

Foi apresentada e protocolada a escritura de integralização de capital social, junto com a matricula do imóvel.

O imóvel total encontra-se georreferenciado e com a escritura foi requerido o desdobro do imóvel, sendo a Gleba A-1 com a área de 53,084 ha, referente a integralização de capital social e a Gleba A-2 com a área de 35,9389 ha, referente ao remanescente.

Foram apresentados todos os documentos necessários para o desdobro.

1 – A escritura tem que ser registrada primeiro na JUCESP para depois registrar em cartório?

2 – Tem que recolher o ITBI ou a isenção?

3 – Para a integralização foi dado o valor de R$ 30.000,00, o valor venal é de R$ 431.640,33, cobro no valor venal?

4 – Até hoje só fiz registro de conferencia de bens para integralização de capital social e a escritura menciona só integralização de capital social, consto do registro igual a escritura?   

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Resposta:

1. Os imóveis pelo desdobro foram novamente georreferenciados, portanto será necessária a apresentação da certificação pelo INCRA destes georreferenciamentos;
2. Deve ser apresentado o CCIR do imóvel (área total);
3. Deverá ser apresentada cópia autenticada, ou original do contrato social da adquirente e suas alterações ou certidão expedida pela JUCESP, para fins de verificação se existem outros sócios eventualmente estrangeiros por tratar-se de imóvel rural;
4. A servidão e a área de reserva legal de compensação bem como o CAR constará das duas matrículas;
5. A escritura poderá ser registrada primeiro, pois as partes declaram  que providenciarão a alteração do contrato social junto a JUCESP (integralização de capital social). É uma questão pessoal e de responsabilidade das partes;
6. Quanto a ITBI ser ou não devida é uma questão da atividade preponderante da empresa adquirente (se a atividade preponderante for à compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil) será devido. Segue o artigo 156, parágrafo 2º, I da CF. De toda sorte se devido deve ser apresentada a guia de recolhimento, se não deve apresentar a guia de isenção expedida pelo Município;
7. Quanto aos emolumentos deve ser cobrado pelo valor venal, a não ser que haja recolhimento do ITBI, e com valor mais alto (artigo 7º da Lei Estadual 11.331/02);
8. Não foi mencionado no título para fins de conferência de bens para integralização de capital social, mas é certo que assim o é (ver artigo 112 do CC).

É o que entendemos passível de censura.

São Paulo, 29 de Julho de 2.019.

CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA FEDERATIVA DO BRASIL DE 1988

Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:

II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;

§ 2º O imposto previsto no inciso II:

I – não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;